臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度重上字第72號上 訴 人 楊毓俊訴訟代理人 江雍正律師
陶德斌律師黃淳育律師被上訴人 張正奕訴訟代理人 洪千琪律師
蔡玉燕律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
107 年4 月26日臺灣高雄地方法院106 年度訴字第1644號第一審判決提起上訴，本院於107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於本院主張因受被上訴人及訴外人鄭雅珠等人詐欺，陷於錯誤，而為出賣後述房地之意思表示，爰撤銷該意思表示，及類推適用消費者保護法第11條之1 第1 項規定，主張系爭買賣無效，雖為被上訴人所不同意。惟查上開主張均屬攻擊防禦方法之提出，前者，上訴人已於原審提出第149 號存證信函敘明因受詐欺及錯誤而出售系爭房地，是上訴人於本院就詐欺之抗辯，屬防禦方法之事實上補充；後者，為法律適用之主張，即防禦方法之法律上補充，合於民事訴訟法第447 條第1 項第3 款規定，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：其於民國106 年7 月23日以新臺幣（下同）1,150 萬元向上訴人購買坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地及其上同段3945建號建物（下稱系爭房地），並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。被上訴人依約給付簽約款115 萬元、完稅款115 萬元、尾款230 萬元入兩造約定之履約專戶，並代墊土地增值稅136,870 元，合計已支付價金4,736,870 元（含代墊之土地增值稅），剩餘價金6,763,
130 元，用以清償系爭房地積欠之抵押貸款餘額，上訴人依約應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並交付被上訴人占有使用。然上訴人以賣價過低反悔不賣，於被上訴人委由代書辦理所有權移轉登記時聲明異議，致未辦妥登記，嗣又以系爭房地於自立陸橋拆遷後價格將大幅上漲，以買賣錯誤，撤銷出賣之意思表示；上訴人另依系爭買賣契約第10條第4 項約定，解除系爭買賣契約，均非合法，爰依系爭契約起訴。聲明：上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，並遷讓交付系爭房地予被上訴人。
三、上訴人則以：上訴人因年事已高，為減輕房地貸款壓力，興起出售之念，加以房屋仲介公司向上訴人表示，系爭房地位於自立陸橋旁，且房屋老舊，陸橋拆遷遙遙無期，上訴人不疑有他，在仲介公司極力催促下，與被上訴人簽訂系爭買賣契約。然簽約後，始悉高雄市政府為配合107 年6 月鐵路地下化，決定優先拆除自立陸橋，非如仲介公司所稱拆除遙遙無期。而陸橋是否拆遷，影響周邊房屋景觀及出入動線，為影響不動產價格之重要因素，以系爭房地而言，價值影響超過千萬。而陸橋是否拆除，無論在主觀上及客觀上均足以影響交易上之判斷，出賣人對上開因素既有錯誤之情，交易上難謂非重要，自應視為意思表示之內容有錯誤，而得依民法第88條規定，為撤銷出賣之意思表示，故於發現錯誤後，隨即於106 年7 月26日以高雄灣仔內郵局第149 號存證信函通知被上訴人簽約有誤而解除契約再議。又於同年8 月3 日以高雄德智郵局第148 號存證信函向被上訴人為撤銷出售系爭房地之意思表示，出售系爭房地之意思表示，既經上訴人撤銷，系爭買賣自不成立，被上訴人不得再向上訴人主張買受人權利。縱認上訴人不得撤銷買賣意思表示，上訴人亦得依系爭買賣契約第10條第4 項約定解除契約，而如前所述，上訴人已分別於106 年7 月26日以高雄灣仔內郵局第149 號存證信函、同年8 月3 日以高雄德智郵局第148 號存證信函通知被上訴人解除契約乙事，被上訴人自不得再向上訴人主張買賣契約之權利。況上訴人亦於106 年8 月3 日以高雄德智郵局第152 號存證信函、將撤銷、解約等情通知履保之安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司），並同意被上訴人領回價金，是上訴人迄今未收受被上訴人所為之給付，被上訴人如有匯入安信公司之款項及被上訴人事後自行繳納土地增值稅等行為，均屬被上訴人個人行為，對上訴人不生任何給付效力。倘認被上訴人請求有理由，上訴人爰為被上訴人應給付剩餘價金之同時履行抗辯等語置辯。
