臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上易字第282號上 訴 人 瑩昇科技有限公司法定代理人 黃琪瑞訴訟代理人 史乃文律師上 訴 人 王美蕊
林怡君林涵萱共 同訴訟代理人 江大寧律師上列當事人間請求給付違約金事件，兩造分別對於中華民國106年8 月11日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第434 號第一審判決提起上訴，本院於107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
上訴人瑩昇科技有限公司追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人瑩昇科技有限公司負擔。
事實及理由
一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第
1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。上訴人瑩昇科技有限公司（下稱瑩昇公司）起訴主張上訴人王美蕊、林怡君、林涵萱（下稱王美蕊等3 人）違反兩造所簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）約定，依系爭契約第12條第3 項規定，請求王美蕊等3 人給付違約金新臺幣（下同）150 萬元。嗣於本院審理中，主張上開請求金額其中50萬元為租金損失，就此範圍內併重疊追加民法第229 條第1 項、第231條第1 項、系爭契約第12條第4 項規定為其請求權基礎，核均係本於同一買賣事件所為之請求，其基礎事實同一，合於前開規定，應予准許。
二、瑩昇公司主張：兩造於民國104 年8 月6 日簽訂系爭契約，約定伊以768 萬元之價格，向王美蕊等3 人購買其等共有之坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，及其上同段
643 、644 建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○○○號房屋（下分稱某地號土地或某號房屋，合稱系爭房地），付款方式為簽約時交付簽約款150 萬元，稅單核發後3 日給付81萬元，尾款則於104 年9 月15日交屋時付清。詎伊依約將簽約款150 萬元存入兩造約定之履約保證專戶後，王美蕊等
3 人竟拒絕配合辦理過戶事宜。伊先後於104 年9 月3 日、17日以存證信函催告其等履行過戶之義務，其等均未履行，伊遂於104 年9 月29日函知王美蕊等3 人解除系爭契約。而系爭契約係因王美蕊等3 人毀約未履行，伊自得依系爭契約第12條第3 項約定，請求王美蕊等3 人給付與原收款項同額之違約金150 萬元。為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本訴等語。聲明：㈠王美蕊等3 人應給付瑩昇公司150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。原審判決王美蕊等3 人應給付瑩昇公司38萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，而駁回其餘之訴。瑩昇公司不服，提起上訴。於本院補陳：伊係因原辦公空間不敷使用而購買系爭房地，因王美蕊等3 人拒絕履約，致伊需另向他人承租位於高雄市○○區○○○路○○○ 號2 樓之辦公室（下稱系爭辦公室），自104 年9 月1 日起至106 年8 月31日止，每月支出3 萬元租金，受有72萬元之租金損害。上開請求金額其中50萬元併依民法第229 條第
