臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上更一字第9號上 訴 人 福懋首善社區管理委員會法定代理人 張騰元訴訟代理人 劉思龍律師
張雨萱律師被 上訴人 謝政宏上列當事人間請求強制出讓事件，上訴人對於中華民國106 年2月16日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第792 號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於109 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將其所有之門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號4樓，及坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○號土地應有部分一萬分之二八的土地所有權出讓。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人係福懋首善社區大廈門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號4 樓房屋（高雄市○鎮區○○段○○○○○號全部及同段3965建號1 萬分之29）及其基○○○區○○段○○○○○號土地所有權應有部分萬分之28（以下合稱：系爭房地）之區分所有權人，自民國102 年11月23日起，長期在系爭房屋內喧囂，在該大廈停車場危險高速駕駛、任意鳴按喇叭，並疑似有持攻擊性武器及跟蹤住戶之行為，對該大廈住戶之身體、生命、財產造成嚴重威脅，經上訴人屢勸，於
3 個月內仍未改善。上訴人乃依該大廈區分所有權人會議決議，訴請法院強制被上訴人自房屋遷離，並獲勝訴判決確定（下稱前案）。惟被上訴人未自動遷離，仍持續製造喧囂，且常在系爭停車場狂按喇叭、急駛轉彎、反覆駕車高速進出（下稱系爭滋擾行為），更於104 年5 月9 日3 時53分許在房屋所處4 樓樓梯間，持斧頭揮砍安全梯木質扶手等行為，嚴重威脅大廈住戶之人身安全，且毀壞社區公物，違反法令及該大廈規約達於情節重大之程度，經大廈區分所有權人會議於104 年6 月27日決議訴請法院強制其出讓房地所有權（下稱強制出讓決議）等情。爰依公寓大廈管理條例第22條第
2 項規定、規約第18條第2 項第3 款約定，求為命被上訴人出讓系爭房地所有權之判決。
二、被上訴人則以：上訴人主張伊持續多次滋擾行為，在停車場高速行駛，及毀損行為應提出證據。上訴人於104 年6 月27日召開第六屆區分所有權人會議，用會議決議表決的方式要求伊強制遷離，到底是要求強制遷離或是強制出讓，伊認為這是兩種法律行為。另，從104 年迄今已召開多次區分所有權人會議，是否都是相同決議？證人成家康是保全公司員工，可能是聽命於管委會委員，僅憑證人成家康指證伊有滋擾行為，沒有其他物證可證，成家康所言係片面之詞，無其他佐證。不能因伊有前科，就剝奪伊擁有這間房子之財產權等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，上訴求將原判決廢棄，改判如在原審聲明所示；被上訴人則請求駁回上訴。
四、本院判斷：㈠上訴人主張被上訴人為系爭大廈之區分所有權人，上訴人前
以被上訴人長期在系爭房屋內故意製造喧囂，在停車場內危險高速駕駛、任意鳴按喇叭，甚有疑似拿出攻擊性武器及跟蹤其他住戶之行為，對大廈住戶之身體、生命、財產造成嚴重威脅，經大廈103 年6 月28日第5 屆區分所有權人會議決議強制其遷離為由，訴請強制被上訴人遷離系爭房屋，經原審法院於104 年3 月16日言詞辯論終結，於同年3 月30日判命被上訴人應遷離，於同年5 月11日判決確定；被上訴人於前案判決確定後因未自動遷離，上訴人聲請強制執行，經台灣高雄地方法院以104 年度司執字第74565 號強制執行事件於同年6 月30日強制被上訴人遷離系爭房屋，業據上訴人提出與其主張相符之土地及建物登記謄本、前案判決暨確定證明書、執行筆錄為證（原審卷一第77-80 頁、第21-25 頁），堪信真實。
㈡前案辯論終結後，即104 年3 月16日起至104 年6 月30日經
強制遷離之日止，被上訴人仍有持續播放音響製造喧囂、時常在社區之停車場狂按喇叭、急駛轉彎、反覆高速進出停車場等行為，據證人即時任社區大廈管理中心經理成家康具結證陳：「（問：自104 年3 月16日作證當日往後計算兩週，即自104 年3 月30日後至104 年6 月30日強制執行之間，被告是否有違反法令或規約的行為？）一直都有進出停車場連續按喇叭，他的室內音響持續開著，樓上下的住戶會持續關心判決出來沒有，被告在判決之後還是持續很吵。」「（問：判決後強制執行前被告有在停車場急駛轉彎？）有。」「（問：判決後強制執行前有高速反覆進出停車場？）有。」「（問：前案言詞辯論終結後，被告還是持續作播放音響製造喧囂、常在社區停車場狂按喇叭、急駛轉彎、反覆高速進出停車場等行為？）這些行為在他強制遷離前都有。」「從
