臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度重上更㈢字第9號上 訴 人 賴育瑋訴訟代理人 吳麗珠律師被上訴人 威盛開發實業股份有限公司法定代理人 周冠華訴訟代理人 鍾義律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國101年1 月31日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第2022號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院於106 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣肆佰肆拾萬壹仟叁佰壹拾貳元及自民國一○○年十二月二十九日起算之利息部分，及該部分假執行宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，其餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人向上訴人購買坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），雙方於民國97年2月15日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），被上訴人已給付上訴人第一期價金新臺幣（下同）486 萬元，詎上訴人遲不依約交付證件辦理土地所有權移轉登記，致被上訴人無法向銀行申辦貸款以塗銷系爭土地前順位之抵押權（下稱系爭抵押權）或辦理抵押權債務人變更事宜。嗣兩造於同年5月9 日再簽立追加特約條款（下稱特約條款），約定上訴人應於同年6 月12日前，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人或其指定之人，由被上訴人辦畢系爭抵押權塗銷登記。此項約定乃附解除條件之約定，惟上訴人屢經被上訴人催告仍遲不辦理，致被上訴人無法辦理抵押權貸款及塗銷系爭抵押權，故系爭契約於同年6 月12日因該約定條件成就而解除，依民法第259 條規定或特約條款第3 條約定，被上訴人自得請求上訴人返還已付價金等語。求為判決：上訴人給付被上訴人4,401,312 元，並自100 年12月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（被上訴人敗訴確定即系爭裁判費458,
688 元抵銷部分，不予贅述）
二、上訴人則以：上訴人以系爭土地向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫）借款6,000 萬元（下稱合庫貸款），因被上訴人未主動撤銷其以系爭土地申請之建造執照（下稱系爭建照），依特約條款第3 條約定，上訴人得行使同時履行抗辯權，拒絕返還被上訴人已付價金。又上訴人因被上訴人無法申辦貸款以清償塗銷擔保合庫貸款之系爭抵押權登記或變更債務人名義，致上訴人受有持續支付合庫貸款自97年7月11日起至100 年4 月11日止間之利息4,932,471 元（下稱系爭利息）及繳納97年7 月至100 年4 月之地價稅269,178元之損害，自得以上開損害賠償債權與被上訴人債權為抵銷等語置辯。
三、原審判命為上訴人應給付被上訴人486 萬元，及自100 年4月21日起算按年息5%計算之利息，上訴人提起上訴，經本院前審將上訴駁回，上訴人復提起上訴後，經最高法院第一次廢棄發回，本院更㈠審審理後，命上訴人給付其中利息起算日超過100 年12月29日部分，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，及駁回上訴人之其餘上訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴後，經最高法院第二次廢棄發回。本院更㈡審審理後，認命上訴人應給被上訴人超過4,401,312 元本息部分廢棄，駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請，並駁回上訴人之其餘上訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴（被上訴人就其敗訴即系爭裁判費458,688 元部分，並未上訴而告確定），嗣經最高法院第三次廢棄發回。上訴人於本院聲明：㈠原判決命上訴人給付部分（除確定部分外）均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於97年2 月15日就上訴人所有之系爭土地簽訂系爭契約，另於同年5 月9 日簽訂特約條款。
㈡被上訴人於簽訂系爭契約當時，已交付發票日為97年3 月13
日之票據一紙以支付第一期款項486 萬元，並經上訴人兌現。
㈢原審98年度訴字第1419號（下稱1419號判決）認定系爭契約於98年5 月11日由上訴人合法解除。
㈣上訴人以系爭土地向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱
合庫）借款6,000 萬元，並持續支付合庫貸款自97年7 月11日起至100 年4 月11日止間之利息4,932,471 元。
㈤上訴人曾與訴外人邱水文於99年4 月13日簽立系爭租賃契約
，將系爭土地出租予訴外人，每月租金約定上訴人的部分為10萬元。
五、兩造爭執要點：㈠被上訴人得否請求返還已交付之買賣價金？上訴人主張同時
履行抗辯，有無理由？㈡上訴人主張抵銷抗辯，有無理由？若有，得主張抵銷之項目
