臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上字第122號上 訴 人 周煜翔即周宗玄訴訟代理人 張世煌被上訴人 張袴聰訴訟代理人 林威谷律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105 年3月29日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第2073號第一審判決提起上訴，本院於105 年9 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人與訴外人張陳萬美等共有坐落高雄市○○段○ ○段○○○ 號土地（下稱系爭土地），被上訴人應有部分為9 分之1 。上訴人則透過執行法院97年司執字第59
336 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，以新台幣（下同）16萬元價格拍得坐落系爭土地上同小段1306建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋（總面積85.4
9 平方公尺，第1 層36.98 平方公尺、騎樓11.53 平方公尺、夾層36.98 平方公尺，下稱系爭房屋），並於取得執行法院民國98年1 月21日以雄院高97司執字文字第59336 號核發權利移轉證書後，在98年2 月27日辦妥系爭房屋所有權拍賣移轉登記。惟系爭房屋於拍賣時，因無屋頂且傾頹，不能達到遮風避雨目的，經鑑價後，僅約8 萬元之價值，復經上訴人僱工拆除系爭房屋，故上訴人於拆除系爭房屋後重建之地上物，並無民法第425 條之1 規定法定租賃關係之適用等情。爰依民法第767 條、第821 條規定共有物返還請求權，聲明：（一）上訴人應拆除坐落系爭土地上如附圖A 部分所示面積47.89 平方公尺之地上物（下稱系爭地上物），並將占用土地返還被上訴人及全體共有人。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：執行法院於拍賣系爭房屋時，已於拍賣公告載明房屋面積、樓層等，且張陳萬美當時仍居住系爭房屋內，上訴人於取得權利證書後，執行法院亦發文點交系爭房屋，難謂無屋頂、傾頹及不能遮風避雨。其次，參酌高雄市政府工務局（下稱工務局）58年間核發之使用執照，可知系爭房屋係土地共有人同意興建，土地雖由被上訴人及張陳萬美等辦理分割繼承登記所有，然依民法第425 條之1 規定，上訴人所有系爭房屋仍與系爭土地共有人間成立租賃關係，自屬有權占有。又被上訴人請求拆屋還地，有違民法第148 條誠信原則。再者，上訴人申請整建系爭房屋時，僅拆除屋頂及樓地板，未拆除1 樓壁體及共壁，係屬房屋修繕，並非重建，自不影響上訴人得依民法第425 條之1 規定，繼續主張系爭地上物有權使用系爭土地。末者，工務局雖於104 年11、12月間拆除系爭房屋增高屋頂與樓板，然上訴人領有使用執照，依圖回復屋頂並未違法，工務局函稱增建部分，屬不能補辦手續之實質違建，並不可採。從而，被上訴人請求拆除系爭地上物還地，即屬無據等語置辯。
三、原審判決上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將占用土地返還被上訴人及全體共有人。上訴人不服，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項
（一）被上訴人與張陳萬美等共有坐落高雄市○○段○○段○○○號土地，其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號房屋，則係上訴人經由執行法院97年司執字第59336 號強制執行事件拍賣程序，以16萬元價格拍得，執行法院於98年1 月21日以雄院高97司執字文字第59336 號核發權利移轉證書，並於98年2 月27日辦妥系爭房屋所有權拍賣移轉登記。
（二）系爭執行事件於執行程序中，將系爭房屋送鑑價結果，因屋齡51年7 月，而評估淨值為125,214 元；拍賣公告備註欄註明「建物座落基地，不在拍賣範圍，此建物未來有遭訴請拆除之虞，請投標人注意」。
（三）被上訴人與系爭土地其他共有人曾訴請上訴人返還占用土地期間相當於租金之不當得利，經原審法院於103 年6 月11日，以103 年度訴字第697 號不當得利事件判決一部勝訴確定（下稱另案）。
（四）工務局就兩造間訴訟，於105 年1 月14日以高市工務隊字第00000000000 號函復原審法院（下稱00000000000 號函），上開函文之附件為真正。上訴人於104 年11月4 日就工務局建築管理處及違章建築物處理大隊函文，提起訴願，請求撤銷及停止拆除系爭房屋之執行。
（五）原審會同高雄市政府地政局新興地政事務所（下稱新興地政）現場測量系爭地上物，占用系爭土地之面積為47.89㎡，有該地政105 年2 月4 日高市地新測字第1057011700
0 號函及複丈成果圖可參。
