臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上字第309號上 訴 人 李欣潔訴訟代理人 李瑞甄
李慶榮律師劉建畿律師上 訴 人 簡珮晴訴訟代理人 駱怡雯律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國108年7月31日臺灣高雄地方法院105年度訴字第1500號第一審判決提起上訴，本院於112年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回李欣潔後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
二、簡珮晴應再給付李欣潔新臺幣貳拾伍萬柒仟貳佰零貳元及自民國一Ο五年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、李欣潔其餘上訴駁回。
四、簡珮晴之上訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用，由簡珮晴負擔百分之三十六，其餘由李欣潔負擔。
六、本判決第二項所命給付，於李欣潔供擔保新臺幣捌萬陸仟元後，得假執行；但簡珮晴如以新臺幣貳拾伍萬柒仟貳佰零貳元為李欣潔預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序事項按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第
1 項及第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件李欣潔主張其向簡珮晴購買坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段272 建號即門牌號碼高雄市○○區○○路00○0 號建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地則合稱系爭房地），存在漏水之物之瑕疵，而依兩造間系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）第15條（下稱系爭第15條）約定，請求簡珮晴給付漏水修繕費用，嗣於本院審理中，追加依民法第359條、第179條規定及系爭買賣契約第9條第7項約定為請求（見本院卷二第29、170頁），雖簡珮晴不同意其追加，其所為訴之追加，係基於兩造間就系爭房地是否有漏水之物之瑕疵同一原因事實，並於社會生活上具有關連性，得利用原訴所主張之事實及證據資料，且無害於簡珮晴程序權保障，而能達成統一解決紛爭之效果，避免重複審理，核與上開規定，尚無不符，應予准許。
貳、實體事項
一、李欣潔起訴主張：㈠伊於104 年12月8 日以新臺幣（下同）695萬元向簡珮晴購買
系爭房地，兩造並簽訂系爭買賣契約。詎伊於交屋後之105年4 月間，經訴外人即簡珮晴委任管理系爭房地租賃事務之翁翕齡告知，始知悉訴外人即房客陳柏衛前於101 年11月16日在系爭房地中某房間內燒炭自殺（下稱系爭自殺事件）。系爭房地既因發生系爭自殺事件而屬凶宅，就一般社會大眾已生心理層面嫌惡之負面影響，而有減少價值之瑕疵，簡珮晴自應負物之瑕疵擔保責任。系爭房地因上開事件而減損之價值，約為市價之三成，即216萬8,670 元，伊得依民法第3
59 條及第179條規定，請求簡珮晴減少買賣價金216萬8,670元並將溢領之該金額返還伊。
㈡又伊於簽約前看屋時，因系爭房屋內多數房間正出租他人，
伊僅能察看未出租之兩間房間及公共空間屋況，且當時簡珮晴以壁紙、掛畫掩飾內部牆面有多處壁癌、白華之現象，致其無從發現系爭房屋有漏水及壁癌之瑕疵，故伊當時僅就所發現之系爭房屋四樓頂樓屋突處之漏水問題，請求簡珮晴修繕，並另與簡珮晴於系爭第15條加註「漏水部分修繕後，賣方（即簡珮晴）保固半年」，約定系爭房屋若有漏水情形應由簡珮晴負責修繕。嗣伊於105 年3 、4 月間發現系爭房屋一樓天花板、三樓左側房間靠近陽台牆面、二樓左前套房天花板、一樓右側牆面、二樓樓梯間左窗框上方、三樓左側房間牆下方、上方、天花板、二樓右前房間窗戶下方、三樓右側套房窗下牆面裂縫、三樓左後房間牆面等處之漏水嚴重，隨即於105 年4 月透過仲介即訴外人翁淑娟即翁溱佑通知簡珮晴修繕，惟未獲置理，爰依系爭第15條約定、民法第359條及第179條規定，按高雄市土木技師公會之鑑定結果（下稱系爭鑑定報告），請求簡珮晴給付漏水修繕費用148萬1,3
27 元。㈢依上，簡珮晴合計應給付李欣潔364萬9,997 元（2,168,670
＋1,481,327）。爰依民法第359 條、第179 條規定及系爭第15條，提起本件訴訟。並聲明：㈠簡珮晴應給付李欣潔364萬9,997 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、簡珮晴則以：㈠系爭房地出售時，伊對系爭自殺事件並不知悉，又陳柏衛燒
炭後未立即死亡，而係於送醫急救數日後在醫院死亡，故系爭房屋內並無發生凶殺或自殺致死之事，不符凶宅定義，亦無違反系爭買賣契約第12條第6項應告知事項之違約情事。
