臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上易字第128號上 訴 人 川盛股份有限公司法定代理人 陳園璁訴訟代理人 王進勝律師
張釗銘律師被上訴人 上豪國際實業有限公司法定代理人 紀秀清訴訟代理人 李茂增律師
杜承翰律師張琳婕律師陳水聰律師廖柏豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年11月28日臺灣高雄地方法院106年度重訴字第23號第一審判決提起上訴，本院於110年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾自民國一○六年六月二十四日起算之利息部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第
1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。經查，被上訴人原依兩造租賃契約第4 條約定，請求上訴人返還其繳納之保證金新台幣（下同）500 萬元（下稱系爭保證金），嗣於本院追加民法第179 條請求權，並請求擇一為有利之判決（見本院卷三第121 頁），核其前後請求之基礎事實同一，與前開規定相符，應予准許。
二、被上訴人主張：被上訴人前於民國98年間向上訴人承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ ○○ 號建物（下稱系爭房屋），供經營汽車旅館使用，兩造並於98年1 月12日簽訂租賃契約書（下稱98年租約），嗣於101 年4 月2 日換約（下稱系爭租約），約定租期至108 年3 月31日止，被上訴人並依98年租約第4 條約定交付系爭保證金予上訴人。惟系爭土地之所有權人即訴外人南合興產業股份有限公司（下稱南合興公司）於105 年6 月間以兩造為共同被告，起訴請求拆屋還地，被上訴人因無法使用收益系爭房屋，故以存證信函通知上訴人於106 年6 月1 日終止系爭租約，復於同年月23日會同上訴人點交返還系爭房屋，上訴人自應返還系爭保證金等情。爰依系爭租約第4 條或不當得利返還請求權擇一，聲明：
㈠上訴人應給付被上訴人500 萬元，及自106 年6 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人請求損害賠償部分，被判敗訴，未據上訴爭執，不予載述）。
三、上訴人則以：被上訴人自105 年1 月起至108 年3 月31日租期屆滿日止，有欠繳租金之情事，是系爭保證金經扣抵其迄
106 年6 月23日積欠之租金367 萬9,702 元，僅餘132 萬29
8 元（下稱保證金餘款），又保證金餘款再扣除被上訴人自
106 年6 月24日起迄108 年3 月31日租期屆滿日積欠之租金2,043 萬9,906 元，已無餘款可返還。倘認於兩造106 年6月23日會同點交系爭房屋時合意終止系爭租約，然被上訴人返還之系爭房屋，屋內有電線裸露且遭剪除，及房間裝潢、衛浴、水電錶、熱水系統等設備遭拆除之情形，顯見被上訴人未履行其依系爭租約第13條約定所應負之回復原狀義務，上訴人自得為同時履行抗辯，拒絕返還系爭保證金。倘認上訴人不得為同時履行抗辯，則被上訴人於租賃期間積欠租金，租賃關係終止後復未履行回復原狀義務，上訴人亦得以前揭違約情事，依系爭租約第5 條約定沒收系爭保證金作為懲罰性違約金，故被上訴人亦不得請求返還系爭保證金等語置辯。
四、原審認系爭租約經兩造於106 年6 月23日合意終止，並以系爭保證金扣抵被上訴人迄租約終止日積欠之租金367 萬9,70
2 元，判決上訴人應給付被上訴人132 萬298 元（500 萬元－367 萬9,702 元＝132 萬298 元），及自被上訴人請求返還系爭保證金之意思表示送達上訴人之翌日即106 年6 月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（就一審判決敗訴部分，未據上訴而確定）。
五、兩造不爭執事項（見本院卷二第202-203頁）：㈠被上訴人向上訴人承租系爭房屋，兩造於98年1 月12日簽訂
9 8 年租約，約定租賃期間為自98年2 月1 日起至105 年1月31日止。嗣於101 年4 月2 日另簽立系爭租約，約定租期自101 年4 月1 日至108 年3 月31日，上訴人已依98年租約第4 條繳付被上訴人系爭保證金。
㈡被上訴人於106 年5 月17日以存證信函通知上訴人於同年6
月1 日終止系爭租約，並請求返還系爭保證金。上訴人亦於同年月13日通知被上訴人依系爭租約第5 條約定終止租約，並拒絕返還系爭保證金，另通知於同年月23日點交系爭房屋。
㈢兩造於106 年6 月23日會同點交系爭房屋，上訴人於當日取回系爭房屋之占有。
㈣被上訴人迄106 年6 月23日積欠之租金367 萬9,702 元，得自系爭保證金扣除，扣除後僅餘保證金餘款。
六、兩造於本院協商爭點為：㈠上訴人抗辯系爭租約於108 年3月31日租期屆滿而終止，則保證金餘款扣抵被上訴人自106年6 月24日起迄租期屆滿日積欠之租金2,043 萬9,906 元，已無餘款可返還，是否有據？㈡上訴人以被上訴人返還系爭房屋時未依系爭租約第4 條、第13條約定回復原狀，援為同時履行抗辯，拒絕返還保證金餘款，是否有據？㈢上訴人抗辯依系爭租約第5 條約定沒收保證金餘款，是否有據？分述如下：
㈠上訴人抗辯系爭租約於108 年3 月31日租期屆滿而終止，則
保證金餘款扣抵被上訴人自106 年6 月24日起迄租期屆滿日積欠之租金2,043 萬9,906 元，已無餘款可返還，是否有據？
