臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度重上更㈠字第22號上 訴 人 徐榮貞訴訟代理人 陳樹村律師
曾聖涵律師被上訴人 潘健章
潘顯鳯潘顯源潘美枝潘聰敏涂潘玉惠潘淳子林潘玉振共 同訴訟代理人 陳世明律師複代理人 王定崗律師被上訴人 潘碧華
潘昱如潘德山潘松興潘中明潘淑蘭潘謝阿綿潘顯明潘蓉潘文玉潘榮昌潘已招上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國101 年9 月27日臺灣屏東地方法院100 年度訴字第284 號第一審判決提起上訴，經最高法院第1 次發回更審，本院於106 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人潘碧華、潘昱如、潘德山、潘松興、潘中明、潘淑蘭、潘謝阿綿、潘顯明、潘蓉、潘文玉、潘榮昌、潘已招（下稱潘榮昌等人，其餘被上訴人則合稱潘聰敏等人，並合稱被上訴人）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其就潘榮昌等人部分一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段0000000000地號土地（下分稱00、0000、00地號土地，並合稱系爭土地），原為訴外人台鳳股份有限公司（下稱台鳳公司）所有，嗣並分別信託登記在訴外人陳培道、生寶資產管理有限公司（稱生寶公司）名下，而伊及訴外人范盛楠則係於99年12月8日共同經由法院拍賣程序而標得系爭土地，並於99年12月30日取得權利移轉證書，且於100 年1 月3 日辦畢所有權移轉登記（伊與范盛楠之應有部分各1/2 ）。又00地號土地上如附圖編號A 、B 、C 、D 所示地上物，及0000地號土地上如附圖編號E 所示墳墓，其事實上處分權人為被上訴人全體公同共有。至系爭土地除附圖編號A 、B 、C 、D 、E 所示以外之其他部分，則均由潘聰敏種植農作物及使用。又被上訴人占用系爭土地均未經伊或范盛楠同意，屬無權占用，而受有相當租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求拆除地上物及返還土地，並得請求占用土地所生損害或返還不當得利。爰依所有權、侵權行為及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明求為命被上訴人應將坐落00地號土地上如附圖編號A、B 、C 、D 所示地上物及0000地號土地上如附圖編號E 所示墳墓除去，並返還該部分土地予伊及其他共有人全體；另命潘聰敏將上開2 筆土地上如附圖編號A 、B 、C 、D 、E所示以外土地，及00地號土地返還予伊及其他共有人全體；並命潘聰敏應自99年12月24日起至交還全部土地之日止，按月給付伊2,841 元，且願供擔保為假執行之判決（其餘已經本院前審判決確定部分，則不贅述）。
三、潘聰敏等人則以：訴外人潘榮田與台鳳公司間就系爭土地曾訂有租約，潘榮田於77年間租期屆滿後，仍繼續占用系爭土地，且台鳳公司亦未反對，故雙方間已成立不定期租賃關係。另伊等否認80年租約上潘榮田簽名之真正，且縱認該租約為真正，因租約屆期後，潘榮田仍續為使用而成立不定期租賃關係，伊等繼承潘榮田之不定期租賃關係後，自屬有權占有。又台鳳公司曾於88年間以租約屆期為由，依所有權及租賃物返還請求權，訴請潘榮田交還系爭土地，經法院判決認定潘榮田與台鳳公司間就系爭土地存有耕地三七五租約，並非無權占用，而駁回台鳳公司拆屋還地之請求且確定，上訴人既為系爭土地之受讓人，自應受該確定判決既判力之拘束，而不得再主張租約不存在或無效。又上訴人所稱訴訟上和解，因可歸責於上訴人之事由致無從履行，其等自不再受拘束。另上訴人所稱催告給付租金及終止租約（指不定期租約），均不合法等語，資為抗辯。至潘榮昌等人在本院均未為聲明或陳述，但在本院前審則陳稱系爭土地均由潘聰敏處理，伊等均不清楚等語。