1 項、第231 條第1 項、系爭契約第12條第4 項規定，請求王美蕊等3 人賠償該損害等語。上訴聲明：㈠原判決駁回瑩昇公司後開第二項之訴部分廢棄。㈡王美蕊等3 人應再給付瑩昇公司112 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。對王美蕊等3 人之上訴於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、王美蕊等3 人則以：系爭房地係伊等3 人共有，然系爭契約僅經王美蕊簽名，林怡君、林涵萱並未簽名，更未授權王美蕊代理出售，故系爭契約對林怡君、林涵萱不生效力。又王美蕊係因本件仲介即永慶不動產加盟店興家不動產經紀有限公司（下稱興家公司）員工鄭淑玲隱瞞實價登錄資訊，致陷於錯誤而簽立系爭契約，王美蕊已於104 年8 月12日當日以電話通知瑩昇公司法定代理人黃琪瑞解除系爭契約，並得其同意，系爭契約已合意解除。縱認系爭契約未經合意解除，伊等亦於同年月13日以存證信函向瑩昇公司為撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約亦已失效。況瑩昇公司已領回履約保證專戶中之150 萬元簽約款，並未受有任何損害，縱有違約金亦應酌減至零。至瑩昇公司承租系爭辦公室更與系爭房地無關，瑩昇公司上開請求並無理由等語為辯。上訴聲明：㈠原判決不利於王美蕊等3 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，瑩昇公司在第一審之訴駁回。對瑩昇公司之上訴於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠1251、1252地號土地為王美蕊等3 人共有（權利範圍各3 分
之1 ）；坐落1251地號土地上之33號房屋為林怡君所有（權利範圍全部）；坐落1252地號土地上之31號房屋為王美蕊所有（權利範圍全部）。
㈡王美蕊為林怡君、林涵萱之母。王美蕊於104 年8 月6 日與
瑩昇公司簽立系爭契約，並以林怡君、林涵萱之代理人名義，在系爭契約上替林怡君、林涵萱簽名及蓋章。雙方約定王美蕊等3 人以總價768 萬元出售系爭房地予瑩昇公司，並於
104 年9 月15日交屋，瑩昇公司應於簽約時給付簽約款150萬元，稅捐機關核發稅單後3 日內給付完稅款81萬元，並於交屋日給付尾款537 萬元。瑩昇公司已於簽約日交付150 萬元簽約款存入合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之履約保證專戶。
㈢瑩昇公司分別於104 年9 月3 日、17日以存證信函催告王美
蕊等3 人履行交付過戶資料及證明文件之義務；另於104 年
9 月29日，以存證信函向王美蕊等3 人為解除系爭契約之意思表示，並再以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示。
㈣瑩昇公司已向合泰公司領回150 萬元。
五、本件爭點為：㈠系爭契約是否已有效成立？㈡系爭契約是否已合意解除？㈢系爭契約是否合法撤銷？㈣瑩昇公司請求王美蕊等3 人給付違約金有無理由？其數額應為若干？㈤瑩昇公司請求王美蕊等3 人賠償租金損失有無理由？其數額應為若干？查：
㈠就爭點㈠部分：
⒈王美蕊等3 人固辯稱林怡君、林涵萱不知系爭房地出售情事，亦未授權王美蕊代理出售云云。查：
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。民法第103 條第1 項定有明文。又代理權授與之意思表示不以明示為必要，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力（最高法院32年上字第5188號判例要旨參照）。
⑵王美蕊為林怡君、林涵萱之母，王美蕊於103 年5 月31日簽
立專任委託銷售契約書（契約編號AA0000000 ），委託興家公司銷售其所有31號房屋；並以林怡君、林涵萱代理人名義，同時委託興家公司銷售33號房屋（契約編號AA0000000 ），且議定委託服務報酬為成交價額之3%，有專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書、授權書附卷可稽（原審卷一第129-133 、137-140 、144 、145 頁）。王美蕊另於103 年