四、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、不爭執事項：㈠兩造於106 年7 月23日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，買賣價金1,150 萬元。
㈡上訴人於106 年7 月26日以灣仔內郵局149 號存證信函通知
被上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人於同日收受；上訴人以錯誤、詐欺為由，另於106 年8 月3 日以德智郵局148 號存證信函向被上訴人撤銷出售系爭房地之意思表示，並依系爭買賣契約第10條第4 項解除系爭買賣契約，被上訴人於同日收受。
㈢高雄市政府地政局三民地政事務所因上訴人聲明異議，尚未辦理系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
㈣被上訴人已依約給付價金460 萬元至履約保證專戶內。
㈤兩造於原審提出之書證（含買賣契約書、存證信函、履約保證委任契約書等），形式上為真正。
六、被上訴人主張：兩造簽訂系爭買賣契約，約定價金1,150 萬元，其依約給付簽約款115 萬元、完稅款115 萬元、尾款23
0 萬元入兩造約定之履約保證專戶，並代墊土地增值稅136,
870 元，合計已支付價金4,736,870 元（含上開代墊稅額），剩餘價金6,763,130 元，則用以清償系爭房地前積欠之抵押貸款餘額等情，已據其提出上訴人對形式上真正不爭之買賣契約書、土地增值稅繳款書等為證（原審卷第6 至11頁）為證，堪信為真。又被上訴人主張上訴人依約應將系爭房地所有權移轉登記予伊，並將系爭房屋交付伊占有等情，則為上訴人以前開情詞否認。是本件爭點：㈠上訴人以錯誤為由，撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈡上訴人以遭詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈢上訴人依系爭買賣契約第10條第4 項約定，解除系爭買賣契約，有無理由？㈣上訴人主張系爭買買契約為定型化契約，類推適用消保法第11之1條規定，主張系爭買賣契約無效，有無理由？㈤被上訴人依系爭契約，請求上訴人移轉並交付系爭房地，有無理由？次按當事人一方如對簽訂契約之事實不爭執，而抗辯契約有無效、不成立、或得撤銷、經解除，或妨礙他方當事人請求等事實，依民事訴訟法第277 條前段規定，自應就上開抗辯事實負舉證之責。查，上訴人不爭執兩造簽訂系爭契約，然抗辯系爭契約因錯誤、詐欺經其撤銷、或有消保法第11條第1項契約全部或一部無效等有利於己之事實，自應舉證證明，苟未能舉證，即應為不利於被上訴人之認定。
七、本院論斷：㈠上訴人以錯誤為由，撤銷系爭買賣契約，有無理由？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條亦定有明定。次按民法第88條第1 項所謂意思表示之內容有錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限（最高法院43年台上字第570 號判例意旨參照）；又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之「動機」有錯誤之情形有別（最高法院43年台上字第3311號判例參照）。另按民法第88條第2 項所稱「物之性質錯誤」，係指法律行為之標的物本身所具有之品質、數量、形狀、產地、年份、及使用期限等交易上重要之「內在因素」等有錯誤。即表意人對標的物之同一性雖無錯誤，但對該標的本身具有之內在因素（性質），有所誤認，且交易上認屬重要屬之。準此，如非類於標的物本身內在因素（性質）錯誤，縱與交易上有關，仍應予以限制，表意人不得依民法第88條第2 項規定撤銷其意思表示，藉以兼顧意思表示形成過程自由與交易安全。
⒉上訴人抗辯其不知系爭房地旁之自立陸橋於鐵路地下化後，
將優先拆除之交易上重要判斷因素，才錯誤將價值高達2,40
0 餘萬元之系爭房地，以1,150 萬元與被上訴人簽訂系爭買賣契約，雖據其提出被上訴人不爭執形式上真正之高雄市政府工務局106 年7 月份局務會議紀錄（下稱7 月份會議紀錄）、高雄市○○區○○○路○○○ ○○○○ 號等四層樓房地交易實價登錄表為證（下稱鄰屋；原審卷第36至38頁、本院卷第61頁）。是依上訴人上開抗辯事實，足認上訴人係依民法第88條第2 項標的物之性質錯誤規定，撤銷出賣之意思表示，而與同條第1 項意思表示內容錯誤、表示行為錯誤，及第2項之當事人之資格錯誤無涉，先此敘明。