四、原審經審理後，駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，經本院前審將原審判決部分廢棄而改判命被上訴人應將系爭土地之地上物除去，並將系爭土地返還上訴人及其他共有人全體，及命潘聰敏按月給付2,841 元予上訴人，而駁回其餘請求。被上訴人提起上訴，經最高法院將確定部分外廢棄發回，上訴人於本院聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡被上訴人應將坐落00地號土地上如附圖編號A 所示面積198.84平方公尺之磚造房屋（上覆鐵皮）、編號B 所示面積39.49 平方公尺之鐵皮浪板架房屋、編號C 所示面積105.12平方公尺之磚造房屋、編號D 所示面積21.85 平方公尺之房屋；坐落0000地號土地上如附圖編號E 所示面積39.5平方公尺之墳墓除去，並返還該部分土地予上訴人及其他共有人全體；潘聰敏應將上開2 筆土地上如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 所示以外土地及00地號土地返還予上訴人及其他共有人全體；潘聰敏應自99年12月24日起至交還全部土地之日止，按月給付上訴人2,841 元。㈢歷審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保為假執行。潘聰敏等人則聲明：㈠上訴駁回。㈡歷審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。
五、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈上訴人為系爭土地之共有人（與范盛楠共有），而潘聰敏為系爭土地之現占有人。
⒉系爭土地中之00地號土地於46年間登記為台鳳公司所有，並
於92年間分割出0000地號土地，亦登記為台鳳公司所有，上開2 筆土地於96年7 月30日均信託登記予陳培道；另00地號土地於46年間登記為台鳳公司所有，於96年7 月30日信託登記予生寶公司。
⒊上訴人及范盛楠經由法院拍賣程序而標得系爭土地（當時由
台鳳公司信託登記為陳培道及生寶公司所有），並於99年12月30日取得權利移轉證書，且於100 年1 月3 日辦畢所有權移轉登記，應有部分各1/2 。
⒋潘榮田於77年7 月1 日起至79年6 月30日期間，向台鳳公司
承租系爭土地，並訂有租賃契約，租期屆滿後仍繼續占有使用，並於其死亡後，由潘聰敏以繼承人身分繼續占有使用至今。
⒌潘榮田於83年4 月11日最後一次繳付系爭土地租金予台鳳公
司，台鳳公司並開立統一發票予潘榮田，其品名欄記載「租金」，備註欄記載「82/ 上到82/ 下」。
⒍台鳳公司曾於88年間，本於所有權及租賃物返還請求權，訴
請潘榮田交還系爭土地，經原審88年度訴字第443 號判決以：「潘榮田於79年6 月30日前向台鳳公司承租系爭土地時，系爭土地為旱地且供耕作使用，其等間就系爭土地之租賃關係有耕地三七五減租條例之適用，不因系爭土地中之系爭00地號土地之地目從旱地變更為建地而有所不同，潘榮田就系爭土地仍有耕地租約存在」為由，於89年9 月29日判決台鳳公司敗訴並確定（下稱前案確定判決）。
⒎系爭00地號土地上如附圖編號A 、B 、C 、D 所示未保存登
記建物之原始起造人為訴外人潘賢，潘賢於56年7 月2 日死亡，由其配偶潘月娘及子女潘榮田、潘榮豐、潘榮全、潘榮昌、潘已招共同繼承，嗣潘月娘於74年12月14日死亡，由其子女潘榮田、潘榮豐、潘榮全、潘榮昌、潘已招共同繼承。又潘榮田於91年3 月23日死亡，由潘健章、潘顯源、潘美枝、潘聰敏、涂潘玉惠、潘淳子、林潘玉振、潘顯鳯（即潘聰敏等人）共同繼承；另潘榮豐於93年3 月5 日死亡，由其配偶潘郭秀雲妹及子女潘碧華、潘昱如、潘德山、潘松興、潘中明、潘淑蘭共同繼承，嗣潘郭秀雲妹於100 年12月13日死亡，由其子女潘碧華、潘昱如、潘德山、潘松興、潘中明、潘淑蘭共同繼承；又潘榮全於101 年4 月2 日死亡，由其配偶潘謝阿綿及子女潘顯明、潘蓉、潘文玉共同繼承。再者，因上開繼承人於繼承後，均未拋棄繼承，亦未辦理遺產分割，故上開編號A 、B 、C 、D 所示地上物，其事實上處分權均為被上訴人全體所公同共有。另編號E 所示之墳墓，係潘賢死亡後，由其繼承人潘榮田等人所建造，故其事實上處分權均為被上訴人全體所公同共有。
㈡爭執部分：
⒈本件是否應受前案確定判決既判力之拘束。
⒉上訴人拍定取得系爭土地時，系爭租約是否仍存在。
⒊系爭租約屬何性質之租約；是否已合法終止或消滅（即被上訴人是否屬合法占有）。
⒋若上訴人得請求潘聰敏給付相當租金之損害或利益時，其金額以若干為適當。
六、本院之判斷：㈠本件是否應受前案確定判決既判力之拘束部分：
⒈潘聰敏等人主張上訴人係經由法院拍賣程序而繼受台鳳公司
（信託登記予陳培道、生寶公司）就系爭土地之權利（所有權），而應受台鳳公司與潘榮田間前案確定判決既判力之拘束，不得再違反該判決所認定潘榮田係有權占有之論據；上訴人則陳稱其於向法院標得系爭土地時，因拍賣公告並未載明，故並不知悉系爭土地有前案確定判決存在之情事，而應受善意第三人之保護，自可不受該案既判力之拘束等語。
⒉經查：
