臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第22號上 訴 人 楊家蓁訴訟代理人 張名賢律師複代理人 劉怡孜律師被上訴人 黃室苗訴訟代理人 周淑華上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國105 年12月8 日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第1174號第一審判決提起上訴，本院於106 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決命上訴人返還價金新臺幣參佰參拾萬元本息之給付，應與被上訴人將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人同時為之。
事實及理由
一、本訴部分：㈠上訴人起訴主張：兩造於104 年1 月14日簽訂不動產買賣契
約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人將其所有坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其上同小段116 建號建物（下稱系爭房地）出賣予被上訴人，價金為330 萬元。
被上訴人簽約時已將10萬元存入安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）履約保證專戶（下稱履保專戶），房地亦於同年月29日完成所有權移轉登記。惟被上訴人迄今未依約支付剩餘之價金1,599,688 元，爰以起訴狀之送達為催告被上訴人給付價金之通知，並依契約第10條第2 項第1 款約定，請求被告應自104 年1 月30日起至清償日止，按日給付剩餘價金千分之一之違約金。聲明：被上訴人應給付上訴人1,599,688 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自104 年1 月30日起至清償日止，每日給付1,600 元違約金，並陳明願供擔保聲請宣告假執行。
㈡被上訴人則以：被上訴人已支付價金3,335,000 元（含35,0
00元代書費及規費），並全數存入履保專戶，其中1,542,492元已交付予上訴人用以清償其原有房屋貸款，並已從中支付房屋仲介服務費92,400元、賣方應負擔之土地增值稅63,700元及房屋稅1,720 元。系爭買賣因上訴人提供不實資訊，致被上訴人陷於錯誤及受詐欺之情，且房地存有物之瑕疵，故被上訴人無法繼續履行契約，不可歸責於被上訴人，上訴人之請求無理由等語，資為抗辯。
二、反訴部分：㈠被上訴人提起反訴主張：被上訴人購買系爭房屋係為供就讀
大學之兒子住宿短暫使用，於看屋時曾向信義房屋業務人員張上格表示考慮購買舊公寓係因「不需要繳交公共管理費」，且購買標的鎖定在「全新整修」或「完全未整修」之舊公寓，不考慮「部分整修」之房屋，以免屋主提高售價，購買後又須另耗時整理。上訴人竟提供不實資訊給信義房屋業務人員張上格，謊稱系爭中古屋全新全部翻修，所有管線包括水電、電信、網路、電視、瓦斯等均已全面更新，於購屋過程中曾再三向對造及張上格提出詢問，對造及張上格再三保證無誤。於簽約時信義房屋專約塗健富代書並依據標的物現況說明書逐一提問對造確認屋況無誤，最後被上訴人向對造詢問房屋是否有其他瑕疵，對造也再次說明地板、牆壁均重新整修粉刷，衛浴設備、水電管路全部換新，沒有漏水或壁癌，終致被上訴人誤信其所提供之不實資訊，以330 萬元高價購買。