臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度重上字第70號上 訴 人 劉文忠(即劉文姜之承受訴訟人)
劉文貴(即劉文姜之承受訴訟人)劉文進(即劉文姜之承受訴訟人)劉素蘭(即劉文姜之承受訴訟人)上列四人共同訴訟代理人 孔福平律師被 上訴人 劉雪鳳訴訟代理人 蘇文斌律師
鄭方穎律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國105 年5 月31日臺灣高雄地方法院104 年度重訴字第198 號第一審判決提起上訴，本院於107年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除讓與事實上處分權部分外及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人4 人為劉文姜之繼承人。劉文姜前因委任訴外人施美情將其所有坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○段
000 巷0 號建物（即同段734 建號）暨如附圖所示之未保存登記建物共279 平方公尺【即一樓部分67平方公尺、二樓部分59平方公尺、三樓部分153 平方公尺（下合稱未保存登記建物），前揭房、地下合稱系爭不動產）出售，施美情再將之複委任訴外人高絃騰。被上訴人與高絃騰數次協商後，乃於民國102 年2 月4 日就系爭不動產與劉文姜簽訂買賣契約書，約定價金為新臺幣（下同）800 萬元，於契約成立時支付定金160 萬元，嗣被上訴人再依序給付其餘款項合計640萬元後，劉文姜須依序辦理所有權移轉登記（下稱系爭A 契約）。被上訴人亦已依約交付票面金額50萬及110 萬元之支票各1 紙作為定金。嗣該2 紙支票業經兌現，然劉文姜卻未依約辦理，並已於104 年4 月23日死亡，上訴人4 人均為其繼承人，且已就系爭不動產（除未保存登記之建物外）辦理繼承登記，應有部分各4 分之1 。因之，被上訴人自得請求上訴人於伊給付其餘價金640 萬元之同時，各將其所有系爭不動產（除未保存登記之建物外）應有部分4 分之1 所有權移轉並交付被上訴人，暨將其公同共有之未保存登記建物事實上處分權讓與被上訴人，並將該部分建物交付。又如認高絃騰未經劉文姜授與代理權，劉文姜因有交付其身分證、印鑑章、印鑑證明及所有權狀，且高絃騰並有交付劉文姜本人簽名及印鑑章印文之授權書予被上訴人，亦有表見代理之適用，劉文姜應負授權人之責，被上訴人亦得向上訴人為前開之請求。為此依系爭不動產契約，民法繼承、表見代理之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：上訴人應於被上訴人給付
640 萬元之同時，各將其所有系爭不動產（除未保存登記之建物外）應有部分4 分之1 所有權移轉登記並交付與被上訴人，暨將其公同共有如附圖所示未保存登記建物交付被上訴人。【按被上訴人之聲明原為：上訴人應於被上訴人給付64
0 萬元之同時，各將其所有如附表編號一所示不動產應有部分4 分之1 所有權移轉登記並交付被上訴人，暨將其公同共有如附表編號二所示不動產事實上處分權讓與被上訴人，並將該建物交付。然○○○區○○路○段○○○ 巷3 、5 、9 號門牌等3 戶建物於87年辦理建物合併於○○區○○路○段○○○ 巷○ 號門牌（見本院卷㈠第133 頁至第137 頁）。又系爭土地之未保存建物部分，嗣已經高雄市鳳山區地政事務所複丈成果圖如附圖所示，且被上訴人亦於本院撤回關於「附表編號二所示不動產事實上處分權讓與被上訴人」之聲明（見本院卷㈠第117 頁），爰於107 年5 月16日更正訴之聲明如上開記載（見本院卷㈡第63頁、第64頁）。】
二、上訴人則以：劉文姜係於102 年2 月4 日以700 萬元將系爭不動產出售予高絃騰，並未授權任何人與被上訴人買賣系爭不動產，高絃騰並無權代理劉文姜簽訂系爭契約，而劉文姜既已將系爭不動產以700 萬元出售予高絃騰，即不可能再以
800 萬元委託高絃騰出售予被上訴人。又系爭A 契約上並無劉文姜印鑑章之印文，且前揭票面金額50萬元、110 萬元支票並非交予劉文姜，足見系爭契約當事人並非劉文姜。況劉文姜與高絃騰間之買賣關係業經解除。是被上訴人應不得依繼承、系爭契約之法律關係向上訴人請求。另施美情乃係為特定事項交付劉文姜之印鑑章、權狀與高絃騰，且被上訴人明知高絃騰無代理劉文姜簽訂系爭契約之權限，而劉文姜知悉高絃騰以其代理人名義與被上訴人簽約，即表示系爭不動產不賣予高絃騰，當然反對高絃騰以其名義與被上訴人買賣系爭不動產，應亦無表見代理之適用等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審判決：㈠上訴人應於被上訴人給付640 萬元之同時，各將其等所有如附表編號一所示之不動產應有部分4 分之
