臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第59號上 訴 人 五群建設股份有限公司法定代理人 葉慶忠訴訟代理人 李昌明律師被上訴人 永晉興業股份有限公司法定代理人 楊榮一訴訟代理人 王朝震律師
林石猛律師楊正洵上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105 年12月29日臺灣屏東地方法院105 年度訴字第382 號第一審判決提起上訴，本院於106 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰萬元，及自民國一０五年六月十八日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人欲向被上訴人購買坐落屏東巿歸義段536 、537 、538 、539 、540 、541 地號等6 筆土地（下稱系爭土地），於民國104 年4 月22日約定「系爭土地若無法經銀行核准融資貸款，則買賣契約不成立、無效」之附帶條件，於同日給付斡旋金200 萬元、票號HN0000000 之支票（下稱系爭支票）予代書莊素卿代收，再轉交被上訴人收受。詎被上訴人竟於104 年5 月8 日寄發存證信函，要求上訴人於7 日內辦理土地買賣簽約事宜，否則將解除契約沒收
200 萬元，上訴人因而於104 年5 月15日寄發存證信函告知被上訴人須銀行貸款可配合上訴人需求，始行簽約事宜。未料經銀行拒絕核貸，附帶條件無法達成，上訴人遂於104 年
6 月13日發函通知兩造無法繼續簽約事宜，請求被上訴人返還斡旋金200 萬元，被上訴人拒不返還，其所收斡旋金200萬元即無法律上原因，上訴人因此受有200 萬元之損害。爰依民法第179 條規定，提起本件訴訟，請求判命被上訴人給付上訴人200 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：依被上訴人於104 年5 月21日與趙聰前簽訂之買賣契約書，其上記載契約成立時由趙聰前付200 萬元予被上訴人作為訂金，足證買受人係趙聰前，上訴人非契約當事人，其提起本件訴訟，欠缺權利保護必要。再縱認上訴人為契約當事人，該200 萬元已由斡旋金轉為買賣定金，兩造契約既已成立，並沒有附帶需銀行准予貸款始購買之條件，上訴人請求返還，應無理由。又依契約書第2 條、第13條約定，上訴人未於104 年6 月21日給付6,800 萬元，被上訴人自得沒收該200 萬元定金。至於上該契約書「銀行專用」之字句，係莊代書受上訴人指導所為之不實記載等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人20
0 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項：上訴人公司將該公司董事趙聰前開立票號HN0000000 、面額
200 萬之支票交予所委託之代書莊素卿，莊素卿並將該張支票交予被上訴人公司負責人楊榮一，經楊榮一在莊素卿之代收領據上簽名。
五、本院判斷：㈠與被上訴人訂約買訟爭土地之當事人，究係上訴人抑或趙聰
前？被上訴人抗辯：與被上訴人訂約買地者係趙聰前，而非上訴人乙節。據介紹本件土地買賣事宜之代書即證人莊素卿證陳：在寫斡旋金之前，兩造事前有交涉過，是「公司跟公司」洽談，最後談妥價錢時，我有帶楊榮一（被上訴人公司代表人）去上訴人公司洽談細節（原審卷第71頁）。被上訴人於
104 年5 月8 日寄發予「上訴人」之存證信函亦係記載：上訴人未依約於104 年4 月28日與被上訴人簽訂土地買賣合約，故而要求上訴人於7 日內辦理土地買賣簽約事宜，否則將解除契約沒收訂金等語，有該存證信函可稽（原審卷第9 至10頁），即被上訴人係以上訴人為締約對象，可見系爭土地買賣雙方為兩造，而非被上訴人與趙聰前。上訴人交付之20
