臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度重上字第48號上 訴 人 潘雪娥訴訟代理人 謝國允律師上 訴 人 鐘大會
鐘鴻儀上訴人3 人共 同訴訟代理人 周村來律師
洪郁婷律師周元培律師複代理人 謝國允律師被上訴人 鐘晉毅
鐘慧玲共 同訴訟代理人 黃小舫律師
紀岳良律師上列當事人間因侵權行為請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107 年3 月2 日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第1846號第一審判決提起上訴，本院於107 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律；關於由不當得利而生之債，依其利益之受領地法，但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由發生之法律關係所應適用之法律；關於由侵權行為而生之債，依侵權行為地法，但另有關係最切之法律者，依該法律，涉外民事法律適用法第20條第1 項、第24條、第25條分別定有明文。被上訴人鐘晉毅、鐘慧玲為日本國籍，上訴人為中華民國國籍，兩造國籍不同，被上訴人主張依民法第113 條、第184 條、第185 條、第179 條、第544 條等規定，請求上訴人賠償損害。其主張各該契約或不當得利、侵權行為均在中華民國境內發生，中華民國法院有審判權，且以中華民國法律為準據法，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：㈠先位主張：坐落高雄市○○區○○○段938、938-1至938-10
、950-3 、950-20地號土地（下合稱系爭共有土地），為上訴人與被上訴人之父鐘泰庭等如原審判決附表（以下簡稱：
附表）所示各人共有，鐘泰庭嗣於民國101 年12月13日過世，應有部分由被上訴人2 人繼承。上訴人潘雪娥於102 年1月14日簽立土地委託銷售契約書委託太禾公司出售系爭共有土地及潘雪娥單獨所有之同地段3125、3125-1地號土地，附表所示出賣人乃於102 年6 月1 日經由太禾公司之仲介，依土地法第34之1 條第1 項規定，將系爭共有土地及潘雪娥單獨所有之同段3125、3125-1地號土地合併出售予訴外人侯淑婷等人，103 年4 月24日完成所有權移轉登記。系爭共有土地出售價金新臺幣（下同）202,933,057 元。然該共有土地出售時之市價達297,199,422 元，因上訴人未合法通知被上訴人行使優先承買權，造成被上訴人無從以低於市價之價格購買，損失預期利益94,266,365元。爰依民法第184 條第1項、第185 條、第820 條第4 項規定，僅請求上訴人連帶賠償預期利益損失1000萬元。
㈡備位主張：上訴人出售系爭共有土地，卻保留其中500 坪由
上訴人潘雪娥可以事後買回，雙方內心顯無欲交易系爭共有土地「全部」，屬通謀虛偽意思表示，買賣契約應屬無效，上訴人共謀為通謀虛偽出賣被上訴人土地持份，應返還被上訴人相當之價值。被上訴人各土地持分經鑑定價格至少18,182元起，為計算便利，被上訴人均以每坪18,182元計算，則被上訴人應有部分當時之市價為30,860,877元，扣除被上訴人分得價金21,102,832元（含服務費，但因服務費另案請求，故仍予算入），被上訴人合計損失9,758,045 元。依民法第113 條、184 條第1 項、民法第185 條、民法第179 條規定，請求上訴人連帶賠償9,758,045 元。
㈢後位主張：上訴人違反受託義務，未重新通知被上訴人新交
易條件，致被上訴人所分配價金減為21,755,468元，依民法第184 條第1 項、第185 條、第544 條規定，請求上訴人應連帶賠償被上訴人原通知條件與最後實際分配之價差3,886,
224 元。又仲介鄔綺琳向被上訴人收取之仲介服務費為3%，上訴人等人卻享受2 ％以下不等之服務費，使被上訴人至少溢繳1%仲介費217,571 元，上訴人與鄔綺琳及地政士等人，藉機損害被上訴人之權益而獲利，依民法第184 條第1 項、第185 條、第544 條規定，請求上訴人連帶賠償被上訴人溢繳之仲介費217,551 元。又上訴人等既委由專業公司進行土地鑑界，出賣時已悉本件買賣土地實際面積非地籍謄本所載面積，輔由938 地號土地移轉登記後面積相較原本登記面積相差達240.79坪，致侵害被上訴人權利，依民法第184 條第
