臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上字第28號上 訴 人 鍾育君被上訴人 石卿卿訴訟代理人 楊四海律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國107 年10月29日臺灣屏東地方法院107 年度訴字第280 號第一審判決提起上訴，本院於108年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人配偶即訴外人施吉隆為坐落屏東縣○○市○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原所有權人，而上訴人之母鍾張開妹則為坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○號土地（下稱398 之2 土地，與系爭土地合稱兩筆土地）所有權人。施吉隆及鍾張開妹於民國93年間出租兩筆土地予訴外人汽車屋有限公司（下稱汽車屋公司），汽車屋公司於兩筆土地上建造門牌號碼屏東縣○○市○○路○ 段○○號即屏東市○○段○○○ ○號建物（下稱86號建物），作為營業使用（下稱甲租約），而汽車屋公司於承租不滿1 年，即與施吉隆及鍾張開妹終止甲租約，並於95年9 月28日將86號建物出售予上訴人（上訴人於95年11月15日申請補發使用執照，於105 年2 月16日辦妥建物保存登記）。嗣上訴人、施吉隆及鍾張開妹復於95年12月25日將86號建物及兩筆土地出租予訴外人劉德春（下稱乙租約），並於100 年11月30日終止乙租約。其後，施吉隆於100 年12月16日將系爭土地贈與被上訴人，並由被上訴人於同年月29日登記為土地所有權人，而86號建物及增建部分（下合稱系爭建物）占用系爭土地如原判決附圖所示編號398-1 ⑴、面積152 平方公尺部分之土地（下稱使用土地），且無占用之正當權源，復據上訴人於10
5 年8 月12日出具承諾書同意拆除系爭建物。又上訴人占用使用土地部分，無法律上原因，受有相當於租金之利益，且致被上訴人受有損害等情。爰依民法第767 條第1 項物上請求權及民法第179 條不當得利返還請求權，聲明：（一）上訴人應拆除系爭建物，並將使用土地返還被上訴人。（二）上訴人應自105 年8 月12日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）15,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊出具承諾書予被上訴人後，因被上訴人一直未找到買主，故承諾書條件未成就，伊無須履行承諾書記載內容。其次，系爭建物約占用系爭土地面積約3 分之1 ，倘將占用使用土地部分之建物拆除，將危及系爭建物，並使建物有倒塌之虞，上訴人所受損害非常鉅大。又兩造間就系爭建物使用系爭土地存有不定期限租賃契約關係，故系爭建物有占用系爭土地之合法權源，被上訴人請求拆屋還地及返還不當得利，均屬無據等語置辯。
三、原審判決（一）上訴人應拆除系爭建物，並將使用土地返還被上訴人。（二）上訴人應自105 年8 月12日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人15,000元。並分別諭知供擔保得為假執行及免為假執行。上訴人提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）被上訴人配偶施吉隆為坐落屏東縣○○市○○段00000 地號土地原所有權人，施吉隆於100 年12月16日將系爭土地贈與被上訴人，並於100 年12月29日移轉登記土地所有權予被上訴人。
（二）上訴人之母鍾張開妹為坐落屏東縣○○市○○段00000 地號土地所有權人。
