臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度重上更㈠字第22號上 訴 人 柯欐潔
邱螺蘭陳添桂共 同訴訟代理人 林信宏律師上 訴 人 陳玉瓶訴訟代理人 林雪娟律師上 訴 人 吳崑良被 上訴人 楊蒼安
甘麗燕黃進成黃進丁王建順王火全王添瑯林麗雲以上9人共同訴訟代理人 陳魁元律師被 上訴人 林玳妤
林連順林祈福上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101 年12月28日臺灣高雄地方法院98年度重訴字第132 號第一審判決各自提起上訴（經最高法院第1 次發回更審），本院於107 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭（下稱柯欐潔等三人）下列第二項之訴部分（不含變更、追加之訴），及除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。
前項廢棄部分及所為變更、追加，被上訴人如附表一編號3 至9所示十一人，應將附表一「應拆除之地上物及所占用土地（甲欄）」所示之地上物拆除，返還土地予柯欐潔等三人，並應給付柯欐潔如附表二所示金額。
柯欐潔其餘之訴及其餘上訴駁回。
陳玉瓶、吳崑良上訴駁回。
關於陳玉瓶、吳崑良上訴之訴訟費用由陳玉瓶、吳崑良負擔。第一審及第二審關於柯欐潔等三人上訴部分（除確定部分外）暨發回前第三審訴訟費用負擔如附表三所示。
本判決所命金錢之給付，於柯欐潔依附表四所示金額供擔保後，得為假執行；但附表四所示之被上訴人，如依該表所訂金額為柯欐潔供擔保，就各該部分得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人林玳妤、林連順、林祈福未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依柯欐潔等3 人聲請由其一造辯論而為判決。
二、柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂（下稱柯欐潔等3 人）起訴主張：柯欐潔於民國97年5 月22日向訴外人元大國際資產管理股份有限公司購買坐落高雄市○○區○○段240 、240-2 、240-4、375 地號土地（下稱系爭土地），嗣於同月29日將土地應有部分各4 分之1 出賣予邱螺蘭、陳添桂，並均辦畢所有權移轉登記。對造上訴人陳玉瓶、吳崑良、被上訴人林麗雲、楊蒼安、及甘麗燕、黃進成、黃進丁（下稱甘麗燕等3 人）、王火全、王建順、王添瑯（下稱王火全等3 人）、林祈福、林玳妤、林連順（下稱林祈福等3 人；以上合稱陳玉瓶等13人）之父祖輩或前手並無向保證責任高雄市建築信用合作社（下稱建築信合社）承租土地興建房屋，又縱認有此情，租賃關係亦已消滅，陳玉瓶等13人所有如附表一所示之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），無權占用柯欐潔等3 人所有如附表一所示土地，柯欐潔等3 人自得請求拆屋還地。
又陳玉瓶等13人無權占用系爭土地，以占用面積及土地申報地價年息10％計算受有相當於租金之利益，致柯欐潔等3 人受有損害，邱螺蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔。爰依民法第767 條第1 項、民法第179 條規定，求命陳玉瓶等13人分別將地上如附表一所示建物拆除，將占用土地返還予柯欐潔等3 人，並分別給付柯欐潔如附表一所示之不當利得本息（至於柯欐潔等3 人之其餘請求，即原審判決附表
一、附表二所示「除陳玉瓶、吳崑良外」之勝訴部分及逾此範圍之不當得利請求敗訴部分、本院前審判決附表二編號1、2 所示勝訴部分及逾此範圍請求不當得利敗訴部分，業已確定，不另贅述）
三、林玉瓶則以：附表一編號1 之土地為訴外人陳福元向建築信合社承租，陳福元建造附表一編號1 之地上物，陳福元死亡後由陳玉瓶繼承。本件為往取債務，建築信合社未至承租人處收取租金，承租人不負遲延責任，亦無提存義務。又該租約為不定期土地租賃契約，縱房屋不堪使用而重建，不能解釋為出租人當然得終止租約，況再行重建時，出租人未及時反對，且以明示之意思表示終止租約，契約非當然消滅或失效。該地上物僅有部分整修，並無不堪使用之情，契約仍有效存續。又受相當於租金之利益，以按申報地價年息5%計算為適當等語，資為抗辯。
四、吳崑良等其餘另造12人則以：附表一編號2 建物係訴外人吳南山所建，由吳崑良繼承；編號3 建物係訴外人楊生賜所建，由楊蒼安繼承；編號4 建物係訴外人黃選所建，由甘麗燕等3 人繼承或輾轉繼承；編號
5 至7 建物係訴外人王騫所建，由王火全等3 人繼承或輾轉繼承；編號8 建物係訴外人林明斷所建，嗣其將該建物出賣予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予林麗雲；編號9 建物係訴外人林貴所建，由林祈福等3 人繼承後予以改建。吳南山、楊生賜、黃選、王騫、林貴（即林登貴）、林明斷（與陳福元合稱陳福元等7 人）均有向建築信合社承租土地興建房屋。
建築信合社雖將系爭土地輾轉讓與柯欐潔等3 人，依買賣不破租賃之規定，伊等對之仍有基地租賃契約存在。伊等因土地所有權轉讓，致未能確定租金繳納對象而中斷繳租，然未受有定期催告，柯欐潔等3 人不得終止契約。伊等縱令無權占有，然已占用土地65年，柯欐潔等3 人行使權利亦屬權利濫用，違反誠信原則。且柯欐潔等3 人請求之不當得利金額過高。系爭土地原為第一建築信用合作社所有，楊蒼安為該社社員，亦為共有人之一，且為地上權人，應有優先承購權，該社出賣予柯欐潔等3 人，未具備土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，亦未於土地權利變更登記時，以書面通知共有人，柯欐潔等3 人取得土地所有權不合法，不得主張伊等無權占有及受有租金損害。又吳崑良於47年間改建地上物，王火全、黃進成分別在50、52年間部分翻修地上物，均在定期租賃契約存續期間修建等語，資為抗辯。