且系爭房地出售價格與同時期、同地段之房價相較，已低於市價六成，李欣潔並無損害，又經送請鑑價，因發生系爭自殺事件後系爭房地之實際價格為687萬7,834 元，縱有損害，亦應以系爭買賣價金扣除上開實際價值，即以7萬2,166元計算減少價金數額。
㈡就系爭房屋漏水部分：
⒈依系爭買賣契約第9 條第4 款載明以現況交屋，且李欣潔明
知該房為屋齡為20幾年之中古屋，屋況老舊，壁癌、天花板水痕、漏水等情形均為肉眼顯而易見，伊未隱瞞房屋屋況，而李欣潔考量後仍同意購買，伊亦因此以低於市價甚多之金額出售，李欣潔事後再向伊請求漏水修繕費，並無依據。
⒉又李欣潔看屋時僅向伊反應系爭房屋四樓頂樓屋突處有漏水
情形，伊就此部分部分已修繕完畢，系爭第15條約定，係僅就四樓頂樓屋突漏水部分負保固責任，不包含李欣潔所稱其餘漏水部分。
⒊系爭房屋係因外牆防水老化因素造成漏水，與內牆無關，故
系爭鑑定報告附件六所附修復費用計算表項次5 「內牆打除原有粉刷層」、項次7 「內牆1 ：2 防水粉刷」、項次「8「內牆油漆、壁紙修復」、項次9 「內部磁磚修復」，均非造成漏水之因素，而無修繕必要性，伊自無需給付此部分修繕費。又系爭房屋屋齡逾20幾年，前揭修復費用計算表項次
1 「外牆磁磚噴透防水劑」、項次4 「鐵皮防水處理」、項次10「儲櫃拆除、修復」、項次11「木地板」、項次12「窗框塞水路重做」、項次13「天花板拆除重做（一般型）」、項次14「天花板拆除重做（裝潢型）」、項次17「平頂滲水剝落之修復」應予計算折舊。另項次17「其他6%」、項次18「廢料清理及運費3%」、項次19「管理費8%」，其內容不明，亦不得請求伊給付此部分修繕費等語置辯。
三、原審判決簡珮晴應給付李欣潔106萬7,512元，及自105年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回李欣潔其餘之訴，李欣潔及簡珮晴就各自敗訴部分均不服，分別提起上訴。李欣潔上訴聲明：㈠原判決不利於李欣潔部分廢棄。㈡上開廢棄部分，簡珮晴應再給付李欣潔258萬2,485 元。簡珮晴答辯聲明：上訴駁回，並上訴聲明：㈠原判決不利於簡珮晴及假執行之部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，李欣潔於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第123頁）：㈠兩造於104 年12月8 日簽立系爭買賣契約，由李欣潔向簡珮
晴購買系爭房地，買賣價金為695 萬元。李欣潔業已支付價金完畢，簡珮晴於105 年2 月18日將系爭房地移轉登記予李欣潔，並於同年月29日完成點交。
㈡兩造於系爭買賣契約第12條第6 項約定：「乙方（按指簡珮
晴）已明確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之事發生，甲方（按指李欣潔）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除本約」；系爭第15條則以手寫方式加註：「漏水部分修繕後，賣方保固半年」等語。
㈢系爭房屋之前房客陳柏衛於101 年11月16日6 時5 分許在系
爭房屋之某房間內燒炭自殺，經簡珮晴委任管理租賃事務之翁翕齡發現後通知救護車送往高雄長庚醫院急救，仍於同年月21日23時40分許死亡。
㈣倘法院審理後認為簡珮晴應負給付義務，利息起算日應自105
年6 月14日起算。
五、李欣潔主張系爭房地因房客自殺而有物之瑕疵情事，依民法第359 條規定減少買賣價金，並依民法第179 條規定請求返還溢付之買賣價金，有無理由？金額為若干？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第
1 項定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。又是否構成物之瑕疵之判準，應優先審查是否符合當事人約定之物之性質，倘當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，再依物是否合乎通常之可使用性，或當事人通常可期待之性質而定，亦即應取決「一般理性之通常買受人」對物之效用品質之期待水平為斷。而買賣標的之房地若屋內曾發生凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房地造成物理性之損傷，惟衡諸一般社會民情與大眾之觀感及認知，對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，除將對該房地之居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，造成其經濟性之價值減損，自屬於物之瑕疵。而自殺者之自殺行為與死亡結果如未產生重大因果偏離，結果之發生與最初行為人之行為仍具緊密關連性時，即使自殺者並未陳屍屋內，其為自殺行為之房地，仍因發生自殺致死之事故，導致價值貶損而有物之瑕疵。至事故發生距離交易之遠近，房地實際減損價值若干，僅係瑕疵程度問題，不影響瑕疵存在之認定。