1 項、第185 條、第179 條、第544 條規定請求上訴人連帶賠償出賣坪數縮水損失1,054,704 元。又上訴人隱瞞最後出賣時之坪數為4,797.37坪，則上訴人依高雄鼓岩郵局第20號存證信函（下稱編號20存證信函）所載每坪均價45,500元計算買賣總價為218,280,335 元，而實際出售總價僅215,121,
509 元，減少3,158,010 元，依被上訴人所得價金占本次買賣價金之10.7% ，上訴人應給付被上訴人337,907 元。依民法第184 條第1 項、第185 條、第179 條、第544 條規定連帶請求上訴人賠償隱瞞最後出賣時之坪數所生損失337,907元。又上訴人等隱匿被上訴人，另與買方侯張美麗有增值稅補貼之暗盤，依民法第184 條第1 項、第185 條、第544 條規定請求連帶賠償被上訴人增值稅補償214,000 元。聲明請求上訴人應連帶給付被上訴人1,000 萬，及自105 年7 月18日起迄清償日止，按年息5%計算之利息。
三、上訴人則以：土地法34條之1 執行要點非出於法律授權，並無法規效力，且土地法34條之1 關於通知方式既未為限制，他共有人苟已知悉買賣之事實及條件，而未能於10日內行使優先承買權，即喪失優先承買權。上訴人於102 年7 月間曾以編號20存證信函、高雄鼓岩郵局第23號存證信函（下稱編號23存證信函）通知被上訴人行使優先承買權，業將買賣契約之土地標示、土地範圍、面積、價金，以書面通知被上訴人，被上訴人亦承認其於103 年3 月27日自潘雪娥取得補充契約及附件，上訴人自已踐行土地法第34條之1 所規定之通知義務。況被上訴人於104 年11月18日在另案審理中，已取得完整買賣契約書，至今均未表示以同一價格優先承買，是其優先承買權已喪失，自不能請求損害賠償。兩造間無委任契約存在，被上訴人備位、後位主張依民法第544 條請求損害賠償，並無理由。又被上訴人後位主張上開存證信函通知條件與最後實際分配價差3,886,224 元，亦非事實，蓋上訴人當時通知被上訴人之每一坪價金係指買受人在本件買賣交易中每一坪平均須支付之價金，包含同一買賣契約一併購買之共有及非共有土地之平均價金，因此部分涉及買受人支付之價金，自然要通知被上訴人，又因同一筆買賣交易中不同之土地坐落位置不同以及地形、地貌之差異導致每一筆土地之單價有所差異，被上訴人就其作為共有人之一之共有土地所得分配之每一坪單價自然會與同一筆買賣交易中全部土地（含共有及非共有）之平均單價不同，被上訴人以此指摘受有損害，並無理由。被上訴人未證明上訴人有侵權事實，自無從請求侵權行為賠償。又不動產鑑估報告未考量當時土地上有廠房等足以影響交易價格之重大因素，鑑定價格顯然過高等語，資為抗辯。
四、原審判決命上訴人連帶給付被上訴人1,000 萬元，及自民國
105 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並為附條件之准、免假執行之宣告（即對被上訴人之先位請求為勝訴之判決）。上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
五、不爭執事項：㈠被上訴人主張系爭共有土地，原為上訴人及被上訴人之父鐘
泰庭等如附表所示各人所共有。鐘泰庭於101 年12月13日過世，應有部分由被上訴人2 人繼承。上訴人潘雪娥於102 年
1 月14日簽立土地委託銷售契約書委託太禾公司出售系爭共有土地以及其潘雪娥單獨所有之同段3125、3125-1地號土地，102 年6 月1 日在太禾公司仲介下，附表所示出賣人依土地法第34之1 條第1 項規定，將上該共有土地及同段3125、3125-1地號土地合併出售予侯淑婷等人，103 年4 月24日完成所有權移轉登記。
㈡訟爭共有土地出售價金合計為202,933,057 元，其中938 地
號土地價金187,838,052 元（43,800×4288.54 ＝187,838,052 ）、938-1~938-10地號土地5,351,213.73元（18,181×294.33＝5,351,213.73）、950-20及950-3 地號土地9,743,791.2 元（23,140×421.08＝9,743,791.2 元）。
