臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上易字第386號上 訴 人 陳進亮訴訟代理人 梁智豪律師被上訴人 陳碧雲訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
7 年11月20日臺灣橋頭地方法院107 年度訴字第632 號第一審判決提起上訴並為訴之變更，本院於108 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及變更之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446 條第1 項前段定有明文。上訴人於原審訴之聲明第2 項為：被上訴人應返還伊新臺幣（下同）14萬元（見原審卷第7 頁），嗣本院審理中，變更請求被上訴人應同意伊向兆豐國際商業銀行股份有限公司中和分公司領取履約保證專戶（戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：000000-00000000 號，下稱兆豐銀行中和分公司履保專戶）內款項14萬元（見本院卷第41頁），被上訴人就此上訴人所為變更之訴表示同意（見本院卷第49頁背面），該項聲明之變更，合於法律規定，就此部分，本院自應依上訴人變更後之聲明為裁判，合先敘明。
貳、實體事項
一、上訴人起訴主張：兩造於民國106 年10月16日在訴外人永慶不動產加盟店三禾不動產仲介有限公司（下稱三禾公司）門市訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以總價新臺幣（下同）700 萬元向被上訴人購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號11樓房屋暨坐落土地（下稱系爭房屋）及停車權（按，上訴人於原審係主張停車位，於本院審理改稱停車權）。伊於簽訂系爭買賣契約前，三禾公司經理李光華所交付之廣告銷售單其上文字清楚標示所售之系爭房屋含車位，伊始於106 年10月13日與三禾公司簽立不動產買賣意願書，並開立票載金額14萬元斡旋金支票1 紙交由三禾公司。伊前往看屋時，被上訴人及三禾公司人員再三向伊陳稱系爭房地總價700 萬元包含該大樓地下室合法停車權，被上訴人並曾帶伊前往該大樓地下室，致伊陷於錯誤，相信系爭買賣契約確有包括停車權。嗣兩造簽立系爭買賣契約後，上開斡旋金14萬元轉為價金並存入履保專戶，伊另開立票號WG0000000號、票載發票日106 年10月16日、票載金額56萬元之本票（下稱系爭本票）交付被上訴人作為首期購屋款。然伊於106年10月17日至系爭房屋管理室詢問後，方知伊所購得之系爭房屋並未包括合法停車權，始知遭被上訴人詐欺，爰依民法第92條撤銷受詐欺意思表示，撤銷後依民法第179 條請求被上訴人應同意上訴人領取履保專戶內14萬元，並應返還系爭本票；又系爭買賣契約之標的未包括大樓地下室合法停車權，為物之瑕疵，故亦得依民法第359 條解除契約，並依民法第259 條為同上之請求。並聲明：㈠確認系爭買賣契約不存在。㈡被上訴人應返還上訴人14萬元（上訴人於本院變更此部分聲明如前述請求）。㈢被上訴人應返還系爭本票原本。