（三）施吉隆及鍾張開妹於93年間出租兩筆土地予汽車屋公司，汽車屋公司於兩筆土地上建造門牌號碼屏東縣○○市○○路○ 段○○號即屏東市○○段○○○ ○號建物，作為營業使用，惟汽車屋公司於承租不滿1 年，即與施吉隆及鍾張開妹終止甲租約，並於95年9 月28日將系爭建物出售予上訴人（上訴人於95年11月15日申請補發使用執照，於105 年2月16日辦妥建物保存登記）。嗣上訴人、施吉隆及鍾張開妹於95年12月25日出租系爭建物及兩筆土地予劉德春，其後於100 年11月30日終止乙租約。
（四）系爭建物（含增建部分）占用系爭土地如原判決附圖所示編號398-1 ⑴、面積152 平方公尺部分之土地。
五、兩造於本院協商爭點為：（一）兩造就系爭土地是否存有不定期租賃契約關係？（二）被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否屬於權利濫用？（三）被上訴人依物上請求權及不當得利返還請求權，分別請求上訴人拆屋還地，暨給付不當得利，是否有據？分述如下：
（一）兩造就系爭土地是否存有不定期租賃契約關係？
１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意見者，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約，係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言（最高法院70年度台上字第3528號裁判要旨參照）；民法第451 條所謂出租人不即時表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對之意思，而不表示者而言（最高法院70年度台上字第3779號裁判要旨參照）。上訴人抗辯：兩造就系爭土地原訂有定期租約，訴外人簡薇玲再向上訴人承租系爭建物及土地，上訴人於系爭土地租期屆滿後，有繼續匯租金予被上訴人，經被上訴人收受，足見兩造就系爭土地存有不定期限租賃關係（見本院卷第70、72頁背面、103 、119-120 頁）云云，並提出上訴人與訴外人簡薇玲之租約，暨引用簡薇玲之證述等為據。惟被上訴人予以否認，並主張：兩造就系爭土地並不存在任何租賃關係，亦無土地租期屆滿後，轉為不定期租賃之情形。簡薇玲向上訴人承租建物時，係由上訴人代理被上訴人一併將系爭土地出租予簡薇玲（見本院卷第70頁正背面、73、78、92-93頁）等語。
２、經查：
（１）被上訴人配偶施吉隆原為系爭土地所有權人，於100 年12月16日將系爭土地贈與被上訴人，並於100 年12月29日移轉登記土地所有權予被上訴人，而上訴人之母鍾張開妹則為398 之2 土地所有權人。其次，施吉隆及鍾張開妹於93年間出租兩筆土地予汽車屋公司，汽車屋公司於兩筆土地上建造系爭建物，作為營業使用，惟汽車屋公司於承租不滿1 年，即與施吉隆及鍾張開妹終止甲租約，並於95年9月28日將系爭建物出售予上訴人。之後，上訴人、施吉隆及鍾張開妹於95年12月25日出租系爭建物及兩筆土地予劉德春，並於100 年11月30日終止乙租約。又系爭建物（含增建部分）占用系爭土地如原判決附圖所示編號398-1 ⑴、面積152 平方公尺部分之土地乙節，為兩造不爭執，且有土地及建物謄本、租賃契約、建物買賣契約、勘驗筆錄、複丈成果圖附卷（見原審卷第19-25 、43-49 、101-10
2 、123-129 頁）可稽，均堪認定。而參酌被上訴人之前手施吉隆與鍾張開妹於93年間，共同將兩筆土地出租汽車屋公司興建系爭建物，以供該公司供營業使用，嗣因租約未滿1 年，汽車屋公司即與施吉隆及鍾張開妹合意終止甲租約，則於甲租約終止後，堪認系爭建物即無占用系爭土地之正當權源（至於系爭建物占用398 之2 土地部分，非本件爭執範圍，不予論斷），亦徵上訴人於95年9 月28日向汽車屋公司購得系爭建物時，該建物仍處於無權占用系爭土地之狀態中。