㈢上訴人先後曾以編號20存證信函、編號23存證信函通知被上
訴人。編號20存證信函於102 年7 月5 日送達被上訴人鐘晉毅1 人，編號23存證信函於同月29日送達被上訴人2 人。
㈣編號20存證信函記載「台端鐘泰庭、鐘寬微、鐘寬霜、鐘寬
敏、鐘麗崑係與本人鐘大會、鐘大豐、鐘寬嬌、鐘寬英、鐘麗祥、鐘王碧芬、潘雪娥、鐘美薽、鐘中光、鐘斌光、鐘和光、鐘鳳姿、鐘聖姿、鐘榮姿、野澤幸子、鐘慧子、鐘治世、鐘陳雪萼等共有座落雄市○○區○○○段938 、938-1~10、950-20、950-3 、3125、3125-1地號等土地持分共有，今共有人鐘大會等20人欲出售該共有標的物，依總價新臺幣215,121,509 元整（每坪單價45,500元）依一般買賣出售共有物，台端係共有人之合法繼承人，有依同條件優先承購權，今特函知於函到十日內覆函是否行使法定優先承購權，逾期視同放棄優先承購權，本共有人將土地法第34條之1 處分共有物」等語。
㈤編號23存證信函記載：敬啟者：一、覆樹中毅先生（中文名
：鐘晉毅）台中法院郵局000000-0號存證信函。二、代表人鐘大會先生於000 年0 月5 曰存函通知台端是否主張共有人優先購買權，係依中華民國土地法第34條之1 執行要點第10點第2 款規定「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定即優先購買人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄」，實為法定期限，並無催促之意。三、台端說明要買賣契約書、買方姓名、地址、電話之部分，故因中華民國個人資料保護法第8 條之規定，非本人同意不得外洩，台端如需瞭解請本人或授權委託人至仲介方永慶不動產新堀江加盟店仲介方將竭誠為您服務。四、檢附所有人鐘泰庭所有土地持分明細及出售價款、應收款明細等語。
六、本院判斷：㈠上訴人有無適法通知被上訴人行使優先承買權？
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3 分之
2 者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1 項、第2 項及第4 項定有明文。該條之優先購買權屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利登記時，他共有人認為受有損害者，依法得向該共有人請求損害賠償。上該土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1 第2 項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考土地法第34條之1 執行要點第7 點：「㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。㈥他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
」、及依11點「㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄」等規定為之。又且因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。職是，出賣共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知若未盡誠信本旨，該被通知之他共有人致無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。
⒉被上訴人主張：上訴人出售共有土地，未合法通知行使優
先承買權；上訴人則抗辯：其於102 年7 月間以編號20存證信函、編號23存證信函通知被上訴人行使優先承買權，編號20存證信函5 日送達被上訴人鐘晉毅1 人、編號23存證信函於同月29日送達被上訴人2 人，且被上訴人已自認其於103 年3 月27日自潘雪娥取得補充契約及附件，甚至在另案104 年度雄簡字第1489號損害賠償事件曾於104 年11月18日將完整買賣契約提供予被上訴人，迄今均未行使優先購買權，則其既無權利受損害，自無從請求損害賠償云云。經查：
