臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第138號上 訴 人 楊韻貞
李雨蒼共 同訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師陳信維律師被上訴人 吳葉富訴訟代理人 邱靖貽律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國106 年5 月16日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第1732號第一審判決提起上訴，本院於107年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（下稱系爭土地）原為伊與訴外人吳汶達（原名吳何堂）、吳何榮及陳吳有玉共有。伊於民國77年間，將系爭土地之應有部分3/11（下稱系爭應有部分）以買賣為原因，借名登記予訴外人李芳明（已歿）名下。並經全體共有人同意，於82年間在系爭土地上搭建未為保存登記之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）出租他人使用收益。李芳明嗣於88年1 月6 日以贈與為原因，將系爭應有部分移轉登記予其妻即上訴人楊韻貞名下。楊韻貞於89年間，以其為系爭土地共有人，吳何榮、陳吳有玉及吳汶達（下稱吳何榮等3 人）未經全體共有人同意，擅自搭建系爭鐵皮屋使用，訴請吳何榮等3 人拆屋還地，經本院以90年度上字第129 號民事判決，認定系爭鐵皮屋乃伊出資起造，吳何榮等3 人並非系爭鐵皮屋事實上處分權人為由，駁回楊韻貞之請求確定在案（下稱第129 號判決）。楊韻貞嗣於98年9 月23日以買賣為原因，將系爭應有部分移轉登記予上訴人李雨蒼。李雨蒼再於101 年間，訴請伊拆除系爭鐵皮屋，並返還土地及相當於租金之不當得利，經原法院以101 年度訴字第1672號判決，認定系爭鐵皮屋就系爭土地存在法定租賃關係，並非無權占用，駁回拆屋還地部分之訴，而准許部分不當得利之請求確定在案（下稱第1672號判決）。故依前開確定判決，足證伊就系爭土地有法定租賃權存在，自可依土地法第104 條第1 項規定，主張享有依同樣條件優先向楊韻貞購買系爭應有部分之權利，然楊韻貞並未將上開承買條件通知伊。為此，爰依土地法第104 條規定提起本訴等語。並聲明：㈠確認被上訴人就系爭應有部分有優先購買權。㈡楊韻貞與李雨蒼於98年9 月23日就系爭應有部分所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢楊韻貞於被上訴人給付新臺幣（下同）1,476,480 元後，應將系爭應有部分所有權移轉登記予被上訴人。除聲明㈡請求楊韻貞為塗銷登記外，其餘部分原審皆為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（至原審判決駁回被上訴人請求部分，未據上訴，已確定）。
二、上訴人則以：第1672號判決雖認定被上訴人就系爭土地有法定租賃關係存在，惟被上訴人已在該案中自承系爭鐵皮屋非其所有，且楊韻貞非該判決之當事人，並無爭點效之適用。又系爭土地並非被上訴人借名登記予李芳明名下，並無所謂土地與房屋為一人所有之情形，自無民法第425 條之1 第1項之適用，當亦無土地法第104 條優先購買權之適用。再者，楊韻貞出售系爭應有部分予李雨蒼時，系爭土地之公告現值為每平方公尺38,400元。被上訴人於105 年間提起本訴時，其公告現值已調漲為每平方公尺58,840元，漲幅高達53％。被上訴人於伊等買賣7 年後方行使優先購買權，而欲以7年前之低價購買，顯有違誠信原則。縱可准許，亦應依情事變更原則酌增價額，方屬公平；於本院審理中補稱：系爭鐵皮屋已遭法院拍定移轉予訴外人沈芳英所有，被上訴人即不得再主張優先承購權等語為辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭應有部分於88年1 月6 日經李芳明以贈與為原因，移轉
登記予楊韻貞。楊韻貞於98年9 月23日以買賣為原因，移轉登記予李雨蒼，買賣價金為1,476,480 元。
㈡楊韻貞於89年間，以吳何榮等3 人擅自搭建系爭鐵皮屋，無
權占有土地為由，訴請吳何榮等3 人拆屋還地，經第129 號判決認定系爭鐵皮屋係被上訴人出資起造，吳何榮等3 人非系爭鐵皮屋之事實上處分權人，駁回其訴確定在案。
㈢李雨蒼於101 年間，以被上訴人未經共有人同意，擅自興建
系爭鐵皮屋為由，訴請被上訴人拆屋還地暨返還相當於租金之不當得利，經第1672號判決認定系爭鐵皮屋就系爭土地存在法定租賃關係，駁回拆屋還地部分之請求，但准許部分不當得利之請求確定在案。
㈣楊韻貞將系爭應有部分出售予李雨蒼時，未將上開承買條件通知被上訴人。