1.按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來失其效力，惟其成立要件仍應依民法第153條之規定定之。而依該條規定，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約始能立（最高法院99年度台上字第60號裁判意旨參照）。被上訴人主張系爭租約於106年6月23日經兩造合意終止（見本院卷二第81頁）等語，惟上訴人予以否認，並辯稱：系爭租約係108年3月31日租期屆滿而終止，故保證金餘款須再扣抵上訴人自106年6月24日起至租期屆滿日積欠之租金2,043萬9,906元，經扣抵後，已無餘款可返還云云。故本件首應審究者厥為系爭租約係何時終止。
2.經查，被上訴人曾於同年5 月17日通知上訴人於同年6 月1日終止系爭租約；上訴人亦於同年6 月13日通知被上訴人終止租約乙節，為兩造所不爭執，足見兩造於106 年6 月23日會同點交前，均已互為終止系爭租約之意思表示，雖兩造於本院均不主張系爭租約於106 年6 月1 日或同年月13日發生合法終止之效力（見本院卷二第81頁），惟仍堪認兩造於10
6 年6 月23日均係基於消滅系爭租約之租賃關係意思，會同點交系爭房屋。次按租賃係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第421 條第1 項規定參照）。本件兩造於106 年6 月23日點交系爭房屋，上訴人即於當日取回系爭房屋之占有，足認被上訴人已無繼續使用、收益系爭房屋之事實。又參酌上訴人於原審抗辯系爭租約在其於106 年6 月13日合法終止後效力已歸於消滅（見原審卷二第165 頁背面）等語以觀，足見上訴人亦無續向被上訴人收取租金之意思。據此，堪認兩造於106 年6 月23日已合意返還租賃物，並不再續繳租金，而就終止租約必要之點達成意思一致，是被上訴人主張系爭租約在108 年3 月31日租期屆滿前，已於10 6年6 月23日合意終止乙節，應屬有據。從而，上訴人抗辯系爭保證金餘款應再扣抵被上訴人積欠至租約期滿日之租金云云，要屬無據。
㈡上訴人以被上訴人返還系爭房屋時未依系爭租約第4 條、第
1 3 條約定回復原狀，援為同時履行抗辯，拒絕返還保證金餘款，是否有據？按合意終止契約乃契約當事人以新契約終止其原有契約，使原有效契約向後歸於消滅，未履行之義務即免再履行。合意終止後雙方之權利義務關係，除當事人另有約定者外，並不當然適用原契約（最高法院106 年台上字第483 號裁判意旨參照）。上訴人以被上訴人106 年6 月23日返還系爭房屋時，屋內有電線裸露且遭剪除，及房間裝潢、衛浴、水電錶、熱水系統等設備遭拆除之情形，顯未依系爭租約第4 條、第13條約定回復原狀云云。惟查，系爭租約已經兩造於106 年
6 月23日合意終止乙節，如前所述。其次，兩造對於106 年
6 月23日點交時，除上訴人法定代理人陳園璁曾要求被上訴人將現場裸露之電線包覆放置妥當外，並未就被上訴人應負回復原狀義務及回復原狀之程度另為約定乙節，均不爭執（見本院卷三第29、91頁），而兩造就合意終止系爭租約後，既未約定其等之權利義務關係仍按系爭租約之約定，上訴人即不得援引已終止之系爭租約，據以主張被上訴人未盡回復原狀之義務。又上訴人於106 年6 月23日僅要求被上訴人將系爭房屋裸露之電線包覆放妥，堪認兩造於系爭租約終止時，僅約定被上訴人負有將現場裸露電線回復原狀之義務。而被上訴人已於106 年6 月24日將系爭房屋裸露之電線包覆放妥乙節，據上訴人自承在卷（見本院卷三第29頁），足認被上訴人已盡兩造約定回復原狀之義務。從而，上訴人以被上訴人未負回復原狀義務，援為同時履行抗辯，執以拒絕返還保證金餘款，即屬無據。
㈢上訴人抗辯依系爭租約第5 條約定沒收保證金餘款，是否有
據？經查，系爭租約因兩造106 年6 月23日合意終止致效力向將來消滅，如前所述，上訴人當不得再援引系爭租約之約定主張權利，是上訴人抗辯依系爭租約第5 條約定沒收保證金餘款云云，亦屬無據。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。兩造對於系爭保證金經扣抵計算至106 年6 月23日被上訴人積欠之租金367 萬9,702 元，尚餘保證金餘款乙情，均不爭執（見本院卷一第93頁、本院卷二第153 頁），堪可認定。而上訴人前揭拒絕返還保證金餘款之抗辯，均屬無據，亦如前述，則上訴人於系爭租約終止後繼續占有保證金餘款，即為無法律上原因受有利益。從而，被上訴人依民法第179 條規定請求上訴人返還保證金餘款，即屬有據。被上訴人依系爭租約第4 條約定為同一請求部分，依選擇合併之訴之理論，即無庸審酌，附此敘明。㈤至被上訴人於原審起訴請求上訴人返還系爭保證金，兩造嗣
於審理中之106 年6 月23日合意終止系爭租約，則被上訴人對上訴人所為返還系爭保證金之意思表示，直至106 年6 月23日始生合法請求之效力，上訴人應自同年月24日起負遲延責任，基此，被上訴人請求上訴人返還保證金餘款，及自10
6 年6 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有據，逾此部分之利息請求，則屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第179 條規定請求上訴人返還保證金餘款，及自106 年6 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不當，惟結論相同，仍應予維持。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
民事第三庭
審判長法 官 李昭彥
法 官 郭慧珊法 官 王 琁以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
書記官 陳慧玲