惟簽約後，始發現需按月支付管理基金250 元、後陽台有漏水及壁癌、廚房熱水管堵塞、有多處管線並未重新拉設、客廳浴室有漏水及白蟻沿著糞管往上蛀蝕至當時木質天花板、陽台右側圍牆外牆有一道從上方裂到下方裂痕等等問題，對造顯係隱瞞交易上重要資訊，故意以不實事項向被上訴人說明，嚴重影響標的物價值及使用，致被上訴人陷於錯誤，被上訴人自得依民法第88條第1 項、第2 項、第92條第1 項撤銷買賣之意思表示，並以訴狀繕本送達時生撤銷效力，依不當得利規定，請求返還買賣價金330 萬元。且因對造故意提供不實資訊，侵害被上訴人表意自由，另得依民法第184 條第1 項前段規定請求賠償損害56,060元（即被上訴人已預先支付之地政規費及代書費35,000元、反訴原告為磋商、訂約支出之交通費21,060元）。復因房屋有上述瑕疵，顯不符合對造於締約時所保證之品質，屬減少買賣標的價值之瑕疵，亦影響標的通常之效用，自有物之瑕疵，被上訴人得依民法第354 條第1 項、第359 條規定及契約第9 條第8項第1 款約定解除買賣契約，並以反訴起訴狀繕本送達時生解除契約效力，依民法第259 條規定，請求返還買賣價金33
0 萬元，及依民法第360 條規定請求賠償損害56,060元。若審理後，認被上訴人主張撤銷意思表示、解除買賣契約均無理由，則其備位主張依民法第354 條第1 項、第359 條及契約第9 條第8 項第1 款約定，減少買賣價金100 萬元，並依契約第10條第1 項第1 款約定，請求賠償自104 年2 月7 日起至清償日止之違約金。爰先位聲明請求判命上訴人應給付3,356,060 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自104 年2 月7 日起至清償日止，每日給付3,300 元之違約金；備位聲明請求命上訴人給付100 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自104 年2 月7 日起至清償日止，每日給付3,300 元違約金。
㈡上訴人則以：上訴人於103 年6 月12日購入系爭房地後，即
陸續請人整修，包括管線重新拉設，同年11月間整修完畢後，委託信義房屋代為出售，被上訴人看屋並經信義房屋居間磋商後，兩造於104 年1 月14日簽訂買賣契約。被上訴人於簽約後看屋，表示後陽台壁面有壁癌，上訴人即委請工程人員就該牆面進行修繕，另因發現係5 樓後陽台的水沿牆面流至後陽台所造成，亦請5 樓就後陽台處理完畢。系爭房屋屋齡已30餘年，自有老化現象，被上訴人所稱壁癌，實則僅係牆面油漆剝落，並非壁癌，油漆剝落面積不大，屬可修補、回復，不致影響房屋應具備之價值、品質及通常效用，非屬瑕疵。且被上訴人於簽約當日即已發現其所謂之壁癌情形，卻仍表示欲購買，應認其已接受該牆面之狀況。依買賣契約第17條第4 項約定，就瑕疵部分達成由賣方負擔修繕費用之合意，應不得再主張瑕疵擔保責任。又上訴人於進行裝修、翻新時，將房屋裝修至可以正常使用居住之情形，將不好的、不能用的全部更新，若本無問題之管線或裝潢，即無特別打掉重作。因一般中古屋不會於廚房流理台設置冷、熱水水龍頭，故而於裝修時未進行更換，然該水龍頭有冷水可以使用，應符合一般人對水龍頭應有水之觀念，要難認屬瑕疵，不致減損房屋價值與效用，非認須將所有管線全部更換才稱作全部更新，難以廚房之熱水管路未更換乙事，認有何瑕疵或詐欺情事。上訴人自103 年6 月12日購入系爭房地後，直至被上訴人告知，方知悉有管理費乙事，期間無人催繳，是縱系爭房屋有每月需繳交250 元管理基金，依通常交易程序，亦不致對總價金為2 、3 百萬元之房地造成價值或使用效能之減損，非民法物之瑕疵擔保所指之瑕疵。依通常交易而言，該等落差僅係被上訴人之特殊需求，非系爭房地交易上之重要事項，被上訴人基於其購買目的，希望管線全部更新，應屬動機錯誤。縱認房屋有上開瑕疵，然該瑕疵並非嚴重，且屬可修補，並未造成有何價值或效用之減損，對於價格影響不大，被上訴人要求解除契約，與上訴人因解除契約所生之損害相比，有失平衡，對上訴人顯失公平。又縱認上訴人應就被上訴人主張之事項，負瑕疵擔保責任而應減少價金，惟該等瑕疵並非重大，縱將被上訴人主張之瑕疵全部再為翻新整修，亦不可能高達100 萬元，故被上訴人主張減少價金100 萬元顯與所受之損害並不相當。上訴人已盡契約責任，且無違約情事，被上訴人不得請求違約金等語，資為抗辯。