0 萬元支票雖係以趙聰前名義為之，惟趙聰前乃上訴人公司董事，上訴人以董事趙聰前簽發之支票交付莊素卿供作斡旋金（或訂金），乃公司交易所習見。又被上訴人所指之104年5 月21日不動產買賣契約書（原審卷第77、78頁），乃兩造間就系爭土地買賣時，依被上訴人先前與別家建設公司所簽之價格所製作，其實是只是送給銀行估價用的而已，因那個時候楊先生（楊榮一）急著送，我打電話給趙先生（趙聰前），他同意說這樣由我簽給銀行沒關係，該紙契約書不是兩造真實簽的買賣，純是為利貸款，而有意提高價錢等情，亦據莊素卿證述明確（原審卷第71至73頁）。可知，趙聰前因係擔任上訴人公司董事兼總經理，受公司委以和被上訴人洽談土地買賣事宜，故而簽發支票，並兩造為期獲得銀行貸款，以求順利成交，故而在合意訂立契約書之前，先行以上該不實價格之買賣契約書交付銀行申請貸款，趙聰前並非買受人。是而被上訴人以上訴人非契約當事人為詞，據為抗辯，要非可取。
㈡兩造就系爭土地買賣之議定內容，是否附有「需以土地經銀
行核准融資許可」之條件？⒈上訴人將其董事趙聰前簽發之HN0000000 、面額200 萬支
票，於104 年4 月22日交予代書莊素卿，莊素卿於翌日即
104 年4 月23日將支票交予被上訴人公司負責人楊榮一，經楊榮一於莊素卿之代收領據上簽名，上該代收領據記載：「代收訂金，每坪35,000計算，一般買買．．．」，由莊素卿於上開文字之下書寫「莊素卿代收斡旋金，104.4.22」，楊榮一於其上記明「約定4 月28日下午6 點前，簽訂買賣契約，楊榮一收，4/23」，為兩造不爭之事實，並有該支票領據可稽（原審卷第8 頁、第79頁）。該領據之左下側記載：「本筆買賣土地需可申請建築線可申請建照興建住宅及工廠」，據莊素卿證陳：「我交給賣方楊榮一，楊榮一簽收完後又加註的文字，我有叫他不用加，他說沒有關係寫一下比較好」、「（問：所以這張支票200 萬元，是你在原審說『只有你與買方在場，買方開給你的斡旋金』？然後你與賣方談妥一坪3 萬5,000 元後交給賣方？）是。我有對賣方說，買的人要辦銀行貸款，所以錢先不要兌現，所以買方也一直沒有兌現，直到送件銀行的當下，因為土地被台灣企銀查封，銀行都不願意承作，楊榮一再請趙董商量先讓他兌現去解決扣押」、「（問：你的意思說，與楊先生到買受人公司洽談土地買賣的時候，買受人有表示需得到銀行貸款才要買？）要能夠貸款，買受人才買。在價錢談好之後，上訴人說會開定金來我的事務所，我問這件公司要貸款嗎？趙先生有說一定要貸款才可以買」、「（問：是對哪些人說？）是我問的，上訴人說貸不出來不能買，楊榮一也在，大家都在場」、「（是在什麼時候說的？）定金之前，就是收到票之前二、三天左右」、「（銀行貸款是作為買賣條件嗎？）貸款一直都是附帶在條件裡面，如果不能貸就不能買」、「問：買方說『要通過銀行核貸才能買』的候件，賣方有同意嗎？）沒有反對就是同意，因為當時大家相談甚歡，就是買跟賣都是ＯＫ的」、「（問：假如兩造真的有約定要買方取得貸款為條件，為什麼不寫在該書面上？）因為還沒有正式簽約，買方還要求要檢測等資料。就因為還沒有正式簽約，斡旋金之後接下來送件銀行，本來認為銀行承辦應該是沒有問題，結果銀行沒有核貸，因為土地是在生命館的附近」等語（本院卷第30至35頁），由上情可知，兩造就訟爭土地買賣，確附有以銀行核准貸款為停止條件。此再徵諸證人所述上訴人收取該支票，因兩造買賣附有前開條件，故被上訴人未直接予以兌現，然因系爭土地被臺灣企銀查封，若不撤封，貸款銀行不能承作融資，始經被上訴人向上訴人要求，而同意其先兌現該200 萬元支票，據以清償其積欠臺灣企銀之債務，完成該土地之撤封程序，以為辦理融資貸款之申請自明。
⒉被上訴人雖以：原審卷附之前述104 年5 月21日不動產買