五、兩造爭執事項：（一）系爭地上物與系爭土地間是否成立民法第425 條之1 規定之法定租賃關係？（二）被上訴人請求拆除地上物還地，是否違反民法第148 條誠信原則？（三）被上訴人依民法第767 條、第821 條共有物返還請求權，請求上訴人拆除系爭地上物，並將占用土地返還被上訴人及全體共有人，是否有據？茲分述如後：
（一）系爭地上物與系爭土地間是否成立民法第425 條之1 規定之法定租賃關係？
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第
425 條之1 第1 項定有明文。依該條立法理由所示，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係等語，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內, 推定有租賃關係。基此，適用上開法定租賃關係規定時，自應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值（最高法院104 年度台上字第1576號民事判決意旨參照）。被上訴人主張：系爭房屋於拍賣時，因無屋頂且傾頹，不能達到遮風避雨目的，經鑑價後，僅約8 萬元之價值，復經上訴人僱工拆除系爭房屋，故系爭地上物與系爭土地間，並無民法第425條之1 規定法定租賃關係之適用等情。上訴人否認之，並抗辯：上訴人申請整建系爭房屋時，僅拆除屋頂及樓地板，未拆除1 樓壁體及共壁，係屬房屋修繕，並非重建，自不影響上訴人得依民法第425 條之1 規定，繼續主張系爭地上物有權使用系爭土地云云。
２、經查，被上訴人與張陳萬美、張啟瑞、張啟明、張碧琴、張梅雀、張家蓁（除被上訴人外，下稱張陳萬美等）共有系爭土地，其上坐落系爭房屋，係上訴人經由系爭執行事件之拍賣程序，以16萬元價格拍得，並於取得執行法院發給之權利移轉證書後，在98年2 月27日辦妥系爭房屋所有權拍賣移轉登記乙節，為兩造不爭執，並有拍賣筆錄及權利移轉證書附於執行卷；暨土地、建物登記謄本影本數件附卷（見原審卷第6-8 、20頁及本院卷第70-71 頁）可稽，堪予認定。其次，系爭房屋原係訴外人張忠義興建並於66年5 月9 日為第一次登記而取得所有權，嗣由訴外人即張忠義之子張進強於84年12月16日以分割繼承原因關係，登記為所有權人，經執行法院以系爭執行事件拍賣後，由上訴人取得所有權。至於系爭土地原係由張忠義與訴外人張忠福及張忠村共有，其後，由被上訴人及張陳萬美等於84年12月16日、104 年2 月5 日依分割繼承、贈與原因關係（以贈與關係登記者，僅張啟明一人），登記為共有人乙節，經上訴人陳述綦詳，且為被上訴人不爭執（見本院卷第80頁），復有建物謄本影本、土地謄本附卷（見執行卷第5 頁、本院卷第62-72 頁）可稽，堪可認定。而觀系爭房於拍定前，固屬張進強所有，然張進強係自原興建人即張忠義繼承而來，足見於張進強、被上訴人及張陳萬美等於84年12月16日，以分割繼承為原因關係，辦理繼承登記之前，系爭房屋及土地屬於張忠義所有及共有，嗣因分割繼承關係，而由張進強單獨取得系爭房屋所有權，並由被上訴人及張陳萬美等取得系爭土地之共有關係，揆諸前揭說明，系爭房屋與系爭土地間，應有民法第425 條之1規定之適用。從而，上訴人於98年2 月27日，因拍賣關係，而取得系爭房屋所有權時，依前揭說明，亦應有民法第
425 條之1 規定之適用。此參諸被上訴人亦不爭執上訴人取得系爭房屋所有權，與系爭土地間，應有上開民法規定之適用（見本院卷第80頁），堪予認定。
３、其次，執行法院於97年8 月29日現場查封系爭房屋時，地上物現狀記載為「增建部分係木造房子，多數地方毀損塌陷，無法居住，屬無經濟價值之房子不予測量鑑價」；占有及使用情形則載為「由債務人母親居住」乙節，有該日查封筆錄附於執行卷可稽，堪認執行法院於查封系爭房屋時，除增建部分已無經濟價值外，原有建物並非已無使用居住之經濟價值，並張陳萬美居住使用中。又系爭房屋經送鑑價結果，價值雖僅125,214 元，然亦未認定不堪使用，且無經濟價值；參以鑑定時，拍攝系爭房屋照片所示，一樓鐵捲門外觀雖舊，然仍完好等，亦有執行卷內歐亞不動產估價師聯合事務所97年9 月12日之不動產估價報告書可參，亦難認定系爭房屋已達不堪使用之狀態。是被上訴人主張系爭房屋於拍賣時，因無屋頂且傾頹，不能達到遮風避雨目的，經鑑價後，僅約8 萬元之價值，故拍賣時，系爭房屋與系爭土地間並不適用民法第425 條之1 規定，尚難採信。
４、又執行法院拍賣系爭房屋時，系爭房屋與系爭土地間固仍得適用民法第425 條之1 規定。惟上訴人已自行於104 年
7 月9 日至104 年7 月11日間，僱工拆除系爭房屋之一、二層樓頂樓板，致僅殘餘部分舊有共同牆壁後，並改建為鋼骨鐵架鐵皮建物之系爭地上物等事實，業據被上訴人陳述綦詳，並為上訴人不爭執（見本院卷第54-55 頁），且有被上訴人提出照片附卷（見原審卷第98-111頁）可稽，復據原審會同兩造及新興地政現場履勘，製有勘驗筆錄在卷（見原審卷第201-202 頁）可憑，足認系爭房屋已因上訴人自行拆除而滅失，目前存在於系爭土地上之系爭地上物，與系爭土地間即無民法第425 條之1 規定適用之餘地。從而，被上訴人主張：上訴人僱工拆除系爭房屋，並重建系爭地上物，故該地上物與系爭土地間，並無民法第42
