臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上易字第179號上 訴 人 啟貞建設有限公司（原名:世芳建設有限公司）法定代理人 郭啟貞訴訟代理人 蕭郁恬被上訴人 楊秋暉上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
6 年5 月31日臺灣橋頭地方法院106 年度岡訴字第3 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於106 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆萬伍仟柒佰肆拾壹元部分，及該部分假執行宣告，並訴訟費用（除確定部分外）負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
本訴第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
反訴第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。經查，上訴人上訴後追加請求被上訴人應給付民國105年6 月起至8 月份之電費新台幣（下同）1,991 元，業經被上訴人表示同意給付上訴人該部分之請求（本院卷第25頁反面），且上開電費核與上訴人於原審請求被上訴人給付承租期間所生之不當得利、違約金及損害賠償等基礎事實同一，依前開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人自98年7 月29日起向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號廠房（下稱系爭廠房），經多次換約，最近一次租賃係兩造於104 年10月5 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自104 年10月5 日起至105 年8 月4 日止，押租保證金5 萬元，每月租金3 萬，嗣系爭租約屆滿後，被上訴人無正當權源仍繼續占用系爭廠房，則自105 年8 月5 日起至105 年10月20日交還系爭廠房止，受有相當於系爭租約所約定每月3 萬元租金之利益，共77日為77,00 0 元（30000 ×77/30 ），伊自得依民法第
179 條不當得利之法律關係，請求被上訴人如數償還。又依系爭租約第6 條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止…絕無異議」，系爭租約既於105 年8 月4 日屆滿，被上訴人迄至105 年10月20日始將系爭廠房交還，伊自得依上開約定請求被上訴人給付伊按原租金5 倍計算之違約金385,000 元（150,000 ×77/30）。嗣系爭廠房點交後，伊發現系爭廠房有地板、廁所牆壁、鐵捲門、窗戶損壞不堪使用等情，因而支出修復費用119,
195 元（含廁所水土工資29,000元、廁所材料費10,914元、鋁窗10,450元、鐵捲門材料費17,131元、地板工程費51,700元），被上訴人未將系爭廠房回復原狀，亦未應善良管理人之注意義務使用、管理暨維護系爭廠房，依系爭租約第6 、11條約定，被上訴人應負損害賠償責任。再者，被上訴人於
102 年11月至105 年10月均未繳納系爭廠房之水費，共計2,
268 元，伊已代為墊付，其無法律上原因，受有免付上開水電費之利益，自應負不當得利返還之責。以上合計583,463元，抵扣被上訴人交付之押租保證金5 萬元後，被上訴人尚應給付伊533,463 元，爰依系爭租約及不當得利關係，提請本件訴訟等情，並聲明：被上訴人應給付上訴人533,463 元，及自106 年5 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊於租期屆滿前即向訴外人黃睿和承租其所有，位於系爭廠房對面之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號之廠房（下稱108 號廠房），並於105 年8 月4 日簽訂租賃契約，租期自105 年8 月4 日起至107 年8 月4 日，伊早於105 年7 月間即已自系爭廠房搬遷至108 號廠房，惟因上訴人故意躲避，伊始無法與上訴人點交系爭廠房，上訴人主張伊於租期屆滿後，無權占用系爭廠房，請求伊給付相當於租金之不當得利及違約金，均無理由。又系爭廠房內地板、廁所、鐵捲門係因承租已久而自然耗損，伊自系爭廠房遷移時，上開物品尚能正常使用，窗戶玻璃係於伊搬離後才破損，上訴人以伊未盡管理義務而生損害，進而請求賠償，自屬無據等語，資為抗辯。並反訴主張系爭租約已經屆期，伊已依約搬遷，而聲明求為判命上訴人應返還押租保證金5 萬元。