8 月31日、104 年1 月1 日分別以委託人及代理人身分簽署委託事項變更契約書，延長上開二份專任委託銷售契約書之委託期間，有委託事項變更契約書可參（原審卷二第134 、
135 、142 、143 頁）。又王美蕊亦曾以簽立授權書代理林涵萱方式代為處理楠梓區之房屋，此據辦理系爭房地買賣事宜之仲介業務員鄭淑玲證述在卷（原審卷一第125 頁）。林涵萱並證稱：家中不動產都是王美蕊處理；楠梓區房屋是王美蕊處理出租事宜，伊有口頭授權等語（原審卷二第227-22
8 頁）。足見王美蕊長期委託興家公司辦理家中不動產管理、處分事宜時，均以林怡君、林涵萱之代理人身分為之。
⑶王美蕊與黃琪瑞於104 年8 月6 日議價當日，雙方均係以系
爭房地一併出售作為議價基準，且王美蕊與黃琪瑞談妥以76
8 萬元出售系爭房地後，並未表示尚須詢問林怡君、林涵萱是否同意該價格，有當日錄影光碟譯文可考（本院卷第165-175頁）。佐以系爭房地係王美蕊等3 人繼承之祖產（本院卷第166 頁）；林怡君表示不知道有系爭房地，也不知道其名下有哪些房地（原審卷二第223 頁）；林涵萱並稱：家裡不動產的事情，家裡的錢及房子都是王美蕊處理等語（原審卷二第225 頁）。而子女就登記在其名下之祖產，概括授權父母處分而未加以過問，並不違反常情。足見王美蕊就系爭房地售價有完全自主之決定權限。
⑷又依王美蕊簽約當日與代書張月里之對話內容：「王：我們
那土地是三人共有的…，因為那是我們的祖產…我們繼承的…張：啊房子有一間…王：一間我的，一間我給大女兒的，先傳給大女兒（即林怡君）一下…其實我跟她賣掉的，等下到時候，他說你怎麼賣掉了，我有跟她講了」（本院卷第16
6 頁及其背面）、「張：…因為你女兒都沒有來，到時候要麻煩他們出授權喔。王：沒問題」（本院卷第168 頁）、「王：我女兒，我之前也去那個，他的印鑑在我這…你有認識的嗎，看能不能讓我申請的快一點，我明天順便申請看看，整個申請好，整個就不用回去蓋完再寄給他…張：你沒他們的身分證啊，不行。王：沒身分證不行。那能不能代辦？張：不行。王：一定要等到他回來喔？張：對。等他回來。因為印章證件是最後一關…王：我現在寫給她（拿出手機使用），現在五點半了，我叫我女兒明天早上去申請那個」（本院卷第169 頁及其背面）、「張：妳女兒的資料我要怎麼寫？…王：我馬上叫我女兒打電話聯絡，林怡君、林涵萱…林涵萱（唸身分證字號），啊然後林怡君的，林怡君的我就比較不行，我打個電話給他，林怡君的身分證字號我就比較忘記了…好像是E220…我來問一下」、「王：喂，怡君，你的身分證字號是，你去拿你的身分證出來唸一下好不好」（本院卷第170 頁背面、第171 頁）、「張：那你還要拿印鑑證明下來喔，印鑑章…印章要借我蓋。王：喔，還要印章，我還要再跑一趟…張：你們三位的印鑑章都要借我。王：我現在可以，我可以申請，我明天早上就可以申請給你啦。張：蓋你一個人的沒有用啊，要蓋三個人的。王：還有我老二的，我有…老大我叫他明天申請，不然他週六要去玩五天」（本院卷第176 頁）、「王：那樣我這一顆，我不知道是不是這顆。張：等下就還你了。王：嘿，不用擔心，你現在馬上蓋一蓋。唉呀，那我，林涵萱這裡也一顆啊。張：喔，可以啊，有的就蓋一蓋。王：現在就拿給你蓋一蓋。張：好。王：啊，我林怡君的也可以啊，林怡君我這裡也有一顆啊」（本院卷第185 頁背面、第186 頁），顯示王美蕊談妥售價後，為利辦理手續，尚主動詢問可否逕由其辦理林怡君、林涵萱印鑑證明，確定無法代辦後，即表示會聯繫其女兒立刻辦理，並主動提供2 人之印章，且告知林怡君出售事宜，要求其提供身分證字號以供張月里填寫售屋文件。則林怡君、林涵萱如未概括授權王美蕊處理其等名下不動產，王美蕊亦未不確定林怡君、林涵萱是否同意出售系爭房地、會否配合辦理，豈有主動提供林怡君、林涵萱印章，且訊問可否代辦其等之印鑑證明，並打電話給林怡君確認身分證字號之理。林怡君又豈會在接到王美蕊通知後，即毫無遲疑地立即告知其身分證字號。是以王美蕊長期以林怡君、林涵萱之代理人身分處理不動產事宜，並就系爭房地售價有完全自主之決定權限，且於締約後不加思索地詢問代辦印鑑證明事宜，並向林怡君確認其身分證字號，甚主動出示林怡君、林涵萱印章等情觀之，瑩昇公司主張王美蕊係有權代理林怡君、林涵萱出售系爭房地，自非無據。