①訟爭之102 年6 月1 日買賣契約書（原審卷二第104 至
116 頁）除記載買賣總價金、買賣土地之地號及面積、各土地每坪售價、共有人應有部分比例及按應有部分計算之價金等外，另約定：1.買賣價金支付方式、各期價金給付日期。2.賣方負責申請鑑界點交義務，鑑界面積若有增減，雙方依平均單價為價金增補。3.買方支付第一期款後賣方同意買方整地、抽水，費用由買方自行負擔不得求償。4.就其中938-6 地號土地（註：兩造共有土地）應保留500 坪由上訴人潘雪娥登記所有，938-7地號土地暫時與買方分管所有，待後續買方取得土地全部過戶完成，再行辦理分割移轉不足坪數（該買賣契約書所附之補充契約，見原審卷二第107 頁）。就此，據證人即不動產仲介公司太禾公司受僱人鄔綺琳證述：一開始潘雪娥要賣938 地號土地時，就提出要求買方要補貼廠房1600萬元，計算方式是以一開始蓋廠房的每坪造價，買方一開始也覺得比較貴，但因為廠房還可以保留使用，1600萬元其中部分是潘雪娥補貼給廠房承租人遷移的費用，當時我也跟其他共有人協商關於廠房補貼的金額，她們（其他共有人）說如果買方可以接受就好，1600萬元是包含在總價金內，一開始的金額跟廠房補貼的金額都沒有變，全部加總的金額就是剛才提示的合約書（指102 年6 月1 日買賣契約書）等語（原審卷三第11頁），可見契約成立時已約定買方應補貼潘雪娥廠房1600萬元，且潘雪娥廠房補貼1600萬元業已包含在買賣契約書所載總價金內。然買賣契約書並未記載此廠房補貼之約定。
②鐘晉毅收受編號20存證信函（內容見不爭執事項㈣），
於同年月22日委託律師寄發台中法院郵局第2116-6號存證信函予上訴人鐘大會，表示：被上訴人2 人均有考慮行使優先承買權，但兩人住居日本，因土地買賣金額龐大且條件不明確，該存證信函僅告知總價金，其他買賣條件為何不明確，要求上訴人提供買賣契約、買方資料、各筆土地交易價格明細、共有人分配金額明細等資料，供評斷是否行使優先承買權（原審卷一第12至13頁），即鐘晉毅斯時已表明被上訴人，希望上訴人能提供完整買賣條件、買賣契約書，供其評估是否行使優先承買權。然上訴人收受被上訴人上開存證信函後，仍不提供買賣契約書予被上訴人，使其知悉買賣全部條件，僅以編號23存證信函（內容見不爭執事項㈤）檢附鐘泰庭土地持分明細及出售價款、應收款明細予被上訴人（原審卷一第35至39頁）。然觀諸20、23號存證信函內容，均未提及載明在買賣契約書之「買賣價金支付方式、各期價金給付日期」、「賣方負責申請鑑界點交義務，鑑界面積有增減，雙方依平均單價為價金增補」、「買方支付第一期款後賣方同意買方整地、抽水，費用由買方自行負擔不得求償」、「938-6 地號土地應保留500 坪由潘雪娥登記所有，938-7 地號土地暫時與買方分管所有，待後續買方取得土地全部過戶完成，再行辦理分割移轉不足坪數」，以及未載明在買賣契約書之「買方應補貼潘雪娥廠房1600萬元」等重要條件，上訴人主張已為通知之20、23號存證信函確有隱瞞重要買賣條件未通知被上訴人。又編號23存證信函固告知被上訴人得親自或委託他人前往仲介方永慶不動產新堀江加盟店閱覽買賣契約，然被上訴人2 人均居住日本國，若委託他人，委託書尚須經駐日代表處認證，且由受任人傳達溝通，亦有資訊落差問題，均不若將買賣契約書或買賣重要條件通知被上訴人為方便。且因出賣之共有人與他人所訂買賣契約之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始得行使優先購買權，已如前述，故而須將買賣之一切條件通知他共有人，乃出賣共有人依法應負的義務，其應負最大之誠信通知原則，始足落實立法本旨，為使他共有人瞭解買賣條件之需，出賣共有人自應充分提供買賣之一切條件，供他共有人評估是否優先承買，是而出賣之共有人與買方訂有買賣契約書，若其通知他共有人之內容未完全揭露買賣條件，則他共有人要求提供該契約書供其評估時，出賣之共有人若未將契約所定條件，完全告知他共有人，則自應將契約書（影本）交付他共有人，始符法律規定「書面通知他共有人」之本旨，俾供他共有人其評估是否行使優先權利。職是，旨他共有人並不因出賣條件未獲完全告知情況下，為了要瞭解買賣全部條件，因而負有應由自己或委由他人去他處閱覽契約之責任。是而上訴人以其在編號23存證信函已告之被上訴人「因個人資料保護法第8 條規定，非本人同意不得外洩，如需瞭解請自己或授權他人至仲介方為其服務」云云，姑不論契約書中涉及個資隱私部分，本得以遮掩影印方式處理，而非不得為之，揆諸上開說明，上訴人既未全然通知被上訴人上揭所有之買賣條件，其所為自不得謂已盡通知買賣同一條件之方式，被上訴人自亦無從為行使優先承買權之餘地。
