臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度重上字第39號上 訴 人 安鼎國際股份有限公司法定代理人 柏奮群訴訟代理人 唐治民律師被 上訴 人 陳瓊讚訴訟代理人 林慶雲律師
鄭翊秀律師陳正男律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國106 年3 月20日臺灣高雄地方法院105 年度重訴字第235 號第一審判決提起上訴，本院於106 年7 月26日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人東雲股份有限公司（下稱東雲公司）將所有坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地上之同段第58
86、5887、5888、5889建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路○ 號17樓之5 、6 、7 、8 號房屋，以下合稱系爭房屋），信託登記予被上訴人（即陳瓊讚受託信託財產專戶），被上訴人則依信託本旨與上訴人簽立「商務中心合作契約書」（下稱系爭合作契約），提供系爭房屋讓上訴人出租予他人，合約期限自民國104 年1 月1 日至104 年12月31日止。系爭合作契約期滿未續約，上訴人應返還系爭房屋，惟迄今未遷讓返還，無權占用系爭房屋，上訴人因此自105 年
1 月1 日起，每月受有相當於租金之不當得利新臺幣（下同）110,329 元（計算式：系爭房屋104 年度課稅現值13,239,500元×10％＝110,329 元），上訴人應返還105 年1 、2月相當於租金之不當得利共220,658 元，並自105 年3 月起至返還系爭房屋前，每月返還被上訴人相當於租金之不當得利110,329 元。又兩造於系爭合作契約第5 條第2 項約定，上訴人於契約期間應負擔系爭房屋之水電費及管理費，然系爭房屋自104 年3 月起至同年12月止之水電費及管理費共計388,033 元，上訴人迄今未付，已由被上訴人代繳，上訴人係無法律上原因而受有利益。為此，爰依系爭合作契約、民法第767 條第1 項前段、第179 條前段規定，提起本件訴訟。並聲明求為判決：㈠上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人608,691 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢上訴人應自105 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人110,329 元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造簽立系爭合作契約後，東雲公司即於104年1 月30日依系爭合作契約第7 條第1 款約定，通知上訴人於104 年3 月15日終止系爭合作契約，惟因系爭房屋業已出租第三人使用，上訴人須與第三人終止租約並給予搬遷時間，兩造協商後，約定系爭合作契約於104 年6 月1 日終止，上訴人應於104 年5 月31日前將設於系爭房屋內之公司、行號、事務所等遷移後，騰空返還被上訴人，被上訴人則應於
104 年7 月5 日前返還擔保金5 萬元，並給付上訴人50萬元以賠償裝潢系爭房屋之費用，被上訴人並提出合作契約協議書讓上訴人蓋章（下稱系爭協議書），惟經上訴人於104 年
5 月21日以存證信函（下稱系爭信函）通知被上訴人履行系爭協議書，被上訴人卻拒絕履行，等同對於上訴人提出之給付拒絕受領，是應由被上訴人負遲延之責，故不得向上訴人請求相當於租金之不當得利。另系爭合作契約既已於104 年
6 月1 日終止，系爭房屋自104 年6 月1 日起之水電費及管理費應由被上訴人負擔，與上訴人無涉等語置辯。答辯聲明求為判決：㈠被上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明求為判決：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：㈠東雲公司將其所有系爭房屋信託登記予被上訴人，被上訴人