⑸王美蕊固辯稱：林怡君、林涵萱均不知出售系爭房地之事，
其等未事先授權伊出售系爭房地，亦未在授權書上簽名，伊當時有表示要回去問2 人意見云云。然揆諸前引規定及說明，代理權之授與不以書面及明示為必要，僅須有間接事實足以推知林怡君與林涵萱有授權之意，即生授與代理權效力，並不因林怡君、林涵萱有無簽署書面授權書而有不同。且觀諸前揭錄影譯文顯示，興家公司店長劉子豪當日詢問王美蕊可否替林怡君、林涵萱決定時，王美蕊雖回稱：「當然要回去問，一定要價格合理她們才會接受」，然劉子豪再追問王美蕊：「你能簽約嗎？不能開玩笑，還說我要回去問看看，那我不如現在就讓他（即黃琪瑞）離開，這樣他才不會告我」，並再次向王美蕊確認如果成交是否能簽約，王美蕊即回稱：「能成交，馬上簽」（本院卷第146 頁背面、第148 頁）。是以王美蕊在劉子豪反覆確認其有無代林怡君、林涵萱簽約權限之情況下，仍篤定表示如能成交即可馬上簽約，足見王美蕊確有代理權。王美蕊辯稱林怡君、林涵萱並未授權，林怡君事後附和證稱王美蕊事前並未告知售屋，其亦未授權王美蕊云云（原審卷二第224 、225 頁），顯均為卸責之詞，無可採信。
⒉從而，林怡君、林涵萱縱未出具書面授權書，或在系爭契約
上親自簽名，然王美蕊既經林怡君、林涵萱授權處理其等名下不動產，自有權代理林怡君、林涵萱出售系爭房地，則王美蕊於104 年8 月6 日以代理人身分替林怡君、林涵萱在系爭契約上簽名及蓋章，系爭契約自已對本人即林怡君、林涵萱發生效力而有效成立。王美蕊等3 人辯稱系爭契約未成立云云，要無可採。
㈡就爭點㈡部分：
王美蕊等3 人固提出通聯紀錄及王美蕊與鄭淑玲間之LINE對話紀錄，辯稱兩造簽立系爭契約後，旋於104 年8 月12日口頭合意解除系爭契約，瑩昇公司因此亦自履約保證專戶取回
150 萬元定金支票云云。此為瑩昇公司所否認。查：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⒉觀諸王美蕊等3 人所提出鄭淑玲傳送之LINE訊息：「買方請
我轉達如下：買方已收到王老師妳寄的存證信函，有關撤銷買賣合約之事，在此非常感謝王老師讓買方我賺到一筆150萬元違約金，因買方說在簽定合約之前他只有看到一樓及後面的空地，2 樓都沒有看就買了。結果你們陸陸續續的寄存證信函說不賣了，剛好幫他解決問題真是太好了，謝謝王老師」（原審卷二第113-114 頁）。其中所謂感謝王美蕊讓瑩昇公司賺到1 筆150 萬元違約金、幫他解決問題等語，顯意指瑩昇公司事前未詳查2 樓屋況即簽約，思慮不週，剛好王美蕊等3 人違約，瑩昇公司反而因此得依系爭契約之約定請求違約金賠償，未見有同意解約之意。再者，王美蕊於104年813 日寄發撤銷系爭契約之存證信函予瑩昇公司，有該信函在卷可考（原審卷一第60頁），而上開對話中提及王美蕊寄發存證信函撤銷契約一事，足見此係鄭淑玲於瑩昇公司收受上開存證信函後始替瑩昇公司轉達上情予王美蕊者，苟王美蕊已於104 年8 月12日與黃琪瑞達成解約之合意，王美蕊何必於翌日再寄發解約存證信函，瑩昇公司自亦無特意請鄭淑玲轉達上情之必要。至瑩昇公司事後取回履約保證專戶中之150 萬元，係因代書向合泰公司表示賣方反悔不賣，買方主張已完成解約手續，賣方則表示是買方不買，因兩造對繼續履行契約沒有共識，並無繼續保留買賣價款的意義，故在10月10日寄發存證信函認定出款返還瑩昇公司，此據合泰公司員工陳俊宏證述在卷（本院卷第229 頁背面- 第230 頁背面）。足見瑩昇公司取回履約保證專戶之150 萬元，與兩造是否合意解約無關。王美蕊等3 人以瑩昇公司取回150 萬元而指瑩昇公司已同意解約云云，實屬無稽。
⒊又王美蕊等3 人主張王美蕊於104 年8 月12日上午11：40：
47至11：59：47，曾與黃琪瑞電話聯絡（原審卷一第61頁），黃琪瑞已在電話中同意解約云云。此為瑩昇公司所否認。而王美蕊等3 人提出之通聯紀錄僅能證明該時段發話、受話手機或電話通訊之時間，並無法證明通訊內容。且如黃琪瑞確已合意解約，何以仍委鄭淑玲傳送前開LINE訊息？王美蕊等3 人就系爭契約已經兩造合意解除乙節，未能提出其他積極事證以實其說，其上開所辯，殊屬無據。