三、原審法院經審理後，認被上訴人固不得撤銷買賣之意思表示，惟上訴人拒絕擔保交付符合其所保證品質之房屋，被上訴人解除契約合法有據，本訴部分駁回上訴人求為給付價金之請求，反訴部分則判准上訴人應給付被上訴人365 萬元（買賣價金330 萬元＋違約金35萬元），並加計本此而生之法定遲延利息，駁回被上訴人逾此金額之請求（駁回部分未據上訴，不在本院本院審理範圍），並為附條件之准免假執行宣告。上訴人不服，就本訴部分聲明請求廢棄原判決，命被上訴人給付1,599,688 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨另自104 年1 月30日起至清償日止，每日給付新臺幣1,600 元違約金，並陳明願供擔保，聲請宣告假執行。就反訴部分，則求將原判決不利上訴人部分廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請；並為所有權移轉登記之同時履行抗辯。被上訴人則求為駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於104 年1 月14日簽立買賣契約，約定上訴人將其所有系爭房地出賣予被上訴人，買賣價金330 萬元。
㈡被上訴人已支付價金330 萬元、35,000元之代書費及規費，
並全數存入兩造約定之履保專戶。並已動用支付上訴人之房屋貸款、仲介服務費、規費、增值稅及房屋稅後，履保專戶餘額1,599,688 元。
㈢該房地於104年1月29日完成所有權移轉登記。
㈣「標的物現況說明書」係上訴人填載。
㈤房屋於簽約時廚房因管線問題，無熱水使用。
㈥房屋於簽約時廚房插座之無熔絲開關為20安培，總電源進屋線線徑為8MM 平方。
㈦房屋於簽約時電視及網路線沒有與外界連結的線路。
㈧房屋後陽台左側壁面上，於簽約時即存有一處油漆稍有脫落及凹凸不平之異狀。
㈨房屋所屬之公寓，曾有住戶表示應按月繳納公共費用250 元，上訴人也曾經有繳納公共費用之事實。
㈩房屋迄未點交。
五、本院判斷：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2 項定有明文。出賣人與買受人間有無保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可。
㈠據證人即受上訴人委任售屋之信義房屋職員黃怡證陳：賣方
委託出售房子要簽委託書、權狀同意書，委託書裡面有標的物現況說明書、行情調查相關資料；標的物現況說明書是我與上訴人逐條口頭確認後，由我根據上訴人回答作勾選。當天簽委託是上訴人去簽的，賣方委託時間為103 年11月14日前（原審卷二第26、27頁），證人即代書塗健富證稱：簽約時有拿系爭標的物現況說明書詢問雙方；我拿到的標的物現況說明書是已經填寫好的，印象中有向當事人作確認（原審卷一第159 至161 頁）。該標的物現況說明書簽於訂立買賣契約書前，即由黃怡與上訴人逐條確認後填寫，上訴人對於標的物現況說明書內容甚為清楚。兩造簽立買賣契約當時，因兩造就標的物現況說明書均已有確認，上訴人自應對標的物現況說明書記載內容負擔保之責。
㈡被上訴人主張：其購屋時已向張上格表明購買房屋是「全新