5 條之1 規定法定租賃關係之適用等語，即堪採認。
５、再者，原審為明瞭系爭地上物，是否涉及違建等情，函詢工務局（見原審卷第118 頁），據該局函稱：系爭房屋於58年12月11日領有（）高市建都築使字第00828 號使用執照，其建造類別為加強磚造1 樓平房，迄今未申請修建等建造執照…建築物非經申請審查許可並發給執照，不得擅自建造。查，系爭房屋由上訴人將原有木造、磚造構造物予以過半拆除，剩餘1 樓壁體，就地重新搭建鋼骨鐵皮建物，有未經申請許可擅自建造之情事，該局違章建築處理大隊業於104 年8 月7 日以高市工違新字第1074號處理新違章建築處分書查報處分，處分書內容及拆除範圍為新建鋼骨結構2 層樓面積約42坪違建，經該局建築管理處於
107 年9 月29日以高市工務建字第10437281300 號函復，係屬新建兩層建築無誤，故該局違章建築處理大隊通知上訴人將限期拆除，並分別於104 年11月5 日及12月15日派工僱工執行拆除，破壞拆除至不堪使用後結案辦理，現況僅餘一樓壁樓部分。該局於104 年8 月7 日勘查時，系爭建物已拆除重建，並新建鋼骨構造物（施工中）且無屋頂及樓地板。上訴人主張於104 年6 月3 日以系爭地上物有損毀情況恐影嚮公共安全之虞，向該局申請修繕，係因該局依空屋管理自治條例第4 條規定，向上訴人函請應維護建築物之結構安全及工地環境衛生，且不得阻礙騎樓及人行道暢通，故上訴人於104 年6 月3 日提出之申請與建築法所述之修建等建築執照之申請不同等情，有工務局第00000000000 號函及附件附卷（見原審卷第173-194 頁）可稽，益堪認系爭房屋已因上訴人拆除而滅失，目前存在之系爭地上物，係屬重建物之地上物，尤徵被上訴人主張系爭地上物與系爭土地間，並無民法第425 條之1 規定法定租賃關係之適用等語，係屬有據。從而，上訴人抗辯系爭地上物與系爭土地間，存在民法第425 條之1 規定法定租賃關係云云，洵屬無據。
６、至上訴人固抗辯：被上訴人依不當得利請求權，另案請求上訴人給付系爭地上物無權占用系爭土地，應給付相當於使用系爭土地之不當利益，經原審法院於103 年6 月11日，以另案判決被上訴人部分勝訴，足見另案已認定系爭地上物對於系爭土地存在法定租賃權，並生有既判力，本件應受另案之拘束云云。惟另案係認定上訴人無權占用系爭地上物坐落之系爭土地，故被上訴人援引民法第179 條不當得利返還請求權，請求上訴人按月給付張陳萬美3,206元；給付張啟瑞、張啟明及被上訴人各1,069 元；給付張碧琴、張梅雀、張家蓁等各802 元，均有理由（見另案第70-72 頁所示判決），是上訴人指稱另案認定系爭地上物與系爭土地間存在法定租賃關係云云，即屬無據，自不能資為其有利之認定。
（二）被上訴人請求拆除地上物還地，是否違反民法第148 條誠信原則？
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條固有明定。惟按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。上訴人固抗辯：被上訴人請求拆除地上物還地，有違民法第148 條誠信原則云云。惟被上訴人否認之。
２、經查，上訴人所有系爭地上物與系爭土地間，並不存在法定租賃關係乙節，如前所述。則被上訴人以其為系爭土地共有人之一，訴請求上訴人拆除地上物返還土地，自係基於土地共有人正當權利之行使，核未違反誠信原則，亦無權利濫用之情形。從而，上訴人此部分抗辯，亦屬無據。
（三）被上訴人依民法第767 條、第821 條共有物返還請求權，請求上訴人拆除系爭地上物，並將占用土地返還被上訴人及全體共有人，是否有據？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第82
1 條分別定有明文。
２、經查，被上訴人為系爭土地共有權人，而上訴人所有系爭地上物無權占用系爭土地乙節，如前所述。則被上訴人本於所有物返還請求權、共有物返還請求權等法律關係，請求上訴人拆除系爭地上物，並將系爭地上物占用土地部分返還被上訴人及其餘共有人，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人既為系爭土地共有權人，而上訴人所有系爭地上物無權占用系爭土地，則被上訴人本於所有物返還請求權、共有物返還請求權等法律關係，請求上訴人拆除系爭地上物，並將系爭地上物占用土地部分返還被上訴人及其餘共有人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 黃悅璇法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書 記 官 梁雅華附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。