⑴除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的有既判
力。民事訴訟法第400 條第1 項定有明文。又訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，即不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，有最高法院42年台上字第1306號判例意旨可供參酌。另確定判決除當事人外，對於訴訟繫屬後當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。亦為民事訴訟法第401 條第1 項所明定。
而依最高法院33年上字第1567號及61年台再字第186 號判例所闡釋之意旨，民事訴訟法第401 條第1 項所稱之繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼受人在內，且所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或否認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係。惟所謂對人之關係與所謂對物之關係，則異其性質。前者係指依實體法規定為權利主體之人，得請求特定人為特定行為之權利義務關係，此種權利義務關係僅存在於特定之債權人與債務人之間，倘以此項對人之關係為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義務人始足當之。後者則指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與直接支配物之效力，如脫離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，其所謂繼受人凡受讓標的物之人，均包括在內。
⑵系爭土地之原所有人台鳳公司曾於88年間（尚未信託登記予
陳培道及生寶公司之前），本於所有權及租賃物返還請求權，訴請潘榮田交還系爭土地，經前案確定判決認定潘榮田與台鳳公司間有耕地三七五租約，且該租約關係仍屬存在，因而駁回台鳳公司之請求，嗣台鳳公司上訴至二審程序中，因視為撤回而確定等情，為兩造所不爭執，且有屏東地院88年度訴字第443 號判決、本院視為撤回函文在卷可稽（見原審卷第38～43頁），並經本院前審依職權調取該前案查核屬實，有該案部分影卷在卷可憑（見外放影卷），則此部分事實，應可認為真實。又上訴人係經由法院拍賣程序取得系爭土地所有權，而依最高法院64年台上字第2200號及67年台抗字第129 號判例意旨，法院所為拍賣係屬買賣之性質，則上訴人既係因拍賣而取得系爭土地所有權，其性質即屬繼受取得而非原始取得，故依上開條文規定及判例意旨，自應受前案確定判決既判力之拘束。
⑶上訴人雖陳稱其因系爭土地之拍賣公告並未記載有前案確定
判決存在，故不知悉該情事，而應受善意第三人之保護，自可不受該案既判力之拘束等語。然查，學說上及實務上雖有認為既判力及於繼受人之規範目的，並非在創設或變更實體法上規定之權利義務關係，則有關程序法上規定之「既判力之主觀範圍」，本不能與土地法及民法等有關實體法上重要權義關係之規定相左（例如土地法第43條、民法第801 條、第886 條、第948 條），故為確保交易安全，倘受讓該訴訟標的物之第三人，係信賴不動產登記或善意取得動產者，基於各該實體法上之規定，即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人，否則幾乎與以既判力剝奪第三人合法取得之權利無異，亦與民事訴訟保護私權之本旨相悖等論述意見。但從民事訴訟法第400 條及第401 條第1 項有關既判力客觀及主觀範圍之規定內容觀之，並無區別繼受人係屬善意或惡意之明文規定（大法官會議之解釋或最高法院之相關判例亦無此意旨），可見繼受人善意與否，並非各該條文所欲用以區別之選項，且從受讓權利之論點而言，受讓人繼受取得之權利範圍，本即不應大於原權利人得行使之權利範圍，而台鳳公司在系爭土地之所有權遭法院拍賣時，既係經前案確定判決認定有租賃關係存在之狀態，而屬不完整之所有權狀態（亦即其使用收益權能係受有租約之限制），則上訴人經由拍賣（買賣）而繼受取得之所有權，本即應受該前案確定判決既判力之拘束，此與基於法律規定而使所有權受讓者在取得之權利上受限制之規範機制，亦相符合（例如民法第425 條之買賣不破租賃原則），則此等基於法律規定或業經法院確定判決認定對該受讓權利本體上限制之效力，應無再藉由受讓人係善意或惡意而加以區分之實益及必要。就此而言，上訴人所稱其係善意受讓而應受保護之論述，本院經斟酌後，尚難採認。