三、原審判決駁回上訴人全部請求，並判命上訴人應給付被上訴人47,732元。上訴人就原審敗訴部分不服，提起上訴，並追加請求被上訴人應給付105 年6 月起至8 月份之電費1,991元，於本院上訴及追加聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項①之訴及命上訴人給付被上訴人47,732元部份均廢棄。㈡上開廢棄部分：①被上訴人應給付上訴人476,418 元，及自106 年5 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人應給付上訴人1,991 元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（兩造就各自其餘敗訴部分均未聲明不服而告確定）。
四、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於104 年10月5 日訂立系爭租約，約定租期自104 年10
月5 日起至105 年8 月4 日止，押租保證金5 萬元，每月租金3 萬，系爭租約租期屆至，兩造未續約。
㈡被上訴人已交還系爭廠房，上訴人尚未返還被上訴人押租保證金5 萬元。
㈢被上訴人同意自押租保證金中扣除上訴人代繳之電費1,991
元及水費2,268 元（本院卷第25頁反面）
五、兩造爭執事項如下：㈠上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利77,000元、
違約金385,000 元及廠房損壞修復工程款62,150元，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人返還押租保證金，有無理由？
六、本院判斷：㈠上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利77,000元、
違約金385,000 元及系爭廠房損壞修復工程款62,150元，均無理由：
⒈按原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告
就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號判例要旨）。
⒉上訴人主張被上訴人於系爭租約屆期後，仍自105 年8 月5
日起至同年10月20日止，持續占用系爭廠房共77天，嗣於搬遷時，復於承租期間未合理妥善使用系爭廠房，遷離時亦未修復，應賠償上訴人相當於5 倍租金之違約金、占用期間不當得利及修復費用云云，為被上訴人所否認，是依前開說明，上訴人應就其主張之被上訴人於租期屆至後，遲延搬遷及毀損系爭廠房等事實，舉證以實其說，若上訴人不能為相當之證明，而被上訴人就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然無從准許上訴人之請求。經查：
⑴系爭租約租期係於105 年8 月4 日屆至，上訴人雖主張被上
訴人遲至105 年10月20日始遷離云云，然被上訴人抗辯其於
105 年8 月4 日即另與黃睿和簽訂租賃契約，承租108 號廠房，約定租期自105 年8 月4 日起至107 年8 月4 日止，每月租金25,000元，較為便宜，第一期105 年8 月4 日至同年
9 月4 日租金，被上訴人業已支付，並經黃睿和簽收，以及系爭租期屆至後，因遲遲無法聯絡上訴人法定代理人，尚寄發存證信函索討押租保證金，但因招領逾期而退回等情，此有被上訴人提出之房屋租賃契約書含房租收付款明細欄及存證信函暨信封可稽（原審卷第51至55、56至60頁）。核與證人黃睿和證稱：伊與被上訴人簽約及收受租金確實都照約定記載，伊與被上訴人之租約係105 年8 月4 日開始，前任房客105 年6 月底就搬走，故伊於簽約前之105 年7 月就將鐵門遙控器鑰匙交給被上訴人，讓被上訴人先搬過來，7 月份這個月租金未向其收取，是以第一期租金為105 年8 月4 日至同年9 月4 日等語（原審卷第72-1、73頁），及證人即被上訴人員工林俊銘所證：伊與被上訴人105 年8 月4 日前就搬到對面向黃睿和所租之108 號廠房，7 月中旬開始搬，月底就搬好，當天被上訴人有電請郭啟貞來驗收，但其都不接電話，所以無法聯絡他來驗收等語（原審卷第70、71頁），互核相符。衡情被上訴人承租廠房使用並放置機器設備，其於系爭租約租期屆滿後，即未向上訴人續租，而另向證人黃睿和承租對面108 號廠房，黃睿和之舊房客並於105 年6 月底就遷離，是黃睿和提前於105 年7 月將108 號廠房之鑰匙遙控器交付被上訴人，方便其整理環境並搬入事宜，而於搬遷期間未開始起算租金，尚符合租賃常情，且被上訴人倘若於105 年8 月4 日尚未搬遷，應無於105 年8 月26日即寄發存證信函向上訴人法定代理人索討押租保證金之理。是被上訴人辯稱於系爭租約到期前即自系爭廠房搬離，惟因一直聯絡不到上訴人，始無法即時交還系爭廠房之鑰匙等語，應非子虛，堪信為真。上訴人主張被上訴人遲至105 年10月20日始搬離系爭廠房云云，不足採信。
