臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上易字第111號上 訴 人 孫榮吉被上訴人 主富服裝股份有限公司法定代理人 黃文貞訴訟代理人 林繼恆律師
陳昶安律師鄭植元律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國106年12月29日臺灣屏東地方法院106 年度訴字第171 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人有意承租坐落屏東縣○○市○○路○○號第1 、2 層區分所有建物（下稱系爭建物），因系爭建物區分所有權人眾多，被上訴人不知如何與所有權人聯絡，而於民國104 年6 月間指派副理即訴外人劉雪莉委請上訴人居間媒介系爭建物承租事宜，兩造成立居間契約（下稱居間契約）。上訴人於訂約後，遂積極調查各區分所有權人姓名、地址並製作區分所有權人清冊提供被上訴人，並租用場地召開數次會議及拜訪區分所有權人尋求授權出租，歷經多次溝通協調，於104 年12月初達成被上訴人要求之租賃條件，暨於104 年12月12日召開出租人會議審查被上訴人提出之租賃契約後，由被上訴人與出租人代理人即上訴人、訴外人施政騏、邱健太（後兩人合稱施政騏等）於105 年1 月29日簽訂系爭建物之租賃契約，約定租期自105 年2 月15日起至120年2 月14日止，每月租金為新台幣（下同）73萬元（下稱系爭租約），被上訴人已於105 年8 月1 日在系爭建物開幕營業，經營NET 商場（下稱系爭商場），足見上訴人已完成居間媒介事務，自得請求給付相當於系爭租約1 個月租金73萬元之報酬，惟遭被上訴人拒絕給付等情。爰依居間契約法律關係，聲明：被上訴人應給付上訴人73萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：兩造未成立居間契約，自無居間報酬之約定可言，上訴人未舉證證明居間契約成立及約定報酬之事實，其請求被上訴人給付居間報酬，即屬無據等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，並於本院為訴之追加依委任關係為請求，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人730,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）坐落屏東縣○○市○○路○○號第1 、2 層建物為區分所有建物。
（二）上訴人為系爭建物出租人之一即訴外人灌頂資產管理股份有限公司（下稱灌頂公司）之負責人。
（三）兩造及施正騏、邱健太於105 年1 月29日，就系爭建物簽訂租賃契約，約定被上訴人承租系爭建物，供營業使用，租期自105 年2 月15日起至120 年2 月14日止，每月租金73萬元。
（四）被上訴人已於105 年8 月1 日，在系爭建物開幕營業，經營NET 商場。
（五）系爭租約成立後，上訴人得向各出租人收取兩個月租金及4%（按每月租金73萬元）管理費。
（六）被上訴人曾交付面額10萬元支票1張予上訴人。
五、兩造協商爭點：（一）兩造是否成立居間媒介承租建物契約？有無約定居間報酬？是否就租賃事宜成立居間或委任契約？（二）上訴人依據居間契約報酬給付請求權或委任契約受任人費用償還請求權、報酬請求權，請求被上訴人給付73萬元，是否有據？分述如下：
（一）兩造是否成立居間媒介承租建物契約？有無約定居間報酬？是否就租賃事宜成立居問或委任契約？
１、按請求之基礎事實同一者，原告於訴狀送達後，得將原訴變更或追加他訴；當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第446 條第1 項分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院
101 年度台抗字第404 號民事裁判要旨參照）。上訴人於原審起訴，依居間契約報酬請求權，請求被上訴人給付款項，係主張：被上訴人有意承租系爭建物，不知如何與建物所有權人聯絡，而與上訴人成立居間契約，委請上訴人居間媒介系爭建物承租事宜等語。嗣就上開相同事實，於本院追加主張依委任契約請求權，請求被上訴人給付款項，揆其追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而得就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，故應准許之。
