臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上易字第219號上 訴 人 鄧勢華訴訟代理人 林祺祥律師複代理人 陳意青律師上 訴 人 黃秀文
黃羿達上二人共同訴訟代理人 王伊忱律師
鄭美玲律師蕭乙萱律師上列當事人間請求核定土地租金等事件，兩造對於中華民國108年4月19日臺灣橋頭地方法院107年度訴字第434號第一審判決各自提起上訴，本院於109年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人鄧勢華後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
核定上訴人黃秀文、黃羿達所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○號房屋，占用上訴人鄧勢華所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（應有部分八五三分之二二三）如原判決附圖所示斜線部分（面積二三三.七六平方公尺），除原判決核定之每月租金新臺幣柒佰貳拾元以外，自民國一百零五年一月六日起至一百零八年一月五日止，每月租金再增加新台幣陸仟柒佰陸拾元；自民國一百零八年一月六日起至租賃關係終止之日止，每月租金再增加新台幣陸仟玖佰玖拾肆元。
上訴人黃秀文、黃羿達應再給付上訴人鄧勢華新臺幣參拾肆萬捌仟貳佰柒拾元，並自民國一百零九年四月六日起至前開第二項租賃關係終止之日止，按月於各該翌月六日前再給付上訴人鄧勢華新臺幣陸仟玖佰玖拾肆元。
上訴人黃秀文、黃羿達之上訴駁回第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人黃秀文、黃羿達負擔。
事實及理由
一、上訴人鄧勢華（下稱鄧勢華）起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原係訴外人鍾榮焜與他人所共有，各共有人依分管契約各自在分管之共有土地上蓋屋居住，鍾榮焜就系爭土地之應有部分223/853，嗣於民國104年11月6日因買賣移轉登記予鄧勢華。坐落系爭土地上之未保存登記門牌號碼為高雄市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）原亦係鍾榮焜所有，嗣移轉由對造上訴人黃秀文、黃羿達（下稱黃秀文等2人）取得事實上處分權，並於105年1月6日完成點交。鄧勢華所有之系爭土地應有部分及黃秀文等2人取得系爭房屋之事實上處分權，係先後受讓自鍾榮焜，有民法第425條之1推定租賃關係存在。又系爭房屋占用系爭土地面積為233.76平方公尺，經鄧勢華調查同路段、相同面積之租金均在每月新臺幣（下同）1萬元以上。黃秀文等2人自105年1月6日起，以系爭房屋實際占用系爭土地屬於鄧勢華得使用之部分，經鄧勢華於105年3月28日催告黃秀文等2人給付租金，且於原法院106年度旗簡字第2號確認優先購買權存在等事件開庭時提出協議租金數額，均遭黃秀文等2人拒絕，故兩造實有不能協議租金數額之情形，爰依民法第425條之1第2項規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠核定黃秀文等2人所有之系爭房屋占用鄧勢華所有系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示斜線部分（面積233.76平方公尺），每月租金為1萬元。㈡黃秀文等2人應自105年1月6日起按月給付鄧勢華1萬元。
二、黃秀文等2人則以：伊等對於系爭房屋占用系爭土地部分有民法第425條之1規定之適用不爭執，然依土地法第105條準用同法第97條規定，基地租金之數額應以基地申報地價為基礎，並須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所受利益等項。而系爭土地及系爭房屋係位在高雄市美濃區之郊區，非屬工商經濟繁榮地區，且高雄市政府公告市有出租基地租金率（5%）及該土地為倒三角形、出入口甚小，且非建地等情，黃秀文等2人同意按系爭土地申報價額3%即每月309元計付占用系爭土地之租金等語置辯。
三、原審判決：㈠核定系爭房屋占用系爭土地（應有部分223/853）如附圖所示斜線部分（面積233.76平方公尺），每月租金為720元。黃秀文等2人應自105年1月6日起按月給付鄧勢華720元。㈡鄧勢華其餘之訴駁回。兩造各自提起一部上訴，鄧勢華上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開二、 三項聲明之請求部分廢棄。㈡核定系爭房屋占用鄧勢華所有系爭土地（應有部分223/853），自105年1月6日起至108年1月5日止，除原判決核定租金每月720元外，每月租金再增加6760元；另自108年1月6日起至租賃關係終止之日止，每月租金再增加6994元。㈢黃秀文等2人應再給付鄧勢華34萬8270元，並自109年4月6日起至前開第二項租賃關係終止之日止，按月於各該翌月6日前再給付鄧勢華6994元。對黃秀文等2人上訴之答辯聲明：上訴駁回。黃秀文等2人答辯聲明：上訴駁回。另上訴聲明：㈠原判決關於核定並命黃秀文等2人自105年1月6日起按月給付鄧勢華每月租金超過309元範圍部分之裁判廢棄。㈡上廢棄部分，鄧勢華在第一審之訴駁回（兩造就其餘敗訴部分均未聲明不服而告確定）。