⑵上訴人雖以：黃睿和所為證詞反覆，不足採為認定被上訴人
於租期屆滿，如期搬遷之證據云云。然證人黃睿和雖證稱：不清楚被上訴人何時淨空向上訴人承租之系爭廠房，及租期是從9 月1 日起算等語（本院卷第35頁），但黃睿和亦表示其與被上訴人簽約及交付租金確實按照租約記載，所以其再次看完租約後，回想起來應該是105 年8 月4 日租期開始，所以其一開始說被上訴人是105 年9 月初才搬過來108 號廠房，應該是記錯了，其是於105 年7 月就讓被上訴人先搬過來，但7 月份未收租金，第一期租金是105 年8 月4 日到10
5 年9 月4 日，其一開始講的時間是講錯了等語，此有本院勘驗該次庭期之錄音光碟筆錄可稽（本院卷第36頁）。衡情證人黃睿和係在106 年4 月18日至原審作證，距離其與被上訴人簽立租賃契約並收取第一期租金之時點，已經超過半年以上，是在其尚未閱覽租賃契約確認前，因時間久遠記憶不清，致陳述時點分歧，在所難免，尚難逕予否認其全部證詞之真實性。況依前述，本院認定被上訴人於系爭租約屆期後，已依約搬遷之事實，除基於證人黃睿和之證詞外，另根據被上訴人之員工林俊銘之證詞、被上訴人於105 年8 月26日寄發存證信函向上訴人法定代理人催討押租保證金等節而推論被上訴人抗辯可採，故上訴人爭執黃睿和之證詞不足採，亦不足以推翻被上訴人已經如期遷離系爭廠房之事實。
⑶依上所述，上訴人主張被上訴人逾期遷離系爭廠房，顯與事
實不符，不足採信。是上訴人據此請求被上訴人應給付105年8 月5 日起至105 年10月20日止，無權占用系爭廠房共77日之不當得利77,000元，即屬無據。
⑷又系爭租約第6 條固約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆
滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…決無異議」等語（原審卷第7 頁背面）。惟如前所述，被上訴人於105 年8 月4 日租期屆滿時，業已搬離系爭廠房，並無繼續使用系爭廠房之情形，況被上訴人係因無法聯絡上訴人致無從交還鑰匙，亦不可歸責於被上訴人，此觀被上訴人寄發至上訴人送達處所之存證信函因招領逾期退回即明，此有原審卷第4 頁起訴狀上訴人陳明之送達處所及第60頁所附信封可稽，是上訴人依前開約定請求被上訴人給付違約金，亦屬無據。
⑸再按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約
定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第438 條第1 項、第432 條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦有違法律規範意旨。經查：①系爭租約第6 條約定：「乙方（即被上訴人）…應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即上訴人）」、第11條約定：「乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（即上訴人）負責修理。」等語，依前開說明，身為承租人之被上訴人應僅就因其故意、過失或使用管理維護不當所致系爭廠房之毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由出租人即上訴人負責修繕之。上訴人主張被上訴人毀損系爭廠房，自應舉證證明被上訴人有何故意、過失或使用管理維護不當所致之情事，若屬於自然耗損之損害，即不得要求被上訴人賠償。
②上訴人主張其交付系爭廠房時，系爭廠房之地板、廁所牆壁
