臺灣高等法院高雄分院民事裁定 107年度抗字第247號抗 告 人 林英珠
楊朝欽上列抗告人因債權人合作金庫商業銀行股份有限公司與債務人桂華營造股份有限公司等間強制執行聲明異議事件，對於中華民國
107 年8 月22日臺灣高雄地方法院107 年度執事聲字第37號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：㈠原法院106 年度司執字第31965 號強制執行事件（下稱系爭
執行事件），執行標的為坐落高雄市○○區道○○段000000地號土地（下稱系爭土地），及其上建物即高雄市○○區○○路○○○ 號4 樓、5 樓、6 樓、7 樓暨地下室（下稱系爭建物），惟系爭建物為抗告人前向原所有權人即債務人桂華營造有限公司（下稱桂華公司）所承租，租期自民國102 年12月24日起至116 年7 月23日止。而拍賣公告僅載明系爭建物為第三人中華全球洪門聯盟（下稱洪門聯盟）、財團法人高雄市私立長安社會福利慈善事業基金會（下稱長安基金會）共同承租，經排除租賃權後點交，未論及抗告人之租賃權尚屬存在，嗣系爭建物由相對人黃靖婷、吳純昇拍定，則依買賣不破租賃原則，抗告人與桂華公司間之租賃關係，應由相對人承受。抗告人自102 年12月24日起即實際占有使用系爭建物，並於該建物7 樓存放甚多古董、藝品，且設有鐵門上鎖關閉，因此系爭執行事件及105 年司執字第10891 號執行事件（下稱前案執行事件）前往履勘時，記載系爭建物7 樓為空屋，與實際情形不符，況抗告人如何使用租賃之系爭建物，法無明文限制，無論是否為空屋，對於承租權之認定應不受影響。
㈡又系爭建物係於103 年3 月5 日遭假扣押查封，抗告人係在
該建物遭假扣押執行查封前，即占有使用，依強制執行法第99條規定及辦理強制執行事件應行注意事項第57條第10點反面解釋，系爭建物不應點交，相對人亦不得僅依拍賣公告即聲請點交。
㈢抗告人於本件執行程序，始終未受通知，執行法院如何能以
抗告人未於履勘時到場，遽認抗告人無占有使用之事實？且執行法院逕以推論之方式，指摘抗告人主張權利係惡意脫法行為，違反民法第866 條規範意旨，顯有未洽。況強制執行為非訟事件，執行法院僅得為形式審查，無確定實體法上法律關係存否之效力，執行法院自無權審酌抗告人是否確有屬於脫法行為之實體事項。
㈣相對人未就系爭建物實際使用情形確實查明，僅賴執行法院
所載標的物現況，即願以公告之價金承買，而相對人係專辦法拍業務之代書，對執行程序應知之甚詳，原裁定以相對人之權益為優先考量，卻未考量買賣不破租賃原則，未顧及抗告人之承租權益，有違公平執法之比例原則。
㈤另若執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除
去租賃關係，自屬不合。本件執行程序既已拍定，執行法院實無再行除去抗告人租賃權之理，抗告人於系爭執行事件並未受除去租賃權之裁定，租賃關係應屬存在，自非執行點交之客體。
㈥為此，原裁定駁回抗告人之異議，尚有違誤，爰提起抗告，
求為廢棄原裁定等語
二、按「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人」、「出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交」，強制執行法第99條第1項前段及辦理強制執行事件應行注意事項第57條第10點分別定有明文。又執行法院之執行行為核屬非訟性質，應遵守「外觀原則」，對於系爭建物是否為何人占有使用之認定，縱須依職權調查認定，亦僅就其形式審查為已足，無庸為實體之調查。
三、經查：㈠本件強制執行之標的為系爭土地及其上系爭建物，前遭債權
人為強制執行，經原法院以前案執行事件受理後，於105 年
2 月16日前往現場履勘，當時系爭建物使用情形為：「現場