五、歷審判決結果及上訴、答辯聲明⒈原審判決：原判決附表一所示之占有人應分別將土地上如
該表「占用位置欄」所示之地上物拆除，將占有之該部分土地返還予柯欐潔等3 人及柯慧依；原判決附表二所示之占有人應分別給付柯欐潔如該表「應給付之不當得利」欄所示之金額；並為附條件之准、免假執行宣告，駁回其餘之訴及假執行之聲請（按：其中之本件上訴人陳玉瓶、吳崑良均被判命拆屋還地，及給付按地價百分之五計算之不當利得）。
⒉柯欐潔等3 人、陳玉瓶、吳崑良均提起上訴，柯欐潔等3
人並為訴之變更、追加（即將林鴻璋變更為林連順，並追加林祈福為被告）。本院前審（即更審前）判決：㈠原審判決除確定部分外，廢棄關於駁回柯欐潔等3 人後開第二項之訴部分，及廢棄命陳玉瓶、吳崑良給付部分。㈡如前審判決附表二編號3 所示之被上訴人林麗雲應分別將該表「占用位置欄」所示地號、面積之地上物予以拆除，將該土地返還予柯欐潔等3 人，並給付柯欐潔如該表「應給付之不當得利欄」所示金額。㈢駁回柯欐潔等3 人對於陳玉瓶、吳崑良在第一審之訴，並駁回柯欐潔等3 人其餘上訴及變更、追加之訴。
柯欐潔等3 人、王金玉、林麗雲不服上開判決，分別提起第三審上訴，經最高法院廢棄本院該前審判決關於㈠駁回柯欐潔等3 人請求陳玉瓶、吳崑良給付之訴，及對林連順變更、對林祈福追加之訴㈡駁回上訴人柯欐潔等3 人其餘之上訴㈢命上訴人林麗雲給付，暨各該訴訟費用部分；並駁回王金玉之上訴。
⒊柯欐潔等3 人在本院為上訴聲明，請求判決：㈠原審判決
關於駁回柯欐潔等3 人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄及變更、追加部分，楊蒼安等11人應將附表一所示「主張無權占有土地」欄之地上物拆除，將占用土地返還柯欐潔等3 人，及陳玉瓶等13人應給付或再給付如附表一「請求不當得利欄」所示之金額及利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。陳玉瓶等13人答辯聲明：㈠柯欐潔等3 人之上訴、及變更、追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
陳玉瓶、吳崑良在本院為上訴聲明，請求判決：㈠原審判決不利陳玉瓶、吳崑良部分廢棄。㈡上開廢棄部分，柯欐潔等3 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。柯欐潔等
3 人答辯聲明：請求駁回陳玉瓶、吳崑良之上訴。
六、不爭執事項：㈠柯欐潔於97年5 月22日向元大公司購買系爭土地，於同月27
日辦畢所有權移轉登記，同月29日將土地應有部分各4 分之
1 出賣予邱螺蘭、陳添桂，同年6 月6 日辦畢所有權移轉登記。系爭土地為柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂共有（柯欐潔應有部分2 分之1 、邱螺蘭、陳添桂應有部分各4 分之1 ）。
㈡陳玉瓶等13人所有之未保存登記建物，占用情形如附表一「
地上物門牌號碼（占用位置）」、「占用土地地號、面積」所示。
㈢240 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公尺
30,765元，99年1 月起每平方公尺30,600元，102 年1 月起每平方公尺30,554元。
㈣240-2 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公
尺18,720元，99年1 月起每平方公尺18,377元，102 年1 月起每平方公尺18,434.4元。
㈤240-4 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公
尺19,840元，99年1 月起每平方公尺19,440元，102 年1 月起每平方公尺19,440元。
㈥375 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公尺
19,566元，99年1 月起每平方公尺19,204元，102 年1 月起每平方公尺19,243.2元。
㈦系爭土地位於三多四路巷內，步行2 分鐘可至三多四路，附
近有三多商圈，附近有八五大樓、百貨公司、戲院、商店林立，並有高雄捷運紅線三多站可達，交通便利。
㈧陳福元為陳玉瓶之父、吳南山為吳崑良之父、楊生賜為楊蒼
安之父；黃選為黃全連、黃進成、黃進丁之父，黃選、黃全連業已先後死亡，甘麗燕為黃全連之妻；王騫為王火全等3人之祖父，王騫及王火全等3 人之父王金獅、王新發、王新拔均已死亡；林貴即為林登貴，為林祈福、林祈宏、林連順之父，林登貴、林祈宏亦已先後死亡，林玳妤為林祈宏之女。
㈨附表一編號8 之地上物係林明斷興建，林明斷嗣將該地上物出賣予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予林麗雲。
㈩240-2 、240-4 地號土地於72年1 月17日由240 地號土地分
割而來，而240 、375 地號土地於67年8 月8 日重測前分別為過田子段367-12、367-14地號土地，過田子段367-12、367-14地號土地係於53年8 月1 日由同段367-3 地號土地因實施都市平均地權逕為分割登記而來。又保證責任旭建築信用購買利用組合原為過田子段367-12、367-14地號土地共有人之一，嗣後更名為建築信合社，復更名為保證責任高雄市第四信用合作社（下稱第四信合社），再更名為第十信合社。