依信託本旨，與上訴人簽立系爭合作契約，兩造約定被上訴人免收租金提供系爭房屋予上訴人作為營業地點使用；上訴人則為事業經營者、營業地點管理人，負責提供商務空間與相關服務予第三人，並向第三人收取租金或服務費，並負擔人事、推銷、事務、維護、空調水電管理費等所有營運成本，及收取營業收入；每月營業收入扣除空調水電管理費之餘額，由兩造均分；合約期限自104 年1 月1 日起至104 年12月31日止。
㈡上訴人自105 年1 月1 日起迄今無權占用系爭房屋。㈢自104 年3 月起至同年12月止，系爭房屋之水電費及管理費共計388,033 元，已由被上訴人先行墊付。
㈣前揭門牌號碼17樓之5 號房屋之105 年度課稅現值為2,624,
000 元、17樓之6 號房屋之105 年度課稅現值為2,633,500元、17樓之7 號房屋之105 年度課稅現值為5,263,000 元、17樓之8 號房屋之105 年度課稅現值為2,730,400 元，總計13,250,900元。
㈤系爭房屋坐落高雄85大樓之17樓，位處高雄三多商圈，鄰近
高雄市立圖書館總館、高雄展覽館、大遠百購物中心及自強夜市、新光碼頭等高雄市知名景點，商業活動興盛，生活機能良好，且靠近中山三路、三多四路、中華四路、成功二路等主要幹道，有公車行駛，距離高雄捷運三多站及輕軌高雄展覽館站步行約5 分鐘，交通便利。
五、兩造爭執事項為：㈠被上訴人請求上訴人遷出並返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付使用系爭房屋之相當於租金不當得利，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人給付代墊之水電費及管理費，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人請求上訴人遷出並返還系爭房屋，有無理由？
按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。經查，被上訴人主張上訴人自系爭合作契約期滿後，於105 年1 月1 日起，無權占有系爭房屋迄今等情，為上訴人於原審所自認，並經兩造列為不爭執事項（見原審卷第145 頁、本院第30頁），故被上訴人本於系爭房屋所有權人之地位，依民法第767 條規定，請求上訴人遷出並返還系爭房屋，自屬有據。至於上訴人嗣於本院準備程序後，雖具狀改辯稱：被上訴人既否認兩造有合意成立系爭協議書，即屬拒絕其給付，故其得依系爭協議書繼續占用系爭房屋，請求將上開「上訴人迄今無權占用系爭房屋」之不爭執事項，更正為「系爭房屋仍由上訴人占有中」，而非無權占用云云（見本院卷第45-1、45-2頁），惟觀諸系爭協議書中（見原審卷第77頁），並無約定倘被上訴人拒絕履約時，上訴人有權繼續占用系爭房屋之約定，上訴人亦無法提出其自105 年1 月1 日起有權占用系爭房屋之權源，則其所辯及請求更正上開不爭執事項部分，除於法及事證未合外，亦未經被上訴人同意，且不符合自認撤銷之規定，即屬無據。從而，被上訴人依法請求上訴人遷出並返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈡被上訴人請求上訴人給付使用系爭房屋之相當於租金不當得
利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲有相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價年息10％為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價。土地法第79條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條第1 項、第148 條及土地法施行法第25條亦有明定。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，有最高法院88年度台上字第1894號判決要旨可資參照。
⒉被上訴人所有之系爭房屋自105 年1 月1 日起遭上訴人無權
占用，上訴人於上開期間無法律上原因占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人請求上訴人返還自105 年1 月1 日起所受相當於租金之不當得利，要屬有據。上訴人固抗辯其曾於104 年5 月21日以系爭信函通知被上訴人受領系爭房屋，但被上訴人拒絕受領，故其無不當得利云云，為被上訴人所否認。而觀諸上訴人於
