臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第187號上 訴 人 柯登山訴訟代理人 樓嘉君律師被 上訴 人 葉秀玲訴訟代理人 史乃文律師
邱柏榕律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106 年6月15日臺灣橋頭地方法院104 年度訴字第2562號第一審判決提起上訴，本院於107 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為伊及他人所共有。於日據時期，兩造之先祖即就系爭土地成立基地租賃契約，上訴人之先祖並於系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）A 區域（面積169 平方公尺，下稱A 區域）興建門牌號碼高雄市○○區○○街○ 巷○ 號之未辦保存登記房屋（下稱A 房屋）。系爭土地前經訴外人葉正氣取得所有，並向上訴人等人訴請調整租金，經台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）83年度訴字第274 號、本院83年度上易字第17號（下稱系爭調整租金事件）判決確定，認定葉正氣與上訴人就系爭土地之一部有未定期限之租地建屋租賃契約關係存在，租賃範圍為A 區域及如附圖所示B空地（面積49平方公尺，下稱B 區域）。又依兩造真意，上開租賃契約之期限應為至房屋不堪使用時為止，而A 房屋目前既已不堪使用，則租賃契約已因期限屆至而消滅，上訴人占有使用上開區域，即無正當權源，伊自得請求上訴人將地上物拆除，將占有土地返還予伊及其他共有人。爰依民法第
767 條第1 項及第821 條規定，求為命上訴人應將A 區域之地上物（含A 房屋竹木搭蓋建築、建築下方石頭及水泥地面基礎、紅磚圍牆及花圃等之地上物）拆除，並將A 、B 區域之土地返還予伊及其他共有人，暨願供擔保，請准宣告假執行之判決。（至被上訴人請求原審其餘被告拆屋還地部分，或未上訴，或上訴後於本院調解成立，均已告確定，不予載述。）
二、上訴人則以：被上訴人之前手葉正賢、葉正和（下稱葉正賢等）前曾對伊提起拆屋還地訴訟，經高雄地院以92年度訴字第1985號受理，並經判決駁回確定在案（下稱系爭前案），本件因房屋不堪使用致租賃契約消滅之事由，本應於系爭前案主張，然卻未提出，自應受系爭前案確定判決既判力之拘束，不得再以此為主張。又兩造間為租地建屋之不定期租賃關係，依最高法院51年台上字第2987號判例意旨，非有土地法第103 條所列各款情形之一，被上訴人不得收回，縱該土地上所建之房屋因故滅失，伊仍得申請重建，被上訴人負有同意重建之義務，惟被上訴人除未同意伊重建或整修A 房屋外，尚有阻撓之情，其徒以房屋已滅失為由主張租賃契約已消滅，不符上開判例及規定等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈兩造之先祖就系爭土地之一部成立不定期租賃契約。
⒉葉正賢等訴請上訴人拆屋還地，經高雄地院92年度訴字第1985號（即系爭前案）判決駁回其訴確定在案。
⒊系爭土地之前所有權人與上訴人曾就系爭土地之A 區域及B
區域有租地建屋之不定期租賃契約關係，A 區域並建有A 房屋，被上訴人及其他共有人繼受上開租賃契約之出租人地位。
⒋A 房屋為上訴人之父親所有，其父親贈與上訴人，上訴人取得事實上處分權。
⒌上訴人現占有系爭土地之A 、B 區域。
㈡爭執事項：
⒈被上訴人對上訴人提起本件訴訟，是否為系爭前案確定判決
既判力所及，而不得再行起訴？⒉本件租賃契約是否因房屋不堪使用而期限屆至已經消滅？上
訴人占有系爭土地，有無合法之正當權源？⒊被上訴人請求上訴人拆除地上物及返還所占有之土地，有無
理由？
五、得心證之理由：㈠被上訴人對上訴人提起本件訴訟，是否為系爭前案確定判決
既判力所及，而不得再行起訴？⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力，民事訴訟法第400 條第1 項定有明文。又起訴狀應表明訴訟標的及其原因事實，且除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，此觀民事訴訟法第
244 條第1 項第2 款、第400 條第1 項規定即明。故訴訟標的係指經原告主張並以原因事實予以特定而請求法院審判之權利，凡經特定且法院於兩造攻防後為裁判之權利，始有既判力。至於確定終局判決之事實審言詞辯論終結後所發生之新事實，既非該確定判決之法院審判範圍，自非既判力所及（最高法院98年度台上字第1047號判決意旨可參）。⒉查系爭前案係被上訴人之前手葉正賢等，起訴主張上訴人向