⑷再者，系爭土地在拍賣公告上業已載明：「本件拍賣之土地
，現由第三人潘榮田等人占用中（占用權源不明，訴訟中），拍定後不點交」等語，此有拍賣公告在卷可稽（見本院更㈠卷第140 頁及外放之執行影卷），且為上訴人所不爭執。
則依該拍賣公告之內容所載，上訴人於投標前應可得知系爭土地現有第三人占用，且有使用權源不明，並尚在訴訟中之爭執情事，若再從拍定日期為99年12月8 日、取得權利移轉證書日期為99年12月30日，及陳培道、生寶公司訴請潘聰敏等人拆屋還地之訴訟期間（即屏院99年度訴字第143 號，嗣於99年11月8 日達成訴訟上和解，此部分詳後述）相互對照觀之，上開拍賣公告所指之訴訟中，應係指上開拆屋還地之訴訟，再參以系爭土地在當時已有地上物及墳墓存在，且拍賣底價高達590 萬元，則上訴人在參與競標買受前，衡情亦應曾前往現場瞭解相關占有使用情狀，較符常情。本院經斟酌上開拍賣公告及標買常情等事證，認上訴人在得標買受前，就系爭土地所有權之使用權能可能受有限制之狀態，應屬知悉而非善意，故上訴人所稱其係善意，亦難採認。
⒊至上訴人雖陳稱善意與否，應係指受讓人是否明確知悉該權
利受限之實質內容，而依拍賣公告所載文字，顯不足以使其知悉有前案確定判決存在之情事，自屬善意等語。然所稱善意即不應受確定判決既判力拘束之法律意見，為本院所不採，已如前述，況從拍賣公告之文字，既可使參與投標者知悉所競標之土地有使用權能上受限之可能情事，再參以該限制係經確定判決所認定之權利，則在是否屬善意之認定上，仍應認上訴人並非完全善意（即明知或可得而知系爭土地有權利受限之風險），本院經斟酌後，認上訴人所稱其為善意（含善意認知範圍）之論述，仍難採認。
⒋依上所述，前案確定判決既係就台鳳公司本於物權性質之所
有權，請求潘榮田拆屋還地之法律關係及訴訟標的為裁判，並認定潘榮田基於租約而為有權占有，進而駁回台鳳公司之請求；而上訴人係經拍賣程序自台鳳公司繼受取得系爭土地之所有權，潘聰敏等人則為潘榮田之繼承人（含經潘榮田同意使用之潘榮昌等人）而占用，則上訴人在繼受取得系爭土地之所有權後，再本於同一物之所有權（物上返還請求權）請求被上訴人拆屋還地，在本案與前案均係以物權關係（即所為權）為訴訟標的，及兩造均屬前案當事人之繼受人之情形下，依上開條文規定及說明，兩造就系爭土地已有租賃關係存否之爭點，應為前案確定判決之既判力所及，本院亦不得再為相反之認定。
⒌至上訴人所稱前案確定判決認定有耕地三七五租約關係存在
，係屬突襲性裁判之違法判決而具有重大瑕疵，應不生拘束後訴之效力部分，然因該前案確定判決迄今並未經任何法定程序（再審）予以推翻，自仍具有既判力，亦併說明。
㈡上訴人拍定取得系爭土地時，系爭租約是否仍存在部分：
⒈上訴人主張潘榮田與台鳳公司間之租賃關係為債權關係，其
效力僅存在於其等相互間，而不及於因拍賣而取得所有權之上訴人，且潘聰敏等人在法院拍定前已與陳培道、生寶公司達成訴訟上和解，同意買受系爭土地，並同意若未能於100年3 月1 日前付清價金即願拆屋還地，故該租約在拍定前已因訴訟上和解而消滅；潘聰敏等人則陳稱潘榮田與台鳳公司之租約，在台鳳公司於94年7 月間將所有權信託登記予陳培道、生寶公司，及在上訴人於99年12月間因拍定而取得所有權時，仍以不定期租約之效力繼續存在等語。
⒉經查：
⑴依89年5 月5 日修正施行前民法第425 條（即修正後同條第
1 項）規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」；又「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，民法債編施行法第1 條亦定有明文。另基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定（指未定期限租約不適用同條第1 項買賣不破租賃原則）之餘地，亦有最高法院98年度第2 次民事庭會議決議可供參酌。
⑵本件潘榮田向台鳳公司承租之系爭土地，在第1 次租約於79
年6 月30日屆期後（縱依上訴人之主張而採認第2 次租約有效，亦已於82年7 月27日屆滿，見原審卷第267 、268 頁，本院重上卷㈠第293 、294 頁），因民法第451 條規定默示更新之效果，依法視為不定期限租賃（上訴人就默示更新與否仍有爭執，此部分詳後述），且上訴人應受前案確定判決之拘束，為本院認定之事實，已如前述。則該租約在上訴人於99年12月30日取得系爭土地所有權之前，仍應適用修正前民法第425 條規定，而對上訴人繼續存在，並不因上訴人係於該條文修正施行後，始受讓取得系爭土地所有權而有差別，自仍應受該不定期租約之拘束。故上訴人所稱潘榮田與台鳳公司間之租賃關係為債權關係，其效力僅存在於其等相互間，而不及於因拍賣而取得所有權之上訴人，即與上開條文規定不符，自不足採。