104 年5 月21日寄發之系爭信函記載：「主旨：履行合作契約協議書。說明：本公司（指上訴人，下同）於104 年1 月30日接獲東雲公司通知，因系爭房屋另有規劃擬於104 年3月15日終止陳瓊讚受託信託財產專戶（指被上訴人）與本公司簽訂之『商務中心合作契約書』。同年簽訂合作契約協議書，雙方同意『商務中心合作契約書』於104 年6 月1 日終止，自該日起失其效力。並協議本公司於104 年5 月30日前付清積欠之水費、電費及管理費，並將設立於『商務中心合作契約書』營業地點之公司、商號，任何事務所之地址遷移。並終止或解除與第三人間之租賃、使用契約，於104 年5月30日前將『商務中心合作契約書』營業地點騰空返還，確認無誤後，104 年7 月5 日前將返還本公司所交付之擔保金
5 萬元。於履行以上約定後，被上訴人同意104 年7 月5 日前給付50萬元不含稅予本公司。但貴公司簽訂合作契約協議書後未予以任何回應，本公司再次要求貴公司履行合作契約協議書，如未得任何善意之答覆將依法向貴司提出告訴，敬請速辦。」等語（見原審卷第78-79 頁），綜觀其全文，上訴人僅要求被上訴人應履行系爭協議書，亦即要求被上訴人應於104 年7 月5 日前返還擔保金5 萬元並給付50萬元予上訴人，但並未提及要被上訴人受領系爭房屋，難認上訴人有以系爭信函通知被上訴人受領系爭房屋之意。是上訴人抗辯其曾通知被上訴人受領系爭房屋，但被上訴人拒絕受領而有受領遲延，故無構成不當得利云云，難認有據。
⒊基上，上訴人自105 年1 月1 日起迄今，仍無權占用系爭房
屋，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人返還所受之不當利益，自屬有據。又本院審酌系爭房屋中建物部分之105 年度房屋稅申報現值，總計為13,250,900元，已如前述；而基地部分之105 年1 月申報地價為每平方公尺29,933元，且系爭房屋係於88年5 月11日興建完成，為85層鋼骨鋼筋混凝土造大廈之第17層，有建物、土地登記謄本及房屋稅繳款書在卷可憑（見本院卷第8-19、40-50 頁），系爭房屋係在高雄市地標85大樓之第17樓，位處高雄三多商圈，鄰近高雄市立圖書館總館、高雄展覽館、大遠百購物中心及自強夜市、新光碼頭等高雄市知名景點，商業活動興盛，生活機能良好，且靠近中山三路、三多四路、中華四路、成功二路等主要幹道，有公車行駛，距離高雄捷運三多站及輕軌高雄展覽館站步行約5 分鐘，交通便利等一切情事，認系爭房屋租金應以基地申報地價及建物課稅現值總價額之年息10％計算為適當。準此，上訴人因占用系爭房屋，每月應給付被上訴人相當於租金之利益為164,878 元【計算式：〔13,250,900元＋（29,933元×9,698 平方公尺×22510/0000000 ）〕×10％÷12月＝164,878 元，小數點以下四捨五入】。是以，上訴人自105 年1 月1 日起至同年2 月28日止，理應返還被上訴人相當於租金之不當得利329,456 元【計算式：164,
878 元×2 月＝329,756 元】，而被上訴人就此部分僅請求上訴人給付220,658 元，又自105 年3 月1 日起至系爭房屋之日止，僅請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利110,
329 元，均未逾前開範圍，原審予以准許，並無不合，且上訴人對被上訴人請求經原審判准之上開不當得利數額亦均不爭執（見本院卷第29頁），故均應予准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付代墊之水電費及管理費，有無理由
？⒈經查，兩造於系爭合作契約第5 條約定，上訴人應給付系爭
房屋之水電及管理費，而自104 年3 月起至同年12月止，系爭房屋之水電費及管理費共計388,033 元，上訴人未依約給付，已由被上訴人先行墊付一情，為兩造所不爭執，是被上訴人主張其已替上訴人墊付上開水電及管理費，要屬有據。⒉上訴人固抗辯兩造嗣後達成系爭協議書之合意，並約定系爭
合作契約於104 年6 月1 日終止，則系爭房屋自104 年6 月