二、被上訴人則以：三禾公司提供之銷售單記載「車位有，內含公設」等語，係表示系爭房屋大樓地下室有平面停車位，但並無獨立權狀，而是內含在公共設施。上訴人與三禾公司簽立之不動產買賣意願書更明確記載「車位狀態：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）：無建物產權：僅依與建商約定或前手交付之使用權，但若有住戶間最新之分管契約時，應依最新約定辦理。使用方式：每日先到先停。」等語。又伊早先雖執有通往地下室停車場之遙控器，但嗣經管委會變更遙控器後，伊即無法在地下室停車，故伊自無可能攜同上訴人前往地下室，況上訴人於簽約當日向其陳稱業已向管理室詢問過系爭房屋大樓的停車位使用狀況，並清楚瞭解地下室的停車位有遭其他住戶霸佔的情形，待其買下後，會向其他住戶主張權利，故在簽約時，上訴人確實已知悉系爭房屋停車位之使用情形。伊及三禾公司就本件出售系爭房屋之行為，一切合法，並無以不實訊息及資料詐騙上訴人，亦無物之瑕疵，本件既是上訴人單方面毀約，伊自得依系爭買賣契約第12條第2 項之規定對已繳付之價金予以沒收等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應同意上訴人向兆豐銀行中和分公司領取履保專戶帳戶內款項14萬元。㈢被上訴人應返還系爭本票原本。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（原審判決駁回上訴人請求確認系爭買賣契約不存在之部分，上訴人於本院主張此部分屬攻擊防禦方法而減縮此項起訴之聲明，此部份訴訟繫屬已因減縮而消滅，無庸再予裁判）。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於簽訂系爭買賣契約前，前往系爭房屋查看時，三禾
公司經理李光華將廣告銷售單交付予上訴人，上載：「車位：有、內含公設」。
㈡上訴人於106 年10月13日與三禾公司簽立不動產買賣意願書，約定房地產承買總價款為700 萬元。上載：「車位狀態：
（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）：無建物產權：僅依與建商約定或前手交付之使用權，但若有住戶間最新之分管契約時，應依最新約定辦理。使用方式：每日先到先停。車位編號：無」等語。上訴人並開立票載金額14萬元斡旋金支票1 紙與三禾公司。
㈢兩造於106 年10月16日在三禾公司門市訂立系爭買賣契約，
由上訴人以總價700 萬元向被上訴人購買系爭房屋。系爭買賣契約附件之標的物現況說明書第14項「是否有停車位併同出售？」空白，無勾選「是」。
㈣嗣兩造簽立系爭買賣契約後，斡旋金14萬元轉為價金，上訴
人另開立系爭本票1 紙交予被上訴人收執，作為支付首期購屋款。另系爭買賣契約載明第二期款70萬元應於106 年12月15日前給付，第三期款560 萬元應於107 年1 月5 日交屋日期給付。
㈤被上訴人於106 年11月24日以新興郵局第2336號存證信函通
知上訴人請依系爭買賣契約第12條第1 項，於7 日內給付買賣價金，逾期將解除系爭買賣契約並依系爭買賣契約第12條第2 項沒收56萬元。
㈥上訴人於106 年12月7 日寄發鳳山三民路郵局第341 號存證
信函予被上訴人，主張因被上訴人以及三禾公司詐騙有合法停車位，故為撤銷買賣契約之意思表示。
㈦被上訴人於106 年12月15日以高雄民族社區郵局第405 號存
證信函通知上訴人，因上訴人逾期未履行價款給付義務，故依系爭買賣契約第12條第2 項解除系爭買賣契約並沒收簽約款70萬元。
㈧系爭房屋於107 年7 月17日以買賣為原因登記予訴外人羅先生，買賣價金為635萬元。
五、本院之判斷：㈠上訴人於簽訂系爭買賣契約前以及簽約當時，均明知買賣標
的並無包括獨立產權之停車位，亦無特定合法之停車權，仍同意以700 萬元購買系爭房屋：
⒈經查，上訴人於簽約前，經三禾公司經紀人李光華帶看系爭