㈢就爭點㈢部分：
⒈王美蕊等3 人主張鄭淑玲受委託銷售系爭房地時，僅提供10
1 年11月以250 萬元成交1 棟、及同年12月以275 萬元成交
1 棟之實價登錄資訊予王美蕊，隱瞞102 年、103 年之實價登錄資訊，致王美蕊誤認768 萬元係合理市價而陷於錯誤，同意以768 萬元合併出售系爭房地，嗣後查覺有誤，其已於
104 年8 月13日，依民法第88條規定撤銷出售之意思表示云云。惟：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格錯誤或物之性質，若交易上認重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。又該條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例要旨參照）。
⑵觀諸前揭錄影譯文顯示，王美蕊當日原係開價900 萬元，因
瑩昇公司不同意，王美蕊遂逐步減價為850 萬元、800 萬元、780 萬元，雙方經討價還價後，最終以768 萬元達成合意，議價過程中，王美蕊並不斷提及其前日查詢實價登錄網站資訊到深夜3 、4 點，看到以（1 棟）480 萬元成交之價格等語（本院卷第145-165 頁）。足見王美蕊當日與瑩昇公司議價時，並非不知系爭房地附近地段近期之實價登錄交易資訊。且不動產成交案件實價登錄制度自101 年8 月1 日開始實施，早為民眾所熟知、利用之房地交易資訊，王美蕊等3人於出售系爭房地前，為評估其定價之合理性，衡情應無不先加查詢確認當地附近實價登錄交易行情之理。鄭淑玲為賺取按成交價格比例計算之仲介報酬，亦無故意低報附近交易行情而降低自身日後可獲報酬數額之必要。且兩造於104 年
8 月6 日下午3 時30分許開始議價至下午5 時許仍未有共識，瑩昇公司最後提出766 萬元之買價，王美蕊則提出768 萬元之售價，最終才以768 萬元價格成交，有前開錄影譯文可參（本院卷第145-165 頁），並無王美蕊等3 人所稱遭鄭淑玲誤導而誤認合理市價之情。況不動產交易價格會因屋況、屋齡、環境，甚至買賣雙方個人主、客觀因素之不同而有差異。王美蕊基於何種考量而決定以768 萬元價格出售系爭房地，此為其內心動機意思，縱有錯估情事，此動機錯誤亦非民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之資格或物之性質錯誤之屬。是王美蕊等3 人依民法第88條規定撤銷意思表示，自屬無理，要非合法。
⒉王美蕊等3 人另指稱其等係遭鄭淑玲以不實交易資訊詐騙，得依民法第92條規定撤銷出售之意思表示云云。惟：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之，民法第92條第1 項、第93條前段分別定有明文。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例要旨參照）。
⑵王美蕊於議價時並非不知系爭房地附近之實價登錄交易資訊
，已如前述。則其指控遭鄭淑玲以不實交易資訊詐欺云云，已嫌無據。況依王美蕊等3 人所指，對其行使詐欺行為者為鄭淑玲，並非瑩昇公司，而詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷。王美蕊等3 人就瑩昇公司是否知悉、共謀鄭淑玲之詐欺行為乙情，迄未提出任何證據以實其說，空言指摘，顯屬無據。至王美蕊等3人請求傳訊高雄市政府員工楊糧暢以證明其受騙乙節，王美蕊自承該員係事後聽聞其說明本件事發過程者，並未親自見聞本件買賣過程（本院卷第64頁）。則縱經傳訊楊糧暢，其轉述自王美蕊所陳之交易過程，仍與王美蕊本人所陳述者無異，無從憑採為有利於王美蕊之證據，故認並無傳訊必要。
㈣就爭點㈣部分：
⒈王美蕊等3 人指稱興家公司未讓消費者充分理解要約書（授