⒊又承前所述，標的物如有品質、數量、形狀、產地、年份、
及使用期限等內在交易因素，且屬交易上重要者之錯誤，才得依民法第88條第2 項規定撤銷買賣意思表示，至標的物價值若干，因係買賣當事人所為主觀價值判斷，因與標的物本身之內在因素（性質）有別，即縱認其價值判斷與該標的物之客觀上價值不合，自與民法第88條第2 項之規定之適用，是上訴人以系爭房地客觀上交易價值為2,400 萬元（縱令為真），而低價以1,150 萬元出售之事由，主張其出賣意思表示錯誤，已有誤會。上訴人又抗辯系爭房地於未來自立陸橋拆除後，系爭房地價值將漲價之事實等語。然自立陸橋拆除後之周邊環境變更，既與兩造締結系爭買賣時之房地週邊環境有異，除當事人有以之為買賣條件外，自非兩造締約時所考量，故此事實之變更，自亦非意思表示之錯誤，否則如認任何人均得以交易當時所不存在之事實，作為意思表示形成過程之錯誤，而依民法第88條第2 項規定撤銷買賣意思表示，將嚴重危害交易安全。參以依買賣等雙務契約，雖當事人各對他方互負對價關係之債務，而具有兩足相償之性質，然此對價關係實務上採主觀對價主義，亦即以當事人主觀意思認之，苟經當事人合意，而無特別情事，即認對價相當，而上訴人既以1,150 萬元與被上訴人達成意思表示合致，上訴人再以價額過低，抗辯買賣有民法第88條第2 項規定之適用，難予採信。何況上訴人事後既能取得高雄市政府工務局7月份會議紀錄，則其自亦得向工務局查明上情，再與被上訴人締結買賣契約，卻不為之，自亦有過失，依民法第88條第
1 項但書，亦不得主張錯誤而撤銷出賣之意思表示。從而，上訴人引鄰屋實價登錄交易價格登錄表，主張系爭房地與鄰屋等客觀交易價格，顯有價差，即無深究必要。
⒋綜上，上訴人以錯誤為由，撤銷系爭買賣契約，為無理由，不生撤銷效力。
㈡上訴人以遭詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，有無理由？⒈按被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐
欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。次按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤（含加深或保持錯誤）者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以「價值判斷」影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係以為斷。且主張撤銷之當事人，應就此部分有利於己之事實，負舉證責任。
⒉上訴人抗辯其因被上訴人與信義房屋仲介公司經紀人黃怡、
信義公司建功店店長鄭雅珠（下稱被上訴人等3 人）共同向其詐稱自立陸橋拆除，遙遙無期，房價將繼續下跌，系爭房地目前是出售最佳時機，將來可能賣不到500 萬元，且因年事已高及甲狀腺亢進、憂鬱症等身心因素，陷於錯誤，而同意以1,150 萬元出售；即令被上訴人未共同詐欺，黃怡、鄭雅珠（下稱鄭雅珠等2 人）既為上訴人之代表人或受任人，此時其等已非民法第92條第1 項規定之第三人，而上訴人已依民法第92條第1 項規定，以存證信函向被上訴人為撤銷出賣系爭房地之意思表示，買賣契約自始無效等語，為被上訴人以前開情詞否認。經查：
⑴房仲公司是基於自己利益與出賣人或買受人簽定委託仲介契
約，已於前述，即其權限僅為媒介買賣。雖為促進買賣成立，仲介人員於買受人與出賣人磋商買賣期間，或代為傳遞訊息，但該等買賣意思訊息均為買受人與出賣人自己之意思，不因之而成為仲介之意思。而上訴人並未就除鄭雅珠等2 人代為傳遞兩造間買賣情報、訊息外，與被上訴人間另有受任代為買賣之委任關係或代表權限舉證，自不得僅因鄭雅珠等
2 人本於仲介身分傳遞買賣資訊等，即指其等為被上訴人之受任人或代表人。次按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，雖為民法第224 條第1 項前段明定，且實務上就該條所稱使用人採廣義解釋。然仍應以債之關係成立後債之履行時，始有上開規定之適用，如尚處於契約等法律關係磋商、締結階段，自仍應就該人是否受委任或其代理權限之有無以為認定，不能遽指該人即為債務履行人。本件上訴人並未舉證鄭雅珠等2 人為被上訴人之受任人或代理人，且其等單純基於自己利益而為仲介，上訴人抗辯被上訴人應與其等負同一過失責任云云，為不可採。