及金額為何？被上訴人主張上訴人自99年4 月13日將系爭土地以每月租金10萬元出租予邱水文至100 年6 月出售系爭土地予吳劍源止，及延至100 年6 月間方將系爭土地售予吳劍源而獲利1,081 萬元，是否符合民法第216 條之1 損益相抵？
六、被上訴人得否請求返還已交付之買賣價金？上訴人主張同時履行抗辯，有無理由？㈠按民法第259 條第2 項規定：契約解除時，當事人雙方回復
原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。依上述規定，若雙方當事人對契約解除後之回復原狀乙事，若另有約定，則應依雙方之約定。
㈡經查：兩造於97年5 月9 日簽訂特約條款，內容為「1.買方
應於97年6 月12日前辦竣前順位之抵押權塗銷登記，逾期無條件解除買賣契約，雙方不得異議。. . . .3. 前賣方出具之土地使用同意書供買方申請建照，雙方約定如解除買賣契約，已經主管機關核發之建築執照應辦理註銷之，及如已動工之地上物亦同時拆除還原，賣方將已收價款一次無息返還買方。申請及註銷建築執照之稅費由買方負擔，撤回現值申報稅費由賣方負擔」等語，為兩造所不爭執（見本院卷第64頁、第70頁背面），並有系爭土地之買賣契約特約條款為證（見原審卷第17頁）。依其文義可知，兩造係就系爭契約解除後之回復原狀為特別約定，於有解除契約情事時，被上訴人應先將已經主管機關核發之系爭建照辦理註銷，及將如有設置之地上物同時拆除還原後，上訴人則應將已收價款一次無息返還被上訴人，解釋上應認被上訴人有先為給付之義務，而非雙方同時履行，自無同時履行抗辯權之適用。又依上開文義所示，僅係被上訴人應辦理註銷系爭建照，解釋上應認在系爭契約解除後，上訴人即有返還已收價款予被上訴人之義務，非認為僅在兩造「合意解除」時，上訴人始有返還已收價款予被上訴人之義務。易言之，系爭契約解除條件成就時，於被上訴人註銷建造執照及拆除地上物後，上訴人即有返還被上訴人已付價金之義務。故上訴人抗辯：依系爭特約條款第3 條約定，需兩造合意解除系爭契約，上訴人始需返還價金云云，難謂有據，委無可採。
㈢另上訴人抗辯：被上訴人應辦理註銷系爭建照，因此主張同
時履行抗辯權，拒絕返還已交付之價金云云。然查：系爭契約解除時，被上訴人固未依兩造之約定向主管機關辦理註銷系爭建照，惟系爭建照業因已逾竣工期限，未申報竣工取得使用執照，而於100 年4 月25日失其效力一節，有高雄市政府工務局100 年12月26日高市工務建字第1000086843號函及該局101 年1 月11日高市工務建字第10130044200 號函覆：
並無威盛開發實業股份有限公司申請撤銷系爭建照紀錄等語，以及系爭建照於98年4 月25日申報開工，竣工期限為100年4 月25日（含展期1 年），惟查本案迄今仍未申報竣工取得使用執照，系爭建照已逾100 年4 月25日期限，故已失其效力等語在卷可稽（見原審卷第32頁之1 、第66頁），則系爭建照既已於100 年4 月25日因逾期而失效，被上訴人當無從再憑系爭建照使用系爭土地之可能，自無註銷之實益。因此，上訴人以被上訴人並未撤銷系爭建照為由，主張同時履行抗辯，而拒絕返還價金云云，洵屬無據，自不足採。
㈣綜上，上訴人依民法第264 條主張同時履行抗辯，而拒絕返
還價金，並無理由，則被上訴人主張：其得請求上訴人返還以交付之買賣價金4,401,312 元及法定遲延利息等語，自屬可採。（被上訴人原得請求上訴人返還486 萬元買賣價金，上訴人則得請求被上訴人負擔458,688 元訴訟費用，業經最高法院判決應抵銷後確定，二相抵銷後，被上訴人尚得請求4,401,312 元〈計算式：4,860,000-458,688 ＝4,401,312
〉）
七、上訴人主張抵銷抗辯，有無理由？若有，得主張抵銷之項目及金額為何？被上訴人主張上訴人自99年4 月13日將系爭土地以每月租金10萬元出租予邱水文至100 年6 月出售系爭土地予吳劍源止，及延至100 年6 月間方將系爭土地售予吳劍源而獲利1,081 萬元，是否符合民法第216 條之1 損益相抵？㈠按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延所生之損害，
民法第231 條第1 項固定有明文。惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，最高法院30年上字第18號判例要旨可資參照。
㈡依特約條款第1 條，被上訴人應於97年6 月12日履行辦峻系
爭土地前順位之抵押權塗銷登記之義務，竟遲延未依約為之，再依特約條款第3 條之約定，契約解除時，被上訴人有先行撤銷系爭建照之義務，已如前述。嗣系爭土地於100 年6月11日始出售予證人吳劍源，有上訴人提出之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院102 年度重上更㈠第9 號卷第55頁至第63頁），並據證人吳劍源證稱：伊在97、98年間本要購買系爭土地，因為上訴人跟伊說系爭土地上有建照還沒有撤，伊是建商，建照未撤，伊無法開發，就跟上訴人說等建照處理好再來找伊，當時如無建照存在，伊即確定會購買系爭土地等語（本院104 年度重上更㈡第8 號卷第98頁至第100 頁），則依證人吳劍源之證述，吳劍源本意於97年間購買系爭土地，然因系爭土地上尚有系爭建照未撤銷，而慮及無法開發土地，始未與上訴人訂立買賣契約，故依證人吳劍源之證述及前揭特約條款之約定內容以觀，系爭土地因被上訴人遲未依約履行撤銷系爭建照之義務，致上訴人無法即時出售系爭土地一情，應堪認定。
㈢上訴人支出97年7 月11日起至100 年4 月11日止共計4,932,
471 元之系爭利息，且系爭利息係上訴人於96年4 月9 日向合庫借貸6,000 萬元所衍生之利息，為兩造所不爭執（見本院卷第70頁背面），並有借據、合庫放款帳務資料查詢單在卷可稽（見本院102 重上更㈠字第9 號卷第50頁至第54頁、原審卷第40頁至第44頁），參以系爭契約第3 條第2 款、第