⑶上訴人雖又陳稱潘聰敏等人與陳培道、生寶公司在屏院99年
度訴字第143 號拆屋還地事件中已達成訴訟上和解，並約定潘聰敏應於100 年3 月1 日前付清買賣價金850 萬元，否則潘聰敏等人均同意將地上物拆除並交還土地，且該訴訟上和解之時點係在法院拍賣前，但潘聰敏並未依約履行給付價金，則潘聰敏等人自應受該和解之拘束，而負有交還土地之義務，且在拍賣後亦不得再主張租約繼續存在，更可佐證上訴人在拍定受時係善意等語。然查：
潘聰敏等人與陳培道、生寶公司成立該訴訟上和解日期為99
年11月8 日，此有該和解筆錄在卷可稽（見更㈠卷㈠第82頁），而系爭土地在當時已遭台鳳公司之債權人聲請查封登記，嗣並於同年12月8 日即拍定而由上訴人得標買受，同年月30日核發權利移轉證書等情，為兩造所不爭執（見原審卷第
220 頁），可見在達成訴訟上和解時，系爭土地雖尚未經拍定由上訴人取得，但陳培道、生寶公司就系爭土地已係處於無從辦理所有權移轉登記之給付不能狀態，且在100 年12月30日即因拍定而可確定完全無法履行其等依和解內容所應履行之移轉登記義務。
又從該和解筆錄之內容觀之，潘聰敏雖同意以850 萬元買受
系爭土地，但履約條件則為陳培道、生寶公司同意配合潘聰敏以系爭土地辦理貸款，並將貸款金額直接匯入陳培道、生寶公司指定之帳戶，且價金履約期限為100 年3 月1 日以前，而若未能依約給付價金，則同意拆屋還地予陳培道、生寶公司。則就該和解條件而言，潘聰敏所應給付之價金，係以系爭土地辦理貸款來支付，且給付期限在100 年3 月1 日以前即可，則以系爭土地在當時係遭查封致無從辦理移轉登記或抵押貸款，且在100 年12月30日即因拍定及核發權利移轉書，而可確定陳培道、生寶公司已無法履行其依和解所應履行義務（移轉登記）之情況下，若認潘聰敏在陳培道、生寶公司已無法履約，且無法配合辦理移轉登記及貸款支付價金之情形下（此為該和解最主要之經濟目的），仍應受雙方均已確定無從依債務本旨為履行之和解約定之拘束，顯不合理，亦與民法第148 條第2 項所稱行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法之規範意旨有違。
再者，此項系爭土地因遭查封拍賣致無法履約之情事，係單
純可歸責於陳培道、生寶公司（台鳳公司）之事由所致，且完全不可歸責於潘聰敏。而該查封狀態為陳培道、生寶公司在成立訴訟上和解時所明確知悉，再參以潘聰敏之貸款給付價金義務之履行，明顯須由陳培道、生寶公司為協力配合（配合移轉登記及抵押貸款），而陳培道、生寶公司在潘聰敏之履約期限前，已無法履行上開協力配合義務，甚為明確。本院經斟酌上開事證，認經前案確定判決所認定並由潘聰敏等繼承之租約，並未因該訴訟上和解而消滅，且在上訴人得標拍定及取得所有權時仍繼續存在，而應由上訴人繼受。
⒊至上訴人雖另陳稱此訴訟上和解，亦可佐證系爭土地當時係
登記陳培道、生寶公司為所有人，且由其等基於所有權對潘聰敏等人提出拆屋還地之訴訟，並達成訴訟上和解之事實觀之，上訴人在拍賣程序中顯不可能知悉潘榮田與台鳳公司間存有前案確定判決存在，而屬善意受讓，其取得所有權應受保障等語。然上訴人不論是否為善意，均應受前案確定判決之既判力所及，為本院所採認之法律意見，已如前述，則其此部分有關善意取得之論述，已無實益，況依拍賣公告所示，已有：「債務人台鳳公司；信託人（應為受託人之誤載）陳培道、生寶公司」之明確記載，亦可使人認知系爭土地係由台鳳公司信託登記予陳培道、生寶公司之情事，自不因登記名義所有人為陳培道、生寶公司，而否定台鳳公司為系爭土地委託人之事實，故上訴人上開所述，本院仍無從採認，併予說明。
⒋依上所述，上訴人在拍定取得系爭土地時，潘榮田（由潘聰
敏等人繼承）與台鳳公司間之租約，仍繼續存在，並應由上訴人繼受為出租人之地位。
㈢系爭租約屬何性質之租約；是否已合法終止或消滅（即被上訴人是否屬合法占有）部分：
⒈關於租約性質部分：
⑴上訴人主張潘榮田與台鳳公司間在77年7 月1 日起至79年6
月30日止之租約（下稱77年租約），並非耕地三七五租約或耕地租約或基地租約，而僅為一般租約之性質，且已約定若欲續約應經雙方同意，並訂立書面，可見台鳳公司已預示排除租約默示更新之效力；又77年租約期滿後，潘榮田與台鳳公司再簽訂租期自80年7 月28日起至82年7 月27日止之租約（下稱80年租約），亦可佐證潘榮田與台鳳公司間在77年租約屆滿後，並未成立不定期租約，且80年之租約亦有預先排除租約默示更新之約定，台鳳公司更於租約期滿後之82年9月3 日以存證信函通知潘榮田交還土地，則台鳳公司反對續租之意思表示甚為明確，自無從成立不定期租賃關係；潘聰敏等人則陳稱潘榮田在租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭土地，而台鳳公司並未為反對表示，依民法第451 條規定，已默示更新為不定期租約等語。