２、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民法第565條、第528 條分別定有明文。上訴人主張：被上訴人有意承租系爭建物，不知如何與建物所有權人聯絡，而與上訴人成立居間契約，委請上訴人居間媒介系爭建物承租事宜。而被上訴人透過上訴人之媒介，已與出租人簽訂系爭租約，承租系爭建物，並於系爭建物開幕營業，經營系爭商場，足見上訴人已完成居間媒介事務。又上開事實，如不屬居間契約，亦有委任性質，應成立委任契約云云。惟被上訴人否認之，並執前揭情詞置辯。
３、上訴人主張：被上訴人之副理劉雪莉代表被上訴人來找伊，表示被上訴人看中系爭建物想要承租，請伊開會媒介，伊就幫忙被上訴人媒介；暨劉雪莉曾於被上訴人承租系爭建物後，交付面額10萬元支票1 張予伊，可見被上訴人亦認兩造成立上開契約，始交付支票，以為報酬，足認兩造就被上訴人承租系爭建物事宜，已成立居間契約或委任契約云云，固提出上訴人助理與劉雪莉間對話錄音光碟1 張及譯文附卷（見原審卷第145 、147 頁）為證。惟查：
（１）參酌劉雪莉於原審證稱：「（上訴人指稱證人於104 年6、7 月間去找上訴人想承租該大樓一、二樓？）有，我代表被告公司與原告談，但這之前我們是跟邱健太先談…邱健太才說他們區分所有權人有推舉一個代表出來就是原告，所以我才去跟原告談」、「（上訴人說證人口頭有答應要給他居間報酬？）原告有跟我要居間報酬一兩次，我就說這個案子是沒有的，後來原告又講了好幾次，我說我回去請示公司，但後來公司說沒有要給付居間報酬。」、「（證人有無跟上訴人說本件沒有居間報酬？）我有跟原告口頭說本件案子沒有居間報酬。」、「（對於上訴人提出錄音譯文內容有何意見？）內容部分我不是很確定…依照錄音譯文內容我也並沒有要答應說要給居間報酬，只是因為原告問了很多次，我回答說要回去再請示一次。」、「（請示結果如何？）沒有要給居間報酬，我有跟原告解釋過，說原告是出租人推舉的代表，原告是代表出租人，原告跟出租人間有什麼協議我不清楚」（見本院卷第128-12
9 頁）等語相互以觀，固堪認劉雪莉有代表被上訴人與上訴人商談系爭建物之承租事宜，然劉雪莉所以會與上訴人洽談承租事宜，依劉雪莉之證述，係因其經告知上訴人為系爭建物所在大樓區分所有權人推舉之代表，始與上訴人洽談。而參諸上訴人雖非系爭建物出租人之一，然其為系爭建物出租人之一即灌頂公司之負責人乙節，為兩造不爭執，則劉雪莉證稱上訴人以系爭建物出租人之代表與劉雪莉洽談系爭建物出租事宜，尚符常情。此外，依上訴人於本院自陳：「…被上訴人之代表劉雪莉找我表示要承租建物後，我就向區分所有權人再召集開會…假設整合沒有成功相關費用都我由自行吸收，若整成功，則是被上訴人要負擔一個月租金給我，關於出租人的部分，因為整合困難，所以出租人同意出租成功要給我兩個月的租金作為報酬…」（見本院卷第47頁背面）等語，足見上訴人為系爭建物得順利出租，而召集系爭建物區分所有權人開會協商，並與出租人即系爭建物區分所有權人約定，如順利出租，則出租人方面應給付兩個月租金（即以被上訴人承租系爭建物月租金73萬元計算兩個月為146 萬元），且片面於出租人方面之內部協商會議上自行決定，被上訴人亦須支付
1 個月租金即73萬元予上訴人，益徵上訴人確實有代表出租人與劉雪莉洽談系爭建物出租事宜。則劉雪莉證稱伊僅代表被上訴人與代表出租人之上訴人洽談系爭建物承租事宜，並未代表被上訴人與上訴人成立居間契約或委任契約，更未與上訴人約定報酬等語，應堪採信。從而，上訴人以劉雪莉代表被上訴人與上訴人成立系爭建物承租事宜之居間契約或委任契約云云，即難採信。至上訴人提出電話錄音光碟譯文內容，其中劉雪莉對話部分，固提及：「喔這個之前就有跟你們解釋過，真的是很為難的事情，從以前在談這個CASE就知道這個是變成我們沒有給仲介費的一個案子，因為之前我有跟你們解釋過了」、「我爭取看看啦…」、「因為那天我有跟你們董事長講，因為當初我們也是從那個邱先生那邊一直在談，之後邱先生就說他有委託你們，…所以等於你是代表他們」、「我用另外一個角度去問問看啦，…，那我們可能會用另外一個角度看怎麼樣，我討論看看啦，好不好？…」、「…不要把事情弄複雜，我就很簡單的可能有我的說法，我會跟上面看是不是怎麼一個處理方式，但是至於像仲介那種可能那一層，那個方式就不合適啦？這樣了解我意（思）？」、「…另外一個說法跟上面講看看…」、「我懂意思；我懂意思，這個就不用再那個啦，我想我另外一個說法我會另外弄，另一個說法跟上面講看看…」（見原審卷第145 頁）等語，然劉雪莉除一再表示本件並無仲介費外，並同時向上訴人助理明確表示，對於上訴人之要求，只能去跟被上訴人問問看，既未代表被上訴人承諾與上訴人成立居間契約或委任契約，亦未同意給付報酬予上訴人，則上訴人逕以劉雪莉與上訴人助理間之對話，作為兩造成立居間或委任契約之證據方法云云，尚難遽採。