臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度重上字第81號上 訴 人 劉紀宗上 訴 人 卓敏俊共 同訴訟代理人 孫安妮律師
黃俊嘉律師黃郁雯律師被上訴人 臺灣高雄農田水利會法定代理人 李清福訴訟代理人 沈佳儀律師
林伯祥律師上列當事人間因請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國105年6 月17日臺灣高雄地方法院104 年度重訴字第105 號第一審判決提起上訴，本院於105 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第三項、第四項所命給付，減縮如附表二所示。
第二審訴訟費用由上訴人劉紀宗負擔六分之五、上訴人卓敏俊負擔六分之一。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人所有之坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）分別與上訴人劉紀宗、卓敏俊（合稱上訴人二人）訂立租賃契約，租金按使用補償金八折繳納；與劉紀宗之租賃期間自民國100 年1 月1 日至
102 年12月31日止，劉紀宗以門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號建物（下稱A 建物）占用面積如附圖編號A 所示土地（下稱A 租約）；與卓敏俊之租賃期間為自98年7 月1 日至
101 年6 月30日止，卓敏俊以門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○ 號建物（下稱B 建物）占用面積如附圖編號B 所示土地（下稱B 租約）。卓敏俊於101 年6 月30日B 租約屆滿後，與劉紀宗於同年7 月30日聯名出具陳情書申請續租，被上訴人通知更新租期至103 年6 月30日，兩造租賃關係於
103 年6 月30日租期屆滿而終止。上訴人二人應將土地上之建物拆除，返還土地予被上訴人，然上訴人二人竟仍無權占用土地。上訴人二人因獲有相當於租金之不當利益，致被上訴人受有損害，應返還以土地申報地價年息8%計算之利得（自103 年7 月1 日起至104 年2 月28日止）。爰依民法第
767 條所有物返還請求權、第179 條不當得利請求權，聲明：㈠劉紀宗應將附圖所示A 部分之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人。㈡卓敏俊應將坐落於如附圖所示B 部分之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人。㈢劉紀宗應給付被上訴人159,656 元，並自104 年3 月1 日起，至返還土地之日止，按月給付被上訴人19,957元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。卓敏俊應給付被上訴人30,104元，及自104 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3,763 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人二人則以：被上訴人將土地分別出租予上訴人二人，上訴人二人向被上訴人申請續租，並未同意租賃期限均至10
3 年6 月30日止。被上訴人於101 年9 月28日函覆卓敏俊同意續租，未就租賃期限表示意見；劉紀宗之租約至102 年12月31日屆滿，於租約屆滿後，劉紀宗繼續支付租金，被上訴人未為反對意思表示。從而，上訴人二人均與被上訴人成立不定期租賃關係。且被上訴人請求拆屋還地，亦有違誠信原則，所請求之不當得利金額亦屬過高等語，資為抗辯。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依聲請為附條件之准、免假執行的宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（並就法定遲延利息為減縮請求）。
三、不爭執事項：㈠訟爭土地為被上訴人所有，劉紀宗、卓敏俊分別以渠等所有
之A 、B 建物占用土地（占有範圍、面積如附圖編號A 、B所示）。
㈡被上訴人將土地出租予卓敏俊、劉紀宗，分別簽訂A 、B 租
約，與卓敏俊約定租期自98年7 月1 日起至101 年6 月30日止，與劉紀宗約定租期自100 年1 月1 日起至102 年12月31日止，租金為當年申報地價8%乘以土地面積之八折計算，每六個月一期，於期初給付。打折前卓敏俊、劉紀宗之租金分別為3,763 元、19,957元，打折後之租金為3,010 元、18,062元。A 、B 租約第11條約定，租約屆滿承租人若有意繼續租用，應於租期屆滿前1 個月向出租人申請續訂租賃契約。
㈢上訴人二人於101 年7 月30日提出陳情書，申請續租，要求