⑵經查：
依89年9 月20日言詞辯論終結，同年月29日宣判之前案確定
判決，雖認定潘榮田與台鳳公司間之租約性質為耕地三七五租約，並援引為潘榮田係有權占有之論據。然若從77年租約所約定之租金為每年3,680 元，分兩期於每年6 月30日及12月31日繳納，且租期為77年7 月1 日起至79年6 月30日合計
2 年，並未約定承租使用目的；及88年租約之每年租金為4,
823 元，亦係分兩期於每年6 月30日及12月31日繳納，且租期為80年7 月28日起至82年7 月27日合計2 年，亦未約定承租使用目的之租約內容觀之，明顯與耕地三七五租約之性質係供耕作（漁牧）使用，租約期間不得少於6 年，且應辦理登記之規定不符（耕地三七五減租條例第5 、6 條參照），而可認定該租約應不具耕地三七五租約之性質，較符當事人之訂約真意。然縱使該租約不具有耕地三七五租約性質，因在耕地租約或基地租約或一般租約，均仍有民法第451 條所規定在租期屆滿後，因承租人繼續使用收益而出租人不即表示反對意見，而視為以不定期繼續契約之默示更新規定之適用。而本件不論係77年租約或80年租約，潘榮田在各該租約之租期屆滿後，均仍繼續占有使用系爭土地，甚且於80年租約屆滿後之82年12月15日向台鳳公司提出承買價購意願之申請（見原審卷第259 ～266 頁），則潘榮田在77年及80年租約屆滿後，在主觀及客觀上均有繼續占有使用系爭土地之情事，甚為明確。
上訴人雖陳稱台鳳公司在77年及80年租約中，均已約定若欲
續約應經雙方同意，並訂立書面，已有預示排除租約默示更新之效力，更於80年租約在82年7 月27日屆滿後之82年9 月
3 日，即以存證信函通知潘榮田交還土地，則台鳳公司反對續租之意思表示即甚明確，自無從成立不定期租賃關係等語。然查，此等是否有預示排除默示更新或已明確表示反對續租意思等事實之爭執，均屬前確定判決在89年9 月20日言詞辯論終結前，即已存在之證據方法（可供審酌潘榮田是否為有權占有），並屬法院在前案審理時已可審酌之事證。則在前案判決確定後，故若未經法定程序（再審）為推翻，依上開最高法院42年台上字第1306號判例意旨，即應受前案確定判決既判力之拘束，而不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張。就此而言，因前案確定判決已認定有租約關係存在，並據以駁回台鳳公司之請求，則該租約存在之事實，即為前案確定判決既判力所涵蓋，故兩造有關租約有無默示更新之相關論述，在該案言詞辯論終結之時點前部分，本院應無再為審酌之權限。就此而言，潘榮田在租期屆滿後既繼續占有使用系爭土地，且經前案確定判決認定為具有租賃關係而屬有權占有，而有權占有之認定又未經法定程序推翻，應可認該租約係以不定期限繼續存在。又上訴人在得標取得系爭土地所有權時，係繼受台鳳公司與潘榮田間租約之出租人地位，已如前述，自應繼受此不定期租約。
⒉關於租約是否已合法終止或消滅部分：
⑴上訴人主張縱其於拍定時繼受潘榮田與台鳳公司間之租約為
不定期租約，然其依法仍得隨時終止，且77年及80年之租約均約定承租人拖欠兩期（即1 年租金），即可不經催告逕行解約收回土地，而其於99年12月30日拍定取得系爭土地，迄至其於101 年6 月13日為催告時，潘聰敏等人早已欠租達2期；又縱認系爭租約屬耕地三七五租約或耕地租約或基地租約之性質，然潘榮田並未繳納83年4 月12日至100 年1 月2日之租金，顯已欠租達2 年以上，則其於102 年2 月21日終止租約，自屬合法。再者，若認租約具有耕地三七五租約之性質，因系爭土地達1 年以上未繼續耕作，且0000地號土地上設置墳墓，均已明顯未依承租目的使用，致該租約無效，被上訴人即無合法占有權源。至潘榮昌等人均非潘榮田之繼承人，自不為該確定判決之既判力所及，即屬無權占用；潘聰敏等人則陳稱上訴人所為催告內容並非請求給付租金，且其於受催告時並未有積欠租金達2 年之情事，該催告即不合法，故上訴人以經催告未繳納租金為由之終止，即不合法，且本件租約訂立時，即有地上物及墳墓存在，且確實有種植鳳梨等農作物，故亦無不自任耕作或廢耕或未依承租目的使用之情事，況其等亦已合法提存租金等語。
⑵經查：
依77年及80年之租約所載，均約定承租人拖欠2 期租金，出