四、兩造不爭執事項如下：㈠黃秀文等2人於臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）104年度
司執字第38100號案件中，於104年8月11日得標買受系爭房屋之事實上處分權，並於105年1月6日完成點交，系爭房屋是由黃秀文等2人共同出資買受。
㈡系爭房屋原事實上處分權人鍾榮焜在系爭土地上興建系爭房
屋時，有得系爭土地全體共有人同意，鍾榮焜與系爭土地其餘共有人間就系爭土地有分管協議，各自就分管之該部分土地為使用收益，且於鍾榮焜將系爭土地應有部分移轉給鄧勢華後，系爭土地共有人間仍維持原有分管協議。
㈢系爭房屋占用系爭土地如附圖斜線所示部分共233.76平方公
尺，依民法第425條之1第1項規定，推定於系爭房屋得使用期限內占用系爭土地有租賃關係。
㈣系爭土地自105年至107年間之申報地價均為每平方公尺528元。
五、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項定有明文。此乃賦予當事人請求法院核定租金之權利，為形成之訴，屬核定地租之爭訟事件，就應核定之地租數額，屬法院裁量權行使之範疇，不受當事人聲明之拘束。而所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』，更包括『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形。又上開規定雖以『所有權讓與』為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形在內。查，系爭土地之應有部分223/853及坐落其上之系爭房屋本同屬鍾榮焜所有，嗣系爭土地之應有部分223/853讓與鄧勢華，系爭房屋之事實上處分權則讓與黃秀文等2人，業如前述，兩造各自鍾榮焜分別受讓取得系爭土地所有權應有部分、系爭房屋事實上處分權，此符合前揭所指之土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋先後讓與不同人之情形，則系爭土地與系爭房屋之不同受讓人即兩造間，應推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在，堪以認定，並為兩造所不爭執，且兩造既無法協議系爭房屋占用系爭土地之租金數額，則鄧勢華依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金，於法有據。
六、兩造爭執系爭土地之租金應核定若干為適當？有無土地法第105條準用97條規定上限之適用？茲將本院判斷分述如下：
㈠按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息百分之10為限；第105條規定，第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，固不得超過土地申報總價年息百分之10。然土地法限制租金上限，乃係因當時租賃房屋居住者，多為經濟弱勢，尤以城市地區，房屋需求殷切，乃限制房屋租金上限，為防出租人坐享暴利，以利民安，故規定租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。惟若承租人承租之房屋非供居住用途，而係供營業用，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，即非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之租金限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
㈡經查，系爭土地坐落高雄市美濃區，使用分區為特定農業區
農牧用地，單面臨路，西臨12公尺中正路二段，地形為梯形，地勢平坦，鄰近吉東國小、南隆國中、市場等，面臨中正路二段有客運車行駛，公共設施接近性、交通便利性尚可，所處路段有略具商效之鄰里型商業行為，而系爭房屋係屬鋼鐵造2層樓房，屋齡約26年，經鑑價價值約95萬元等情，有高雄地院104年度司執字第38100號卷附之鑑估報告書（原審卷第39頁）及本院囑託鑑定系爭土地正常租金為若干之歐亞不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書可參，鄧勢華主張黃秀文等2人標買系爭房屋非供自住使用，係為投資，並於受領系爭房屋點交後，即張貼招租廣告等情，業據提出照片2張為證（本院卷第113至115頁），尤以黃秀文等2人於原法院另案訴請鍾榮焜與鄧勢華應賠償其等無法使用收益系爭房屋之損害賠償時，亦主張系爭房屋無法使用收益，致其等受有系爭房屋之每月租金損失約5000元，此有原法院108年度旗簡字第102號民事判決在卷可參（本院卷第205頁），據上足認鄧勢華主張黃秀文等2人標買系爭房屋非供自住使用，且系爭房屋外觀留有南隆汽車保養廠招牌，鍾榮焜亦有經營汽修廠，足見系爭房屋可供營業之用，應可採信。是以，黃秀文等2人利用系爭土地可得之利益，自非僅供住家使用可以比擬。揆諸前開說明，本院核定系爭土地之租金數額，自不受土地法第97條申報地價年息百分之10之限制。
黃秀文等2人抗辯系爭房屋係供自用住宅使用，系爭土地之租金上限不得超過309元（依申報地價，按年息百分之3計算）云云，顯無可採。
