臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上字第241號上 訴 人 謝觀芳訴訟代理人 陳純青律師被上訴人 陳木生訴訟代理人 李榮唐律師訴訟代理人 陳欣怡律師訴訟代理人 林怡君律師被上訴人 陳木全上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
108 年6 月12日臺灣屏東地方法院106 年度訴字第285 號第一審判決提起上訴，本院於108 年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人陳木生欲出售其所有屏東縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地，於民國106 年間詢問上訴人配偶魏德昌有無購買意願，上訴人乃於106 年2 月20日與陳木生訂立土地買賣契約，約定價金為新臺幣（下同）2,636,000元，並已交付頭期款130 萬元；詎數日後，陳木生透過代書陳秋風向上訴人表示系爭土地為其祖產，欲改售其弟即被上訴人陳木全，並以被上訴人間先前已於98年簽立耕地租賃契約，陳木全有優先承買權為由，拒絕履行買賣契約。惟被上訴人間就系爭土地並無租賃關係存在，陳木全無優先承買權可行使，則陳木生拒絕履約顯有可歸責之事由，依買賣契約第7 條第5 款約定，陳木生應給付上訴人損害賠償金130 萬元，經與上訴人應付陳木生之價金尾款1336,000元為抵銷，價金尾款餘額為36,000元。爰依買賣契約之約定，起訴聲明：㈠確認被上訴人間就系爭土地租賃關係不存在，陳木全就系爭土地優先承買權不存在。㈡陳木生應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並於上訴人給付尾款36,000元後，將土地交付予上訴人。
二、被上訴人之抗辯：㈠陳木生以：同段392 地號土地原為兩造共有，陳木全及其妻
鄭美慧長期於其上種植椰子、芭樂、芒果等，嗣於98年間協議分割，陳木生分得系爭土地，陳木全分得同段392-1 地號土地。陳木全隨即於98年9 月起向陳木生承租該地，訂立耕地租賃契約，約定每年租金3,000 元，耕種椰子樹及蔬菜等作物迄今，系爭土地並非如上訴人所指係由陳蔡玉蘭及陳木祥耕作。陳木生因不諳法令，不知陳木全依法律規定享有優先購買權，未告知陳木全即將土地出賣予上訴人，陳木全得知陳木生與上訴人間之買賣後，於106 年3 月7 日以存證信函行使優先購買權，上訴人不得再以買賣契約請求陳木生移轉土地所有權等語，資為抗辯。
㈡陳木全則以：其退伍後即在系爭土地及同段OOOOO 地號種植
芒果、芭樂、椰子等農作，椰子由批發商販售，其他水果則直接賣給攤商，於十幾年前有幫忙曾丁謨採收椰子樹，直至女兒生重病後，為了照顧女兒，主要經濟來源為自種農作物。耕地租賃契約書係由陳木全親自簽名，陳木生誤以為陳木全沒有錢購買土地，在未告知陳木全之情形下，與上訴人訂立買賣契約，然因上訴人向伊表示該地已由其買下，要求清除，伊為利農作，有購買該地必要，故而行使優先承買權等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人在原審之訴。上訴人不服，上訴求將原判決廢棄，改判如上揭聲明所示；被上訴人則請求駁回對造之上訴。
四、不爭執事項：㈠上訴人於106 年2 月20日與陳木生訂立買賣契約，價金為26
36,000元。上訴人於當日給付頭款130 萬元，買賣契約第3條約定，陳木生應於106 年3 月19日前辦妥所有權移轉登記，上訴人則於所有權移轉登記完畢翌日付清尾款。雙方並於簽約當日將辦理土地所有權移轉登記所需資料及文件交付代書陳秋風辦理所有權移轉登記相關事宜。
㈡簽完買賣契約數日後，陳木生以其與陳木全間有耕地租賃契
約存在，陳木全已表示行使有優先承買權為由，拒絕履行買賣契約。
㈢陳木全於106 年3 月7 日寄發存證信函予上訴人，表示欲依土地法第107 條第1 項規定行使優先承買權。