其承租土地興建房屋，惟逾4 年均未繳納租金，違反土地法第103 條第4 款規定，而終止租約，乃請求拆屋還地，經系爭前案判決以：葉正賢等未經合法催告逕行終止租約，並不生終止之效力，自不得以所有物及租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人拆屋還地，因而判決葉正賢等敗訴確定在案，此經本院調取該案卷核閱屬實。而本件被上訴人係以上訴人承租範圍內之A 房屋，已達不堪使用狀態，租賃契約業因期限屆至而消滅，乃訴請上訴人拆屋還地。則系爭前案係以租賃契約因終止而消滅，本件則以租期屆滿而消滅，兩案所主張契約消滅之原因事實究有不同，即屬不同之訴訟標的，本件之主張自非前案攻擊防禦方法及審判範圍，非前案確定判決之既判力所及。
⒊又系爭前案之承審法官曾於92年9 月23日勘驗現場，當時上
訴人租賃範圍內之房屋，外觀及主要構造均堪稱完整，勘驗筆錄未記載上開房屋有何無法遮風避雨等情況，難認已達不堪使用之程度，有系爭前案卷附之勘驗筆錄、現場照片可稽（系爭前案卷第56至59頁），該房屋核與本件A 房屋外觀大致相符，有原審勘驗現場之照片相互比對自明（原審卷二第
96、98至100 頁），足認系爭前案上開房屋為A 房屋，可見
A 房屋在系爭前案最後言詞辯論終結前尚非為不堪使用狀態。雖上訴人承租之土地上，另有面積17平方公尺土造房屋已傾倒、面積57平方公尺鋪設水泥空地、面積83平方公尺有雜草及芒果樹，有該卷所附複丈成果圖為憑（系爭前案卷第63頁），然其上占地面積達62平方公尺之另一房屋則並無傾倒情況，已如前述，兩棟房屋係基於同一租地契約所興建，衡情承租土地之目的應為整體利用，具有不可分之關係，則承租土地上之房屋既未全部達不堪使用程度，自無一部分租賃契約消滅之理。上訴人所辯上訴人之房屋當時已不堪使用，於前案言詞辯論終結前，租賃契約即已消滅云云，要無足取。準此，被上訴人於本件訴訟主張A 房屋亦已崩塌頹圮而達不堪使用之狀態，係系爭前案事實審言詞辯論終結後所生之新事實甚明。
⒋從而，本件並非系爭前案確定判決之既判力所及，上訴人辯
稱被上訴人之前手葉正賢等於系爭前案已可提出房屋已不堪使用而未主張，本件為前案確定判決效力所及云云，洵無足採。
㈡本件租賃契約是否因房屋不堪使用而期限屆至已經消滅？上
訴人占有系爭土地，有無合法之正當權源？⒈按民法第821 條規定，共有人對於第三人，得就共有物之全
部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767 條所規定之物權請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人單獨提起，惟依民法第
821 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院著有28年上字第2361號判例可稽）。
是以，被上訴人既聲明上訴人應將其無權占有之地上物拆除並將占有土地返還被上訴人及其他共有人，依上開說明，其個人提起訴訟，自屬合法。上訴人辯稱系爭土地全體共有人應一同起訴云云，即無可採。
⒉次按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相
當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院
105 年度台上字第1200號判決足資參照）。經查：系爭土地原為葉正氣、葉正賢、葉正和共有，其後經共有物分割、分割繼承而為葉正和所有，葉正和再贈與被上訴人等人，有系爭土地異動索引查詢資料可稽（本院卷第73至75頁）。且系爭土地之前所有權人與上訴人就系爭土地A 、B 區域有租地建屋之不定期租賃契約關係，上開A 區域並建有A 房屋，被上訴人及其他共有人輾轉取得系爭土地所有權，繼受上開租賃契約之出租人地位等情，為兩造所不爭執（本院卷第69頁），並有調整租金事件及系爭前案判決可參（原審卷三第41至52頁）。據此，兩造間就系爭土地之A 、B 區域本有租地建屋之不定期租賃契約關係，上開A 區域並建有A 房屋，應可確定。至系爭調整租金事件確定判決認定租賃範圍之面積為250 平方公尺，系爭前案測量面積為219 平方公尺，本件附圖面積為218 平方公尺，三者固有差異，惟系爭前案及本件係請求上訴人拆屋還地，而就上訴人實際占有範圍為測量，故與系爭調整租金事件認定租賃範圍面積容有不同。上訴人既對系爭土地之A 、B 區域有租地建屋之不定期租賃契約關係存在，已表示不爭執，業如前述，則本件請求返還之A、B 區域，即屬承租範圍，上訴人所辯應調查面積減少之原因云云，核無必要。