房屋二次，一開始李光華就有跟上訴人說系爭房屋沒有停車位，系爭房屋所屬大樓的停車位在地下室1 樓，有停車位的住戶就有通往地下室的通道遙控器，李光華以及被上訴人均無此遙控器，故李光華係帶上訴人走樓梯下去地下室看停車狀況，不是看停車位；在大樓後有一圍牆圍起，並有鐵捲門之法定空地，沒有停車位的大樓住戶有遙控器可以開啟該門，法定空地上有劃車位但沒有編號，住戶先到先停；李光華有告訴上訴人這物件本來就沒有停車位，依大樓目前使用狀況沒有停車位的人都是停在法定空地，大樓蓋好之後沒有停車位的住戶都是按照這樣的方式停車，大樓前方也有劃設停車格讓住戶停車，上訴人亦告知李光華自己已向管理員、地政機關詢問系爭房屋停車狀況，稱法定用地雖可用來停車但不合規定等情，經證人李光華到庭結證明確（見原審卷第46-48 頁），衡情房屋銷售仲介人員受買賣雙方委售、委賣，與兩造均非熟識，自無甘冒偽證究責風險，而刻意維護被上訴人故為虛偽證述，故其證述應堪屬實，顯見上訴人確經李光華告知而知悉系爭買賣標的並無包括特定之停車位（或停車權）。
⒉況查，上訴人於106 年10月16日簽訂系爭買賣契約前與三禾
公司仲介人員在會議室討論時，自己陳稱：「那他差在他那個，早期厚，現在車位都有讓渡書啦，阿他沒讓渡，他們都沒有，後來我有去問，那棟確認是. . . 早期的管委會。」、「我在東南海也有房子，. . . 最主要他賣你要看他含車位不含車位，這一棟是第一次遇到不含車位的，因為他們的車位就是沒有車位，他沒車位有停車. . . 因為如果車位我可以抵押，因為沒有車位，他是不含車位嘛，車位一般我們價格70萬跑不掉，你沒車位就差很多了，因為進去就使用而已，使用我有問市府，他們有一塊土地是空地坪，空地坪你查查看，所謂空地坪就是法定空地，空地嘛！法定空地是不能蓋的，不能蓋也不能做停車位，為什麼，因為他是開放天空，他們是綠地，後來我看是種草皮，開放空間就是供公眾使用，不能圍。」、「那個錢如果是有加車位，有讓渡書的，現在很多社區他早期車位是另外買的，早期那個時候是沒有在附屬建物裡面正式提出，他只有在大公會多一點而已，早期啦！早期都讓渡書，就是車位使用，. . . 管委會就可以開一張證明書給你，這是含這棟建物一起買的，早期都讓渡書啦！你那要簽讓渡書，要載明這車位是當初一併買過來的，. . . 阿這裡面沒有車位啦，我也才知道說。」等語，經本院勘驗監視錄影光碟明確（見本院卷第49-50 頁）。足見上訴人非無購買公寓大廈房屋之相關經驗，其對於早期興建之大樓如包含停車位售出，均會附加讓渡書或管委會之證明書，但系爭買賣契約卻無附加讓渡書或管委會之證明書等情知之甚詳，是上訴人明確知悉系爭買賣契約並無包括停車位（或停車權），應堪認定。甚且上訴人在簽約前曾自行向市政府詢問關於法定空地停車之相關問題，而對法定空地是否得以合法停車亦有疑義。準此，上訴人殊難在簽約後對上情全數推諉不知，其所稱毫無所悉而係遭被上訴人詐騙云云，顯不足採。
⒊又查，據被上訴人陳述：上訴人與被上訴人僅見過二次面，
第一次上訴人進入系爭房屋內觀看，被上訴人原本執有通往地下室之遙控器，但在系爭買賣契約簽訂數年前，該遙控器經管理員告知不得使用，伊從此無法將車輛停在地下室，僅得視大樓後方空地有無空位而停車，伊並將該通往地下室之遙控器從鑰匙上拆下，故伊於上訴人看屋當日，確無提供該遙控器給仲介人員或上訴人等情（見本院卷第52頁），核與上訴人自陳：通往地下室之遙控器並非被上訴人拿出，伊僅見過被上訴人二次等語相符（見本院卷第30頁），並有上載「自104 年6 月22日委員會會議決議即日起不再販售地下室鐵捲門遙控器」之系爭房屋大樓管理委員會函在卷可證（見本院卷第62頁），足見被上訴人與上訴人第一次見面時，因其未能購置新遙控器，客觀上並無可能執得以通往地下室之遙控器操作供上訴人觀看停車情況，而詐騙上訴人系爭買賣契約包括地下室停車位（或停車權）。再查，觀諸兩造第二次見面即簽訂系爭買賣契約當日之現場對話內容：被上訴人：「. . . 我以前有拿過遙控器，我剛搬過去的時候，我有拿過地下室的。」、上訴人：「他說還有一副4 輛車。」、被上訴人：「好可惡喔！阿後來我是因為出國，我車子不常去開，我就很少去，有時候半年才去一次。」、上訴人：「阿這車位，阿你遙控器不在喔？」、被上訴人：「那個地下室，然後我就跟管理員說，我要買那個遙控器，他是說管委會不放出來，我們還聽說很多人在抱怨，只是因為我沒有住在那裡，所以你相信嗎我從來沒有去開過會。」、上訴人：「對阿，因為不會住在那裡，就偶爾停一下就走了，. . .反正有得停就好。」等語，經本院勘驗監視錄影光碟明確（見本院卷第50背面-51 頁）。顯見被上訴人於簽約當日確實明確告知上訴人，以前雖執有通往地下室之遙控器，但之後無法使用，管理員告知不能購買新遙控器，且因其出國也未參與住戶開會故不了了之，上訴人亦表示了解此情甚明。