重測後240 、375 地號土地於71年12月29日更名登記為第十信合社與他人共有，於72年3 月15日因判決分割由第十信合社取得240 、240-2 、240-4 、375 地號土地權利範圍全部。而過田子段367 地號、367-3 地號土地原為建築信合社與陳啟峰、陳啟川、陳啟琛、陳啟清、陳啟安、陳啟輝、陳田漳等人共有。
建築信合作社於52年9 月12日更名為第四信合社，於72年6
月24日又改制為第十信合社，嗣依續由泛亞銀行、寶華銀行、星展銀行相繼概括承受。
七、本院判斷：㈠系爭土地先前為保證責任高雄市第十信用合作社（下稱第十
信合社）所有，於87年1 月16日由寶華商業銀行股份有限公司（下稱寶華銀行）因法人合併取得所有權，寶華銀行於97年5 月19日以買賣為由移轉所有權登記予元大公司，元大公司再於同月22日出賣予柯欐潔，於同月27日完成所有權移轉登記，柯欐潔於同月29日將土地應有部分各4 分之1 出賣予邱螺蘭、陳添桂，於97年6 月6 日完成所有權移轉登記，有土地登記謄本及異動索引可稽（原審卷一第6 至10、265 至
274 頁）。被上訴人楊蒼安抗辯其為系爭土地之共有人，有優先承買權，系爭土地未經共有人同意而出賣，柯欐潔等3人未取得土地所有權云云。然依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力。柯欐潔等3 人因買賣關係完成所有權移轉登記，取得系爭土地所有權。依前開說明，在未經提起塗銷登記之訴並獲勝訴確定判決以前，其登記不失其效力，柯欐潔等3人確為系爭土地之所有權人，楊蒼安徒執上情抗辯，核屬無稽。按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。附表一所示地上物，為各該占用人欄所列之人所有，為兩造所不爭執（本院前審卷三第551 至552 頁），是柯欐潔等3 人主張各該占用人就其地上物有事實上處分權，並以之為被告據為請求，即屬有據。
㈡陳玉瓶等13人先前與建築信合社間，有無租地建屋之租賃關
係存在？如有，該租地建屋契約嗣有無因房屋不堪使用而消滅？⒈陳玉瓶等13人與建築信合社有租地建屋之租賃關係存在：
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。又共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民法第425 條規定，對於受讓人仍繼續存在（最高法院87年度台上字第711 號裁判意旨參照）。租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃物契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在（民法第426 條之1 ），陳福元等7 人有向建築信合社承租占用之土地，提出地稅領收手摺、地租金表、地租繳款收據、土地租金入金單、土地租用租單、地租往來簿摺、聲請調解狀、調解程序筆錄為證（原審卷一第75至76、248 至249 頁、卷三第100 至105 、117 至119 頁、卷八第19至21、38至40頁、重上卷一第29至33、41至42頁、卷二第373 至381、405 頁），上開租單係民國41年至52年間所製作，年代久遠，紙質泛黃陳舊，呈現早年之外觀格式，經核顯非臨訟偽造，堪信真正。則陳玉瓶等13人之父祖輩或前手（不爭執事項㈧、㈨）即陳福元等7 人曾有向建築信合社承租土地之事實，足堪認定。
⑵依上揭土地租用租單記載，建築信合社將過田子段367
地號之部分面積土地出租的繳租期間為41至52年間，當時即已有367-3 地號土地存在。柯欐潔等3 人主張租約明載承租地號為367 地號，而系爭土地當時地號為同段367-3 地號，可見二者為不同土地等語。就此陳玉瓶等13人則以租約所載地號僅係大略之寫法等語為辯。查，惟林明斷於47年間出賣附表一編號8 所示地上物，當時之土地為367-3 地號，該買賣契約記載林明斷住址為該地上物門牌號碼（原審卷八第28至29頁），以及陳福元、吳南山、楊生賜、黃選、王騫、林貴之戶籍謄本均於35年即在系爭土地設籍（重上卷二第451 、458 、467、472 、卷三第504 、507 頁），甚至對造等人所提出陳福元等承租人之租單、聲請調解狀、房捐查定通知等，記載承租人地址即為其等繼承人目前占用如附圖一所載地址（原審卷一第83頁、卷三第105 、119 頁、卷八第19頁、重上卷一第31、42頁），可知陳福元等7 人自承租起占用系爭土地。倘陳福元等7 人係承租367 地號，而非367-3 地號，衡情應無於租用367 地號土地後，卻反而一致占用非其所租用之367-3 地號土地建屋居住之理，足認租約誤載承租367 地號，實係承租367-3 地號土地，始符事實。上開租約距今年代久遠，而星展銀行並無留存其前身建築信合作社（不爭執事項）於40、50年間有關同段367 地號土地租約資料，有該行100年12月5 日星銀（100 ）字第100568號函可佐（另案一審卷二第292 頁），自難期待陳玉瓶等13人再行另提出其他記載承租系爭土地正確地號之文書。參酌建築信合社確為過田子段36 7及367-3 地號土地共有人，以及陳玉瓶等13人長期占用土地，先前均未曾經系爭任一土地共有人提出異議等情綜合判斷，足認租約所載過田子段
367 地號係367-3 地號土地之誤載或略載，建築信合社確有將367-3 地號土地出租予陳福元等人，上揭租約實質確係針對系爭土地為之。按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約對於為出租之共有人與承租人間仍然有效（最高法院83年度台上字第1139號判決參照）。柯欐潔等3 人主張建築信合社在民國41至52年長期間將系爭土地出租、收租，未得陳啟峰等其他共有人同意，兩造不生租賃關係云云，揆諸上揭說明，自屬無據。