租人即可不經催告逕行解約收回土地，此為潘聰敏等人所不爭執，且有各該租約在卷可稽，而兩造間之不定期租約既係繼續上開租約而來，自均應受上開租約約定之拘束。則上訴人所稱其於99年12月30日拍定取得系爭土地，迄至其於101年6 月13日催告時，早已欠租達2 期（因租金係1 年分2 期給付，故2 期租金未付係指1 年租金未付），就該租約之約定內容而言，即非全屬無據（被上訴人另爭執該約定違反土地法第103 條第4 款、第114 條第7 款及民法第440 條第3項、第458 條第4 款關於基地租約及耕地租約，均應欠租達
2 年以上始得終止之規定，而不生效力，且爭執上訴人並未合法催告）。
上訴人係主張其於101 年6 月13日民事追加並更正聲請狀中
已催告被上訴人應給付租金，且已合法送達，而於102 年2月21日之上訴理由狀為終止租約時，被上訴人均未繳納所積欠之租金，且距催告已逾8 個月，故租約應已合法終止等語。然查：
①所謂意思表示得合法發生其效力，應係指該意思表示之內容
，已足使相對人了解該意思表示所欲表彰之效果意思為前提，此從民法第94條所使用「其意思表示，以相對人了解時，發生效力」之文字併文義觀之，即可佐證。故若表意人所為意思表示之內容，並不足以使相對人了解該意思表示之效果意思時，自不應發生其所欲發生之效力，此為當然之解釋。又民法第440 條所稱：「承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」之規定，係在使出租人於承租人欠租時，得經由催告之程序，而取得合法終止租約之權利。則出租人所為催告，自應使承租人明確知悉該催告係在促請承租人給付租金之效果意思，進而使承租人明確知悉在已受催繳租金之情況下，若仍未依限支付租金所可能產生租約遭合法終止之效果。故若出租人之催告並非針對積欠租金之催繳，或其催告文義並不足以使承租人明確知悉係要求繳納租金之意思時，自難認已生合法催告給付租金之效力，並進而可據為合法終止租約之依據。
②再者，租金為租賃關係下之給付義務；損害賠償則為侵權行
為或債務不履行之法律關係下所應負之責任；而相當租金利益則係受益人有不當利情形下應返還之標的。三者具有不同之法律性質，亦有不同之法律依據及效果，並不得混淆適用。故承租人在租賃關係下積欠租金時，出租人應催告承租人給付租金，並在承租人仍未給付時，始可取得終止租約權利；若出租人在催告時主張租約已消滅或不存在，而明白表示係請求賠償損害或返還相當租金之利益，因其所請求之標的內容並非租金，而為損害賠償或利益返還，則出租人既非請求給付租金，且使承租人產生若仍依催告為給付，勢將形同自認並無租賃關係存在而屬無權占有之結果，自應認該催告為不合法，而難認已發生合法催告給付租金之效果，此為本院就本件訴訟之法律上意見。
③上訴人雖援引於101 年6 月13日所提出之民事追加並更正聲
請狀（見原審卷第139 ～142 頁），主張已表示催告給付租金之意思，但依該書狀內容觀之，上訴人在聲明中雖有請求被上訴人應自99年12月24日起至交還土地之日止，按月連帶給付上訴人2 萬7,174 元，並於事實及理由中，說明該金錢給付係請求被上訴人賠償無權占用土地之侵權行為所生損害，或返還無權使用土地所生相當租金之利益。然除此以外，並無任何文字或字詞可使本院或被上訴人產生上訴人在該書狀所請求給付之金額，即係指請求被上訴人應給付租金，此從上訴人自起訴時起至本院審理中，均一再否認雙方有租約關係存在，並一再陳稱被上訴人係無權占有而應賠償損害或返還相當租金利益，亦可得佐證其在上開書狀中所請求金錢給付之性質，並非租金，而係賠償損害或返還利益。就此而言，顯難認其於上開書狀中已有明確可使被上訴人知悉係催告給付租金之意思，則依本院上開有關催告法律意見之說明，自難認已有合法催告之情事，亦不發生合法催告給付租金之效力，故其於102 年2 月21日上訴理由狀中再以欠租經催告而仍未給付為由之終止（見重上卷㈠第83～85頁），即因催告不合法，而不生合法終止之效力。又上訴人之催告既不合法，則兩造關於催告時是否已達積欠2 年租金之爭執，即無再為審酌之實益及必要，併予說明。
④上訴人雖陳稱其主觀上既認租約不存在或消滅，則在催告時
，自係請求損害賠償或利益，而若被上訴人或法院判認有租賃關係存在時，即應轉為催告給付租金之意思，而不應拘泥於所使用之文字措詞等語。然本件兩造就租約是否存在或消滅，在訴訟中已多有爭執，而上訴人所謂「催告」之書狀，係在訴訟中所提出，並非在起訴前所為之意思表示，則在上訴人已明確知悉被上訴人係主張基於租約而具有合法占有權源之情形下，仍主張被上訴人為無權占有而為損害賠償或利益返還之請求。就此而言，被上訴人收受該書狀後，因不同意上訴人所稱無權占有之論述，而拒絕給付或提存，以免在訴訟中陷入自認無權占有之不利後果，即與情理相符。本院經斟酌上開催告之時點及當時已有爭執之客觀情狀，認上訴人所稱得轉為催告給付租金意思之論述，尚難為其有利之認定。