③上訴人主張被上訴人2 人已自認於103 年3 月27日自潘
雪娥取得補充契約及附件云云。惟為被上訴人所否認。查被上訴人係陳稱103 年3 月27日僅有被上訴人鍾晉毅收到補充契約，附件是本件出賣共有人的族譜，不知補充契約代表什麼等語（本院卷第86頁），是上訴人執此主張，當屬誤解亦非可取。上訴人又以：被上訴人已於
104 年11月18日取得完整買賣契約，然迄未表示要行使共有物優先承買權，其優先承買權業已喪失，難認有何損害云云。按土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，並無影響。若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權存在。被上訴人於104 年11月18日在另案取得系爭買賣契約影本時，訟爭之共有土地早於103 年3 月25日移轉登記予買受人，依上揭說明，自不得再主張優先承買權，是上訴人執此主張，核屬無稽。上訴人既未通知使被上訴人知悉買賣之完整資訊，自難認已踐行土地法第34條之1 第2 項規定之通知義務，上訴人以編號20、23號存證信函通知被上訴人，不能認有適法通知被上訴人行使優先承買權。從而，被上訴人主張上訴人於102 年6 月1 日出售共有土地未依土地法第34條之1 第2 項規定，通知其行使優先承買權，侵害其對共有土地之優先承買權，核屬可信。
㈡被上訴人請求上訴人不法侵害其優先承買權之損害賠償金額：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段定有明文。上訴人為訟爭共有土地之出賣人，未依法通知被上訴人行使優先承買權，系爭土地已移轉登記予訴外人侯淑婷等人，已如前述。準此，被上訴人（先位）主張上訴人共同不法侵害其就系爭土地之優先承買權，依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求上訴人連帶負損害賠償責任，於法有據。
⒉損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有明文。經查：
原審囑託「立固不動產估價師建築事務所」鑑估上開買賣土地於102 年6 月1 日至同年7 月30日期間（即買賣契約成立至上訴人以上開存證信函通知被上訴人）市價，該事務所不動產估價師以素地估價（即不考慮地上建物對土地價值之影響，將土地視為空地，採獨立估價方式評估之），根據足以影響土地價格之一般因素、市場概況、區域因素分析、個別因素、最有效使用等進行分析，採用比較法作為評估土地價值之基礎後，認上開買賣土地於該期間市價為309,149,822 元，其中潘雪娥單獨所有之3125地號、3125-1地號土地市價分別為11,334,400元、616,000 元，是扣除該3125、3125-1土地後，訟爭共有土地當時市價為297,199,422 元（計算式：309,149,822 元-11,334,40 0元-616,000元＝297,199,422 元），有該不動產估價報告書可參（原審卷二第154 頁）。上訴人雖以：該估價報告未考量土地複雜共有情況、部分土地面積過小、當時土地現況有廠房、土地公廟、大榕樹及大池塘等影響交易價格之條件，致估價之金額過高，又民勝街之街道寬度未足6米，為無尾巷道，無法供工業用車輛進出，估價報告卻未納入調整，及估價報告未審酌950-20地號過小，難以利用，鑑價報告未反應買賣當時合理價格，而聲請另覓估價師重為鑑估云云。查，立固不動產估價師就「訟爭土地上之廠房建物，是否影響坐落土地價值？」、「鑑定之土地，除938 地號土地於102 年間有埤塘以外，是否尚有地整不平、臨路狀況不佳、小廟、大榕樹等情形，鑑定是否已一併審究此條件？」、「950-20地號土地之每坪單價，可以與938 地號土地等值」等問題，函復原審法院「函中另提事項（指地上之廠房建物）為不同估價條件，非評估之事項內容」、「938 地號土地……於報告書內已有詳述，其對地價之影響於評估時已有考慮（即減價修正）」、「952-20地號土地……，與938 地號相鄰且……，以同一價格評估較符合市場定價」（原審卷三第157 頁），上情並顯示在鑑定報告「價格評估」之說明中，並有照片可稽。