1 所有權移轉登記並交付被上訴人。暨將其等公同共有如附表編號二所示之不動產事實上處分權讓與被上訴人，並將該等建物交付。㈡訴訟費用由上訴人負擔。上訴人除被上訴人已撤回之「讓與事實上處分權」部分外均聲明不服，上訴聲明為：㈠原判決除讓與事實上處分權部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
四、兩造不爭執之事項如下：㈠系爭不動產原為劉文姜所有。嗣劉文姜於104 年4 月23日死
亡，系爭不動產（除未保存登記之建物外）以繼承為原因，登記為上訴人所有，應有部分各4 分之1 ，未保存登記之建物也由上訴人繼承而公同共有。
㈡高絃騰於102 年2 月4 日以劉文姜代理人之名義與被上訴人
簽訂系爭A 契約，系爭A 契約第三條約定：「‧‧一、契約成立時甲方（即被上訴人，下同）應付乙方（即劉文姜，下同）新台幣160 萬元（含定金），餘款則照下列規定給付，乙方應同時將所有權狀正本交付受託之土地登記專業代理人（下稱登記代理人）保管。經雙方約定第二次給付：102 年
2 月6 日憑票支付50萬元，2 月20日憑票支付110 萬元。二、第二次付款：102 年2 月25日雙方至登記代理人處用印，並繳齊全部過戶相關文件時，由甲方支付160 萬元給乙方。
三、土地增值稅及契稅單核發並經領訖後，由登記代理人通知雙方於7 日內至登記代理人處各自完納應付稅款時，甲方支付160 萬元給乙方，且買方應開立與尾款同額之商業本票
1 張交付登記代理人收執，作為尾款給付之擔保。登記代理人始得辦理產權移轉手續。如甲方非為登記名義人時，甲方須與登記名義人共同開立前述商業本票，俟尾款付清時由登記代理人返還甲方，甲方若未依約付款，則由登記代理人將該票據交由乙方行使法定權利。四、尾款：320 萬元於102年4 月10日交尾款及點交房屋。五、買賣標的甲乙雙方約定於102 年4 月10日並同時交付尾款及交屋手續時，依本約第七條規定點交甲方營業」等語。第十條第二項約定：「乙方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止），應按甲方已繳房地價款千分之一計算違約金給付甲方。如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時，乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償」等語。
㈢系爭A契約簽訂時，被上訴人交付發票日分別為102年2月6日
、102 年2 月20日，票面金額50萬元、110 萬元，受款人均為劉文姜，發票人均為南灣農林休閒股份有限公司之支票各
1 紙予高絃騰。嗣該二支票經高絃騰擔任法定代理人之勞倫畢諾企業有限公司提示兌現。又高絃騰於102 年2 月18日以勞倫畢諾企業有限公司名義簽發彰化銀行博愛分行面額50萬元之支票1 張交由劉文姜提領完畢。
㈣劉文姜於104年4月23日死亡，繼承人為上訴人等4人。
五、兩造爭執之事項為：㈠被上訴人主張高絃騰代理劉文姜出售系爭不動產予被上訴人，請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約，有無理由？㈡如被上訴人前開主張為無理由，被上訴人另主張高絃騰以劉文姜名義出售系爭不動產予被上訴人應構成表見代理，備位請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約，有無理由？
六、被上訴人主張高絃騰代理劉文姜出售系爭不動產予被上訴人，請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約，有無理由？被上訴人雖主張劉文姜因授權施美情出售系爭不動產，施美情再授權高絃騰將系爭不動產出售予伊云云，並提出106年1 月6 日簽訂之房屋出售授權書2 份（下稱A 授權書，見原審卷㈠第4 頁、第5 頁）為證（見原審卷㈠第2 頁），然為上訴人所否認。經查：
㈠證人高絃騰於原審到庭證稱：伊因金主譚錦鳳、譚玉鳳欲購