⑤至上訴人於102 年2 月21日之書狀中，雖主張被上訴人亦符
合土地法第114 條第2 、5 款所稱「承租人放棄耕作權」、「違反民法第432 條及第462 條第2 項規定」之終止要件，而併引為終止租約之依據。然潘榮田與台鳳公司間所訂租約，在租約文字內容上，並未記載承租使用之目的係僅供耕作之用，亦無任何農具、牲畜或其他附屬物之清單存在，此有該77年及80年租約在卷可稽（見原審卷第267 、268 頁，本院重上卷㈠第293 、294 頁），且77年及80年租約訂立時，系爭土地上已有地上物及墳墓存在（地上物為潘賢所蓋，墳墓係潘賢死亡後，由其繼承人潘榮田等所建造，而潘賢係於56年7 月間死亡，故訂約時應已有各該地上物存在），可見該租約（含嗣後繼續之不定期租約），並無上開條款所稱「應耕作而放棄耕作」、「未保持租賃之生產力」或「租約所附農具、牲畜或其他附屬物滅失」之情事可言，則上訴人援引上開條款得終止之論據，自難採認，亦不合法。另上訴人就101 年11月13日存證信函所生之法律效果部分，因其中受件人潘純子部分，依卷內現有證據資料，並未能證明已合法送達，致在法律效果上有所欠缺，上訴人亦表示不再主張該存證信函所生之法律效果（見本院重上更㈠卷㈡第6 頁），均併予說明。
另潘榮田與台鳳公司間之租約，並不具耕地三七五租約性質
，業如前述。則兩造有關若租約具有耕地三七五租約之性質，因系爭土地達1 年以上未繼續耕作，且0000地號土地上設置墳墓，均已明顯未依承租目的使用（不自任耕作或廢耕，該減租條例第16條、第17條第1 項第4 款參照），致該租約無效之爭點論述部分，本院即無再為判斷之實益及必要，併予說明。
⒊依上所述，本件上訴人所援引為租約在其繼受取得後亦已合
法終止之論據，均不足以使本院產生已合法終止該不定期租約之心證，則該不定期租約仍屬合法有效存在，潘聰敏等人陳稱得基於該不定期租約而合法占有使用系爭土地，即屬有據。上訴人請求潘聰敏等人拆屋還地（詳如上開聲明內容），自無從准許。
⒋至潘榮昌等人雖非潘榮田之繼承人，但其等與潘聰敏等人為
上開地上物及墳墓之事實上處分權人（因繼承而公同共有），則在潘聰敏等人就系爭土地為合法占有之情形下，應認潘榮昌等人亦得經潘聰敏等人之同意，而依附於潘聰敏等人之合法占用權源，而為有權占有，且無拆屋還地之義務，始為適當（就本件而言，若潘聰敏等人無合法占有權源而應拆屋還地時，則潘榮昌等人自應一併為拆屋還地，自不待言）。故上訴人所稱潘榮田等人均非潘榮田之繼承人而為無權占有，並應拆屋還地，即屬無據，不應准許。
㈣若上訴人得請求潘聰敏給付相當租金之損害或利益時，其金額以若干為適當部分：
本件潘聰敏基於繼受潘榮田與台鳳公司間之不定期租約，而仍具有占用系爭土地之合法權源，已如前述，則潘聰敏對上訴人即無侵權行為或不當得利之情事，上訴人自無請求潘聰敏給付相當租金之損害或利益之權利，故就此項爭點部分，本院自無再為審酌之必要與實益，併予說明。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地而應拆屋還地，並不足採；被上訴人抗辯基於不定期租約而有合法占有權源，應可採認。從而，上訴人本於所有權、侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人應將坐落00地號土地上如附圖編號A 、B 、C 、D 所示地上物及0000地號土地上如附圖編號E 所示墳墓除去，並返還該部分土地予上訴人及其他共有人全體；另請求潘聰敏將上開2 筆土地上如附圖編號
A 、B 、C 、D 、E 所示以外土地，及00地號土地返還予上訴人及其他共有人全體；並請求潘聰敏應自99年12月24日起至交還全部土地之日止，按月給付上訴人2,841 元，為無理由，不應准許，應連同其假執行之聲請，併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第
385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
民事第一庭
審判長法 官 簡色嬌
法 官 黃國川法 官 林紀元以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
書記官 楊明靜附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。