至上訴人所指道路寬度問題，微論該寬度足供車輛通行，且鑑於該土地買賣面積約達5000餘坪，面積廣大，買受人之所以願意購買，必有整體之規劃，當無通行窒碍之問題可言，要無上訴人所云民勝街為無尾巷通行困難之慮。上訴人另以該鑑估就938 地號土地地目為「池」及面積計算錯誤云云據為主張（本院卷第9-10頁）。就此，已據立固不動產估價師查明覆謂：『按地目等則制度係日據時期依土地使用現況所銓定，沿襲以來，其於土地登記簿之記載與現況已不相符。目前都市土地使用管制係以都市計畫及其相關法令規定辦理；非都市土地則以使用地類別管制，均非以地目作為利用及管制之依據。於78年即報奉行政院原則同意地目等則制度應予廢除，嗣以88年3 月3 日台內地字第8888664 號函釋逐步廢除地目等則制度之處理原則，後內政部於105 年10月27日以台內地字第1050436952號函令發布「自106 年1 月1 日正廢除地目等則制度，並停止辦理地目變更登記。」938 地號土地係屬都市計畫內之甲種工業區用地，土地使用管制係以都市計畫及其相關法令規定辦理；是故本案評估時既須依上述法令之規定，採工業區用地之案例評估本案土地之價值方合乎法令之規定。
938 地號土地歷經多次移轉及分割、合併等，致其相關之土地面積更易，是故為免評估面積因多次移轉及分割、合併等產生差異，於報告書內既將本案整體面積與法院函附不動產買賣契約書及補充契約，查詢評估土地在價格期日後至評估時之地籍更易資料，其938 地號（含其子字號等）之整體總面積為15,150.00 ㎡，與國稅局核定遺產之總面積相符合，且本案亦將原938 地號分割出屬農業區土地之價值另為評估，因此本案所為之鑑估內容並無違誤。』（原審三第427 頁）。考諸不動產價格之鑑定，係基於土地客觀條件及產業經濟等因素，依不動產估價規則及科學統計方法評估而來，具有相當信度及效度。上訴人執上情指摘估價不具客觀確定性，聲請另行鑑估，自非必要。上該鑑定係以素地估價，而買受人吳俐潔購得土地後，填平
938 土地上之埤塘，支出約500 萬元，遷移土地公廟及大榕樹，支出約二、三十萬元等情，業據吳俐潔證述明確（原審卷三第8 頁），故而縱將後續整地須支出之530 萬元扣除後，系爭共有土地當時市價約291,899,422 元（計算式：297,199,422 元-5,300,000元＝291,899,422 元）。
而被上訴人主張上訴人以202,933,057 元出售系爭共有土地乙情，為上訴人所不爭執。準此，被上訴人主張因上訴人未適法通知被上訴人行使優先承買權，造成被上訴人無法以202,933,057 元之價格，優先承買市值291,899,422元（已扣除需支出之整地費530 萬元）之共有土地，約損失預期利益逾8 千萬元（計算式:291,899,422元-202,933,057元=88,966,365 元），其請求賠償1000萬元，即屬可採。
七、綜上，上訴人出賣訟爭共有土地，未踐行通知共有人即被上訴人同一買賣條件，不符土地法第34條之1 規定通知優購之本旨，致上訴人無從評估行使優先權與否，不生通知效力。
上訴人行為，致被上訴人喪失預期利益，從而被上訴人依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求上訴人連帶賠償1000萬元，及自105 年7 月18日（即民事準備五狀繕本送達翌日）起迄清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，併為附條件之准、免假執行宣告，核無違誤。上訴意旨，猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件待證事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一贅論，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 黃宏欽法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
書 記 官 黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。