臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上易字第325號上 訴 人 李佳晏訴訟代理人 邱振宗律師被 上訴人 羅任佑
王愛絜上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國107 年
7 月30日臺灣屏東地方法院106 年度訴字第127 號第一審判決提起上訴，本院於107 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付羅任佑之金額，超過新臺幣肆拾捌萬貳仟捌佰貳拾肆元本息、給付王愛絜之金額，超過新臺幣柒拾玖萬伍仟壹佰壹拾玖元本息部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（確定部分除外）訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人二人各負擔十分之一。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人以其已向主管機關申請休閒農場執照，預計於105 年10月得取得執照為名，對外招租。被上訴人於105 年4 、5 月間與上訴人接洽時，均表明欲承租經營民宿，上訴人亦建議被上訴人關於民宿之價格可參考附近同業之定價而定，兩造簽約之前提，為上訴人已向主管機關申請執照且得以經營合法民宿。是而被上訴人羅任佑於民國
105 年6 月17日與上訴人就門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○○ 號建物（下稱系爭建物）訂立租賃契約，租期自105 年
8 月1 日起至110 年7 月31日止，租金第一年每月60,000元，押金210,000 元；被上訴人王愛絜於105 年5 月28日與上訴人就系爭建物訂立租賃契約，租期自105 年6 月15日起至
110 年6 月14日止，租金第一年每月40,000元，押金120,00
0 元（上二租賃契約分別租用建物前、後部分，下合稱系爭租約）。詎料，於105 年10月1 日，上訴人告知被上訴人系爭建物無法取得合法執照，經被上訴人向屏東縣政府查證，承辦人員告知建物所座落之土地為農業用地，其上並無合法建物之登記，且查無合法休閒農場執照之申請，被上訴人始知受騙。被上訴人係因上訴人聲稱已向主管機關申請休閒農場執照，得以經營合法民宿，因此而為承租之意思表示，然此意思表示係因受上訴人詐欺而為，爰依民法第92條第1 項規定，撤銷承租之意思表示，並依民法第259 條規定，請求上訴人返還由被上訴人所受領之金錢，即返還羅任佑給付之租金180,000 元及押金210,000 元、被上訴人王愛絜給付之租金140,000 元及押金90,000元。另被上訴人受有下列損害：羅任佑因系爭建物屋內裝潢偷工減料，致漏水狀況嚴重，而未合於約定使用、收益之狀態，致羅任佑未能對外開業經營，受有32,800元之營業損失。羅任佑為經營民宿而聘請管家，支出管家薪水60,024元，依民法第423 條、第227 條及第260 條規定請求賠償；另因建物之諸多問題，致羅任佑無法營業而生焦躁、憂鬱，依民法第227 條之1 準用第195 條之規定，請求賠償非財產上之精神損害200,000 元。王愛絜為經營民宿而支出裝修、材料、設置泳池、盥洗用具備品等費用共計438,367 元；且因上訴人承諾105 年10月即可取得執照，致王愛絜已預先接受同年10月及11月之客戶訂房，嗣因無法營業而必須將客戶之訂房退訂，而受有房價退訂之損害，共計39,780元；又為管理民宿而聘僱民宿管家，支出管家薪水104,000 元，爰依民法第423 條、第227 條及第260條規定請求賠償；王愛絜又因上訴人詐欺而受損害，然上訴人卻於媒體面前反指王愛絜積欠租金，否認知悉王愛絜承租系爭建物係為經營民宿，如此扭曲事實，另造成王愛絜名譽、信用受損，依民法第227 條之1 準用第195 條之規定，請求賠償非財產上之精神損害300,000 元。