㈣上訴人於106 年3 月8 日當日向屏東地方法院聲請假處分，經該院於同年3 月16日發函地政事務所為假處分登記。
五、本院判斷：㈠被上訴人間就系爭土地有無租賃關係存在？陳木全得否就上
訴人與陳木生買賣契約行使優先承買權？被上訴人主張392 地號土地分割後，陳木全種植的椰子樹在陳木生分得土地上，所以向陳木生承租，耕地租賃契約是陳木全的配偶鄭美慧打的，被上訴人再親自簽署等情，為上訴人所否認，則應由被上訴人就系爭土地被上訴人間存有租賃關係之事實，負舉證之責。
⒈陳木全自98年10月1 日起向陳木生承租系爭土地種植椰子
、果樹，租賃期間自98年10月1 日起至108 年10月1 日止，租金每年3,000 元，據其提出耕地租賃契約書為證（原審卷一第131 頁）。該耕地租賃契約書陳木全之簽名確為陳木全筆跡一節，經刑事警察局依特徵比對法為鑑定，結果認：甲、乙字跡上之佈局、連筆及運筆方式相符（按：「 甲字跡」為系爭耕地租賃契約承租人陳木全字跡，「乙
字跡」為107 年10月12日之當事人證人結文、當庭書寫字跡、100 年 9 月19日永生中醫醫院病歷表字跡、98年9月11日共有土地所有權分割契約書字跡）（原審卷二第24
3 至245 頁）。再參諸證人即陳木全配偶鄭美慧所證：耕地租賃契約是我叫女兒從網路下載，由陳木生、陳木全親自簽名，陳木生回來時就會拿租金給他，一年給一次，每年都有按時繳納，契約內容是簽之前就講好，在我家中簽的，簽約時我有在場，租金都是拿現金（原審卷一第211至213 頁），證人周信利證述：系爭土地應為陳木全承租種植，約在7 、8 年前閒談中陳木全有提到財產分割後，陳木生土地由他承租，這土地上的椰子都是陳木全種植、採收，沒看過陳木祥採收過，種植短期作物大約是兩年前（ 原審卷二第32頁），上揭所證情節，核與被上訴人所述
承租之經過大致吻合，足以認定被上訴人主張系爭土地自98年10月起即有租賃關係，堪予採信。上訴人雖指周信利所證虛偽不實云云。但上訴人配偶魏德昌亦證述：簽契約的時候，陳木生有說他兄弟在地上有種一些果樹，我知道陳木全、陳木祥都有在系爭土地種植，有看到陳木全爬椰子樹採椰子等語（原審卷二第21、22頁），足見陳木全確有在系爭土地上耕作之事實，上訴人空指周信利所述不實，應不足採。
⒉上訴人又以：被上訴人及鄭美慧間為二親等親屬、配偶關
係，且明顯介入本件訴訟，有偏頗被上訴人之情，且其等就簽訂租約及租約內容等事實前後供述不一且互有扞格，所為證言或陳述自難採信云云。然耕地租賃契約之簽約人確為被上訴人，在場見聞之人亦僅被上訴人及鄭美慧3 人，渠等所述內容與周信利證述主要內容大致相符，堪予採信，已如上述，被上訴人簽立耕地租賃契約前由鄭美慧經手處理，陳木生因學歷不高而將相關資料交鄭美慧，委由鄭美慧接洽律師，業經原審隔別訊問陳木生、陳木全、鄭美慧3 人，渠等證述並無歧異、矛盾（原審卷一第351 、
366 、379 頁，卷二第208 、210 頁），上訴人徒以其等間有親屬、配偶關係，否認其等陳述，自非可取。
⒊上訴人復以：陳木生出售土地時尚有告知陳木祥，則斷無
不告知陳木全之理。被上訴人在訴訟前至寄發存證信函時，未提出耕地租賃契約，陳木生甚至於106 年4 月10日對假處分裁定抗告時亦未提出，遲至同年6 月9 日始由鄭美慧將該耕地租賃契約書傳真予陳木生律師於同年6 月16日答辯狀提出，足認該契約書不實云云，據為主張。然查，上訴人與陳木生在短暫數日內即簽立買賣契約乙情，為兩造所不否認。考諸陳木生從事泥工，學歷不高，難以期待其具備承租人優先購買之法律規定，是而其未於簽約前詢問陳木全是否購買、寄於發存證信函時一併提出該耕地租賃契約書，迨至訴訟中委任律師始行提出上該耕地租賃契約等節，與常情、事理並無相悖，不能因而執此認被上訴人間就該地並無租賃關係存在。至於耕地租賃契約書係由陳木生交由鄭美慧後，再由陳木生代理人提出，所以如此係因陳木全執有之該份契約書遺失，而訴訟一開始陳木生委由鄭美慧處理，故將耕地租賃契約交給鄭美慧，所以由鄭美慧與律師討論等情，亦經鄭美慧、陳木生證陳明確（原審卷二第216 至217 頁），倘其二人若欲以掩蓋、欺暪，大可隱匿上開過程即可，當無須於原審為如是證陳。