臺灣高等法院高雄分院民事裁定 106年度抗字第104號抗 告 人 王夢
丁肇茨黃敬堯上列抗告人因債權人板信商業銀行股份有限公司與債務人王夢等人清償債務執行事件，聲明異議，對於中華民國106 年3 月8 日臺灣高雄地方法院106 年度執事聲字第13號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 項、第2 項定有明文。本件拍賣標的標別1 、標別2 之不動產係於民國102 年11月12日由債務人王夢設定第一順位最高限額抵押權24,000,000元予抵押權人（即執行債權人）板信商業銀行股份有限公司，該不動產因債務人王夢於設定抵押權後、於執行查封前之104 年3 月1 日、104 年8 月1 日將之出租予抗告人丁肇茨、黃敬堯，經執行法院在拍賣公告為「拍賣不動產上有該二人等之租賃權，拍定後不點交」等註記，105 年10月20日進行第1 次拍賣，拍賣結果無人參與投標應買等情，有土地登記第二類謄本2紙、拍賣不動產公告及拍賣筆錄等可稽。矧執行法院所拍賣之不動產，拍定後是否點交，乃有意標買者，是否願意參與投標之重要考量事項，法院執行拍賣之不動產，因其上存在租賃關係，而經依法註記該不動產拍定後不點交，衡諸經驗法則，該租賃權之存在，通常會影響投標人參與投標意願及價格，導致拍賣標的物可能因而未能拍定，則抵押權人欲實施之抵押權，將因為抵押物未能即時拍定或一再減價拍賣，而影響該抵押權。本件拍賣標的物即系爭標別1 、標別2 之不動產由債務人王夢設定第一順位最高限額抵押24,000,000元予抵押權人板信商業銀行股份有限公司，抵押權人聲請強制執行已陳報該抵押債權尚欠18,062,158元，有抵押權人執行聲請狀、借款契約書、高雄地方法院104 年司票字7309號民事裁定、104 年司促字43562 號民事裁定及確定證明書可稽（高雄地方法院105 年司執字第120142號及118072號卷），該業經鑑價後拍賣之標別1 、標別2 標的物，經第1 次拍賣程序未能拍定，則揆諸上開說明及經驗，當不能認與抵押權設定後始成立之租賃權（按：形成拍定後不點交）無影響或關聯性。
二、抗告人雖以：標別1 、2 之不動產第1 次拍賣無人應買，係法院核定之底價過高所致，非因有租賃權存在所造成，且標別3 （按：所有權人為另一債務人茂楹貿易有限公司），亦註記不點交，然卻有人高價競標，可見租賃並不影響抵押權云云為辯。按「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額」，標別1 不動產鑑定價格3,032,310 元，標別2 不動產鑑定價格4,976,202元，有鑑定報告書可參，執行法院於105 年6 月3 日將鑑定價格函知債權人、債務人陳述意見，各該債權、債務人均無表示意見，執行法院因而參考鑑定意見將標別1 不動產核定底價為315 萬元、標別2 底價核定為505 萬元，所核拍賣之底價幾與鑑定價格同，並無過高情形。至於租賃權之存在，是否影響抵押權？應否除去租賃權？須依個案抵押標的物為各別審酌，而非就各個條件不同之拍賣標的物，互為比附類推，標別3 之不動產，拍定人或因個人需要之因素，投標者因而願以其認同之價格標取，乃該標的物及該人各別之因素，惟不能因而執此謂標別1 、2 不動產，嗣於抵押權設定後所訂之各該租賃，未影響抵押權之論據，是而抗告人執以主張，自非足採。標別1 之不動產第1 次拍賣底價3,150,000元、標別2 拍賣底價5,050,000 元（合計共8,200,000 元），倘再次減價拍賣，當更不足清償前述1,800 餘萬元之抵押債權，各該租賃權之存在即應認影響抵押權。是而執行法院於第1 次拍賣因無人應買，在第2 拍之拍賣程序進行前，認為各該租賃權之存在已影響債權人抵押權，遂依抵押債權人聲請，除去租賃權，於法有據，且無裁量不當或失衡可言。
三、從而，執行法院依抵押債權人之聲請，於第一次拍賣無人應買後，除去標別1 、2 不動產之租賃權，於法有據，且無裁量失衡。原審法院因而駁回抗告人所為異議，並無違誤。抗告意旨猶執詞指摘該除去租賃之裁量不當，求為廢棄原裁定、撤銷執行命令，為無理由，應予駁回其抗告。爰依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449條第1 項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 27 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥法 官 陳宛榆法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中 華 民 國 106 年 4 月 27 日
書 記 官 黃琳群附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。