、鐵捲門、窗戶均完好無損，然被上訴人搬離時，地板、廁所牆壁、鐵捲門、窗戶卻不堪使用，上訴人因而支出鋁窗材料費10,450元，地板工程費51,700元，共計62,150元，應由被上訴人負損害賠償之責云云，固據提出照片、送貨單及收據為證（原審卷第87至91、94、95、113 至116 頁），然被上訴人則以：系爭廠房本已老舊，且其自系爭廠房遷移時，上開物品尚能正常使用，無損壞等語置辯，並提出104 年10月5 日承租時之系爭廠房照片三張（原審卷第96頁）及舉證人即員工林俊銘為證。觀諸上訴人提出之系爭廠房破舊、修繕及窗戶玻璃破損等照片，並不能證明係遭被上訴人毀損所致，而由被上訴人提出之104 年10月5 日經上訴人法定代理人簽名確認之系爭廠房照片反而證明被上訴人抗辯系爭廠房牆壁、鐵捲門、地板本屬老舊等語，堪信為真。
③另據證人即被上訴人員工林俊銘證稱：「98年間就在被上訴
人跟上訴人承租系爭廠房時，我就在那邊工作。（提示上訴人所庭呈之修繕前損壞地板照片，你們承租時地板是否如此？）是，地板好像是海砂，都會一直掉屑屑，所以本來就這樣，我們的設備也不大，不會損壞他的地板，而且地板本來就不平，不是我們使用造成的。廁所本來就有裂了，只是愈來愈大才會變成照片這樣，我們有請上訴人來維修，上訴人也不來。鐵門是天花板漏水造成鏽損，我們搬走時鐵門還拉的下來沒有壞。（提示照片玻璃為何會壞掉？）我們搬走時玻璃沒有壞，最近聽到砸玻璃的聲音，所以應該是最近壞的。」（原審卷第70、71頁）。參以兩造不爭執被上訴人自98年間即向上訴人承租系爭廠房，並有上訴人提出之98年間租賃契約可佐（原審卷第83至85頁），而系爭廠房之地板、廁所牆壁、鐵捲門經長年供工廠經營及放置機器使用之結果，難認得常保如新之狀態，本即有自然耗損之情形，上訴人所提出之地板、廁所牆壁、鐵捲門、門窗等受損照片，既無法知悉其損害原因為何，上訴人復未能舉證證明該等損害非屬自然耗損，而係被上訴人違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭廠房所致，依舉證責任分配原則，自難為有利於上訴人之認定。是上訴人主張被上訴人應給付此部分修繕回復費用62,150元，難認有據。
㈡被上訴人反訴請求上訴人返還押租保證金5 萬元，於扣除上訴人代墊之水電費後之餘額45,741元範圍內，為有理由：
⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。
⒉查系爭租約第5 條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時
，交於甲方（即上訴人）新台幣5 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」（原審第7 頁），如上所述，被上訴人於系爭租約屆期後，並未續約，且將系爭廠房返還上訴人，是被上訴人依系爭租約第5 條約定，請求上訴人返還押租保證金，應屬有據。
⒊又上訴人前開各項請求均無理由，不應准許，業如前述，是
上訴人主張被上訴人所繳納之押租保證金5 萬元應扣抵上開各項金額，不得請求返還云云，自無理由。惟系爭租約存續期間之水費2,268 元及電費1,991 元，合計4,259 元，本應由被上訴人繳納，但係由上訴人代繳，業據上訴人提出繳費單據為證（原審卷第86、103 至104 頁），並為被上訴人所不爭，且表示同意由押租保證金5 萬元中扣除上開費用，依此計算，上訴人尚應返還被上訴人45,741元（計算式：50,000元-4,259元），被上訴人逾此金額所為請求，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約及不當得利之規定，提起本訴請求被上訴人給付476,418 元，及自106 年5 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息部分，為無理由，不應准許。從而原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回此部分之上訴。另上訴人於本院追加請求被上訴人給付電費1,991 元部分，經被上訴人同意自上訴人應返還之押租保證金中，連同水費2,268 元一起扣除，依此計算後，上訴人應返還被上訴人之押租保證金餘額應為
45 ,741 元，是原審就被上訴人反訴請求上訴人返還押租保證金部分，判命上訴人返還超過45,741元部分，即屬無據，上訴意旨指摘原審此部分判決不當，非無理由，應由本院將此反訴部分廢棄改判如主文第二項所示，其餘反訴部分之上訴，則無理由，應駁回之。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞法 官 楊淑珍法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
書 記 官 林家煜