況若被上訴人欲製作租賃契約書，則逕行製作2 份而由被上訴人各執1 份，分別提出即可，豈需如此大費周折提出？是而上訴人執上情主張該契約書虛偽云云，不足採信。至於上訴人主張刑事警察局之鑑定書未說明字跡相符之理由，該鑑定不可採信云云。惟鑑定書已以虛線圈選、箭頭之比對方式，標明字源甲、乙各筆跡之字跡特徵相符之處，並於備考欄以文字說明（原審卷二第245 頁），並無上訴人所指有說明不充分之情。雖上訴人再稱：該耕地租賃契約與相隔不到1 月之98年9 月11日分割契約書上簽名，鑑定全無特徵相似處，卻反而與相距9 年之當庭簽名相似，足認該租約乃臨訟杜撰云云。惟字跡可能因簽名場所、使用工具、姿勢等不同，呈有表象之差，亦會因書寫筆法正楷或草書，而顯示不同形態，乃屬常情，惟其基礎走勢、勾勒仍有跡可循。鑑定書已指明上開筆跡俱為陳木全所為，並以紅色箭頭、虛線標示各該字跡特徵基礎相同之處，自足供判斷之參考。系爭耕地租賃契約經原審當庭勘驗，客觀上紙質有泛黃斑點存在（原審卷二第310 頁），再參諸上訴人配偶魏德昌證述：簽約的時候陳木生沒有說有出租，但有說他的兄弟有在上面種植果樹，我知道陳木全、陳木祥都有在系爭土地種植，上面的果樹種類很多，有椰
子、芭樂、芒果、還有其他的，有看到陳木全爬椰子樹採椰子（原審卷二第22頁），及證人即上訴人之小叔魏德旺證陳：椰子樹是陳木全在收成，陳木全是以採收椰子為經濟來源，除了系爭土地上採收，也有幫別人採收等情（原審卷二第27頁），足認陳木全確有在該地耕作、收成。陳木全雖有特殊採收椰子之技術，其於土地分割後，為避免因權利不清，而向陳木生承租系爭土地，管理、收成椰子，並無不合情理之處。上訴人臆指該耕地租賃契約書為臨訟製作，要非可採。上訴人聲請再向刑事警察局要求為補充鑑定及詳細為說明乙情。查原審法院已檢送上揭文件送請刑事警察局為鑑定，刑事警察局經以特徵比對法為鑑定，認由字跡之佈局、連筆運轉方式，認定契約書上承租人欄、土地分割契約書、病歷表之陳木全字跡，與陳木全所書姓名字跡吻合，有該鑑定書及所附字跡鑑定說明可參（原審卷二243 、244 頁），該鑑定及說明，乃係對筆跡有專門研究之鑑識人員所為，再參酌上揭各情，其鑑定結論自足採信。上訴人徒以鑑定結果不利於己，而質疑鑑定結果，要求再為補充鑑定及說明，並無必要。
⒋上訴人另指：被上訴人、證人鄭美慧就簽約過程是否曾逐
條討論、當時陳木全家中有無印表機等說法互有矛盾，又陳木生既稱每年收取租金之時間不固定，難以鄭美慧崁頂鄉農會存摺之提款明細，作為陳木全有給付租金之證明云云。然耕地租賃契約簽立於98年10月1 日迄訴訟之時，已時隔八、九年之久，要難苛求被上訴人、鄭美慧對於簽約過程鉅細靡遺記憶清晰，並答覆一致。況被上訴人為兄弟關係，對於租金金額、交付期間，較諸一般租賃之成立過程、履約情形之要求，當較寬鬆，是而契約約定租金於每年10月1 日支付全年租金，縱稍微遲誤、提早交付，並不悖於常情。且3000元租金額，金額不大，以現金交付，亦屬通常，至於鄭美慧提供存摺，分別於104 年9 月底至10月初、105 年9 月底至10月初均有數筆3,000 元提款紀錄（原審卷二第81、83頁），估不論何筆係提領交付租金，然租賃契約既約定10月1 日交付租金，則陳木全、鄭美慧於該日前後數日內提領3,000 元，於陳木生返回老家時交付，亦合事理，不因陳木生回家時間不固定，即認陳木全未給付租金。上訴人所辯陳木全歷往以為人採收椰子及銷售椰子中盤為業，並未在系爭土地耕作，僅因其具特別技術有採收系爭土地上椰子，該地上果樹則由其母及弟陳木祥採收，陳木全係訴訟後始於該地耕作云云，固提出104年8 月系爭土地之goog1e街景圖及106 年2 月28日現場相片為證（原審卷一第267 頁），然被上訴人母親陳蔡玉蘭係民國00年0 月00日生（原審卷一第230 頁），98年簽訂系爭耕地租賃契約時，陳蔡玉蘭已高齡80歲，難認其尚能負荷果樹照料、採收，陳木祥則長年均從事土水泥做、木做之工作，有勞工保險被保險人投保資料可稽（原審卷一第230 至231 頁）。而觀諸該街景圖及現場照片，均顯示系爭土地上有椰子樹，而陳木全確係有管理、照顧、採收椰子，業經認定如前，街景圖亦顯示該地有搭有棚架、地面上種植農作物，而系爭土地既為陳木全所承租，偶有家人採摘亦屬正常。104 年街景圖僅為當時刻之影象，並非全年度全時攝影，未拍得陳木全耕作情況，實為正常，不得以此認為陳木全未在系爭土地種植、管理。上訴人聲請本院勘驗系爭土地，並囑東港地政事務所指界，以辨明