⒉陳玉瓶等13人之租地建屋契約，嗣後有無因房屋已不堪使
用或已拆除重建而消滅？⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。祇須出租人於租期屆滿後，消極的任由承租人為租賃物之使用收益，而不即進而積極的表示反對續租，即生視為不定期限繼續契約之效果（最高法院70年台上字第4636號判決參照）。又民法第451 條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院46年台上字第1828號判例參照）。柯欐潔等3 人主張上開租約之租期僅有1 年，租期屆滿後，租賃契約應已消滅云云。惟陳福元等7 人及其繼承人、後手於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，建築信合社及土地之受讓人無即表示反對之意思，且長期任由承租人為租賃物之使用，依上開說明，各該租約因默示更新，而視為以不定期限繼續契約，且租賃契約繼續有效存在，不因承租人有無中斷繳租而受影響。至柯欐潔等3 人又以：依卷附之租借契約第2 條定有租借期間，應屬定期租賃，該第3 條約定期滿應由雙方另定新約，始生繼續租借之效力，是該租約於租期屆滿時，即當然消滅，不生默示更新而成立不定期租賃契約之餘地云云，並提出土地租借契約書為據（原審卷八第154 、157 頁）。
惟查，觀其所提出之土地租借契約係建築信合社與訴外人林銀生於00年0 月00日所簽訂，該約第2 條規定租借期限僅6 個月，且契約內容與陳福元等承租人之租約顯不相同，況建築信合社於51年1 月1 日即與林銀生另訂租期1 年之租約，該約已無與上該租借契約第3 條相同之規定，有土地租金入金單可憑（原審卷八第162 頁），是柯欐潔等人所提上該林銀生之土地租借契約與另造等人無關，柯欐潔等3 人以另造等人所提出租單格式相同，各占用人占有過程雷同，另造等人應有與林銀生相同之土地租借契約書云云，核屬個人所為臆斷，不足採信，不得因此認為本件無民法第451 條之適用。按民法第449 條第1 項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾20年者縮短為20年」，可以瞭然（最高法院65年台上字第2722號判例意旨參照），訟爭租約前因默示更新而成立不定期租賃契約，已如前述，柯欐潔等3 人主張租地建屋契約未定租賃期限者，其租賃期間應受民法第449 條第1 項所定不得逾20年之限制云云，自非足取。
⑵按不動產定期租賃契約之當事人，不得聲請法院增減租
金，此觀民法第442 條規定自明。租賃期間之長短雖係由當事人自由約定，倘當事人訂立長期租約，期間內不動產之價值有無昇降，當事人有時難以正確預料，出租人出於利害考量，因而形式上改與承租人訂立短期租約，租期屆滿再行續約，以利租金調整，該契約之定性仍應依租賃目的探究兩造真意而為判斷，不得徒以期限甚短，無法達長期居住之目的，逕認非租地建屋契約。考諸陳玉瓶提出其父親陳福元承租之地租往來簿摺、聲請調解狀，顯示45年1 月起每月租金16.2元，50年7 月10日聲請調解狀記載：46年1 月起未繳納每月租金42.9元等語（重上卷一第29至32頁）；楊蒼安提出其父親楊生賜之地租往來簿摺、土地租金入金單，顯示43年1 月起每月租金7.00元，44年1 月起每月租金11.20 元、51年
1 月起每月租金18.2元（原審卷一第75至76頁）；林香伶（註：係柯欐潔等3 人於101 年7 月17日當庭撤回之原審被告）提出林銀生之土地租金入金單，48年7 月起每月租金8.5 元、50年9 月起每月租金21.3元；林明斷部分，50年9 月至51年10月每月租金23.5元，56年5 月至57年6 月每月租金25元、57年7 月至12月每月租金80元，58年1 至6 月每月租金70元（原審卷八第27頁、第
159 至160 、162 至頁），可見租金日後多逐漸調高，各該契約租期所以暫定一年，出租人之目的應係為適時反應租金市場行情及承租人經濟條件，不欲受民法第44
2 條所限制，且契約租用期間既記載「暫定」為一年，實際上雙方亦非確實以一年一約方式每年換約，而係屢見以一年租約卻向承租人收取數年租金之入金記載，待入金表格填載完畢或一定數量後，再轉入新租約，此見建築信合社以51年9 月租約向吳南山收取自50年9 月起至52年3 月份之租金，記載「轉入52年入金單」（重上卷一第41頁）、向楊生賜自50年12月持續收取至52年12月份之租金（原審卷一第76頁）、建築信合社向黃選收取自50年9 月至52年2 月份之租金，記載「轉入52年入金單」（原審卷三第104 頁）、建築信合社向林貴收取自48年6 月至52年3 月份之租金（原審卷一第248 、24
9 頁）等記載即明，足見租期僅為形式上之記載，雙方寓意有長期租用基地之意。再佐以上開租單、入金單、聲請調解狀內載房屋地址係坐落在租賃基地，以及林明斷之收據記載「建屋一間」或「建屋一間，空地10坪」等情形（原審卷八第31至36頁），可知訟爭基地係用以建屋，租金收據等亦有建物之相關記載，各該租賃契約應係以建屋為目的而訂立，核其性質屬基地租賃建屋契約，而非一般土地租賃契約。
⑶按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前
手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的，而失情理之平（最高法院95年台上字第388 號判決參照）。經查：
①陳玉瓶、吳崑良、楊蒼安、王添瑯、林麗雲及林祈福