⑵上訴人提出上訴人、上訴人之妹楊慧君與代書廖女滿、仲介
鄭雅珠間之電話對話為證，而依上開電話對話意旨所示，是楊慧君於上訴人寄發106 年7 月26日存證信函解除系爭契約後，擔心系爭房地遭代書廖女滿辦理所有權移轉登記，而欲向廖女滿取回上訴人所交付之系爭房地所有權狀等資料之對話，廖女滿回以其僅係代書，無權片面決定將所有權狀等物交還；另鄭雅珠於對話中雖有其會幫忙朝解約方式處理等語，然鄭雅珠於買賣契約當事人生有爭執，善意幫忙協調，於仲介實務甚為常見，不能僅因其有朝解約方式處理等語，即指知情，且與被上訴人共同詐欺。此外依該上開電話對話內容，並無鄭雅珠承認於兩造買賣磋商期間，被上訴人等3 人有何共同，或鄭雅珠等2 人向上訴人施用詐術成交之語，有對話譯文可參（本院卷第65至68頁），則上訴人引上開電話對話主張被上訴人等3 人或鄭雅珠等2 人共同詐欺云云，不可信為真實。
⑶上訴人雖提出自立一路附近之鄰屋交易價額實價登錄表，主
張同為四層樓透天厝價值高達2,400 萬元許，若非遭鄭雅珠等2 人以上開情詞施用詐術，衡情其不可能以1,150 萬元低價賤售等語。然查，房地價格多寡，除攸關主觀對價外，尚涉及土地位置、建物年份、樓層、面積、建材、交通聯外等公共設施及周邊生活機能等客觀環境等因素。被上訴人自97年8 月5 日即登記為系爭房地所有人，有上開土地、建物登記謄本可稽，衡情其對系爭房地所處位置，建物年份、樓層、面積，並周邊公共設施及生活機能等客觀環境，當無不知之理，而竟同意以1,150 萬元成交，應認係上訴人於評估過上開客觀上環境因素，且主觀上亦認1,150 萬元價格為相當，才會同意出售，準此，鄰屋價值為何，即不能執為有利於上訴人之認定。
⑷至上訴人雖提出高雄市工務局7 月份會議紀錄（原審卷第36
至38頁），足認自立陸橋將列為第一階段拆除。惟，承前所述，民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示之規範目的及保護法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤（含加深或保持錯誤）者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以「價值判斷」影響表意人決定自由之情形。查，上訴人並未舉證被上訴人或鄭雅珠等2 人，於媒介系爭房地買賣時，即已知悉自立陸橋列為第一階段拆除之事實，是不能僅以上訴人事後取得該會議紀錄有如上之記載，遽指被上訴人等3人或鄭雅珠等2 人向其詐欺。何況買賣等雙務契約之成立具有磋商可能，此由上訴人107 年7 月20日準備書狀第14頁，自承「. . . . 先將價金壓低至500 萬元，再逐次調高約定值1,15 0萬元，及提出信義房屋買賣委託書內容更正／更新契約附表可徵（本院卷第50頁反面、60頁），按兩造既於綜合系爭房地客觀條件、因素及主觀對價後，認1,150 萬元為相當，而簽訂系爭買賣契約，自均應受該意思表示合致之拘束，不得再以買賣標的房地周邊情事變更等情，據以主張買賣意思表示遭詐欺，而依民法第92條第1 項規定，撤銷買賣契約之意思表示。
⒊綜上，上訴人主張遭詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，為無理由，不生撤銷效力。
㈢上訴人依系爭買賣契約第10條第4 項約定解除系爭買賣契約
，有無理由？⒈上訴人抗辯即令其撤銷系爭買賣，為無理由，亦得依系爭買
賣契約第10條第4 項約定解除契約，契約既經解除，被上訴人不得再依契約關係請求云云，然為被上訴人否認。
⒉經查，系爭契約第10條違約處罰約定：「賣方」（指上訴
人）若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。「買方」若違約且可歸責時，應依下列規定辦理：㈠每逾一日，買方應按該期應付款項千方之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。㈡經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，買方不得異議；若產權已移轉登記予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件，配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費及相關必要費用。解除違約金之上限：買賣方因違約情事經「他方」合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之十五為上限。簽約後如有買賣雙方任一方，已意思表示不願履行本契約時，雖「其」（指不願履約者）尚無義務之違反，「他方」仍得依本條規定辦理，有該買賣契約第10條可稽（原審卷第8 頁）。