106 年2 月現場照片所示高麗菜，並非種植在系爭土地上（本院卷第79、149 頁），縱若為真，亦無礙陳木全在系爭土地種植管理椰子樹等其他農作物之事實，其聲請自無必要。上訴人又稱：縱若陳木全有向陳木生給付金錢而得採收系爭土地上椰子，惟土地分割前，陳木全即於其上種植椰子樹，98年9 月24日土地分割完成，椰子樹為系爭土地之部分，屬土地所有權人陳木生所有，實無因椰子樹為陳木全所有而需向陳木生承租系爭土地之必要，故渠等間顯為椰子樹採收權買賣關係，而非耕地租賃關係云云。然陳木生出租系爭土地予陳木全作農業使用，業如前述，被上訴人間就該地有耕地租賃關係。矧租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立（民法第421 條第1 項），是耕地之承租人得行使出租人之收益權，而有收取天然孳息之權利，與作物之所有權誰屬無涉。上訴人執椰子樹所有權之歸屬，據以主張被上訴人間為採收權買賣關係，自無足採。
⒌基上足認耕地租賃契約乃陳木全所簽署，其在土地上耕作
，亦依約繳納租金予陳木生，其2 人間就系爭土地有租賃關係存在，陳木全自得依土地法第107 條之規定主張優先承買權。上訴人主張陳木全無優先承買權可資行使，並非可採。
㈡上訴人請求陳木生移轉系爭土地所有權移轉登記，並於上訴
人給付尾款後交付該地，是否有據？按土地法第104 條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，為形成權之一種。次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，第104 條第2 項之規定，於前項承買承典準用之，土地法第107 條定有明文。又耕地承租人依土地法第10
7 條主張優先購買權者，以其對於該耕地有租賃關係存在為要件。耕地出賣與承租人以外第三人，若經承租人表示優先承買，無待於土地所有權人為承諾意思表示，承租人與土地所有權人間，即成立與第三人所訂同樣條件之買賣契約，土地所有權人因而負有將土地所有權移轉於承租人義務。因此，土地法第107 條規定承租人優先承買權，已使法律關係發生創設效果。陳木全於106 年3 月7 日以存證信函向陳木生表示行使優先購買權，有存證信函可憑（原審卷一第31至38頁），復兩造所不爭執，此優先承買權具有物權效力及形成權效力，被上訴人間就系爭土地既有租賃關係存在，陳木全依土地法第107 條準用第104 條之規定行使優先承買權，揆諸前揭說明，陳木全即應將土地移轉登記予陳木全，並交付土地。上訴人與陳木生之買賣契約已因陳木全行使優先承買權創設之買賣契約取代，故上訴人執買賣契約第4 條、第7條請求陳木生移轉土地所有權，及於其給尾款後，交付土地，自屬無據。
六、綜上，上訴人請求確認陳木全就土地租賃關係及優先承買權不存在，陳木生應移轉土地所有權予上訴人，並於上訴人給付36,000元後，將土地交付上訴人，核屬無據，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一贅論，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 李怡諄法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
書 記 官 林昭吟附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。