權書）及不動產相關事項，有欺罔之虞，違反消費者保護法（下稱消保法）之規定，授權書等契約應均屬無效，瑩昇公司自無請求王美蕊等3 人給付違約金之權利云云。惟，消保法第2 條規定：稱消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。稱企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入經銷商品或提供服務為營業者。稱消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。稱定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。而系爭契約雖係由興家公司提供予兩造簽署之制式化契約，然兩造乃立於對等地位自由磋商標的、價額而合意成立系爭契約。王美蕊等3 人於此並非消保法所謂之消費者，瑩昇公司亦非企業經營者，系爭契約顯非消保法所規範之消費交易，亦非企業經營者為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約，自無消保法之適用餘地。至王美蕊等3 人授權、委託興家公司仲介房屋買賣部分縱有消保法之適用，亦係王美蕊等3 人與興家公司之內部關係，與瑩昇公司並無關連，亦不影響前述王美蕊確已得林怡君、林涵萱授權而已合法與瑩昇公司成立系爭契約之認定。是王美蕊等3 人辯稱系爭契約違反消保法規定，瑩昇公司不得據以請求違約金云云，顯屬無據。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。查系爭契約第12條第
3 項約定：「乙方（即王美蕊等3 人）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即瑩昇公司）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」（原審卷一第10頁）。是上開約款約明賣方不履行債務時，應返還已收價款，並給付同額之違約金以為損害賠償，其目的顯係為確保債務履行，約定賣主不履行債務時，應支付之金錢，性質上自應屬損害賠償額預定性違約金。而系爭契約第12條第4 項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（同上頁），僅係約定因其他原因已發生之賠償請求權，不因違約金而受妨礙，並非以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，難認有懲罰性違約金約定之意。兩造雖均陳稱系爭契約第12條第3 款之違約金為懲罰性違約金（本院卷第63頁）云云。然法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束。系爭契約第12條第3 款所約定之違約金應為損害賠償預定性違約金，業如前述。兩造上開所陳，顯然與系爭契約文意不符，為本院所不採。
⒊查兩造於104 年8 月6 日簽立系爭契約後，林怡君、林涵萱
分別於同年月10日寄發存證信函予瑩昇公司主張系爭契約無效，王美蕊則於同年月13日寄發存證信函予瑩昇公司主張撤銷出售系爭房地之意思表示乙節，有存證信函3 紙在卷可憑（原審卷一第57-60 頁），顯見王美蕊等3 人已明示拒絕履約。而系爭契約為合法有效，並無無效或得撤銷原因，已如前述。是王美蕊等3 人無故拒絕履約，乃有可歸責原因。瑩昇公司嗣於104 年9 月3 日、17日以存證信函催告王美蕊等
3 人履行交付過戶資料及證明文件之義務，王美蕊等3 人仍拒不履行，是其等至遲自104 年9 月17日起即已陷於給付遲延狀態，則瑩昇公司於104 年9 月29日以存證信函通知王美蕊等3 人解除系爭契約，並依系爭契約第12條第3 項約定，請求王美蕊等3 人給付違約金，自屬有據。
⒋又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。瑩昇公司主張其因辦公空間不敷使用而購買系爭房地，因王美蕊等