又上訴人如已向施吉隆租得系爭土地，衡情，逕由上訴人出租系爭建物予劉德春即可，實無併列系爭土地當時所有權人施吉隆為乙租約土地出租人之必要，而參諸上訴人購得系爭建物後，係由上訴人、施吉隆（連同鍾張開妹）於95年12月25日，共同將系爭建物及兩筆土地出租予劉德春，暨上訴人於原審自承：「…兩位地主跟我跟劉德春簽訂租賃契約，劉德春也將租金分成土地跟房屋分別給付…」（見原審卷第175 頁）等語相互以觀，益徵於施吉隆與上訴人共同將系爭建物及系爭土地出租劉德春時，系爭建物仍無占用系爭土地之正當權源。此外，上訴人亦未提出其他任何證據，以資證明其於向汽車屋公司買受系爭建物後，有另向施吉隆定期承租系爭土地，或於上訴人與施吉隆共同出租系爭建物及系爭土地予劉德春時，上訴人已經合法另向施吉隆定期租賃系爭土地等事實。則於施吉隆在100 年12月間，將系爭土地所有權移轉登記為被上訴人所有後，上訴人抗辯汽車屋公司向施吉隆承租系爭土地，原始興建系爭建物後，將系爭建物出售上訴人，上訴人按月繳納租金，故系爭建物係基於租賃關係合法占用系爭土地（見本院卷第120 頁）云云，不能採信。
至上訴人提出兩造簽訂租賃系爭土地，租期自101 年1 月
1 日起至105 年12月31日止之租約（見本院卷第81-84 頁，下稱101 年租約），固為被上訴人不爭執，惟101 年租約係為配合被上訴人向高雄銀行辦理最高限額抵押權，應銀行之要求才簽訂，該租約係兩造通謀虛偽所為意思表示，並無真正租賃關係存在乙節，業據被上訴人陳述綦詳（見本院卷第72頁背面、77-79 頁），且為上訴人不爭執（見本院卷第72頁背面），故上訴人提出101 租約，並無從為其有利之認定。末者，被上訴人固不否認曾出具土地使用同意書，讓系爭建物辦理第一次保存登記，惟主張：係因之前施吉隆與汽車屋公司簽訂甲租約，施吉隆即同意汽車屋公司於系爭土地上興建系爭建物，以供營業，故依約應出具土地使用同意書，讓系爭建物得以辦理第一次保存登記，然因甲租約已經施吉隆與汽車屋公司合法終止，則汽車屋公司依約即負有拆除系爭建物並回復原狀之義務（見原審卷第175 頁）等語，本院審酌施吉隆前與汽車屋公司簽訂甲租約，係約定同意汽車屋公司於土地上興建系爭建物，以供營業使用，則施吉隆（或被上訴人）出具土地使用同意書，以供系爭建物辦理第一次保存登記，自係依據甲租約之約定而為。嗣甲租約既經施吉隆與汽車屋公司合意終止，汽車屋公司依約即負有拆除建物回復原狀之義務，即系爭建物亦失其原占用系爭土地之正當權源，故上訴人抗辯施吉隆（或被上訴人）曾出具土地使用同意書，讓系爭建物辦理第一次保存登記，即表示系爭建物具有占用系爭土地之正當權源云云，仍不足採信。
（２）上訴人固抗辯：兩造就系爭土地原訂有定期租約，簡薇玲再向上訴人承租系爭建物及土地，上訴人於系爭土地租期屆滿後，有繼續匯租金予被上訴人，經被上訴人收受，可見兩造就系爭土地存有不定期限租賃關係云云。惟上訴人無法證明兩造就系爭土地訂有定期租約乙節，如前所述，參以上訴人復於原審自承：未與被上訴人成立租賃契約，亦未受讓任何人之租賃契約或權利（見原審卷第174 頁背面）等語以觀，故上訴人抗辯兩造就系爭土地訂有定期租約，其係於系爭土地上與被上訴人訂有定期租約情形下，再單獨出租系爭建物予簡薇玲云云，不可採信。其次，上訴人與簡薇玲簽訂租賃契約時，除自行出租系爭建物外，並同時代理被上訴人及鍾張開妹出租兩筆土地，且將收受自簡薇玲給付之租金，於扣除報稅及維修費等費用後，分成三等份，其中一份租金約13,000元匯予被上訴人乙節，業據被上訴人陳明（見本院卷第69頁背面至70頁背面、92頁），核與上訴人於原審自承：「與劉德春間的租賃契約在期滿前終止，後來於101 、102 年間又租給簡薇玲。當時由我經兩位地主同意，出面與簡薇玲簽約。當時租賃標的是土地與房屋，租金由我統一收受，再依照兩位地主應得之租金匯給地主。當時我只是代理兩位地主，租賃契約持續至104 年底，因為原告要賣地，並豎立招牌，簡薇玲表示沒有辦法繼續營業，所以合意終止契約…」（見原審卷第175 頁）等語；暨於本院自陳：「（上訴人為何會在收受簡薇玲45,000元租金後，匯款13,000元給被上訴人？）