買系爭不動產，乃經由金主之囑託，於102 年2 月4 日以伊自己之名義與劉文姜簽訂以700 萬元購買系爭不動產之買賣契約（下稱系爭B 契約），但伊有告知劉文姜該買賣契約為金主委託伊簽訂，且劉文姜知道是（金主）譚錦鳳、譚玉鳳要買系爭不動產，譚錦鳳、譚玉鳳有來過伊公司與劉文姜見面。又原告（即被上訴人）所陳報之102 年1 月6 日房屋出售授權書2 份（即A 授權書）上劉文姜及施美情之簽章均為伊所為。至於102 年1 月2 日所簽之房屋出售授權書2 份〔見臺灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢署）102 年度他字第6460號偵查卷第98頁、第99頁，下稱B 授權書〕上之簽名始為劉文姜及施美情所親簽等語（見原審卷㈡第28頁、第29頁）。另證人施美情亦於原審證稱：高絃騰委由伊告知劉文姜有金主欲購買系爭不動產。嗣乃於三地門蓮光寺旁便利商店簽約，伊亦有在場。當時高絃騰曾告知劉文姜係代表金主與劉文姜簽約，當天共簽立買賣契約（即系爭B 契約）1式2 份，並簽立劉文姜委託伊，伊委託高絃騰之授權書。A授權書上「施美情」之簽章均非伊所為，而B 授權書則為伊與劉文姜於上開便利商店所簽。當時劉文姜的認知是要把系爭不動產賣給委託高絃騰的金主，劉文姜亦很清楚高絃騰是代表金主來跟她簽約。至於A 授權書上「施美情」印文的印章是高絃騰刻的，伊都不知道，他們在進行這件事（即另以劉文姜之名義將系爭不動產出售予被上訴人）伊不清楚等語（見原審卷㈡第24頁至第26頁），又劉文姜於高絃騰遭被上訴人告訴詐欺等刑事案件檢察官偵查中亦到庭證述：伊當初有跟施美情及高絃騰表示，系爭不動產順利出售後，要給予其等共3%之仲介費等語（見高雄地檢署102 年度他字第6460號偵查卷第87頁）。而高絃騰如係系爭不動產之買主，劉文姜應無庸給付其仲介費。是劉文姜知悉高絃騰乃係代表金主與其簽訂以700 萬元買受系爭不動產之買賣契約（即系爭B契約），並另有與施美情分別簽訂B 授權書與高絃騰，且承諾於系爭不動產順利出售後，給予其二人共3%之仲介費。惟施美情、劉文姜並不知高絃騰另有偽造A 授權書，提供予被上訴人等事實，應堪認定。而A 授權書既非劉文姜、施美情所同意簽訂，則被上訴人執A 授權書主張高絃騰係經劉文姜授權出售系爭不動產云云，即非有據，不足採信。又系爭B授權書係載明劉文姜授權施美情以700 萬元將系爭不動產出售，再由施美情以同價額授權予高絃騰，此有B 授權書2 份在卷足憑，此應係授權出售系爭不動產予高絃騰所代表之金主即譚錦鳳、譚玉鳳之相關事宜（即系爭B 契約）部分，而非另授權高絃騰再出售系爭不動產予他人之意甚明。是被上訴人另以B 授權書主張高絃騰業經授權出售系爭不動產予伊云云，亦非可採。
㈡綜上，劉文姜固曾授權施美情以700 萬元出售系爭不動產，
施美情乃以同條件授權予高絃騰，嗣以700 萬元出售予高絃騰所代表之金主譚錦鳳、譚玉鳳，此外，高絃騰並未經劉文姜再授權出售系爭不動產予他人。從而被上訴人主張高絃騰代理劉文姜出售系爭不動產予被上訴人，請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約，即屬無理由，不應准許。
七、如被上訴人前開主張為無理由，被上訴人另主張高絃騰以劉文姜名義出售系爭不動產予被上訴人應構成表見代理，備位請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約有無理由？㈠按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169 條定有明文。又所謂表見代理，依民法第169 條規定為由自己之行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示，為保護善意之第三人，對於第三人應負授權人之責任。若第三人明知其無權代理或可得而知者，自不負授權人之責任（最高法院89年度台上字第334號判決要旨參照）。又由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。本人將印章、印鑑證、戶口名簿交付他人，委託他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、印鑑證明、戶口名簿，即認須由本人負表見代理授權人之責任（最高法院95年度台上字第2426號判決要旨參照）。
㈡經查高絃騰並無權代理劉文姜出售系爭不動產予被上訴人。
又劉文姜曾授權施美情以700 萬元出售系爭不動產，施美情乃以同條件授權予高絃騰（按即B 授權書），嗣劉文姜以70