整修」或「完全未整修」，看屋過程張上格確定表示全屋全新整修，所有管線全部都是新的，洗碗槽上方壁面水龍頭是新設冷熱水管水龍頭乙節。據證人張上格證稱：被上訴人要其找房子時，有說水管、電線都要有換過，也跟屋主確認過；我帶被上訴人看房子時，有去看總電源，但沒有拆下來。被上訴人有向我確認電路管線是否有更新，所以後來才有聯絡屋主；屋主回答說有換新的；簽約過程被上訴人有再口頭當面向賣方確認水管、電線線路是否確實有更新，賣方說有（原審卷一第190 、188 頁、192 頁反面），與上訴人陳述其請人整修，包括管線重新拉設，委託信義房屋代為出售，告知房屋已於日前整修完畢，管線重新拉設等情相符（原審卷一第95頁）。參諸簽訂買賣契約當時在場之證人塗健富證陳：（問：被上訴人有無問上訴人你有確定你的房子都是重新整修、管線都是新拉的問題？）印象中有（原審卷一第
164 頁）各情，可知該已數十年之老舊公寓，屋內水管、電線等有無前面予以更換、重新拉設，為被上訴人極為在乎之重要事項，否則其當無需從看屋至簽約過程中，屢次要求上訴人確認之必要。系爭公寓屋齡約35年，既經上訴人購入予以整修供售，水管、電線若無全面重新拉設，而需待購買者使用後，再視情形更換其中管線，確實有造成居住安全及使用上不便。本件上訴人不僅於被上訴人看屋過程中，透過仲介人員向被上訴人表示水管、電線等確有更換、重新拉設，於標的物現況說明書項次11「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞之情況」欄亦勾選「否」，於簽約確認現況時，亦無對房屋管線更換之狀況及標的物現況說明書之內容為更正之陳述，綜合上開行為可認上訴人保證系爭房屋之水管、電線等均有更換、重新拉設、水管沒有不通等情形，上訴人自應擔保房屋於交付予被上訴人時，應有其所保證之品質。
㈢上訴人雖以：其已就老舊、故障部分之管線為整修、更新，
即屬全部更新，被上訴人主張應全屋之電線及管路皆更新，逾越一般交易法則云云抗辯。經查，據上訴人述其購入系爭房屋，進行裝修時，並無告知任何特殊需求，僅尊重工程人員之專業，就一般人注意之事項進行修繕，將房屋裝修至可以正常使用居住之情形，也就是將不好的、不能用的更新，若本無問題之管線或裝潢，則無特別打掉重作（原審卷一第96頁及反面），即自承水管、電線確未全部重新更換、拉設。然查，該房屋屋齡已35年，因過去家庭中使用到的電器，不像現在那麼多元，一般而言，老屋的水電負載都不足以應付現今生活使用，且線路已舊，無論絕緣外皮硬化或破損，均會造成電線升溫，電阻及電流也隨之提高，為安全計，於買賣是類老舊房屋，並欲自用時，除非約定買方欲自己整修，否則會要求管線全部抽換，始不致發生超載或電線走火之危險，水管之問題，亦是，以避免水管有銹蝕漏水、阻塞等現象，造成房屋或物品損壞或日後生活上不便與困擾。被上訴人購置該屋欲供兒子使用，故而購買時再三要求並確認其係欲購買管線係全未整修或已經全新整修之房屋，並無悖老舊房屋之交易定則。依證人陳亞豐曾檢查系爭房屋管線後出具之檢測報告，記載：「. . . 「⑴由電表至屋內開關箱進屋線未更新，原線徑8MM2⑵通信、電視有管路但沒有進屋線. . . ⑸沒有電熱水器電源迴路及配管. . . ⑺廚房專用插座之無熔絲開關為20A 建議使用30A 、⑻電線管路只有冷氣迴路2 組為新配置. . . 」（原審卷一第63頁），並證陳：
⑴檢測報告第1 點是指裡面（指原審卷一第68頁彩色照片）藍色的線是進屋線，這條判斷是舊的，因為從銅線氧化程度、塑膠老化程度；（問：一般重新裝修的新房屋，總電源的進屋線會使用8MM 的嗎？）8MM 以上都可以，那是最低的幹線；（問：使用8MM 的，用電上會不會有安全上的疑慮？）是以總用電量來看是否要用比較粗的線，用電量大當然線徑要一直加上去。依現在建新房子比較多14-22MM ，3 、40年的老房子（以前是）用8MM ，老屋翻修我們會徵求業主同意是否要改粗一點，因為這跟價格有關；檢測報告第1 點所述電線使用上的安全性沒有辦法確定；⑵檢測報告第2 點（問：你有無印象在現場第2 點電視線部分是否連管路都沒有？）是。