被上訴人羅任佑、王愛絜請求上訴人依序給付682,824 元、1,112,147 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：上訴人未曾向被上訴人承諾否向主管機關申請籌設休閒農場，兩造於簽訂租約時，契約內未有記載申請籌設休閒農場之相關字句；被上訴人所提舉證之錄音檔譯文係斷章取義，將上訴人解釋「不會有大車、砂石車進入系爭建物之原因」，解釋為「上訴人向被上訴人保證設立休閒農場」，與事實不符。系爭建物位於非都市計畫土地範圍內，依修正前民宿管理辦法第5 條之規定，非屬不可設立民宿之地區，並有屏東縣政府函覆可證非不得作為民宿使用，被上訴人主張依民法第92條第1 項規定撤銷承租之意思表示，即無所據。又羅任佑主張受有營業損失32,800元，並未舉證，上訴人否認之；所主張為經營民宿而聘請管家，受有支出管家薪水之損失乙情，惟上訴人並未違反任何契約義務，且羅任佑亦未舉證聘請管家對於經營民宿乙事有何必要性，其請求自屬無據；其依民法第227 條之1 規定準用第195 條規定，請求非財產上之精神損害，亦無理由。至王愛絜主張支出裝修等費用438,367 元云云，惟上訴人並未違反任何契約義務，並無給付義務，且王愛絜私自設置泳池，已違反租賃契約附約第24條約定，其反向上訴人請求給付設置泳池之費用，實屬無據；其主張受有退訂之損害39,780元及支出管家薪水損失104,000 元部分，均與上訴人無涉，且其亦未舉證受損，其請求應無理由；上訴人否認有向新聞媒體表示王愛絜有故意積欠房租等情，新聞媒體欲如何報導，非上訴人所能掌控，自與上訴人無涉，被上訴人依民法第227 條之1 準用第
195 條規定請求非財產上精神損害，然並未敘明及舉證，其主張自不可採等語，資為答辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人羅任佑532,824 元、給付王愛絜845,119 元，及均自106 年2 月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，駁回羅任佑、王愛絜其餘之請求。被上訴人不服，上訴聲請求將原判決不利於上訴人部分廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴；羅任佑、王愛絜則請求駁回上訴（被上訴人原審受敗訴判決部分，未據上訴已告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造間有簽訂租約，羅任佑租期自105 年8 月1 日起至110
年7 月31日止，租金第一年每月60,000元，押金210,000 元；王愛絜租期自105 年6 月15日起至110 年6 月14日止，租金第一年每月40,000元，押金120,000 元。㈡羅任佑已付上訴人租金180,000 元及押金210,000 元，王愛絜已付上訴人租金140,000 元及押金90,000元。
五、本院判斷：㈠被上訴人主張：上訴人向其等稱訟爭建物為休閒農場，得以
合法經營民宿，其等因而與上訴人簽訂租賃契約承租。惟為上訴人所否認，抗辯：恒春地區非法經營民宿之情況甚為泛濫，在該地租賃建物、土地經營民宿者，並非全然有合法經營之意，上訴人雖知被上訴人承租該處要經營民宿，但上訴人從未就可得合法經營民宿作允諾，兩造亦沒將可得合法經營民宿列為租賃契約之內容，若有，當會在契約內書明等語為辯。經查：
依不爭執內容之形式上為真實之上訴人與其夫劉昌珉和羅任佑間之對話錄音中，劉昌珉陳稱：「‧‧‧因為我們要補照‧‧‧」「因為要補照啊！」、上訴人：「我們要補照」，「這件事我也可以給你們看，都有在跑‧‧‧」（原審卷第24頁、本院卷第54頁譯文），及105 年10月1 日兩造及洪凱倫、劉昌珉間之對話，洪凱倫陳述：「我們一直抱持著是建設我們自己慢慢想辦法，只要證書（執照）一下來我們就可以做廣告‧‧‧我們今天才知道法規改了，‧‧‧那我也是因為今天會有合格證書，我都一直以為你們有在幫我們run這個流程，我才去做水池的建設‧‧‧」，上訴人：「我們確實有在做，但‧‧‧」、王愛絜：「‧‧‧你就讓我一直覺得我是十月會拿到（執照）、劉昌珉：「好，不然就是說我們今天有個共識，我們證照因為那個地也是我們的，我們也一直要讓他合法嘛‧‧‧」（原審卷第25頁譯文）。徵諸上訴人曾對被上訴人王愛絜等人提出妨害名譽之告訴，其於