合約以5 年為期，承租合約前兩年依原協議合約租金收取方式即使用補償金八折計算，後3 年得依高雄農田水利會現有條例規範。
㈣被上訴人曾於103 年3 月28日函知上訴人二人，表示租約於
103 年6 月30日到期，期滿不再續租。劉紀宗於103 年5 月28日向被上訴人申請續租。
四、本院判斷：㈠上訴人是否有占有訟爭土地之合法權源？被上訴人請求拆除
地上物並返還占用土地予被上訴人，有無理由？按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例參照）。定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例參照）。兩造所訂立之訟爭A 、B 租約第11條均約定：本租約期屆滿，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前1 個月，自動向出租機關申請續訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理續訂租約仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，且不得主張民法第451 條之適用及其他異議（原審卷第16、17頁），即兩造間契約明定為定期租賃契約關係，續租應另訂契約，無民法第451 條租賃契約默示更新之適用，揆諸前開說明，應認已發生阻止續約之效力，不因上訴人於租期屆滿後續繳與租金同額之金錢及被上訴人受領該使用收益之代價，而認被上訴人有以不定期限繼續契約之意思。
⒈上訴人劉紀宗與被上訴人間租約部分：
⑴按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾到達時期內
，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力，民法第157條定有明文。查，A 租約於102 年12月31日屆滿，劉紀宗早於101 年7 月30日雖曾與卓敏俊及訴外人余土金向被上訴人提出陳情書，要求為續租5 年之申請（陳情書見原審卷第18頁）。被上訴人於收到陳情書後，固於
101 年8 月20日、101 年9 月28日、101 年11月16日函覆有關土地續租各情，然從來未以劉紀宗為收受人，也均未送達劉紀宗，為證人即承辦土地占用事件之職員劉奇峰證述甚詳（原審卷第156 至158 頁），並有上開函文可證（原審卷第81、82、83頁），劉紀宗亦表示未受通知。即被上訴人對於劉紀宗申請續租5 年之要約，並未經其承諾，依上揭規定及說明，劉紀宗之要約失拘束力。
⑵據A 租約第11條後段約定：租期屆滿後，承租人未經辦
理續訂租約仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金。劉紀宗雖稱被上訴人寄發103年1 月至6 月之租金繳款通知單予劉紀宗，並經劉紀宗繳納，足見被上訴人無反對續租之意，兩造間應已成立不定期租賃契約關係云云。惟觀諸上訴人所提出之該
103 年度繳款明細，明確記載「項目：占用使用補償金」、「戶名：臺灣高雄農田水利會- 被占用使用補償金」（本院卷第37頁），明白顯示被上訴人係要求上訴人繳納款項性質為無權占用土地所生之「補償金」，而非上訴人片面所陳不定期限租賃之「租金」，益徵兩造於
A 租約屆滿後，並無就租賃期限、租金等內容達成合意，也未依約定辦理續訂租約，被上訴人並無以不定期限繼續租賃之意思。
⑶劉紀宗雖又稱：其於82年7 月21日以前即使用系爭土地
，在其未申購之情形下，被上訴人依89年9 月11日修正之「臺灣省農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第7 點，應續租承租人云云。查上訴人所指之該處理原則（本院卷第38頁），係依當時「臺灣省農田水利會財產有效處理要點」第28點規定（由經濟部水利處訂之），嗣於91年12月13日行政院農業委員會農林字第0000000000號令修正發布名稱更名為「農田水利會財產處理要點」及全文21點，就農田水利會所有被占用土地之處理原則，改由農田利水利會聯合會訂定，報農委會備查，而依92年2 月26日農委會備查發佈「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」（按：95年12月27日再修正），已無如此規定，上訴人徒執舊有之處理原則為據，所為抗辯，要無足取。A 租約既於102 年12月31日屆期，被上訴人與劉紀宗並未續租另訂租約，是劉紀宗自103 年1 月1 日起，即無合法權源占用訟爭土地，當足認定。劉紀宗主張其與被上訴人間就訟爭土地自103 年1 月1 日起，已變為不定期租賃云云，核非足取。
⒉上訴人卓敏俊與被上訴人間租約部分：
⑴將要約擴張、限制或變更而為承諾者，視為拒絕原要約
而為新要約，民法第160 條第1 項定有明文。經查，B租約於101 年6 月30日到期，卓敏俊於到期日前向被上訴人提出延長租約為5 年之申請，經被上訴人於101 年