一般房子都會有舊的電視管路，但我在現場沒有看到⑶檢測報告第5 點，是指電熱器算用電量大，配獨立管線，當天看到沒有直接拉到開關箱，是跟房間的冷氣開關接在一起；冷氣不裝的話就可以獨立給熱水器用，若兩個同時使用，用電量可能超過，需要實際運作才會知道；用電的部分會影響到用戶的居住安全⑷檢測報告第7 點，現場管線雖能承受30安培的電量，但無熔絲開關只有20安培；沒有安全的疑慮，但無熔絲開關會容易常常跳開，必須要重新啟動，造成使用上不方便；電熱方面的例如電鍋、電熱水器、微波爐、烤箱使用會超過20安培；⑸檢測報告第8 點，是指房屋裡面有3 個房間、一個客廳，其中客廳、兩個房間有冷氣迴路即插座，我檢查客廳及其中一個房間沒有問題，是新配置，另一個有迴路的房間跟電熱水器管路是掛在同一個迴路，兩者應該要有個別獨立的線路；只有兩組配新的，這兩組是翻修時他們有特別從開關箱拉出新的管路及線路；室內的配線都有重拉，兩條藍色進屋線沒更新等語（原審卷二第14至16、
19、20、23、24頁），陳亞豐為從事水電工程人員，有甲級電匠、水匠等執照（原審卷二第12頁），上開證詞，係其工作所應具備之知識，而電線線路是否更新亦屬肉眼即可判斷，其所述自可憑信。系爭房屋現有電線管路確有未全部更新之狀況，以現況使用，雖無法逕為斷定即有安全上之疑慮，惟如前敍，該電線老舊，存有安全上之疑慮，再以現今家電用品多樣，若使用上容易跳電，亦確會造成使用上之不方便，並違上訴人保證之內容。
㈣廚房水龍頭有無熱水管，雖非必備而不可欠缺之設置，惟有
熱水，確實會增加生活上之便利，尤以冬季或較不願使用清潔劑之人，對之倚賴至深。被上訴人看屋時對此加以詢問，即表示有此需求，上訴人亦確實有擔保管路均有更新。參以證人陳亞豐證稱：（問：3 、40年的房子，一般人要翻修，你會建議怎麼做？）電線會抽換更新，熱水管更新，冷水管就不急著更新；（問：舊房子管線更新的目的為何？）管線的頭會氧化，氧化用電量會衰減，熱水管是金屬，金屬氧化，時間久會有漏水的問題等語（原審卷二第16頁），足證被上訴人要求管線更新，確非苛求，無逾越交易上之要求。兩造並不爭執房屋廚房因管線問題無熱水使用之事實（原審卷二第256 頁），而無論熱水水管係遭截斷或堵塞，均同屬熱水管路不通之狀況，上訴人既指不能用之管路均需更換，熱水管路不通，自屬所指管路不能用而需更換之情形。是反訴被告未將系爭房屋之水管、電線全部更換、重新拉設，自屬欠缺其所保證之品質。觀諸訟爭房屋之廚房水龍頭並無熱水，但上訴人卻將之新裝設冷熱水雙管水龍頭（即俗稱之廚房冷熱水單槍壁式水龍頭），確實足使被上訴人誤認是有熱水可供使用。上訴人雖以被上訴人於看屋時即可測試有無熱水，被上訴人未測試，即有重大過失云云抗辯。惟被上訴人非實際居住之人，對於屋況並不清楚，本即難能暫以短暫時間即瞭解詳細屋況，於上訴人已表示管路均已更換，且於標的物現況說明書標示無水管堵塞，而當時亦尚無瓦斯或電熱器等狀況下，當不能期待被上訴人看屋能實際加以測試，上訴人指被上訴人不知廚房水龍頭無熱水乙事有重大過失云云，自非可取。又，上訴人雖一再稱經工程人員進行全面檢修與更新，已達可正常使用之情況，依通常交易程序，兩造間之落差僅係被上訴人之特殊需求，非房地交易上重要事項等情云云。然被上訴人對於房屋管線有無重新更換、拉設乙節因甚為重視，故而看屋及簽約當下，均再三確認，上訴人苟對於其於其先前委由他人處理之水電情形不甚了解，當應誠實向被上訴人告知或再為確認後再行回覆，使被上訴人評估、以決定有無購買意願，但其捨此未為，其向被上訴人稱管線均有更換、重新拉設，自應使房屋符合其所保證之品質。
㈤兩造所訂買賣契約第9 條第8 項第1 款約定，房地點交前，