另劉雪莉所謂：再向被上訴人問問看等語，依據劉雪莉於原審到庭證述：伊請示被上訴人後，被上訴人表示不同意與上訴人成立任何契約，亦未同意給付任何報酬等詞，如前所述；核與上訴人於本院自承：「我跟劉雪莉表示要居間報酬一個月租金這件事，劉雪莉每次都表示要請示公司，但是公司尚未答覆，所以準備簽約前一週，我就請我的助理打電話給劉雪莉，關於居間報酬一個月租金這件事公司決定如何，劉雪莉表示這個我跟你們講過了，這個沒有仲介費用…」（見本院卷第48頁）等語，其中提及劉雪莉於電話中已經向上訴人助理表示，被上訴人不同意給付仲介費等情相符，顯見劉雪莉所稱：再向被上訴人問問看等語，已經劉雪莉向被上訴人詢問過，並據被上訴人明白向劉雪莉表示不同意與上訴人成立任何契約，亦不給付任何報酬，且由劉雪莉將被上訴人上開意思轉達上訴人明確，益徵上訴人執劉雪莉之電話錄音譯文對話內容，無從資為有利於上訴人之認定。
（２）其次，上訴人雖提出黃文貞（即被上訴人負責人）簽發之發票日期105 年2 月15日、票面金額10萬元、受款人為上訴人之支票1 紙（下稱系爭支票，見原審卷第147 頁），陳稱：兩造間若未成立居間或委任契約，則被上訴人何須交付系爭支票，以為部分報酬之給付云云，惟被上訴人否認之，並辯稱：因上訴人擔任負責人之灌頂公司亦為出租人之一，且各出租人將系爭建物出租事宜委由上訴人辦理，適逢農曆年間，黃文貞為感謝上訴人奔走且為促使上訴人加快辦理進度，故依傳統習俗以包紅包方式，交付系爭支票與上訴人，以表謝意，既非同意給付居間報酬，亦不能據以證明兩造間成立居間或委任契約等語。查，被上訴人未能證明兩造間成立居間或委任契約乙節，如前所述，則上訴人僅以被上訴人曾交付系爭支票之事實，遽指被上訴人有與上訴人成立居間或委任契約云云，已難採信。況被上訴人抗辯上情，核與劉雪莉於原審證稱：（有無於10
5 年2 月間交付系爭支票予上訴人？）有，是我給原告的，這個案子當初我們在擬契約的時候需要一些文件，那時是原告說他要儘快把文件給我們，當時大概是2 月初，剛好遇到過年，我們董事長說是不是包個紅包，請原告後面文件的速度快一點，才可以快點辦理營業執照等，所以剛好遇到過年就包一個小紅包…希望原告快點幫我們處理文件的事情，我們要房屋所有權狀、土地權狀、稅單、身分證影本等資料，我們才可以去辦理營業登記，但後來原告也沒有給我們這些文件」（見原審卷第129-130 頁）等語；暨劉雪莉於上訴人助理電話詢問中，曾陳稱：「我懂意思；我懂意思，這個就不用再那個啦，我想我另外一個說法我會另外弄…」等詞，其中所謂「我懂意思」、「我會另外弄」，衡諸一般常情，如解釋為包個紅包，向上訴人表示謝意，應屬情理內之判斷等情大致相符。此外，參以上訴人於原審及本院自承：被上訴人於簽訂系爭租約後，仍有請上訴人申請建築設計圖、消防圖、水電管線等四種圖說，及協助被上訴人辦理系爭建物之使用執照用途變更及補辦申請修繕等同意書（見原審卷第21頁，本院卷第48頁背面）等語；暨上訴人原係代表出租人與被上訴人洽談租賃事宜等情相互以觀，亦徵被上訴人辯稱其為使上訴人能加快辦理協助事宜之進度，而於農曆年期間以包紅包方式，交付系爭支票予上訴人，以表謝意，核與常情無違，應堪採信。則上訴人僅以被上訴人於事後交付系爭支票之事實，遽指被上訴人係基於兩造間已成立居間或委任契約，始願意交付系爭支票，以為部分報酬之給付云云，洵不足採。
（３）上訴人雖又主張：系爭建物出租方之區分所有權人眾多，意見分歧，上訴人從內部意見整合、開會、拜訪、溝通、協調等期間長達6 、7 個月，花費之人力、物力、資源、精神等不計其數，堪認上訴人花費不貲，依其情形，如未受報酬則上訴人即不可能為媒介，依民法第566 第1 項規定，視為允與報酬云云。惟被上訴人否認之，並辯稱：系爭租賃契約如成立，除上訴人經營之灌頂公司立即享有收取租金之利益外，其他出租之區分所有權人，亦獲得租金利益，而上訴人更可自其他出租區分所有權人獲取相當於