106 年4 月27日應屏東縣警察局恒春分局調查時，陳稱：被上訴人承租我們的住處當作民宿經營，我們計劃未來申請休閒農場來經營，申請農場的部分，我們是在105 年4 月13日委託代書辦理，辦理的進度是於105 年7 月13日向國產局先承租土地‧‧‧，我們才可以繼續向屏東縣政府送件‧‧」（本院卷第87頁）。綜合上情以觀，上訴人方係使用「補」照一詞，且表示有在跑申請執照之流程，王愛絜亦陳述伊等本相信上訴人於10月間會取得執照等情，足認被上訴人主張「上訴人知悉渠等係為了經營民宿而向上訴人承租系爭建物，並因上訴人表示已有申請執照，待10月間補取得執照，即可合法營業」乙情為真實。上訴人否認上情，為不足採。
㈡被上訴人為經營民宿始而承租，是系爭建物究竟是否符合法
規而得以合法經營，當為被上訴人考慮是否承租之重要之點。上訴人確知被上訴人承租目的即經營民宿，並向被上訴人表示具有休閒農場資格，只待10月取得補發之執照，已如上述，可認兩造已就被上訴人所承租之標的具備休閒農場資格達成合意。上訴人雖稱：兩造若有應具備休閒農場資格達成合意，應該會寫在契約裡云云。然按按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1 項定有明文。兩造所使用之租賃契約書乃是文具店即可購得之一般範本，上訴人為期方便，而僅以文具行之制式契約書為之，當難期待渠等間就此合致特別將之記載在該契約書內，揆諸前揭說明，自不能因未載明在契約書面內，而認兩造未有上該約定，上訴人執此抗辯，要非可取。準此，依民法第423 條規定上訴人有依約提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予被上訴人之義務。訟爭租賃物迄今未取得休閒農場執照（資格），而無從用以合法經營民宿無誤，可認上訴人確實有無法提供該租賃物合於約定使用、收益之狀態交付予上訴人使用，自屬未依債務本旨而為給付，且具有可歸責之事由，復因此事由屬無法補正，被上訴人起訴向上訴人解除契約，自屬有據。
㈢被上訴人各得向上訴人請求給付之金額為多少？
按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；第258 條及第26
0 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第260 、263 條分別定有明文。據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，其請求損害賠償，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第260 條定之，又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益（民法第226 條第1 項、第216 條）。茲就被上訴人請求項目，審究如下：
⒈租金及押金
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，即當返還押租金。被上訴人羅任佑業已給付租金180,000 元、押金210,000 元、王愛絜業已給付租金140,000 元、押金90,000元，為上訴人所不爭執（原審卷第140 頁），而訟爭租約因可歸責於上訴人之事由，經被上訴人解除契約，被上訴人請求上訴人返還已收取之押金及已受領租金，應予准許。
⒉未營業損失訂房收入
被上訴人業已接受訂房，惟因上訴人所提供之建物無從經營民宿致其無法營運而退還訂金，業據被上訴人舉證證明（原審卷第51頁、152 至156 頁），被上訴人羅任佑請求32,800元及王愛絜請求39,780元，洵屬有據，應予准許。
⒊未營業損失營運支出
被上訴人為經營民宿而聘請員工，惟因無法開業營運而有此無益支出，應可認為被上訴人之所受之損害，對於此部分支出被上訴人業已證明（原卷第52頁、第157 至159 頁），羅任佑請求60,024元及王愛絜請求104,000 元，應予准許。
⒋為營業準備而支出之損失