⒊又兩造之前手簽訂租地建屋之不定期租賃契約，雖無書面，
惟該契約係以承租人建屋居住為目的，徵諸系爭前案曾請地政機關就租賃土地及地上物予以測量，其中面積17平方公尺土造房屋已傾倒，有該卷所附複丈成果圖可憑（系爭前案卷第63頁），前已述之，則自該測量之92年起迄至本件訴訟止，歷經10餘年，該不堪使用之土造房屋均未再重建房屋，顯見契約當事人之真意，係定有租至房屋不堪使用時為止之期限，要屬無疑。而今，A 房屋材質類似土竹搭蓋，為日據時期建築，現狀傾倒，後方屋頂均已不存在，現況毀損無法居住；其外觀僅存部分屋頂、其他區域已無屋頂遮蔽，空地部分亦雜草叢生，而僅存之房屋主體顯然傾斜、頹圮，已致不堪使用，業據原審勘驗屬實，有勘驗筆錄、房屋照片可稽（原審卷二第90、96、98至100 頁）。且A 房屋於104 年4 月
8 日經高雄市政府環境保護局旗山區清潔隊舉發該空屋土地上有廢棄物未清除，影響公共衛生，建物崩塌頹圮，雜草叢生，久無人清理，因而通知被上訴人及其他土地共有人前往處理，有上開清潔隊104 年4 月8 日案件舉發單照片4 幀、高雄市政府環境保護局104 年4 月12日執行消除髒亂勸告單及空屋照片2 幀可憑（原審卷一第20至22頁），均證A 房屋已塌陷毀損、無法遮風避雨，而致不堪使用，上訴人對此亦不爭執（本院卷第69頁反面），是A 房屋至遲應於104 年4月8 日已達不堪使用程度，甚為明確。上訴人原係依租賃契約占有系爭土地A 、B 區域，因房屋均已不堪使用，租賃契約自因租期屆滿而消滅，上訴人即無繼續占有A 、B 區域之合法正當權源，應堪認定。
⒋上訴人雖抗辯：依最高法院51年台上字第2987號判例、86年
度台上字第2258號裁判意旨所示，伊租地建屋之房屋雖已不堪使用，仍得申請重建，被上訴人非依土地法第103 條規定，不得終止租約云云。按最高法院51年台上字第2987號判例意旨固謂：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。」惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時，所為之闡釋，與本件房屋業達不堪使用之程度者不同，尚無適用於本件之餘地（最高法院104 年度台上字第559 號判決可參）。是以，本件租地建屋之不定期租賃契約，當事人真意係約定租至房屋不堪使用時為止之期限，業已認定如前，與上開最高法院判例、裁判之情形不同，自無從比附援引。上訴人遽謂被上訴人應負有同意重建之義務，租賃契約尚未消滅，被上訴人之主張違反土地法第103 條、司法院37年院解字第4075號解釋云云，應有所誤解，所辯殊非可採。
㈢被上訴人請求上訴人拆除地上物及返還所占有之土地，有無
理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。承前所述，上訴人就系爭土地之租賃契約既已消滅，惟其仍繼續占有系爭土地A 、B 區域，為其所不爭（本院卷第69頁），則其未能舉證其合法占有權源，應認係無權占有。另上開占有系爭土地A 區域內之A 房屋為上訴人之父親所有，其父親贈與上訴人，上訴人取得事實上處分權一節，為兩造所不爭執（本院卷第69頁），從而，被上訴人依上開規定，請求上訴人將A 區域之地上物拆除，並將A 、B 區域之土地返還與被上訴人及其他共有人，自屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項及第821 條規定，請求上訴人將A 區域之地上物（含A 房屋竹木搭蓋建築、建築下方石頭及水泥地面基礎、紅磚圍牆及花圃等之地上物）拆除，並將A 、B 區域之土地返還予被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。被上訴人上開勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，應予准許。原審就此部分判命上訴人為上開給付，並為附條件准免假執行宣告，於法並無違背。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果並無影響，爰不逐予論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
民事第六庭
審判長法官 魏式璧法 官 黃宏欽法 官 陳宛榆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
書 記 官 蔡妮庭附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。