0 萬元出售系爭不動產予高絃騰所代表之金主譚錦鳳、譚玉鳳（即系爭B 契約）等情，均如前述。惟依證人施美情於原審之證述：高絃騰交付1 紙50萬元之支票給劉文姜時，劉文姜有交付印鑑章、所有權狀給高絃騰，劉文姜另把身分證交給伊保管，劉文姜說如確定有要買房子（即系爭不動產），伊再把劉文姜的身分證給高絃騰。因為劉文姜只有收到50萬元訂金，所以還不能過戶，伊要等到劉文姜跟伊確定後，伊才把身分證交給高絃騰。但後來他們有糾紛，伊就把身分證拿回去還給劉文姜等語（見原審卷㈡第25頁背面）。是劉文姜將印鑑章及所有權狀交付高絃騰，乃係委託高絃騰辦理因系爭B 契約之系爭不動產所有權移轉特定事項，除該特定事項外，高絃騰持之並偽造A 授權書，以劉文姜代理人名義與被上訴人簽訂系爭A 契約之行為，已難僅憑高絃騰持有劉文姜之印鑑章、系爭不動產之所有權狀及偽造之系爭A 授權書，即認須由劉文姜負表見代理授權人之責任。況依證人高絃騰於原審到庭證稱：系爭A 契約是因被上訴人之要求，而以伊本人名義代理劉文姜簽訂。當時劉文姜並未到場。系爭B契約之價金700 萬元是金主譚錦鳳、譚玉鳳要向劉文姜買的金額，但金主譚錦鳳、譚玉鳳賣給被上訴人之價金是800 萬元，故有價差。於事後約幾天，因為劉雪鳳跑去找劉文姜，劉文姜知道譚玉鳳、譚錦鳳多賺了100 萬元就不高興，並告訴伊不賣了等語（見原審卷㈡第29頁、第30頁、第31頁背面）。又於本院到庭證稱：「〔（系爭A 契約）為何不要用譚錦鳳的名義來賣？〕是被上訴人要求用劉文姜的名義簽。」、「〔為何（被上訴人所交付）160 萬元中，僅50萬元給劉文姜？〕因為譚錦鳳說要拿110 萬元的傭金。是譚錦鳳與被上訴人私下的協議，是譚錦鳳要賺差價。」等語（見本院卷㈠第67頁、第184 頁）。而依被上訴人就系爭A 契約既已私下與譚錦鳳協議（按其二人甚為熟稔等情，亦經高絃騰證述無訛，見本院卷㈠第70頁），由譚錦鳳賺取價差100 萬元，且要求用劉文姜的名義簽訂，而不用譚錦鳳的名義為出售人等情以觀，則被上訴人係明知劉文姜並不知悉有關系爭A 契約，且高絃騰就系爭A 契約無權代理劉文姜等事實，應堪認定。揆諸首開說明，劉文姜亦不負授權人之責任。
㈢綜上，高絃騰以劉文姜名義出售系爭不動產予被上訴人，亦
無構成表見代理之情事，被上訴人主張依表見代理之法律關係，備位請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約，為無理由，不應准許。
八、綜上所述，高絃騰並無權代理劉文姜出售系爭不動產予被上訴人；且高絃騰以劉文姜名義出售系爭不動產予被上訴人，亦無構成表見代理之情事，被上訴人據而請求劉文姜之繼承人即上訴人履行系爭A 契約，即上訴人應於被上訴人給付64
0 萬元之同時，各將其所有系爭不動產（除未保存登記之建物外）應有部分4 分之1 所有權移轉登記並交付與被上訴人，並將未保存登記建物交付即為無理由，不應准許。就上開不予准許部分，原審遽為被上訴人勝訴之判決，即有違誤。上訴意旨指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決除讓與事實上處分權部分（被上訴人已撤回）外廢棄，並改判如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞法 官 張維君法 官 吳登輝以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書 記 官 周青玉附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌──┬───────────────────┬───────┐│編號│不動產 │備註 │├──┼───────────────────┼───────┤│一 │坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○○○○號土│上訴人4 人應有││ │地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路一段│部分各4 分之1 ││ │151 巷7 號建物（建號：同段734 建號） │ │├──┼───────────────────┼───────┤│二 │坐落同前土地上門牌號碼高雄市鳳山區光復│上訴人4 人公同││ │路一段151 巷3 、5 、9 號未保存登記建物│共有 │└──┴───────────────────┴───────┘