7 樓是空屋，6 樓是長安基金會及洪門承租有影印租約附卷，5 樓是停車場，4 樓桂華營造自用，但因被斷水斷電辦公室封閉。凱旋路316 號4 樓同新富路580 巷18號4 樓。凱旋路300 巷1 號是地下室，但無法進入」，此有土地及建物登記謄本、查封筆錄、洪門聯盟及長安基金會所提出之租約影本各1 份附於前案執行事件卷可證。而上開標的經特別拍賣仍因無人應買，視為撤回執行。嗣債權人再次聲請拍賣，經執行法院以系爭執行事件受理後，於106 年7 月5 日至系爭建物為現況履勘，當時使用情形為：「債權人代理人導往至現場，自稱第三人長安慈善基金會之員工會同執行人員及轄區員警入內查看，編號2 （即6 樓）為中華全球洪門聯盟及長安慈善基金會共同承租使用中，編號1 （即7 樓）建物為空屋堆放長安慈善基金會部分物品，編號3 （即5 樓）建物為停車場，編號4 、5 （即4 樓）建物為互通，原為桂華營造公司辦公使用，現已搬遷無人使用，編號7 建物為地下室無人使用。」等情，亦有執行筆錄1 份附卷可參（見系爭執行事件卷第84頁），其後執行法院拍賣系爭建物後定期點交，其間均係長安基金會、洪門聯盟出面與相對人協調何時點交事宜，有執行筆錄、相對人聲請暫緩現場點交狀、陳報狀、洪門聯盟聲請延緩執行狀可憑（系爭執行事件卷第391 頁、第408 頁、第416 頁）。是依上開2 次現場履勘及其後執行情形，均難認抗告人有何占有使用系爭建物之外觀，則抗告人主張於本件執行程序中有持續占有使用系爭建物迄今，尚難採信。
㈡抗告人固主張其向債務人承租系爭建物，租期自102 年12月
24日起至116 年7 月23日止，並於系爭建物7 樓設有鐵門禁止他人隨意進入，且亦於其內堆置字畫、藝品及雜物，自可證明該樓層確為其占用使用云云，並提出租賃契約、鐵門照片1 張及各類物品22張為證（見本院卷第6 至32頁）。惟其所述與前揭系爭執行事件之執行筆錄記載：「自稱第三人長安慈善基金會之員工會同執行人員及轄區員警入內查看，…編號1 （即7 樓）建物為空屋堆放長安慈善基金會部分物品」之內容，顯不相符。又上開該鐵門是否為抗告人設置、何時設置、平時是否關閉阻絕他人通行均不得而知，已難僅憑抗告人所提設有鐵門之照片，即認其占有使用系爭建物7 樓。況且，執行法院於前案執行事件現況履勘時，就系爭建物
4 樓辦公室因斷水斷電遭封閉，及系爭建物地下室無法進入等情，均詳實記載於查封筆錄，倘當時系爭建物7 樓確設有鐵門禁止他人進入，豈有獨漏未予記錄之理？更足見抗告人所稱系爭建物7 樓經其設置鐵門禁止他人進入云云，不能採信。且經逐一審視抗告人提出之各類物品照片所示，不論字畫、藝品或雜物，均無任何表彰為抗告人所有之外觀，則堆置於系爭建物7 樓之各類物品，均難認查封前業已存在。因此，抗告人所述於系爭建物7 樓設有鐵門禁止他人進入、堆置在系爭建物7 樓之物品為抗告人所有等節，既均無法證明於系爭執行事件查封前存在，執行法院無從自系爭建物外觀判斷抗告人與債務人間有何租賃關係存在，亦無可能通知其陳述意見，應堪認定。
㈢抗告人雖提出公證書及租賃契約書，主張其就系爭建物有租
賃權存在，故系爭建物即不應點交云云。然依前述執行過程觀之，抗告人並未占有系爭建物，僅洪門聯盟及長安基金會主張向桂華公司承租系爭建物6 樓，長安基金會並已營運7年之久，有聲明異議狀及所附照片可稽（見系爭執行事件卷第136 頁、第142 頁），衡諸常情，倘抗告人於本件仍有租賃權存在，焉有長期未對桂華公司或洪門聯盟、長安金會提出異議之理，是自形式審查，難認抗告人之租賃契約仍屬有效，從而，抗告人不能證明其於系爭執行事件程序，確有依租賃契約占有系爭建物，執行法院依前揭強制執行法第99條第1 項前段及辦理強制執行事件應行注意事項第57條第10點之規定為點交，自無不合。至抗告人與債務人間租賃契約是否確實存在及仍為有效，乃屬實體事項，非聲明異議所得審認，自應由抗告人另行訴訟以資解決，附此敘明。
㈣綜上所述，抗告人就系爭執行事件將系爭建物點交予相對人
乙事聲明異議，洵屬無據，應予駁回。原法院司法事務官駁回抗告人之聲明異議，原裁定維持司法事務官之處分，駁回抗告人異議，均無不合，抗告意旨指摘原裁定及司法事務官之處分不當，求予廢棄，並無理由，應駁回抗告。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 洪培睿法 官 李育信以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 蔡佳君附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。