103 年年初被告開始有這些行為後，於103.6.28第五屆區分所有權人大會討論是否要強制遷離他的議題，到判決確定後強制執行遷離前，噪音沒有停過，進出停車場只要他有開車都是這個樣子，有時候3 、5 天回社區，有時候5 分鐘又回來在社區繞又開出去。」、「強制執行遷離後他就沒有住在那邊，但還是會回來拿郵件包裹」。「（法官問：被告除了回來拿信件外，是否還有做其他事情？）他開車要進入大門口時，準備停車前會一直按喇叭（因為被告遭強制遷離後不能進入社區地下室）。」（原審卷二第4 至7 頁）。又上訴人主張於104 年5 月9 日發現被上訴人所住高雄市○鎮區○○○路○○○ 號大樓安全梯扶手及逃生照明器遭尖銳物品破壞（原審卷一第28至53頁），經調閱錄影，發現同年5 月9 日
3 點53分許，出現被上訴人在大樓4 樓安全梯內自包裹中拿出1 把斧頭，不斷揮舞，其後自大樓4 樓走下安全梯，沿途仍不斷揮舞斧頭之畫面，據而主張被上訴人持斧頭破壞安全梯木質扶手及逃生照明器等物品，業據提出照片26張、監視錄影光碟及翻拍畫面為證（原審卷一第28-53 、116-127 頁）。查上訴人所陳上揭監視錄影畫面所由之監視器，係裝設在被上訴人所住該棟建物4 樓樓梯間（原審卷一第190 頁），被上訴人未予爭執。上開監視錄影翻拍畫面，可見被上訴人在4 樓安全門外樓梯間轉角處（即5 樓往下銜接4 樓處），右手持1 把斧頭朝安全梯木質扶手揮動，嗣再沿安全梯往下走，3 度抬起斧頭往下朝安全梯木質扶手揮動（原審卷一第116-127 頁），核與原審勘驗監視錄影光碟所呈現之內容𠳪合（原審卷一第189-190 ）。據成家康證陳：保全巡邏發現安全門被鈍器敲打痕跡，安全門鎖壞掉，有調監視錄影器，發現被上訴人進停車場後未搭電梯上樓，不確定是什麼人做的，所以報請委員會安裝攝影機，直到某一天巡邏又發現安全梯被敲斷，木製扶手有被砍痕跡一條一條的，就將所攝影像調出來看，發現被上訴人有疑似揮舞小斧頭的動作（原審卷二第7 頁、8 頁），而觀諸上訴人提出照片其中4 幀，該梯間4 樓往3 樓、5 樓往4 樓之安全梯木質扶手有被鑿刨、劃砍之缺口（原審卷一第28、30-33 頁），監視錄影翻拍畫面及勘驗筆錄，所呈現被上訴人在5 樓銜接4 樓之轉角處逗留、揮動斧頭及由4 樓往下走並沿途揮動斧頭3 次之舉，客觀上足以造成安全梯木質扶手前述狀態，堪認3 至5 樓安全梯木質扶手毀壞處，係被上訴人上揭時間持斧頭揮砍所肇致，上訴人主張被上訴人於104 年5 月9 日凌晨3 時53分許揮斧破壞其所住該棟建物3 至5 層安全梯木質扶手部分，堪信真實。足見被上訴人自前案言詞辯論終結後確實有持續滋擾系爭社區之行為。被上訴人抗辯成家康聽命於管委會，所證不實云云。惟成家康乃物管公司派駐大樓之主管，實際上從事該大樓公共、保全等事務處理，所為上開陳述，乃其親歷之過程，所證經其具結，且有上該錄影為佐，證言自可採信。被上訴人空言抗辯，並無足取。
㈢上訴人社區因被上訴人於104 年6 月30日經法院強制執行遷
離房屋前，仍持續有上該滋擾及揮斧行舉，違反社區規約情節重大，該大廈於104 年6 月27日召開第六屆區分所有權人會議，出席人數178 戶（總戶數240 戶，占區分所有權人比例百分之74.17 ）、出席區分所有權坪數15968 坪（區分所有權總坪數21986 坪，占區分所有權坪數比例百分之72.63），同意戶數為151 戶（占出席區分所有權人比例百分之84.8）、出席同意區分所有權坪數為3814坪（占出席區分所有權坪數比例百分之86.5），決議強制被上訴人出讓系爭房屋之區分所有權，有該次會議記錄在卷可稽（原審卷一第55頁至第56頁背面）。該決議符合公寓大廈管理條例第31條及福懋首善公寓大廈規約第3 條第9 項（原審卷一第17頁背面至第18頁）區分所有權人會議之重大決議應有區分所有權人3分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之的規定。被上訴人在原審並未否認上該會議決議之真正，迨本院行言詞辯論時，辯陳投票及會議過程未錄影存證，質疑會議紀錄及表決不實云云。查被上訴人並未參加104 年6 月27日召開之大樓區分所有權人會議，而按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當之時期提出；意圖延滯訴訟，或因重大過失始行提出攻擊或防禦方法，有碍訴訟之終結者，法院得駁回之；除有民事訴訟法第447 條第1 項但書事由，且經當事人釋明其事由外，當事人在第二審不得提出新攻擊或防禦方法，違反上該規定，第二審法院應駁回之。查被上訴人在原審訴訟就所主張被上訴人上揭行為經於104年6 月27日舉行之區權人會議為上該決議，及所提出之會議紀錄，並未曾有否認決議真正之抗辯，歷經第一、二、三審及本次更審準備程序，皆無指會議紀錄不實之抗辯，乃其無任何釋明，遽而突在本院行言詞辯論時，提出該新防禦方法，依上揭規定及說明，應予駁回。