王愛絜另請求為經營民宿所支出之裝潢、材料、設置泳池等費用，並提出明細（原審卷第160 頁），惟其中許多用品王愛絜或係基於經營民宿之目的而購買，但該等物品並非民宿所專用而其他用途，故縱無法將該等物品供民宿使用，然該等物品仍屬王愛絜之財產，只是從金錢轉化成實體物品，是王愛絜之財產並未因而有所減損，故此部分之請求不能准許，應僅就其中專為經營民宿所用，或已裝設於建物內難以再移作他用等情形所生之花費：木工82,000元、燈具4,268 元、水管749 元、油漆用品743 元、太陽能小燈1,131 元、太陽能草坪燈1,790 元、水龍頭1,400元、油漆用品等1,190 元、水電維修7,620 元、泳池訂金10,000元、泳池尾款116,888 元、方形鐵管1,920 元、鐵皮3,150 元、怪手開挖6,000 元、土方載運7,500 元、混凝土8,000 元、泳池螺絲1,100 元、460 元、195 元、22
0 元、抽水馬達1,200 元、抽水軟管120 元、鐵釘340 元、445 元、泳池螺絲1,200 元、鐵釘940 元、170 元、泳池工錢65,000元、木材95,600元部分准其請求，餘則不應准許。上訴人抗辯，依契約約定，王愛絜設置該游泳池，需經上訴人同意始得為之，然王愛絜未得其同意即施作，不得請求賠償云云。惟據王愛絜陳稱，伊曾詢問上訴人才為施作，有LINE為證，且上訴人在該地，施工游池之工程車來來去去，且有土方，若未得上訴人同意，其不可能可以施作。就王愛絜之抗辯，未據上訴人為反對之陳述，且衡諸常情，若未得同意，以泳池之建造並非隱密事項而言，上訴人既在該處，王愛絜當不可能未得同意竟得以施作而未受阻，足信王愛絜所述，為真實。
⒌精神上損害
按不法侵害他人之身體或健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有規定，該規定於因債務人債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，依同法第227 條之1 規定，固準用之，惟要必因債務不履行致侵害上揭之人格權者，始足當之。被上訴人以渠等因上訴人債務不履行，其所投力之人力、物力未能回收，致有焦躁、憂鬱、心力交瘁等非財產上之精神損害，依民法第227 條之1 條定，請求上訴人賠償（按：其中王愛絜在原審另以上訴人在媒體前對其為名譽及信用為損害，請求非財產損害部分，業據原審駁回其該部分之請求，此部分不在上訴審判範疇）。惟查，被上訴人所云其受有精神上損害，非但未據其主張並說明其究係何種人格權受損害，且未能舉證證明其確有損害及其間之因果關係，是而其執此規定，請求上訴人賠償非財產上損害，於法不合，不應准許。
⒍總計，綜上被上訴人羅任佑得請求之金額為482,824 元（
18萬元+21 萬元+32,800 元+60,024 元=482,824元），王愛絜得請求之金額為795,119 元（14萬元+9萬元+39,780元+104,000元+421,339元=795,119元）。
六、綜上，被上訴人請求上訴人給付，羅任佑之請求在482,824元、王愛絜之請求在795,119 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即106 年2 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算法定遲延利息範圍內，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，不應准許。原審就超過應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，自有未洽，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行宣告，核無違誤，上訴意旨就此仍執詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。至上訴人在本院聲請訊問證人劉昌珉乙節，查劉昌珉乃上訴人配偶，其與上訴人就訟爭租賃事宜均一同為之，基於夫妻身分及共同行為，本質上即有偏頗之虞，且劉昌珉在上揭對話之錄音中已顯現其行，而足供判斷之資料，本院自無贅予訊問之必要。兩造其餘陳述及所提資料，均無碍判決結果，爰不一一論敍，併此敍明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1 項前段，判決如主文中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 黃宏欽法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
書 記 官 黃琳群