等3 人占用附表一1 至3 、7 至9 之地上物，甘麗燕等3 人占用附表一編號4 其中門牌號碼為35、37號之地上物、王火全占用附表一編號5 其中門牌號碼為35-1號之地上物，屋齡均逾60年，屬構造別為代號「E雜木」或「D 雜木以外」，有房屋稅課稅資料可稽（原審卷一第343 、349 、365 、371 至372 、395 至
397 頁），楊蒼安自承該屋破損，目前作為堆放雜物之用，並有照片可考（重上卷一第175 、179 、203頁）。上該地上建物於民國3 、40年間原為雜木或雜木以外構造之建築物，參考行政院頒佈之固定資產耐用年數表，耐用年數分別為30年、35年，迄今已超過耐用年限甚久，堪認該等房屋早在民國97年以前即已不堪使用，是以先前原有租地建屋之法律關係，已因房屋不堪使用而消滅。
②甘麗燕等3 人所占用附表一編號4 其中門牌號碼為34
-1、34-3、34-4號之地上建物、王火全占用附表一編號5 其中門牌號碼為29-1、35-2號之地上建物、王建順占用附表一編號6 地上建物，屋齡至多30餘年，目前分別屬構造別代號「F 磚石造」、「J 鋼鐵規格未達90×90×6 公厘」，有房屋稅籍資料可證（原審卷一第373 、375 、378-379 、383 、387 頁），可見上開地上建物為渠等嗣於民國70年後，因先前原有建物不堪使用，始故而拆除所重建，更新材質結構，渠等未能證明係經出租人同意而改造，揆諸前開說明，原租賃關係已於當時因房屋不堪使用而當然消滅。③本院前審曾到場勘驗，附表一所示地上建物，除編號
3 楊蒼安部分仍為從來之木造結構外，其餘現狀均已改變為磚造建物，有勘驗筆錄及照片為憑（重上卷一第175 至176 、179-180 、183 至186 、202-204 、208-217 頁）。吳崑良固辯稱吳南山於47年經建築信合社同意而改建等語。然觀諸吳南山向高雄市政府申請修繕說明記載：「竊氏所有木造平房乙棟因年久失修，部分材料腐損、屋頂破漏亟待修理，爰擬不變更原形尺寸、不增加面積、不加高為原則，抽換腐損料，並修水泥瓦. . . . . 。」，經高雄市政府核准「照原形不增加面積及高度，並不變質為原則修繕。」（重上卷一第43、45頁），則吳南山於47年既僅抽換腐損料，並修水泥瓦，可見附表一編號2 房屋經該修繕後，仍為雜木構造房屋，依上說明，已逾耐用年限甚久，吳崑良辯稱該屋無不堪使用之情形，自屬無據。至於王火全、黃進成空言其分別在50、52年間定期租賃之存續期間內翻修地上建物，未提出證據證明，不足採信。至於陳玉瓶等人援引最高法院51年台上字第2987號判例，以：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」等語為辯。惟上該判旨之基礎事實，係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度，然因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時，所為之闡釋，與訟爭房屋事實上已達不堪使用程度者兩者事實不同，於本件情形，自無適用之餘地（最高法院104 年度台上字第559 號判決參照）。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。經查，柯欐潔等3 人為系爭土地所有權人，陳玉瓶等13人各為附表一所示地上物之事實上處分權人，渠等分別無權占用系爭土地，柯欐潔等3 人本於所有權妨害除去請求權、所有物返還請求權，請求陳玉瓶等13人將附表一「占用位置欄」所示地上建物拆除，將所占有土地返還柯欐潔等3 人，洵屬有據，應予准許。
㈣陳玉瓶等13 人應返還不當利得
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通念。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第
1 項、第105 條定有明文。又土地法第97條所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，而法定地價，依土地法第148 條規定，為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，非必達申報總地價年息10% 最高額。陳玉瓶等13人無法律上原因占用如附表一占用位置欄所示，面積各如該表占用面積欄所示土地，渠等因而受有利益，妨害柯欐潔等人對於該部分土地之使用收益，致受有相當於租金之損害。邱螺蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔（債權讓與書見原審卷二第38頁），則柯欐潔依據不當得利之規定，請求附表二所示他造各當事人返還相當於租金之利益，洵屬有據。系爭土地位於高雄市○○○路巷內，步行2 分鐘可至三多四路，附近有三多商圈、八五層大樓、百貨公司、戲院、商店林立，並有高雄捷運紅線（三多站）可達，經原審於98年6 月10日勘驗明確，有勘驗筆錄可參（原審卷一第259 、260 頁），並為陳玉瓶等13人所不爭執。審酌土地所在位置鄰近三多商圈，然位於三多商圈邊緣，所處位置在巷內，並參酌鄰近其他無權占有者（原審共同被告）應返還柯欐潔相當租金之不當利得，業經原審判決認以按申報地價年息5%計算業已確定等情，認陳玉瓶等13人就占用土地之利益，以按申報地價年息5%計算為適當。又陳玉瓶等13人占有附表一所示土地地號、面積、申報地價，並有高雄市政府地政處新興地政事務所土地複丈成果圖、地價謄本、土地登記謄本等可稽（原審卷一第301 至304頁，原審卷七第108 至113 、193 至196 頁、重上卷一第
254 頁），則柯欐潔得請求陳玉瓶等13人給付不當利得之金額，就陳玉瓶、吳崑良2 人即准如原審判決附表二編號
7 、編號16所示，其他11人准如本判決附表二所示，逾此金額範圍之請求，不應准許。柯欐潔請求陳玉瓶、吳崑良再給付如本判決附表一編號1 、2 乙欄所示之不當得利，不應准許。