2 個月租金即146 萬元之報酬，則上訴人願意花費精神或資源去促成系爭建物之租賃事宜，自非基於媒介居間被上訴人承租等語。經查，上訴人未舉證證明兩造就被上訴人承租系爭建物事宜有成立居間或委任契約之事實，如前所述，則其逕以本身為整合出租區分所有權人，而耗費資源或精神等，自不能資為利於上訴人之認定。其次，上訴人為系爭建物出租人之一即灌頂公司之負責人，且於協商租賃過程中，代表多數出租區分所有權人與被上訴人洽談乙節，如前所述，被上訴人未能舉證證明上訴人於系爭租約洽談、協商、出租人內部整合及簽約過程中，有為被上訴人居間媒介或受被上訴人之委任而處理租賃事宜之證據，則上訴人徒以其於系爭租約簽訂過程中，為整合出租人內部意見等，而花費資源及精神等事由，主張：本件依其情形，如上訴人未受報酬即不可能為媒介，故有民法第566第1 項規定之適用，應視為允與報酬云云，自難採信。又系爭租約簽訂成功，上訴人可向出租區分所有權人收取相當於2個月租金即146萬元之報酬，並已收取，目前存放於出租人銀行之共同帳戶乙節，業據上訴人於原審陳述綦詳（見原審卷第178-179頁），核與上訴人於本院陳述；因為整合困難，出租人同意出租成功，要給付上訴人兩個月租金作為報酬（見本院卷第47頁背面）等詞相符，且有上訴人於原審提出記載：管理費用，出租後，收取2 個月月租金等語之出租區分所有權人授權書附卷（見原審卷第15
9 頁）可憑，堪認系爭租約一旦簽訂成功，除上訴人經營之灌頂公司可獲取租金利益外，上訴人亦得向其代理之出租區分所有權人收取高達146 萬元之報酬，則被上訴人抗辯上訴人願意花費精神或資源去促成系爭建物之租賃事宜，並非基於媒介居間被上訴人承租等語，即非無據。從而，上訴人陳稱其為系爭建物租賃事宜，投入不少時間、資源及精神等縱然屬實，應係出於其經營之灌頂公司可收取租金利益及上訴人本人可獲取報酬所為，尚難認係基於其與被上訴人成立居間契約或委任契約而為。益徵上訴人主張本件有民法第566第1項規定視為允與報酬之情形云云，洵不足採。再者，上訴人就上開相同花費之情形，於本院追加主張亦有民法第547 條規定之適用，即報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人即上訴人仍得請求報酬云云，同屬無據。
（４）末者，上訴人主張：縱認被上訴人未正式回覆上訴人就居間或委任契約之要約，惟租賃雙方既就上訴人安排之系爭租約簽訂事宜進行商議，則依被上訴人參與協商行為，自可認符合民法第161 條第1 項規定，即有可認為承諾之事實時，其契約為成立，故兩造間之居間或委任契約，已因被上訴人有可認為承諾之事實，而視為成立云云。惟參酌民法第161 條第1 項規定：「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。」等語，所謂當事人之承諾無須通知者，須限於依習慣或依其事件之性質，始可進一步判斷是否存有客觀上可認為係承諾之事實存在之必要。而關於被上訴人承租系爭建物事宜，上訴人應就兩造間是否成立居間或委任契約之事實負舉證之責任，且因上訴人未能舉證證明上開事實，而應為上訴人不利益之認定，均如前述，顯見本件並不存在所謂依習慣或依其事件之性質，被上訴人就居間或委任契約之承諾無須通知上訴人之情事存在，則上訴人援引民第161 條第1 項規定，遽認兩造間之居間或委任契約，已因被上訴人有可認為承諾之事實，而視為契約成立云云，洵不足採。
（二）上訴人依據居間契約報酬給付請求權或委任契約受任人費用償還請求權、報酬請求權，請求被上訴人給付73萬元，是否有據？
１、按如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第566 條第1 項、第568 條第1 項雖分別定有明文。次按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息；報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬。固亦分別為民法第546 條第1 項及第
547 條所明定。
２、經查，上訴人關於被上訴人承租系爭建物事宜，並未舉證證明兩造間成立居間或委任契約之事實；暨本件亦無上訴人主張民法第566 第1 項規定視為允與報酬、民法第547條規定應給與報酬之情事存在，則上訴人依前開規定請求權，請求被上訴人給付報酬73萬元，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人本於居間契約報酬給付請求權，請求被上訴人給付73萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人於本院所為訴之追加部分，亦無理由，應併予駁回。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 黃悅璇法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
書記官 戴育婷