1 日起之水電費及管理費其無給付義務，並提出系爭協議書為證，然被上訴人否認兩造已合意成立系爭協議書，況縱有達成系爭協議書之合意，亦因上訴人已自承未履行系爭協議書之第2 、3 點內容，依系爭協議書之第4 點約定，系爭協議書已失效，仍應依系爭合作契約履行等語。本院審酌被上訴人於本院自承系爭協議書是被上訴人擬定並繕打後交由上訴人，上訴人之後才蓋章等語（見本院卷第47頁背面），及上訴人陳稱：被上訴人將系爭協議書交給上訴人後，上訴人即蓋章，當時係兩造協議好達成共識後，由被上訴人繕打成系爭協議書，上訴人拿到系爭協議書時，對系爭協議書內容沒有爭執，所以蓋章等語（見原審卷第48頁）。顯見兩造係先就系爭協議書內容進行初步討論，嗣由被上訴人擬定繕打系爭協議書內容，向上訴人提出要約成立系爭協議書，兩造復不爭執上訴人係在收受被上訴人交付系爭協議書後，因同意系爭協議書內容而蓋章，顯見上訴人已就被上訴人之要約為承諾，足見兩造已就系爭協議書之內容達成意思合致而成立，縱被上訴人並未於系爭協議書簽名或蓋印，且當時未於系爭協議書加註成立之時間，亦無礙兩造已就系爭協議書之內容達成意思合致之認定。故上訴人抗辯兩造已合意成立系爭協議書等語，堪信真實，而被上訴人主張其對系爭協議書內容仍有爭執，乃未蓋章，是兩造對系爭協議書未達成合意云云，則無足採。是自無再依上訴人請求傳訊證人翁淑麗、林遠非等人到庭說明兩造有無合意成立系爭協議書之必要。⒊惟因兩造於成立系爭協議書中之第4 點後段已約明：若上訴
人未完全履行第2 點（即上訴人應於104 年5 月31日前付清積欠之水費、電費及管理費，並將設立於系爭房屋之公司、商號、任何事務所之地址遷移）、第3 點（即上訴人應於10
4 年5 月31日前終止或解除與第三人間之租賃、使用契約，並於104 年5 月31日前將系爭房屋騰空返還被上訴人）之約定，本協議書失效，雙方仍應依系爭合作契約履行等語，換言之，兩造已約定倘上訴人未在104 年5 月31日前付清積欠之水電及管理費，並返還系爭房屋予被上訴人，系爭協議書即失其效力，而上訴人既自承迄今仍未給付積欠之水電及管理費，及現仍占用系爭房屋而未返還，均如前述，是依系爭協議書第4 點之約定，系爭協議書應已失其效力，即應回歸系爭合作契約之約定履行。則上訴人抗辯兩造已於系爭協議書約定自104 年6 月1 日起終止系爭合作契約，故對104 年
6 月1 日起之水電費及管理費無給付義務云云，要屬無據，無從採取。另上訴人雖辯稱被上訴人理應在上訴人請承租戶搬遷時，明白否認系爭協議書，而非在承租戶搬遷完畢後才予以否認，使上訴人無端損失高額租金收入，又須支付原可由承租戶支付之空調水電費用，且被上訴人於承租戶搬遷後，並未先請求給付水電費及返還房屋，嗣於系爭合作契約到期後，始提起本件訴訟，有違誠信原則云云，惟查，兩造合意成立系爭協議書後，上訴人即應依約履行，而上訴人既未依系爭協議書約定給付積欠之水電及管理費，並返還系爭房屋完畢，則被上訴人認系爭協議書已失效，回復依系爭合作契約履行，嗣於系爭合作契約屆期後，提起本件訴訟，以維權益，於法並無不符，亦無違誠信原則或有何給付遲延之情，故上訴人所辯，要無足採。
⒋從而，依系爭合作契約之約定，上開水電及管理費既應由上
訴人支付，為兩造所不爭執，又被上訴人代上訴人繳納，上訴人係無法律上原因而受有利益，被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人給付代墊之水電及管理費共388,033 元，亦屬有理，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還被上訴人；又依民法第17
9 條規定，請求上訴人應給付被上訴人608,691 元（388,03
3 元＋220,658 元），及自起訴狀繕本送達翌日即105 年5月15日（見原審卷第60頁）起至清償日止按年息5 ％計算之利息；暨自105 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付被上訴人110,329 元，為有理由，均應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並各附條件准、免假執行之宣告，於法尚無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 31 日
民事第三庭
審判長法官 鄭月霞法 官 蘇姿月法 官 楊淑珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 31 日
書 記 官 戴志穎附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。