賣契約書為證（原審卷第77、78頁），據以主張依渠等所簽契約書，並無上訴人所指之附有上揭條件之情云云。據證據莊素卿證陳：該契約書係屬「技術性合約」，乃為配合系爭6 筆土地融資貸款所簽立，上該契約書記載土地買賣單價每坪57,000元，與兩造議定每坪35,000元有異，該契約書承買人欄署名「趙聰前」，係由代書莊素卿代簽，莊素卿於原審證稱：因為這個買賣，買方還有其他條件尚未完成；建融不好貸，這個價格比較高的話，比較好貸，金額是參考被上訴人以前的契約書（原審卷第71至73頁），即該契約書乃為了使兩造所約使上訴人買受之土地得以融資貸款，而先行虛訂，用以向銀行申貸而為，被上訴人主張兩造確已就系爭6 筆土地而訂立該買賣契約書云云，自無足採。按土地之買賣因金額較鉅，為求慎重，契約當事人通常就買賣標的、價金、價款繳納方法、土地移轉登記及交付期限等事項加以約定，是以土地買賣在上開方式、條件未確切前，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來正式立約之張本。兩造就系爭土地買賣，約定需得銀行融資核准之停止條件，鑑於已約定擇日再行簽訂買賣契約（按：兩造就買賣之標的及價金已有約定，但就其餘具體內容，如付款方法，移轉登記土地交付等事項，均未約定），即便莊素卿或被上訴人未在上揭支票領據上，記載需得銀行准貸之條件文字，但如前述及參諸供貸款專用之上揭契約書送出前，上訴人即於104 年5 月15日回覆被上訴人之存證信函上表明「銀行貸款若能配合本公司需求時再行簽約事宜」各情（原審卷第33頁），並莊素卿證述：在價錢談好之後，上訴人說會開定金來我的事務所，我問這件要貸款嗎？趙先生有說定要貸款才可以買。是收到定金之前說的，就是104 年4 月23日收到支票的前
2 、3 天左右，上訴人說如果貸款沒有核貸出來就不買，楊榮一也在，沒有反對。楊榮一收到支票時，我有告訴他還要等銀行融資貸款，所以先不要提示，是撤銷查封後才送件的。因為還沒有正式簽約，買方還要求檢測等資料，該契約書是銀行貸款專用的，所以兩造約定要買方取得貸款為條件才沒有寫在書面上。我送很多間銀行，楊榮一應該是送陽信、三信，楊榮一曾對我說他有送土銀，花了8萬元，結果被吃件了沒有幫他做，所以應該沒有送到銀行（原審卷第73頁、本院卷第31至33、35頁），被上訴人於原審亦自陳由楊正洵送銀行估價融資等情（原審卷第72頁），可見兩造確有以土地可獲融資貸款作為買賣之停止條件，而被上訴人親自向銀行提出申請，其目的即為能促進買賣成立生效。是而上訴人主張兩造間有上訴人須取得銀行融資貸款才購買之條件存在，堪予認定。
㈢訟爭土地向銀行申請融資貸款，因離生命館太近，各銀行均
不願承貸，業據莊素卿證述明確，並為兩造不爭之事實。按停止條件確定無法成就，該法律行為確定不生效，當事人原本可能因該法律行為而發生的權利義務關係，因而確定的不發生。兩造就訟爭土地買賣，既未能經銀行准予貸款，兩造間之買賣因而確定失其效力。
六、綜上，無論該200 萬元支票之交付，其屬性為立約訂金抑或斡旋金，兩造就訟爭土地之買賣，確有約定若未能經銀行核准融資貸款停止條件，而銀行因不予承作該貸款，兩造之買賣契約關係確定不發生，是而上訴人主張被上訴人受領該20
0 萬元無法律上原因，依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還所受領200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年
6 月18日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算的法定遲延利息，於法有據，應予准許。原審駁回上訴人之請求，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。本件待證事實已明，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據資料，均不影響上開判決之結果，爰不一一贅論，併此敍明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 黃悅璇法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
書記官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。