臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度原上易字第2號上 訴 人 段文明法定代理人 段秀鳳訴訟代理人 游淑惠律師被上訴人 段玉雯訴訟代理人 林易玫律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國106年12月15日臺灣屏東地方法院105年度原訴字第32號第一審判決提起上訴，經本院於107年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，廢棄。
被上訴人應於上訴人給付新台幣捌拾捌萬零伍佰伍拾捌元後，將坐落屏東縣○○鄉○○段○○段○○○○○○號土地，及其上同段二建號建物即門牌號○○○鄉○○路○巷○號房屋之所有權全部，移轉登記予上訴人。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○段○○○○○○號土地，及其上同段2建號建物即門牌號○○○鄉○○路○巷○號房屋（以下合稱系爭房地）原為伊所有，因伊無力清償債務，經土地銀行聲請屏東地方法院拍賣系爭房地。被上訴人知悉後表示願助伊渡過難關，兩造遂於民國104年9月23日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人代清償伊所積欠之債務，伊則將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，日後伊欲買回系爭房地時，應返還被上訴人新台幣（下同）880,558元。嗣被上訴人為伊清償上開債務，伊亦於104年10月27日辦畢所有權移轉登記。後伊已於原審言詞辯論期日當庭提出價金880,558元，向被上訴人表示買回系爭房地，請求被上訴人將系爭房地移轉登記予伊。退而言之，伊僅係為擔保積欠被上訴人之債務，始將系爭房地借名登記於被上訴人名下，伊已終止兩造間之借名登記關係，亦得類推適用民法第541條第2項及不當得利之規定，請求被上訴人將系爭房地移轉登記予伊等語，爰提起本訴，聲明：被上訴人應將系爭房地移轉登記於上訴人。原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應在上訴人給付880,558元後，將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人（上訴人就原主張有借名關係部分不再主張，因已非審理範圍，故不再論敘）。
二、被上訴人則以：系爭契約僅約定伊於處分系爭房地時，上訴人有優先承買權，並無約定上訴人得隨時返還所受領之價金，買回系爭房地。縱認有買回之約定，上訴人亦應先將買回價金提出，買回契約始生效力，惟上訴人未提存買回價金，自不得請求伊將系爭房地所有權移轉登記予上訴人等語為辯，答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就反訴遭駁回部分，未據上訴，已告確定）。
三、兩造不爭執事項為：㈠系爭房地原為上訴人所有，因無力清償債務，經土地銀行聲
請原審法院以104年度司執字第11231號清償債務強制執行事件，拍賣系爭房地。
㈡兩造簽訂系爭契約，被上訴人已依約為上訴人清償上開債務，上訴人亦於104年10月27日辦畢所有權移轉登記。
四、本院判斷如下：㈠系爭契約是否有買回之約定？⒈按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之
價金，而買回其標的物，民法第379條定有明文。是買回契約，為保留權利之特約，出賣人於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之物，並將約定之買回價金提出，買回契約即發生效力。又按解釋契約須以邏輯推理及演繹分析之方法，必契約之約定與應證事實間有必然之關聯，始屬該當，否則即屬違背論理法則。且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向不利於債務人之解釋，以防對經濟弱者之權益造成損害（最高法院103年度台上字第713號裁判足參）。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判參照）。
⒉上訴人主張兩造就系爭房地訂有買回之約定等語，惟為被上
訴人所否認，辯稱兩造係約定優先購買權，非買回契約等語。經查：
⑴依兩造所簽訂之系爭契約特別約定條款第1點約定：本約
標的物：土地及建物，如遇乙方（即被上訴人）要處分（即出售產權移轉）之時，双方協議甲方（即上訴人）有優先購買權，乙方應有告知之義務等語，有系爭契約在卷可參（原審卷第33頁至第45頁）。依該用語似指上訴人於被上訴人欲處分系爭房地時有優先購買權。然所謂優先購買權，係指所有權人欲出售約定之標的物時，有優先購買權者得依所有權人與他人所訂買賣契約之一切條件，含買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等，向所有權人請求承買之權。與買回權，係指出賣人得於期限內，返還所受領或所約定之價金，買回其標的物不同。惟依系爭契約特別約定條款第2點約定：本約標的物將來乙方要出售的價金，除了甲方要購買時，以實價登錄的價金為定格等語。就此，兩造均不爭執上訴人購買之價格即為當時出售之價格880,558元（本院卷第36頁），是此一約定，與一般優先購買權之買賣價金取決於所有權人與他人所合意之價金不同。故系爭契約中雖係使用優先購買權一詞，惟當事人當時之真意，是否確係約定優先購買權，而非買回，非無疑義。