⒊按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。次按解釋意思表示應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨參照）。上訴人抗辯即令其撤銷系爭買賣契約等，為無理由，其已依系爭契約第10條之約定，向被上訴人為解除契約之意思表示，買方即被上訴人不得再依系爭買賣契約請求等語，為被上訴人否認。經查：
⑴契約第10條㈠，係有關「賣方」違約遲延給付時，損害賠
償如何計算之約定；該條㈡則是關於買方解除權行使要件，及解除權行使不影響損害賠償之約定。第10條㈠，是「買方」遲延給付時，賣方如何計算損害賠償之約定；該條㈡則係賣方解除權行使要件、沒收買方已繳價金作為違約金，及買賣標的物如已移轉登記時，如何回復登記等約定。第項，是買方依上開㈠請求損害賠償，或賣方依㈡約定請求違約金等金額上限之約定，堪予認定。
⑵又依系爭契約第10條：「簽約後如有買賣雙方任一方，『
已』意思表示不願履行本契約時，雖其『尚無義務』之違反，『他方』仍得依本條規定辦理」約定文字或客觀文義，均不足憑認系爭買賣契約之當事人，得「單方」（任意）行使解除權或其相類文字、文義；反且約定於當事人一方已有拒絕履行契約之表示時，僅「他方」當事人仍得依第10條之約定辦理，則上訴人抗辯其得依契約第10條約定，任意解除系爭契約云云，非可採信。參以如兩造得任意解除契約，則系爭買賣所為第10條㈡賣方違約，買方解除權約定；該條㈡針對買方違約時，賣方解除權等約定，似成空文而無特予約定必要。是本院綜合系爭契約第10條全後文及該條約定文義，應認該條約定，是指當事人一方既向他方預為表示不願履約，即當時約定履約期限雖未屆至，不能指其有可歸責於己之事由存在，但該當事人既預示拒絕履約，難期其依約履行，是而合意提前由他方當事人逕依契約第10條第約定辦理，才合於兩造簽訂第10條締約時之真意。是上訴人抗辯其得依契約第10條解除契約等語，為不可採。
⒋綜上，上訴人既不得片面（任意）解除契約，則其主張已對
被上訴人解除契約，進而抗辯系爭契約已因解除而消滅，被上訴人不得再執契約關係對其請求履行出賣人義務云云，為無理由，不生解約效力。
㈣上訴人主張系爭買賣契約為定型化契約，類推適用消保法第
11條之1 規定，主張系爭買賣契約無效，有無理由？⒈上訴人抗辯系爭買賣契約，是經依仲介之信義公司事先擬訂
之定型化契約簽訂，為定型化契約，且上訴人於簽約日才得觀看買賣契約書，未給予審閱期供上訴人審認，即要求上訴人簽約，應類推適用消保法第11條之1 規定，契約為無效等語，為被上訴人否認。
⒉按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性
質相類事項之規定，加以適用。亦即本於兩事項間本質上之類似性，依法律規範判斷，本應同予規範，竟就其一疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該法律規定類推於其他法律所未規定之事項，是倘無法律漏洞，自不生類推適用問題。次按稱消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；稱企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；稱定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，消保法第2 條第1 款、第2 款、第7 款分別定有明文。查，上訴人僅係一般買賣之出賣人，被上訴人為買受人，且上訴人並非企業經營者，固無消保法之適用。上訴人雖抗辯系爭買賣契約應類推適用消保法第11條第1 項、第3 項規定云云。然上訴人並未就何以非企業經營者之上訴人，與非以消費為目的之被上訴人間締結系爭買賣契約，與企業經營者及消費者間簽訂之契約，有何同質性，而應同樣適用消保法上開規定之法律漏洞存在之具體事實指明，則其上開抗辯，已非可採。又系爭買賣契約縱由信義房屋仲介，並提供買賣契約書供兩造簽訂系爭契約，但信義房屋僅係基於為自己利益與被上訴人成立委任仲介關係而提供書面，自不因簽訂用之買賣契約書是由信義房屋所提供，系爭買賣即當然質變為企業經營者與消費者間之契約。是上訴人抗辯系爭買賣契約有消保法第11條第1 項、第