八、綜上，柯欐潔等3 人本於土地所有權人地位，請求陳玉瓶等13人將附表1 所示地上建物拆除，返還占用之土地，洵屬正當，及柯欐潔依不當得利請求權，請求陳玉瓶等13人，返還不當利得，在前述應准許範圍內，亦屬有據，均應予准許，逾此金額之請求，則不應准許。原審判命陳玉瓶、吳崑良拆屋還地及給付按地價年息百分之5 計算不當利得，核無違誤。陳玉瓶、吳崑良上訴求為廢棄，為無理由。柯欐潔上訴請求陳玉瓶、吳崑良2 人應再給付不當利得，亦無理由。至於原審駁回柯欐潔等3 人請求楊蒼安等11人拆屋還地，既有未當，則柯欐潔等3 人上訴請求廢棄原審就此部分之判決，為有理由，應由本院將該部分之判決廢棄，改判如主文第2 項所示。又柯欐潔請求楊蒼安等11人給付不當利得部分，經其陳明願供擔保，聲請為假執行宣告，就其勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，為准、免假執行之宣告，至其受敗訴判決部分，該假執行聲請失所附麗，應予駁回聲請。本件待證之基礎事實已明，兩造其餘陳述及證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論載，併此敍明。
據上論結，本件柯欐潔等3 人之上訴及變更、追加之訴為一部有理由，一部無理由，陳玉瓶、吳崑良之上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第385 條第1 項前段、第450 條、第449 條第1項、第78條、第79條、第85條第1 項、第39條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 黃悅璇法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：
┌──────────────────────────────────────┐│柯欐潔等3人請求返還無權占有土地，及柯欐潔請求不當得利金額 │├─┬────┬────────────────┬──────────────┤│編│ 占用人 │應拆除之地上物及所占用土地(甲欄)│ 請求不當得利(乙欄) ││號│ ├───────┬────┬───┼───────┬──────┤│ │ │地上物門牌號碼│占用土地│占用面│自 97 年 7 月 │自99年1 月1 ││ │ │（占用位置） │地號：高│積（㎡│1 日起至 98 年│日起至返還土││ │ │ │雄市苓雅│） │12 月 31 日止 │地止按月應給││ ○ ○ ○區○○段│ │之不當得利金額│付之不當得利││ │ │ │ │ │及利息（新台幣│（新台幣） ││ │ │ │ │ │） │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│1 │陳玉瓶 │高雄市苓雅區城│375地號 │57.27 │請求再給付84,0│ ││ │ │西巷12號（附圖│ │ │41元，及自101 │ ││ │ │一編號16） │ │ │年1 月1 日起至│原審判決命給││ │ │ │ │ │清償日止，按年│付4,583 元，││ │ │ │ │ │息5%計算之利息│柯欐潔上訴請││ │ │ │ │ │。 │求再給付4,58││ │ │ │ │ │（共請求168,08│3 元 ││ │ │ │ │ │2 元經原審判決│ ││ │ │ │ │ │命給付84,041元│ ││ │ │ │ │ │；柯欐潔上訴請│ ││ │ │ │ │ │求再給付84,041│ ││ │ │ │ │ │元） │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│2 │吳崑良 │高雄市苓雅區意│240地號 │34.2 │請求再給付78,9│ ││ │ │誠1 巷22號（附│ │ │12 元，及自101│ ││ │ │圖一編號61） │ │ │年1 月1 日起至│原審判決命給││ │ │ │ │ │清償日止，按年│付4,361 元，││ │ │ │ │ │息5%計算之利息│柯欐潔上訴請││ │ │ │ │ │。 │求再給付4,36││ │ │ │ │ │（共請求157,82│1 元 ││ │ │ │ │ │4 元經原審判決│ ││ │ │ │ │ │命給付78,912元│ ││ │ │ │ │ │；柯欐潔上訴請│ ││ │ │ │ │ │求再給付78,912│ ││ │ │ │ │ │元） │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│3 │楊蒼安 │高雄市苓雅區城│375地號 │27.42 │80,475元，及自│4,388元 ││ │ │西巷15號（附圖│ │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │一編號11） │ │ │起至清償日止，│ ││ │ │ │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│4 │黃進成 │高雄市苓雅區城│240-4 地│19.98 │59,460元，及自│3,237元 ││ │黃進丁 │西 1 巷 37 號 │號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │甘麗燕 │（附圖一編號30│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │） │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┼───┼───────┼──────┤│ │ │高雄市苓雅區城│240-4 地│ 4.08 │12,142元，及自│661元 ││ │ │西 1 巷 35 號 │號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │、34 之 4 號（│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │附圖一編號41）│ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┼───┼───────┼──────┤│ │ │高雄市苓雅區城│240-2 地│27.35 │76,799元，及自│4,188元 ││ │ │西 1 巷 34 之3│號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │號（附圖一編號│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │48） │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┼───┼───────┼──────┤│ │ │高雄市苓雅區城│240-2 地│16.33 │45,855元，及自│2,501元 ││ │ │西 1 巷 34 之1│號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │號（附圖一編號│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │49） │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┴────┴───┼───────┼──────┤│ │ │ 合計 │194,256元 │10,587元 │├─┼────┼───────┬────┬───┼───────┼──────┤│5 │王火全 │高雄市苓雅區城│240-4 地│2.07 │5,813元，及自 │317元 ││ │ │西 1 巷 35 之 │號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │2 號（附圖一編│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │號42） │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┼───┼───────┼──────┤│ │ │高雄市苓雅區城│240-2 │43.25 │121,446元，及 │6,644元 ││ │ │西 1 巷 35 之 │240 地號│ │自101 年1 月1 │ ││ │ │1 號（附圖一編│ │ │日起至清償日止│ ││ │ │號46、47） │ │ │，按年息5%計算│ ││ │ │ │ │ │之利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┼────┼───┼───────┼──────┤│ │ │高雄市苓雅區城│240地號 │31.81 │146,795元，及 │8,112元 ││ │ │西 1 巷 29 之 │ │ │自101 年1 月1 │ ││ │ │1 號（附圖一編│ │ │日起至清償日止│ ││ │ │號54） │ │ │，按年息5%計算│ ││ │ │ │ │ │之利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ ├───────┴────┴───┼───────┼──────┤│ │ │ 合計 │274,054元 │15,073元 │├─┼────┼───────┬────┬───┼───────┼──────┤│6 │王建順 │高雄市苓雅區城│240-4 地│2.7 │7,582元，及自 │413元 ││ │ │西 1 巷 35 之 │號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │5 號（附圖一編│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │號43） │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│7 │王添瑯 │高雄市苓雅區城│240-2 │20.81 │58,434元，及自│3,197元 ││ │ │西 1 巷 35 之 │240地號 │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │3 號（附圖一編│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │號45） │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│8 │林麗雲 │高雄市苓雅區意│240地號 │11.73 │54,131元，及自│2,991元 ││ │ │誠1 巷 24 號（│ │ │101 年1 月1 日│ ││ │ │附圖二編號64）│ │ │起至清償日止，│ ││ │ │ │ │ │按年息5%計算之│ ││ │ │ │ │ │利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├─┼────┼───────┼────┼───┼───────┼──────┤│9 │林玳妤 │高雄市苓雅區意│240地號 │84.64 │390,592元，及 │21,583元 ││ │林連順 │誠 1 巷 25 號 │ │ │自101 年1 月1 │ ││ │林祈福 │（附圖一編號 │ │ │日起至清償日止│ ││ │ │65、66、67） │ │ │，按年息5%計算│ ││ │ │ │ │ │之利息。 │ ││ │ │ │ │ │ │ │└─┴────┴───────┴────┴───┴───────┴──────┘附表二┌────────────────────────────────────┐│陳玉瓶等11人應給付柯欐潔之不當得利金額（新台幣） │├──┬─────┬─────────────┬─────────────┤│編號│ 占用人 │自97年7 月1 日起至98年12月│自99年1 月1 日起至返還土地││ │ │31日止之不當得利金額及利息│止按月應給付之不當得利金額│├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ 1 │楊蒼安 │40,238 元，及自101 年1 月1│2,194元 ││ │ │日起至清償日止，按年息5%計│ ││ │ │算之利息。 │ ││ │ │ │ │├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ │黃進成 │97,128 元，及自101 年1 月1│5,294元 ││ 2 │黃進丁 │日起至清償日止，按年息5%計│ ││ │甘麗燕 │算之利息。 │ ││ │ │ │ │├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ 3 │王火全 │137,027 元，及自101 年1 月│7,537元 ││ │ │1 日起至清償日止，按年息5%│ ││ │ │計算之利息。 │ ││ │ │ │ │├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ 4 │王建順 │3,791 元，及自101 年1 月1 │207元 ││ │ │日起至清償日止，按年息5%計│ ││ │ │算之利息。 │ ││ │ │ │ │├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ 5 │王添瑯 │29,217 元，及自101 年1 月1│1,599元 ││ │ │日起至清償日止，按年息5%計│ ││ │ │算之利息。 │ ││ │ │ │ │├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ 6 │林麗雲 │27,066 元，及自101 年1 月1│1,496元 ││ │ │日起至清償日止，按年息5%計│ ││ │ │算之利息。 │ ││ │ │ │ │├──┼─────┼─────────────┼─────────────┤│ │林玳妤 │195,296 元，及自101 年1 月│10,792元 ││ 7 │林連順 │1 日起至清償日止，按年息5%│ ││ │林祈福 │計算之利息。 │ ││ │ │ │ │└──┴─────┴─────────────┴─────────────┘附表三┌─────────────┐│訴訟費之負擔 │├──┬───┬──────┤│編號│當事人│ 負擔比例 │├──┼───┼──────┤│ 1 │陳玉瓶│百分之十四 │├──┼───┼──────┤│ 2 │吳崑良│百分之八 │├──┼───┼──────┤│ 3 │楊蒼安│百分之七 │├──┼───┼──────┤│ 4 │黃進成│百分之二十二││ │黃進丁│ ││ │甘麗燕│ │├──┼───┼──────┤│ 5 │王火全│百分之十九 │├──┼───┼──────┤│ 6 │王建順│百分之一 │├──┼───┼──────┤│ 7 │王添瑯│百分之五 │├──┼───┼──────┤│ 8 │林麗雲│百分之三 │├──┼───┼──────┤│ 9 │林玳妤│百分之二十一││ │林連順│ ││ │林祈福│ │└──┴───┴──────┘附表四（假執行供擔保金額）┌─┬────┬────────┬─────────┐│編│被上訴人│被上訴人免假執行│柯欐潔應供擔保金額││號│ │應供擔保金額 │ │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒈│ 楊蒼安 │ 240,862元 │ 80,000元 │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒉│ 黃進成 │ │ ││ │ 黃進丁 │ 605,352元 │ 210,000元 ││ │ 甘麗燕 │ │ │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒊│ 王火全 │ 859,579元 │ 290,000元 │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒋│ 王建順 │ 23,618元 │ 8,000元 │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒌│ 王添瑯 │ 182,721元 │ 60,000元 │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒍│ 林麗雲 │ 170,687元 │ 57,000元 │├─┼────┼────────┼─────────┤│⒎│ 林玳𤤂 │ │ ││ │ 林連順 │ 1,231,328元 │ 420,000元 ││ │ 林祈福 │ │ │├─┼────┴────────┴─────────┤│備│金額計算至106年12月止（新台幣） ││註│ │└─┴───────────────────────┘