⒋上訴人雖主張其與三禾公司仲介人員以及被上訴人對話時，
始終提及地下室停車權之相關話題，而三禾公司仲介人員及被上訴人就此亦作相關之回應，故依一般經驗法則研判足徵系爭買賣契約尚包含地下室停車權云云，然查，綜觀上訴人於106 年10月16日簽訂系爭買賣契約前與三禾公司仲介人員在會議室之對話內容，以及與被上訴人在簽訂系爭買賣契約時之對話內容，上訴人自己提及系爭買賣契約沒有車位，系爭買賣契約並無附加車位讓渡書或管委會之證明書，對於被上訴人告知上訴人目前並無執有通往地下室之遙控器，亦表了解，業如所述，足見三禾公司仲介人員及被上訴人在敘及關於停車位（或停車權）之相關問題時，確無承諾系爭買賣契約尚包含地下室停車權，上訴人前開主張自無可採。
⒌上訴人復再主張如系爭買賣契約並無停車權，伊將僅同意以
至多630 萬元購買系爭房屋，惟最終以700 萬元成交，足見系爭買賣標的應有包含停車權云云，然依上訴人於106 年10月16日簽訂系爭買賣契約前與三禾公司仲介人員在會議室之對話內容，仲介人員：「陳大哥，他說，現在她已經不耐煩了，700 。」、上訴人：「現在700 ？」、仲介人員：「現在700 OK嗎？那我們就沒有服務費。」、上訴人：「我有給你們阿，我都沒有殺價喔，700 簽一簽啦！」、李光華：「他（指被上訴人）沒有問就算了，假如有問。」、上訴人：「如果她有問我會說660 ，我是從600 加起來，660 因為你們沒有車位。這樣好不好。」等語，經本院勘驗監視錄影光碟明確（見本院卷第50頁正、背面），就上開對話，上訴人雖解釋其意為如被上訴人有問及系爭房屋及地下室停車權上訴人所出之個別單價的話，伊會配合李光華向被上訴人稱若不含地下室停車權，伊願出價660 萬元，如被上訴人沒有問及，就以系爭房屋含地下室停車權直接以總價700 萬元成交之意云云（見本院卷第70頁），然前開對話全無一語提到系爭買賣契約包含停車位或停車權，以及因包含停車位或停車權故上訴人願意加價至700 萬元，上訴人之解釋全然無據。
又查，證人李光華證稱：上訴人的斡旋就是700 萬元購屋，上訴人來公司談物件時，要伊跟被上訴人說一開始上訴人只願意出630 萬元，就是因為不含車位，所以只能加到700 萬元等語明確（見原審卷第49頁）。足見上訴人於簽約前，係與仲介人員沙盤推演對被上訴人開價之說法，上訴人告知仲介人員可向被上訴人說伊原來是從600 萬元出價，慢慢加上去，且因為沒有停車位所以願意加到660 萬元，但以700 萬元簽約是可以接受的等情明確，上訴人主張僅願以630 萬元購買系爭房屋，多加上70萬元乃因附加停車位（或停車權）云云，自非可採。
⒌上訴人固又主張被上訴人於107 年間以635 萬元售出系爭房
屋，足證系爭買賣契約之700 萬元價金應包括停車位（或停車權）云云，然查不動產之價格本受時間之客觀因素以及賣賣雙方意願等主觀因素而有波動影響，635 萬元較之700 萬元並非差異甚遠之價格，況被上訴人於106 年11月24日以新興郵局第2336號存證信函通知上訴人請依系爭買賣契約第12條第1 項，於7 日內給付買賣價金，逾期將解除系爭買賣契約並依系爭買賣契約第12條第2 項沒收56萬元，嗣再於106年12月15日以高雄民族社區郵局第405 號存證信函通知上訴人，因上訴人逾期未履行價款給付義務，故依系爭買賣契約第12條第2 項解除系爭買賣契約並沒收簽約款70萬元，有存證信函在卷可證（見原審審訴卷第81-87 頁、第95-105頁），是難認有何顯低行情之情，故上訴人僅以被上訴人事後以