3 項契約無效之情，為不可信，系爭買賣契約，自屬有效。㈤被上訴人依系爭契約，請求上訴人移轉並交付系爭房地有無
理由？⒈系爭買賣契約第4 條第3 項付款約定略以：第3 次完稅款於
土地增值稅、契稅單核發領回後3 個工作日內付清，繳稅後稅單應交予信義房屋地政士辦理產權移轉登記手續，完稅日期為106 年8 月21日；第4 期款交屋，約定106 年9 月8 日為最後交屋日，買方至遲於交屋日前4 個工作日內辦理銀行撥款代償，或直接將交屋款存入履約保證專戶等語（原審卷第7 頁）。可見被上訴人依約給付完稅款後，上訴人即應辦理系爭房地所有權移轉登記，待被上訴人支付最後款項後，上訴人才交付系爭房地予被上訴人占有，亦即系爭買賣契約就系爭房地之所有權移轉登記與交付時程個別約定，堪予認定。
⒉上訴人雖辯以系爭買賣契約業經其撤銷、解除或契約無效事
由等，被上訴人交付履保專戶之款項對其不生效力等語。然上訴人主張其得撤銷、解除契約及契約無效等情，均經本院認定不可採，已於前述。且代辦履約保證委任契約書是由兩造共同委任安信公司辦理，保證責任期限至保證銀行完成專戶結清出款或履行保證責任時止，有契約書可據（原審卷第
67、68頁），即系爭買賣之價金自應依上開履約保證約定辦理，從而，被上訴人依履約保證約定，將系爭買賣價金給付至兩造合意之履約保證專戶，自生給付效力，上訴人此部份所辯，為不足採信。次查，被上訴人已給付價金4,600,000元，並代上訴人墊付土地增值稅136,870 元，有上訴人不爭執之交款紀錄為證（原審卷第10、63頁）。又土地增值稅應由賣方支付，買方得墊付後自價金中扣抵，復於系爭買賣契約第8 條第6 、8 項規定，是被上訴人主張其得扣抵代墊被上訴人稅賦136,870 元（此部分上訴人不再為法律上抗辯；參本院卷第119 頁反面）為可採，亦即被上訴人共已給付4,736,870 元，堪予採信，且已達簽約、用印、完稅款共230萬元之約定。則上訴人依契約第4 條第3 款約定，自應配合辦理系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人就此為同時履行之抗辯，為無理由。
⒊按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。次按依契約第4 條：第4 期款（即尾款）交屋約定，雙方約定106年9 月8 日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前四個工作日辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶（原審卷第7 頁）。稽之兩造對系爭房地所有權移轉登記尚知於契約第4 條：第3 期款採如上之約定，但對於房地交付則僅有最後應於106 年9 月8 日交付之約定，惟參之民法第369 條買賣標的物與價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之之規定，應認其餘價金6,763,130 元之交付，應與系爭房地之交付同時為之，即具有同時履行之關係，則上訴人就此部分為同時之抗辯，自屬有據。即被上訴人於給付餘款6,763,130 元予上訴人時，上訴人應交付系爭房地予被上訴人占有。
八、綜上所述，被上訴人主張兩造間簽訂系爭買賣契約，其共繳付4,736,870 元（含上開代墊稅額），依約上訴人應移轉所有權登記予伊，並於其繳付剩餘價金6,763,130 元時，上訴人應將系爭房地交予伊占有等語，為可採，上訴人抗辯為不可採。從而，被上訴人依系爭契約請求上訴人應將系爭房地移轉登記予伊，並於被上訴人給付價金餘額6,763,130 元時，上訴人應將系爭房地交付予伊，為正當，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決違誤，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 甯 馨法 官 黃宏欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
書 記 官 吳新貞附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。