8 月20日函覆續租期間為1 年，並於101 年9 月28日檢附租賃契約書，再於同年11月16日函知同意續租2 年，併檢附租賃契約書，唯卓敏俊接獲上開函文均未寄回租賃契約書等節，為兩造所不爭執，並有各該函可稽（原審卷第80至第81、83頁）；參照證人即上該一同提出陳情書之出具人余土金所證：伊向被上訴人承租1017-9地號土地，在卓敏俊之租約到期前，有跟卓敏俊去找被上訴人談延長租約的事，也有寫陳情書。因被上訴人本來只延長1 年，其等請求延長租約5 年，被上訴人寄給伊的租約租期都已打印好等詞（原審卷第141 至142 頁），可知卓敏俊於101 年6 月30日租期屆至前，曾向被上訴人提出要求換約為5 年之申請（要約），被上訴人繼而函知僅願續租1 年或2 年，被上訴人上該所為，係變更卓敏俊之原要約，依法應視為新要約，而卓敏俊並未依被上訴人指示將租約簽立完成並寄回，難認就該續租期間有為承諾，被上訴人所為新要約即失拘束力。
⑵卓敏俊雖以：其依被上訴人寄發之租金繳款通知單繳納
101 年7 月以後之租金，可見兩造確實已就租金、租賃標的等必要之點有意思表示合致，成立不定期租賃契約關係云云。惟觀諸被上訴人101 年繳款通知單係記載「項目：占用使用補償金/ 租金」、「戶名：臺灣高雄農田水利會- 被占用使用補償金」（原審卷第84頁）、10
3 年繳款通知單記載「項目：占用使用補償金」、「戶名：臺灣高雄農田水利會- 被占用使用補償金」（本院卷第40頁），俱見上訴人所匯款項，實為被上訴人所指之B 租約第11條後段所約定「無權占用土地所生之補償金」。被上訴人執此主張其所匯款項為兩造合意成立不定期限租賃之租金，與事實不符，核無足採。
⑶卓敏俊既未能舉證證明提出申請續租5 年經被上訴人准
許，並與被上訴人達成續租換約之合意，依上揭說明，
B 租約既於101 年6 月30日終止，卓敏俊與被上訴人未另訂新約，亦無視為以不定期限繼續契約之情，則渠等間於101 年7 月1 日起即不存有租賃關係，卓敏俊於該時起無權占有B 土地之事實，應可認定。至於上訴人並未依農田水利會財產處理要點第42點第2 款規定，於租賃期限屆滿前三個月內提出申購，上訴人本無優先購買權可言，且是否准予續租？租期多長？出租人本有其斟酌衡量之權利，上訴人辯稱被上訴人擅將其優先購買權剔除，並請求拆屋還地，漠視處理要點對承租人之保障，有違誠信原則云云，自屬無稽。
㈡被上訴人得否請求上訴人給付無權占有土地相當於租金之不
當得利？數額以若干為適當？⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。劉紀宗、卓敏俊分別無權占有系爭A 、B 所示土地，自係無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有不能使用土地之損害。依前揭說明，被上訴人自得請求劉紀宗、卓敏俊給付相當於租金之不當利得。
⒉城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額週年利率10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此觀土地法第148 條規定自明。另基地租金之金額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之附圖編號A 所示建物為多戶共用相同門牌號碼，各有獨立出入，為住家或商業使用，附表編號B 所示建物，供做販售檳榔、菸酒飲料使用，內部則供住家使用，後方堆設雜物；訟爭土地臨蓮池潭，近哈囉市場，附近500 公尺有舊城國小，離高鐵左營站約1 公里，交通便利等情，業經原審勘驗明確，有勘驗筆錄（原審卷第98至101 頁），照片可稽（原審卷第102 至105 頁），為兩造所不爭執，堪認訟爭土地之經濟價值、對外交通便利性尚可。審酌該地經濟價值、地處狀況、上訴人實際利用情形、社會感情，及原先租約以申報地價年息8%列計使用補償金之八折計算租金等一切情狀，認以土地申報地價年息8%計付利得金額為適當。訟爭土地102 年1 月之申報地價為每平方公尺9,431.2 元（土地謄本見原審卷第12頁）。核計被上訴人得請求劉紀宗、卓敏俊每月應支付之不當得利金額，依序各為20,309元、3,772 元（計算式：
323 ㎡×9,431.2 元×8%×1/12年＝20,309，60㎡×9,43
1.2 元×8%×1/12年＝3,772 ），未逾被上訴人請求19,957元、3,763 元金額，應予准許。而劉紀宗於102 年12月31日起，卓敏俊於101 年6 月30日起無權占用土地，被上訴人請求劉紀宗、卓敏俊應返還自103 年7 月1 日起至10
4 年2 月28日止（8 個月）期間不當得利金額，依序為159,656 元、30,104元（計算式：19,957×8 ＝159,656 ；3,763 ×8 ＝30,104），及各自起訴狀繕本送達翌日，即