635 萬元售出系爭房屋，反推系爭買賣契約應包括停車位（或停車權），純屬無端臆測亦非符事理。
㈡與系爭買賣契約相關之文件與資料亦無載明買賣標的包括獨立產權之停車位、特定合法之停車權：
⒈上訴人於106 年10月13日與三禾公司簽立不動產買賣意願書
，約定以房地產承買總價款為700 萬元。其上關於車位狀態詳細載明「（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）。車位標示：無建物產權：僅依與建商約定或前手交付之使用權，但若有住戶間最新之分管契約時，應依最新約定辦理。使用方式：每日先到先停。車位編號：無」等語（見原審審訴卷第79頁）；另系爭房屋買賣契約書標的物現況說明書第14項關於是否有停車位併同出售一欄，並無任何勾選（見原審審訴卷第108 頁）。足見上訴人簽訂不動產買賣意願書以及系爭買賣契約時，均明確知悉系爭買賣標的並無包括獨立產權之停車位，亦無特定使用之車位編號。
⒉又依上訴人提出之廣告單固記載：車位有、內含公設等語（
見原審審訴卷第13頁），惟此係指系爭房屋建物謄本上「山水段628 建號715.21平方公尺，權利範圍10000 分之190 ，主要用途：停車空間、防空避難室」之共有部分，且建物謄本上所有共有部分之面積（權利範圍均10000 分之190 ）為
35.89 平方公尺【計算式：（433.46+314.55+425.67+715.2
1 ）×190/10000 ≒35.89 】，與該廣告單上載「公共設施
10.85 坪」之面積大致相符，經被上訴人陳述明確，並有建物登記謄本在卷可證（見原審卷第30頁），顯見被上訴人辯稱廣告單上開記載係指系爭房屋包括停車空間在內之共有部分，確為可採，上訴人執此廣告單率認系爭買賣標的包括獨立產權之停車位、特定合法之停車權，並無理由。
⒊至上訴人再主張上開廣告單上載明每月管理費2,450 元，顯
見系爭買賣標的有包括停車位（或停車權）云云，然查，系爭房屋大樓住戶每期應繳納之管理費金額，每兩個月為一期，管理費金額以建物面積每坪65元計算，不因持有搖控器（按：指通往地下室停車場之遙控器）而有不同，此有系爭房屋大樓管理委員會函在卷可證（見本院卷第62頁），故應繳納之管理費與地下室停車位之使用，衡屬二事，上訴人主張兩者間有等同關係，毫無所據。
㈢從而，上訴人於簽訂系爭買賣契約前以及簽約當時，均明知
系爭買賣標的並無包括獨立產權之停車位，亦無特定合法之停車權，仍同意以700 萬元購買系爭房屋，且與系爭買賣契約相關之文件與資料亦無載明買賣標的包括停車位（或停車權），上訴人未遭被上訴人詐騙而簽定系爭買賣契約，被上訴人亦無擔保系爭買賣契約包括停車位（或停車權），故上訴人依民法第92條第規定撤銷買賣契約之意思表示，或依民法第359 條前段規定解除契約，均非有據。
六、綜上所述，上訴人依民法第92條撤銷受詐欺意思表示，撤銷後依民法第179 條請求被上訴人應同意上訴人領取履保專戶內14萬元，並應返還系爭本票，以及依民法第359 條解除契約，並依民法第259 條為同上之請求，均無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及變更之訴均無理由，依民事訴訟法第
449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 4 月 12 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 黃悅璇法 官 羅培毓以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 12 日
書記官 王紀芸