㈢本院審酌系爭房屋占用系爭土地之面積為233.76平方公尺，
系爭土地自105年至107年間之申報地價均為每平方公尺528元，而鄧勢華就系爭土地之應有部分雖僅為223/853，然因系爭土地之全體共有人間有分管協議，鄧勢華得就其所分管之該部分土地（即系爭房屋坐落之位置）為使用收益等情，為兩造所不爭執，是鄧勢華自得收取該部分土地之全部租金，而無須再以其應有部分計算其得請求之租金，合先敘明。又系爭房屋現非供黃秀文等2人居住使用，且可為營業使用，及本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑估系爭土地之合理租金，經鑑定人運用租賃實例比較法及積算法，以上開兩種方法各一半之權重比例，計算評估系爭土地於105年1月6日之每月租金為7480元（每平方公尺為32元×233.76平方公尺，元以下4捨5入），自108年1月6日起之每月租金則為7714元（每平方公尺為33元×233.76平方公尺，元以下4捨5入），此有外放之估價報告書及歐亞不動產估價師聯合事務所109年2月3日函文在卷可憑（本院卷第161至169頁），本院斟酌鑑定人上開鑑估結果係依其專業經驗，選擇與系爭土地之宗地個別條件、行政條件、道路條件等項相近或相當之比較標的（租賃實例）三宗進行調整比較，且扣除比較標的上之房屋租金，依不動產估價技術規則第44條分算而得出之結果，認該鑑估結果應可採為核定系爭土地租金之依據。黃秀文等2人雖抗辯鑑估報告未考量申報地價與租金之關聯性，該鑑估結果不可採云云（本院卷第243頁），但衡之社會通念，土地之申報地價與市價間存有相當之差距，乃公知之事實，是依前述，系爭房屋既可供營業使用，法院核定租金時並不受土地法第105條準用97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之限制，則鑑估報告採用租賃實例比較法及積算法調整計算而推估系爭土地之合理租金數額，自為可採，黃秀文等2人此部分抗辯仍不足推翻鑑估報告之結論。綜上，黃秀文等2人自取得系爭房屋之事實上處分權後，就系爭房屋占用系爭土地之每月租金應核定為105年1月6日起至108年1月5日止，為7480元，則扣除原審核定之720元後，鄧勢華尚得請求6760元（計算式：7480元-720元=6760 元），自108 年1 月
6 日起則可再請求6994元（計算式：7714元-720元=6994 元），故依上開核定之租金數額計算，黃秀文等2 人除原審判命給付之每月租金720 元以外，黃秀文等2 人尚應再給付，計算至109 年4 月5 日為止之租金總額為34萬8270元（計算式：6,760 元×36個月=243,360元，6994元×15個月=104,
910 元；243,360 元+104,910元=348,270元）。是以，鄧勢華請求黃秀文等2 人自105 年1 月6 日至109 年4 月5 日為止，再給付34萬8270元，並自109 年4 月6 日起，每月應於翌月6 日前，除原判決所命給付之租金720 元外，應再給付租金6994元，即屬有據，應予准許。黃秀文等2 人抗辯租金應核定為309 元云云，顯不可採。
七、綜上所述，鄧勢華依租賃契約之法律關係，請求核定與黃秀文等2人間租金數額並給付租金，核屬有據，本院並核定黃秀文等2人自105年1月6日起至108年1月5日止，每月應給付鄧勢華租金7480元，自108年1月6日起至兩造間租賃關係終止為止，應按月於每月6日給付7714元。則扣除原審核定並命黃秀文等2人給付之每月租金720元之後，上訴人尚可請求黃秀文等2人自105年1月6日起至108年1月5日止（共36個月），每月再給付租金6760元；另自108年1月6日起至租賃關係終止之日止，每月再給付租金為6994元。是以，黃秀文等2人應再給付鄧勢華34萬8270元（105年1月6日起至109年4月5日止），並自109年4月6日起至租賃關係終止之日止，按月於各該翌月6日前再給付鄧勢華6994元，為有理由，應予准許。黃秀文等2人抗辯每月租金不應超過309元云云，則無理由。從而原審就上開應准許部分為鄧勢華敗訴判決，尚有未洽，鄧勢華上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，即有理由，爰由本院改判如主文第2、3項所示。原審核定租金每月720元並命黃秀文等2人如數給付之理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，黃秀文等2人上訴意旨指摘原審核定每月租金超過309元，並命其等給付超過每月租金309元部分為不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其等上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件鄧勢華之上訴為有理由，黃秀文等2 人之上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
民事第一庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 洪培睿法 官 蘇姿月以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
書記官 黃旭淑