如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約；第17條第4 項約定，簽約後，如發現本標的物有管路堵塞等狀況，買賣雙方同意由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔（原審卷一第7 頁反面、第8 頁反面），兩造並無以特約免除上訴人需負之民法上物之瑕疵擔保責任，故上訴人辯稱房屋尚未點交，縱屬瑕疵，上訴人可透過修補瑕疵再為交付，即無須負瑕疵擔保責任云云，已非無據。且上該瑕疵可否修補，就熱水管部分，據陳亞豐證陳：沒有熱水的原因沒有辦法確定，因為管線都在牆壁裡面，只能從牆壁出水孔看出是新的還是舊的，牆壁、地板裡面的管路我們不曉得，所以找不到原因；我只能判斷是舊的還是新的管路，不能判斷是否堵塞而沒有熱水，但現場是有看到熱水的管路；（問：現場有討論怎麼牽熱水管？）重新打牆壁，配新的，配到熱水器的地方，施工方式最貴是打牆壁，從後陽台拉管路到廚房裡面的水龍頭；也有建議拉明管，但很難看，費用比較少；這兩種施工方式要3 、40萬元，需要由另外師傅施工，費用會滿高，配管我們可以估價，打下來的部分要由作土水的人去估價，走明管大約10萬元以內等語（原審卷二第13、14頁）。即該熱水管在牆內，無從確認無熱水之原因為何。但為使廚房有熱水使用，因不同之修繕方式，將有不同之花費，拉明管之方式雖較為簡單且較便宜，但將造成外觀變異，非被上訴人購屋之預期，但另若以打除牆壁之方式，所費不貲，更非上訴人所述其就全部僅願以減價6 萬元所得解決。訟爭房屋管線既缺乏上訴人保證之品質，上訴人即應負修補之責。惟據證人即信義房屋法務律師楊倩瑜證稱：被上訴人有告訴我說希望房屋的一些狀況都釐清解決再交屋，104 年2 月10日時我轉達給賣方，但是賣方回答我被上訴人所提出的屋況，只願意就熱水管、電線、網路、還有漏水的問題折10萬元（原審卷一第195頁反面），足認被上訴人確曾催告上訴人修補，惟上訴人非但未行修補，甚且即於104 年3 月12日逕先起訴，請求被上訴人給付全數價金，迄今除歷次主張被上訴人所指水管、線路非瑕疵，或泛稱願意折價6 萬元外，無其他修補行為，足認其拒絕修補。
㈥訟爭房屋於點交前，被上訴人已發覺其物有瑕疵，兩造又無
上訴人不負擔保責任之特約，在上訴人拒絕擔保交付符合其所保證品質之房屋情形下，被上訴人主張解除契約，自屬有據。上訴人雖稱縱被上訴人所指屬瑕疵，亦可透過修補瑕疵再為交付，且縱無法於交付時除去瑕疵，亦應以減少價金方式負擔保之責，而不能解約云云。系爭房屋水管、電線缺乏上訴人保證之品質，確有瑕疵，上訴人既未提出無瑕疵之物，亦無擔保除去該瑕疵後再為給付，被上訴人自有拒絕受領該瑕疵物之權利。又解除契約，對上訴人而言，或可能須再另行借貸以返還價金，但此為解除契約雙方所需負回復原狀之義務，自不得以此主張對其有何不利益之情形。然若未許被上訴人解除契約，其非但須承受與其預期不符之房屋，且有需再花費難以估算之整修費用之風險，及生活用的不便與困擾，經審酌兩造之情況，解除契約對於上訴人並無顯失公平之情，被上訴人解除買賣契約，核屬有據。買賣契約既經被上訴人合法解除，上訴人依買賣契約請求上訴人給付買賣價金及違約金（本訴），自非有據，不應准許。
㈦⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2款定有明文。兩造訂立買賣契約同時，簽立安信公司之「代辦履約保證委任契約書」，被上訴人並已依約將價金33
0 萬元匯入履保專戶，可認該專戶內之款項係被上訴人交付予上訴人，屬上訴人已受領之金額，僅在於交易順利履行完畢前，為保障交易安全，暫由專戶為上訴人保管而已。該買賣契約既已解除，依民法第259 條第2 款規定，被上訴人提起反訴請求返還已付價金330 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104 年4 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，自屬正當。上訴人抗辯被上訴人應將已登記在被上訴人名下之系爭房地，移轉回上訴人名下之同時履行抗辯，亦屬有據。
⒉違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及