104 年3 月17日、104 年3 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算法定遲延利息，並應給付自104 年3 月1 日起，至返還所占土地之日止，依序按月各給付19,957元、3,763 元，洵屬正當。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767 條第1項前、中段、第179 條前段，分別定有明文。被上訴人請求上訴人劉紀宗、卓敏俊（依序）將無權占用之附圖編號A 、編號B 之建物拆除，返還各該土地予被上訴人；劉紀宗並應給付159,656 元，及自起訴狀繕本送達翌日104 年3 月17日起，卓敏俊並應給付30,104元及自起訴狀繕本送達翌日即
104 年3 月13日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息，並自104 年3 月1 起，劉紀宗按月給付19,957元、卓敏俊按月給付3,763 元，於法有據，應予准許。原審（減縮後部分）因而為被上訴人勝訴之判決，並依聲請為附條件之准、免假執行的宣告，核無違誤。上訴論旨，猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴，並因被上訴人就利息請求部分，有所減縮，本院爰將利息給付諭知如主文第項所示。至於上訴人劉紀宗雖於104 年4 月7 日匯入95,790元（每月18,062元，6 個月）到被上訴人帳戶，上訴人卓敏俊於104 年3 月23日、7 月2日、105 年1 月8 日、9 月30日各匯18,060元（每月3,010元，6 個月）到被上訴人帳戶，表示繳納租金云云乙節。查各該款項均非租金已如前述，被上訴人並曾函知上訴人不承認是租金之給付，而將其視為損害賠償款項，上訴人且可來領回或俟訴訟程序完結後處理（本院卷第39、66頁）。矧上訴人匯入該款項並非以返還不當利得之意思為給付，且每月應付之金額亦有不足，所為均非依債之本旨所為給付，不生清償之效力。本件待證之基礎事實已明，兩造其餘陳述及攻防方法及證據資料，核不影響上述判決之結果，故不一一贅論，均併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 黃悅璇法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 30 日
書 記 官 白 蘭附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一（原審判決主文第一至四項）：
┌──┬────────────────────────────┐│項次│ 內 容 │├──┼────────────────────────────┤│ │劉紀宗應將坐落高雄市○○區○○段○○○○ ○○號土地如附圖││一 │編號A 所示面積三百二十三平方公尺之建物拆除，並將所占用之││ │土地騰空返還予原告。 │├──┼────────────────────────────┤│ │卓敏俊應將坐落高雄市○○區○○段○○○○ ○○號土地如附圖││二 │編號B 所示面積六十平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地騰││ │空返還予原告。 │├──┼────────────────────────────┤│ │劉紀宗應給付原告159,656 元，並自民國一百零四年三月一日起││三 │至返還附圖編號A 所示土地之日止，按月給付原告19,957元，及││ │自民國一百零四年三月十七日起至清償日止，按週年利率百分之││ │五計算之利息。 │├──┼────────────────────────────┤│ │卓敏俊應給付原告30,104元，並自民國一百零四年三月一日起至││四 │返還附圖編號B 所示土地之日止，按月給付原告3,763元，及自 ││ │民國一百零四年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五││ │計算之利息。 │└──┴────────────────────────────┘附表二（本判決第二項）：
┌───────────────────────────────┐│上訴人劉紀宗應給付被上訴人159,656 元，及自民國104 年3 月17日起││至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自104年3月1日起至 ││返還附圖編號A所示土地之日止，按月給付被上訴人19,957元。 │├───────────────────────────────┤│上訴人卓敏俊應給付被上訴人30,104元，及自104 年3 月14日起至清償││日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自104 年3 月1 日起至返還││附圖編號B 所示土地之日止，按月給付被上訴人3,763元。 │└───────────────────────────────┘