7 條分別約定：「餘額新台幣陸仟萬元正係銀行貸款，買方（即被上訴人）應於民國99年4 月12日前以本標的物供擔保，另向銀行申貸後清償前順位之貸款本息，並塗銷前順位抵押權或辦理債務人變更買方名義。並自產權轉移買方名義日起由買方負責繳息」、「買賣標的如有他項權利設定登記者限於依本約第3 條第2 款約定辦理塗銷，逾期未辦理他項權利塗銷登記賣方應負違約之責」等語，可知上訴人意以出售系爭土地價金清償合庫貸款，由被上訴人另行貸款清償系爭抵押權擔保之合庫貸款，並塗銷該抵押權登記，或由被上訴人承受合庫貸款抵付價金，並自取得所有權之日起負擔該貸款利息，復佐以上訴人於100 年6 月11日將系爭土地出售予第三人吳劍源時，距系爭建照失效日即100 年4 月25日未及
2 月等情，再佐以被上訴人於特約條款第1 條之解除條件成就後，應即時撤銷系爭建照而未為之，致上訴人未能及時出售系爭土地，以價金清償合庫貸款，致需繼續支付系爭利息，則合庫貸款未獲清償始有系爭利息之繼續支出，顯與上訴人無法即時出售系爭土地變現，有相當因果關係存在，堪予認定。是以，上訴人抗辯被上訴人未依約即時撤銷系爭建照，致上訴人未能及時出售系爭土地，因而受有系爭利息之損害等語，洵屬有據，應可採信。
㈣按地價稅向所有權人徵收之，土地法第172 條前段亦有明文
。又上訴人繳納97年7 月至100 年4 月之系爭土地地價稅，因而支出269,178 元，為被上訴人所不爭執（見本院卷第61頁），則被上訴人遲未撤銷系爭建照，致上訴人未能即時將系爭土地出售，因而仍須負擔土地所有權人繳納地價稅之義務，則該地價稅之繼續支出與上訴人無法出售土地而仍須擔負繳納地價稅間，堪認有相當因果關係存在。是以，上訴人抗辯被上訴人未依約即時撤銷系爭建照，致上訴人未能及時出售系爭土地，而受有97年7 月至100 年4 月繳納系爭土地地價稅269,178 元之損害等語，洵屬有據，應可採信。
㈤次按，基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之
賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216 條之1 定有明文。再按基於同一原因事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。（最高法院105 年度台上字第632 號民事判決參照）。
㈥經查，上訴人曾與訴外人邱水文於99年4 月13日簽立系爭租
賃契約，將系爭土地出租予邱水文，每月租金約定應給付上訴人為10萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第70頁背面），並有土地租賃契約暨讓渡書在卷可稽（見本院104 年度重上更㈡字第8 號卷第84頁背面至第86頁、第88頁背面），且經證人邱水文到庭證述明確，並經上訴人自認：核算上訴人出租系爭土地共收取13.5月之租金，合計收租135 萬元等語（見本院104 年度重上更㈡第8 號卷第103 頁、第115 頁），故計算自99年4 月13日簽立系爭土地租約至100 年6 月11日出售系爭土地予吳劍源時止，期間租金為135 萬元；又上訴人於100 年6 月11日將系爭土地以價金7,567 萬元出售予吳劍源，而原出售予被上訴人之價格為6,486 萬元，亦為兩造所不爭執（見本院第47頁、第60頁），並有系爭契約及不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第8 頁至第10頁、本院10
2 年度重上更㈠字第9 號第55頁至第63頁），則上訴人因出售系爭土地予吳劍源之價格相較於被上訴人，乃多獲取價金1,081 萬元，是以，上訴人因被上訴人遲未依約撤銷系爭建照而無法在97年間出售系爭土地，延至100 年6 月間始出售系爭土地予吳劍源期間，雖需持續支出系爭利息即4,932,47
1 元及地價稅269,178 元（共計5,201,649 元）而受有損害，然亦因此收受有前述135 萬元之租金利益及出售系爭土地價差1,081 萬元之利益（合計1,261 萬元），是以，揆諸前揭說明，上訴人因被上訴人上述違約行為致未能及時出售系爭土地所受損害及利益，顯係基於同一原因事實，則其所受之損害內，扣抵所受之利益後，上訴人並無何損害（計算式：所受利益1,216 萬元- 所受損害5,201,649 元=6,958,351元），自無由請求被上訴人賠償遲延給付之損害，亦無從據以抵銷應返還之系爭契約已付價金。
八、綜上所述，被上訴人依民法第259 條規定或特約條款第3 條約定，請求上訴人返還已交付之價金4,401,312 元，及自10
0 年12月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍外，則無依據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，容有未洽。上訴意旨指摘此部分判決違誤，求予廢棄改判，為有理由。至其餘部分，原判決既無不合，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
民事第五庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 邱泰錄法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
書記官 陳昱光附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。