㈣被上訴人復以：若認其真的有毀損公物，其願意賠償，不能
因其有滋擾及毀損公物行為，而剝奪其財產權等語為辯。按人民之財產權固應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之，此觀憲法第15條、第23條規定自明。而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1 項第
3 款、第2 項所明定。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質，此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。被上訴人為系爭大廈區分所有權人，因有先前違規行為，經前案判決應自系爭房屋遷離確定，然被上訴人於104 年3 月16日前案言詞辯論終結後，迄至同年6 月30日受強制執行遷離期間，持續有系爭滋擾、揮斧行為，經系爭大廈區分所有權人會議於同月27日作成強制出讓決議；而被上訴人於遷離後，尚有假藉返回系爭大廈拿取信件之機會，故意不斷鳴按喇叭等行為。按公寓大廈管理條例第16條第1 項及第22條第1 項第3 款、第2 項規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為」；「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分……」。福懋首善公寓大廈規約第18條第2 項亦約定：住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於
3 個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分：㈢其他違反法令或規約，情節重大者。」（原審卷一第
49、50頁），足見福戀首善社區若區分所有權人之住戶，有違反法令或住戶規約，情節重大者，經促其改善，於3 個月仍不改善者，得經區分所有權人會議決議訴請法院命其出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。被上訴人自102 年11月23日起至103 年6 月24日止，多次發出喧囂及其他聲響，影響住戶之作息等，違反法令及規約情節重大，經上訴人勸阻，超過3 個月未改善，故而訴請上訴人應自系爭房屋強制遷離（原審法院103 年度訴字第2384號），該案於104 年
3 月16日言詞辯論終結，於同月31日前命被上訴人應自該房屋遷離，惟上訴人於前案辯論終結後，迄至同年6 月30日受強制執行遷離期間，仍持續有系爭滋擾、揮斧行為，大廈區分所有權人會議遂於同月27日作成強制出讓決議，即被上訴人除先前之違規行為外，因延續再為系爭滋擾、揮斧等行為，顯係因勸阻及訴請強制遷移等作為，均未能阻止大廈其他住戶所感受身體、財產所受威脅，始會作出上該決議。被上訴人於遷離後，尚有藉返回該大廈拿取包裹信件之機會，故意不斷按喇叭等情，即被上訴人除先前違規行為外，再為前開行為，綜該經歷事件之累積，難認能繼續與其他區分所有權人維持共有關係，如不強制其出讓系爭房地，足認已無法達成維護住戶間公共安全社區安寧與集合式住安管理之目的。比較該大廈住戶之人身安全、社區安寧之保護，與強制出讓對被上訴人財產權侵害程度，強制出讓當屬不得已所為之適當手段。又依公寓大廈管理條例所為之強制出讓，並非無償出讓，被上訴人儘得於判決確定後三個月內自行出讓完成移轉登記手續，逾時亦得聲請法院拍賣，藉由拍價而換價，使被上訴人取得價金，並非剝奪被上訴人對該房地價值之財產，並未逾憲法揭櫫之比例原則。
五、被上訴人於強制遷離前、後所為各種滋擾、揮斧等行為，顯然無法使其繼續與其他區分所有權人維持共有關係，如不強制其出讓房地，將無法達成維護住戶間公共安全、社區安寧與集合住宅管理之目的。從而上訴人依公寓大廈管理條例第22條第2 項規定及大廈規約18條第2 項第3 款約定，請求被上訴人出讓其系爭房地，於法有據，應予准許。原審駁回上訴之請求，而為其敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原審判決廢棄，改判如主文第二項所示。又本件攸關爭點之事實已明，其餘所為攻擊、防禦方法，及上訴人主張被上訴人先前曾犯妨害公眾往來安全罪、辱罵毆打警察，及另持刀殺傷三名巡邏警察被判處罪刑等情，核與本件之要件事實無涉，且不影響判決之結果，爰不一一贅敍，併此敍明。
據上論結。本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 李怡諄法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
書 記 官 林昭吟附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。