45,000元除以3 ，每個出租人本應要有15,000元，但因有報稅、維護費用等，我扣掉相關費用後，就將地租每月13,000元給地主即被上訴人石卿卿。」（見本院卷第70頁背面）、「（上訴人每月兌現租金支票後，除以三，分別匯15,000元給被上訴人及另一位地主？）我是先行扣除一些房屋稅及綜合所得稅、水電等的支出，再分成三等分，每月匯給被上訴人及另一位地主的錢每個約13,000元，這是給地主的租金。」（見本院卷第92頁）等語相符，復有上訴人提出租賃契約1 份、郵政國內匯款執據多份附卷（見本院卷第96-99 頁，原審卷第179-243 頁）可稽，堪可認定。雖簡薇玲於本院審理中到庭證述：伊僅與上訴人簽訂房屋租賃契約，未同時租賃系爭建物坐落之土地，而每月支付45,000元，係屬租賃房屋之租金，未包括土地租賃（見本院卷第90頁背面至91頁背面）等語，惟簡薇玲向上訴人承租之標的，確實包括系爭建物及坐落之基地乙節，業據上訴人於原審及本院自承無訛，如前所述，參以上訴人於本院自承：「二、房客簡薇玲於102 年向本人（即上訴人）承租房屋及土地，雙方皆有簽訂房屋租賃契約書…」（見本院卷第103 頁）等語，亦證簡薇玲向上訴人承租之標的，除系爭建物外，尚包括建物坐落之基地即系爭土地及398 之2 土地；此外，再參諸上訴人與簡薇玲簽訂之租約，載明「房屋與土地租賃契約書」，除表明租賃之標的包括房屋及土地外，依該契約第1 條約定：「房屋所在地及使用範圍」等語，及同條第2 項使用範圍，記載「部分，如附圖斜線部分」，且契約後附有簡圖（見本院卷第
96、99頁）乙節以觀，足見該租約非僅租賃系爭建物，應尚包括租賃系爭建物坐落之基地即系爭土地（另筆坐落土地為鍾張開妹所有之398 之2 土地）。至簡薇玲所以為上開證述，或係基於其簽訂租約時，主觀認為房屋與土地應係同一人即上訴人所有，未瞭解其租賃上訴人所有之系爭建物，係坐落於被上訴人所有系爭土地及另筆398 之2 土地上，且簡薇玲租賃之主要目的，係以系爭建物供作營業使用，而系爭建物既合法占用坐落之基地（因認房屋及土地均屬上訴人所有），故認其僅向上訴人租賃系爭建物，並未租賃坐落之基地，因而到庭仍為前開之證述，此參諸簡薇玲於本院證述：「（是否知道房屋坐落的土地，其地主即所有權是別人所有的？）我承租時只跟上訴人說我跟你承租房屋以營業用，所以我也沒有過問房屋坐落土地是何人所有這個問題。」（見本院卷第91頁）等語即明。是簡薇玲到庭所為前證述，並無從為有利於上訴人之認定。從而，上訴人抗辯伊與被上訴人簽訂系爭土地定期租約後，再出租土地上之系爭建物予簡薇玲等語，其中關於上訴人與被上訴人簽訂土地定期租約乙節，不可採信。
（３）又被上訴人與上訴人未就系爭土地簽訂定期租約乙節，如前所述，則上訴人抗辯：伊於系爭土地租賃期限屆滿後，仍為土地之使用收益，而被上訴人不即表示反對之意思，故兩造就系爭土地已成立不定期之租賃契約云云，即屬無據。況上訴人所謂被上訴人不即表示反對之意思，係指被上訴人於上訴人與簡薇玲之租約終止後，仍收取上訴人電匯之租金云云。惟上訴人於簡薇玲與上訴人之租約在104年11月底終止後，雖於105 年5 月11日再電匯1 個月租金13,000元予被上訴人，然因被上訴人認兩造間並無土地租約關係存在，故於同年月16日予以退回；暨又於107 年8月28日，電匯1 年租金156,000 元予被上訴人，亦因被上訴人認兩造並無土地租約關係存在，予以退回乙節，業據被上訴人陳述綦詳（見本院卷第79-80 頁），且為上訴人不爭執（見原審卷第175 頁），復有被上訴人提出上訴人郵政匯票申請書、郵局存摺摘要及匯款申請書代收入收據附卷（見本院卷第85-88 頁）可稽，足見上訴人所謂被上訴人於上訴人與簡薇玲租約消滅後，仍收取上訴人給付土地租金云云，與事實不符，不能採信，亦無法資為有利於上訴人之認定。