自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。訟爭契約第10條第
1 項第1 款約定，賣方違約且可歸責時，每逾1 日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之1 計算之遲延賠償予買方（自逾期日至完成給付日止），第3 項約定解除契約違約金之上限：買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價15％為上限（原審卷一第7 頁反面）。兩造就違約金之請求如屬有據，以每日3,
300 元計算沒有意見（原審卷二第257 、258 頁），則以被上訴人請求違約金起算日（104 年2 月7 日）至言詞辯論終結時（105 年11月10日），約1 年9 個月，則以每日3, 300元計算違約金逾200 萬元，惟以買賣價金330 萬元之15％計算違約金，則為495,000 元，故依前揭契約條款約定，違約金自應以495,000 元為上限。衡量買賣價金為
330 萬元，上訴人已將房地移轉登記被上訴人（但未交付），被上訴人因解除契約得以取回所支付之價金，並令上訴人支付遲延利息等情，認將違約金酌減為35萬元為適當。
六、綜上，上訴人提起本訴，依民法第367 條規定及買賣契約之約定，請求被上訴人給付1,599,688 元及利息，暨違約金，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗。被上訴人提起反訴，依民法第354 條第1 項、第359 條、第259 條規定及買賣契約第9 條第8 項第1 款、第10條第1 項第1 款約定，請求上訴人給付，其請求在365 萬元（買賣價金330 萬元+ 違約金35萬元＝365 萬元），及其中330 萬元自104 年4 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算利息（民法第259 條第1 項第2 款、第203 條）範圍內，應予准許，逾此範圍者，則不應准許。原審因而判命上訴人為上揭之給付及附條件之假執行宣告，核無違誤。上訴論旨就此仍指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。又契約解除，雙方負回復原狀之義務（民法第259 條），此項互負之義務，依民法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。本件上訴人買賣契約將買賣標的物之所有權移轉於被上訴人，被上訴人則繳納上述價金，兩者係基於同一雙務契約而為，即解除契約後之互負回復原狀義務，有同時履行抗辯之適用。兩造間買賣契約業經解除，上訴人既應返還價金
330 萬元本息予被上訴人，以回復原狀，被上訴人則應將訟爭房地所有權移轉登記予上訴人，以為返還，上訴人為所有權返還之同時履行抗辯，核屬有據，本院自應判決如主文第三項所示。至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，核與判決之結果不生影響。無再逐一論敍之必要，併此敍明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 黃悅璇法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
?附表：
┌─────┬────────────────────┐│土 地│高雄市○○區○○段○○段000 地號應有部分││ │98/1000 │├─────┼────────────────────┤│建築改良物│高雄市○○區○○段○○段000○號 ││ │（高雄市○○區○○路○○○號4樓之2） │└─────┴────────────────────┘