⑵有關兩造簽訂系爭契約之緣由、經過及為何訂定該條款，
依證人即草擬系爭契約之代書鄭秀春於原審審理時證稱：拍賣前一天段秀鳳（即上訴人之法定代理人）去找被上訴人母親幫忙能否將拍賣塗銷掉，被上訴人母親沒這個錢，所以才找被上訴人；伊告知兩造先處理隔天就要被拍賣的事情，其他部分再來說；契約會用附件一、二的方式寫出各項明細，是因等到上訴人有能力償還時，就讓上訴人付這個錢，被上訴人把房子過戶回去，因為要給被上訴人一個交代；契約做完後，伊及兩造口頭聊天有提到只要上訴人有能力買回的話，被上訴人就可以配合，這部分全部人都同意，但沒有提到提前如何處理；被上訴人就是幫上訴人處理債務的問題，等上訴人有能力時，上訴人再以原來的價金買回去；附件二明細申貸部分，因上訴人可能隨時會買回來，如果貸款先行清償，會有違約金，所以把全部金額加進去；房子過戶是因上訴人的信用有嚴重瑕疵，很怕突然蹦出很多問題等語（原審卷第171頁至第175頁）。
依證人所證，上訴人前將系爭房地移轉登記予被上訴人，本係為要求被上訴人代為清償債務，因怕上訴人另有債務，是以買賣方式移轉系爭房地，但亦慮及上訴人有能力償還時，要讓上訴人付此筆款項，故在系爭契約中特別將買賣價金之計算明細分別列出，其中貸款部分，更因上訴人可能隨時會買回，故將貸款先行清償之違約金，亦列入買賣價金中，是其意應在上訴人有能力時，上訴人即得提出款項買回系爭房地，不限於被上訴人欲處分系爭房地時，上訴人始得承買。就此，證人鄭秀春雖又證稱：上訴人沒有提到可以主動隨時買，如果有提到，會寫在契約書裡面；沒有約定上訴人可以隨時買回等語（原審卷第172頁、第327頁）。惟其此部分之證詞與前述所證簽訂附件一、二之目的是在上訴人有能力償還時，就讓上訴人付這個錢，被上訴人把房子過戶回去之情相矛盾，是此部分之證詞，尚非可採。從而，依系爭契約之簽訂緣由及附件所列買賣價金之明細，及日後上訴人欲購買之價金已訂明於契約中，當事人簽訂特別條款之真意，應係使上訴人取得買回之權可明。
⑶再者，參諸證人即兩造之姑姑段賽葉於本院證稱：有一次
在大姊家談，主要是被上訴人他們家人說有錢就還房子等語（本院卷第41頁）。證人即兩造之姑姑段春香證稱：兩造私底下沒有辦法協調，有人提議找長輩，談的結果就是段秀鳳確實沒有錢，被上訴人就說有錢88萬元還，房子就還上訴人；當天沒有錢，上訴人說以後有錢就把房子還給上訴人，被上訴人他們也說好等語（本院卷第42頁）。證人鄭秀春亦證稱：系爭契約簽訂後，兩造有談及並同意，只要上訴人有能力買回的話，被上訴人就可以配合等語（原審卷第172頁）。證人即被上訴人之兄段士宏亦證稱：
當時都是說以契約為主，雙方談的條件就是88萬元，段秀鳳沒有這樣的錢，所以沒談出甚麼結果等語（本院卷第43頁）。是依上開證人所證，及系爭契約載明附件內容之目的，可知兩造於簽訂買賣契約當時及日後均有針對上訴人買回一事，提出討論。又系爭房地於當時業經法院以底價128萬元定期拍賣，有台灣屏東地方法院民事執行處通知在卷可參（原審卷第31頁至第32頁）。證人鄭秀春亦證稱：系爭房地蠻搶手的，有可能用128萬元賣掉等語（原審卷第329頁）。是系爭房地之價值於當時應顯高於被上訴人代為清償之債務50餘萬元，或約定之買賣價格880,558元。再比照證人鄭秀春上開所證：被上訴人就是幫上訴人處理債務的問題，等上訴人有能力時，上訴人再以原來的價金買回去等語。是系爭房地之買賣既係始於上訴人不願系爭房地遭拍賣，致喪失所有權，故由被上訴人幫助上訴人處理債務而生，上訴人自不可能以較拍賣金額更低之價格單純出售系爭房地，其所以願以相對低之金額將系爭房地出售被上訴人，應在於日後得隨時以該金額買回系爭房地。若該特別約定條款所約定者，真係優先購買權，則在被上訴人無欲出售系爭房地時，上訴人亦無從以該價金買回系爭房地，與上訴人當時出售予被上訴人之意思，係不願系爭房地遭拍賣，致他人取得系爭房地所有權，欲保留取回系爭房地所有權之真意相違背。
⑷綜上，該特別約定條款雖係使用優先購買權一詞，惟其既
有如上之疑義，而兩造又非曾研習法律之人，就優先購買權與買回權之不同，自難明確界定其意義，惟參酌上訴人尋求被上訴人代為清償之債務僅50餘萬元，系爭房地當時之價值為128萬元，並移轉系爭房地之目的，於簽約當時、日後，兩造均有論及上訴人可用系爭契約所約定之價格買回，系爭契約又無約定上訴人應以被上訴人與第三人所訂買賣契約之同一條件承買等相類似用語等情，應認兩造於系爭契約就系爭房地應係約定上訴人有買回之權，尚無從僅因系爭契約係使用「優先購買權」一詞，即遽認兩造係約定優先購買權可明。
五、綜上所述，上訴人依買回契約，請求被上訴人在上訴人給付880,558元後，應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真法 官 甯 馨法 官 楊國祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
書 記 官 馬蕙梅