（二）被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否屬於權利濫用？
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。次按當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然苟非以損害他人為主要目的，即不在民法第14
8 條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。
２、上訴人固抗辯被上訴人請求拆屋還地，係屬權利濫用云云。惟查，兩造就系爭土地並未存在租賃關係，系爭建物占用系爭土地部分，係屬無權占用乙節，如前所述，則被上訴人基於土地所有權人地位，請求上訴人拆屋還地，係屬正當權利之行使，自無權利濫用之情形。其次，系爭建物為鋼骨鐵皮蓋建物乙節，有勘驗筆錄附卷（見原審卷第12
3 頁）可稽，堪予認定。則本件如拆除系爭建物其中占用系爭土地部分之建物，依現今建築工程技術而言，應可另做建物之補強或支撐，自不致使系爭建物完全倒塌，已徵上訴人抗辯如拆除坐落系爭土地上之部分建物，將危及整棟建物結構，故被上訴人請求拆屋還地，係屬權利濫用云云，不足採信。況上訴人既屬無權占有系爭土地，則被上訴人請求上訴人拆屋還地，乃正當行使其權利，亦非以損害上訴人為主要目的，自不在民法第148 條保護之範圍，益徵上訴人抗辯被上訴人請求拆屋還地，係屬權利濫用云云，洵不足採。
（三）被上訴人依物上請求權及不當得利返還請求權，分別請求上訴人拆屋還地，暨給付不當得利，是否有據？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第
1 項前段、中段分別定有明文。經查，被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人則為系爭建物所有權人，而系爭建物並無占用系爭土地之合法權源，均如前述，則被上訴人依前開規定，請求上訴人拆除使用土地部分之建物，暨將使用土地返還被上訴人，即屬有據。
２、次按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。又按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。本件系爭建物無權占用系爭土地，如前所述。從而，被上訴人依不當得利請求權，請求上訴人返還自上訴人於105 年
8 月12日出具承諾書之日起（上訴人於原審亦表示如被上訴人得請求不當得利，則對於被上訴人請求自105 年8 月12日起之不當利益，並無意見【見原審卷第176 頁】）至返還占用土地日止，按相當於土地租金之利益，即屬有據。其次，審酌系爭土地原出租簡薇玲，供作營業使用，每月得收取租金15,000元，暨上訴人就原審認定不當得利價額為按每月15,000元計算，亦不爭執等情，認被上訴人請求上訴人於上開期間內，應按月返還被上訴人15,000元之不當利益，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第767 條物上請求權，請求上訴人拆除系爭建物占用系爭土地部分之建物，並將占用土地返還被上訴人；暨本於民法第179 條不當得利返還請求權，請求上訴人給付自105 年8 月12日起至返還占用土地日止，按月給付被上訴人15,000元，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 12 日
民事第四庭
審判長法 官 徐文祥
法 官 羅培毓法 官 李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 12 日
書記官 黃月瞳附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。