3 人違約致需另行承租系爭辦公室，受有支出72萬元租金之損害云云。王美蕊等3 人則辯稱瑩昇公司並未受有損害云云。而瑩昇公司主張受有72萬元租金損失乙節為不可採（詳後述）。惟瑩昇公司已耗費相當之時間、精力查詢屋況並與王美蕊議價，且於簽約當日即已給付150 萬元簽約款，今因王美蕊等3 人毀諾無故不履約，致其先前為購置系爭房地所為之相關準備、計畫全數落空，自因王美蕊等3 人違約而受有一定之損害，王美蕊等3 人辯稱瑩昇公司已取回150 萬元並未受有損害云云，難謂可取。本院審酌上情，及系爭契約簽約後約1 個多月即行解除，瑩昇公司受影響程度非大，並目前房貸、存款利率等情，認瑩昇公司主張之150 萬元違約金尚屬過高，原審酌減為38萬元尚屬合理、適當。兩造分別上訴主張原審判決之違約金數額不當云云，均無理由。
㈤就爭點㈤部分：
瑩昇公司主張因王美蕊等3 人拒絕履約，致須承租系爭辦公室，其事後亦確另再○○○區○○○路○○○ 巷62、64號房屋（下稱八德一路房屋），其自104 年9 月1 日起至106 年8月31日止，支出共計72萬元之租金，係因王美蕊等3 人違約所致之損害云云，並提出租賃契約、不動產買賣契約書、所有權狀為憑（原審卷二第99-104頁、本院卷第76-83 頁）。
惟：
⒈瑩昇公司所購置之系爭房地係為二樓透天店面房屋，八德一
路房屋則為黃琪瑞所購置屋前有庭院之3 樓住家樓房，有GOOGLE街景服務地圖、不動產買賣契約書、權狀附卷可參（本院卷第216 、217 頁、第76-83 頁），並為兩造所不爭執。
上開二種房型截然不同，甚至購買之人格主體亦不相同。則八德一路房屋是否確欲供瑩昇公司辦公室使用，或僅黃琪瑞為其個人居住需求所購置者，並非無疑。
⒉兩造於104 年8 月6 日簽約，原約定之交屋日為104 年9 月
15日，已如前述。瑩昇公司則於104 年9 月1 日與訴外人張進童簽立租約，承租系爭辦公室，租期至105 年8 月31日止；105 年8 月31日復與張進童再簽署租約，租期至106 年8月31日止，有租賃契約2 份在卷可稽（原審卷二第99-104頁）。另八德一路房屋為黃琪瑞於105 年5 月間所購買，亦有權狀影本附卷可參（本院卷第82、83頁）。是以，瑩昇公司在約定之交屋日前即先與張進童簽立1 年期之租約，則不論王美蕊等3 人斯時有無如期履約，顯均不影響瑩昇公司業已向張進童承租系爭辦公室1 年之事實，則瑩昇公司繳付104年9 月1 日至105 年8 月31日之租金，即難認與王美蕊等3人違約之事實有何關連。且黃琪瑞既於105 年5 月租期屆滿前已購得八德一路房屋而可供瑩昇公司使用，瑩昇公司顯即無再與張進童延長1 年租約之必要。瑩昇公司雖辯稱需整修房屋故延長租約1 年云云，然瑩昇公司既係因自身整修房地之原因而持續租用系爭辦公室，其因此所支出之租金自難認與王美蕊等3 人違約行為有何相當因果關係。
⒊從而，本件依瑩昇公司所舉事證，難認其支出系爭辦公室租
金與王美蕊等3 人之違約行為有何因果關係，其主張王美蕊等3 人應賠償其50萬元租金損失云云，要無可採。
六、綜上所述，瑩昇公司請求王美蕊等3 人給付38萬元本息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍外，則無依據，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為瑩昇公司勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合；就上開不應准許部分，為瑩昇公司敗訴之判決，亦無違誤。兩造上訴論旨，各自指摘原判決上開於其不利部分為不當，求予廢棄，均無理由，應予駁回。另瑩昇公司追加部分為無理由，應予駁回。又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件兩造上訴及瑩昇公司追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 甯 馨法 官 郭宜芳以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書 記 官 齊椿華