㈤系爭鐵皮屋業於106 年9 月8 日經系爭土地共有人之一即沈
芳英於原法院105 年度司執字第17264 號強制執行程序中主張優先購買權得標買受，並經執行法院於同年月15日核發不動產權利移轉證書。被上訴人已喪失對系爭鐵皮屋之事實上處分權。
四、本件爭點如下：㈠被上訴人已喪失對系爭鐵皮屋之事實上處分權，是否仍得
主張土地法第104條第1項之優先購買權？㈡如得主張，被上訴人主張其為系爭土地基地承租人而依土
地法第104條第1項行使優先購買權有無理由？㈢承上，被上訴人得否以1,476,480 元價格承購系爭應有部
分？
五、本院論斷：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。其立法目的在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益，以避免租賃關係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地，有違房屋利用之經濟效用。又原告之權利保護要件是否具備，應以事實審言詞辯論終結時是否存在為基準。原告起訴時，雖已備權利保護要件，如於事實審言詞辯論終結時欠缺者，仍應認原告之訴為無理由，而為其敗訴之判決；縱因情事變更導致權利保護要件之欠缺者亦然。
㈡查系爭鐵皮屋業於106 年9 月8 日經系爭土地共有人之一即
沈芳英於原法院105 年度司執字第17264 號強制執行程序中主張優先購買權得標買受，並經執行法院於同年月15日核發不動產權利移轉證書，被上訴人已喪失對系爭鐵皮屋之事實上處分權，為兩造所不爭執。被上訴人因法院拍賣而已喪失對系爭鐵皮屋之事實上處分權，其因此就系爭土地已不再與系爭土地共有人間存有法定租賃關係，該租賃關係已由系爭鐵皮屋之現時事實上處分權人沈芳英所繼受。是被上訴人於本院言詞辯論終結前，既已不具土地法第104 條第1 項所指之承租人身分，自無從主張土地法第104 條第1 項之優先購買權。
㈢至被上訴人雖援引最高法院106 年台上字第2335號、103 年
度台上字第2188號判決，指稱土地法第104 條之優先購買權為形成權，一經行使即生與出買人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力，其不受事後喪失系爭鐵皮屋所有權之影響云云。惟依前所述，土地法第104 條第1 項前段規定之目的在保護承租人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。如認被上訴人在已喪失系爭鐵皮屋事實上處分權之情形下，仍得主張土地法第104 條第1 項之優先購買權，勢將造成房屋與基地無法歸併同一人之情況，顯然有違前開法條之立法目的。且細繹前開第2188號判決所示之房屋雖經拆除，然當事人間原乃訂有租地建屋之契約，與本件自始即無租約之情況並不相同。且上開二份判決之基地租賃關係均無移轉予訴外第三人之情況，與本件被上訴人在言詞辯論終結前即已不具承租人身份之情形亦有不同，自難比附援引。是被上訴人執此指稱其仍得主張土地法第104 條第1 項之優先購買權云云，要無可採。
㈣從而，被上訴人於本院言詞辯論終結前，已喪失其對系爭鐵
皮屋之事實上處分權，而非土地法第104 條第1 項所指之承租人，無從主張土地法第104 條第1 項之優先購買權。是其請求確認其就系爭應有部分有優先購買權；李雨蒼應塗銷系爭應有部分所為之所有權移轉登記；楊韻貞於其給付1,476,
480 元後，應將系爭應有部分所有權移轉登記予被上訴人，均無理由，應予駁回。又被上訴人不得主張土地法第104 條第1 項之優先購買權，已如前述，自無庸再論述前述爭點㈡、㈢有無理由，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人不得主張土地法第104 條第1 項之優先購買權，其請求：㈠確認就系爭應有部分有優先購買權；㈡李雨蒼應塗銷系爭應有部分所為之所有權移轉登記；㈢楊韻貞於其給付1,476,480 元後，應將系爭應有部分所有權移轉登記予被上訴人，均為無理由，應予駁回。原審除確定部分外，為被上訴人勝訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如
主文第2 項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第45
0 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 甯 馨法 官 郭宜芳以上正本證明與原本無異。
被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
書 記 官 齊椿華附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。