㈡系爭房屋曾於101 年11月16日6 時5 分許，發生租屋房客陳
柏衛在該屋某房內燒炭自殺，經送往高雄長庚醫院急救後，於同年月21日11時40分許死亡一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），堪認屬實。而該房客燒炭後與其於醫院死亡之時間僅相距約5 日，則該房客死亡結果與其在系爭房屋內自殺之行為，應具時間上之緊密關聯性，且無重大之因果偏離，而衡諸一般社會觀感，縱或該房客死亡之結果地最終非發生於系爭房屋，仍無解於一般人民因此所生之恐懼、擔憂心理與負面感受，且系爭房地於交易時市場接受程度及交易價格，均較未曾發生自殺致死事故之標的為低(詳如後述），是系爭房地因曾發生該自殺致死事故，致其通常效用與經濟性價值貶損，自有物之瑕疵。簡珮晴辯稱：系爭買賣契約第12條第6項約定，簡珮晴僅就買賣標的發生「凶殺」或「自殺致死」之情事而未告知，始應負責，而本件房客雖於系爭房地之房間內燒炭自殺，但係送醫後5日於醫院死亡，系爭房地内並未發生自殺「致死」結果，不符合上開第12條第6項約定之不動產重要品質，不構成瑕疵云云，尚非可採。㈢簡珮晴另辯稱本件房客雖於系爭房地內燒炭，但其死亡之地
點非在系爭房地，亦非不動產交易市場所稱凶宅類型云云，並提出高雄市不動產仲介經紀商業同業公會函文為證（見原審卷一第189 頁）。惟觀諸高雄市不動產仲介經紀商業同業公會之函文，固就傳統上凶宅之定義分列「大凶」、「小凶」，並指出：「大凶」係凶殺大命案，數人非自然身故，驚天動地駭人事件之命案，則減損幅度加大；「小凶」則係指一氧化碳中毒、服藥或吸毒麻藥過量猝死、老人於屋內自然或因病死亡，但屍體數月或數年後才發現，已腐臭或變成乾屍者，其減損幅度較低等語。然該函文僅係就一般坊間常見之凶宅類型為說明，尚難逕以該函文未記載本件自殺致死類型為由，即推認系爭房地非屬凶宅。參以凶宅一詞並無明確之法律定義，於不動產買賣是否構成物之瑕疵，進而有相關法律效果之適用，仍應回歸物之瑕疵之判斷準據，是簡珮晴執上開同業公會之函文為辯，亦非可採。
㈣簡珮晴另辯以：其不知悉系爭房地曾有房客自殺之事，故不
應由其負擔物之瑕疵擔保之責云云。惟查，房客陳柏衛於10
1 年11月16日在系爭房屋內燒炭自殺後，簡珮晴於同日即以LINE通訊軟體就此與為其管理該屋租賃事務之翁翕齡聯絡，觀之其對話內容顯示：「（簡珮晴）燒炭事件有影響其他房客嗎？」、「（翁翕齡）沒人知，林有看到」、「（簡珮晴）很好。沒什麼人知道」、「（翁翕齡）沒法求償，有叫他們換床」、「（簡珮晴）想開一點。若救活算你功德一件」等語，嗣陳柏衛於同年11月21日死亡後，簡珮晴與翁翕齡復以LINE於同年月26日聯繫：「（翁翕齡）他上天了」、「（簡珮晴）無言……」、「 （簡珮晴）我有去求菩薩希望你們平安順利……」等語，有LINE通訊軟體之對話紀錄可憑（見原審卷一第86、87頁）。顯見簡珮晴明知系爭房屋曾發生房客自殺事件，則其辯稱不知上情，要無足採。
㈤再按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭房地因上開自自殺致死事件造成之價值貶損程度，經原
審囑託高雄市不動產估價師公會為鑑價，該會鑑價結果指出：系爭房地依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值貶損，進而影響其市場價格，系爭房地確實影響買方之購買意願及市場交易價格；經估價師就系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比價法及成本法進行評估，認系爭房地倘未發生該自殺致死事件，其於105 年2 月18日之不動產價值應為997萬6,550 元，然發生該自殺致死事件後，系爭房地於105年2 月18日之不動產價值為687萬7,834 元，有該鑑價報告可稽（下稱鑑價報告，見原審卷二第172頁，鑑價報告另存卷外放）。
⒉兩造均不爭執鑑價報告之結論，惟簡珮晴辯稱依鑑價報告所
示，系爭房地於買賣當時之市價為997萬6,550元，發生該自殺致死事件後，系爭房地於買賣當時價值為687萬7,834元，兩造間系爭買賣契約之買賣價金則為695萬元，其係以顯低於市價之金額出售予李欣潔，李欣潔得請求減少價金數額應以實際購入系爭房地之金額，扣除系爭房地發生上開自殺事件後之實際價值計算，即7萬2,166元（6,950,000－6,877,834）等語（見本院卷一第437頁、卷二第40頁）；李欣潔則以：其當初購買系爭房地，因不知悉而未考量凶宅此因素，如簡珮晴據實以告，則兩造就系爭房地之成交價必然會再降低，且鑑價報告之客觀價值，係建立在買賣雙方資訊對稱下，所顯現事故發生前後之客觀價值，惟兩造存在資訊不對稱之情形，故本件減少價金之標準，應以鑑價報告所得出事故發生前、後之減價比例31.06%，乘以系爭買賣價金計算，即應減少價金215萬8,670元（6,950,000元×31.06%）等語（見本院卷二第131-133頁)。
⒊查兩造間就系爭房地之買賣價金為695萬元，而買賣當時之市
價則為997萬6,550 元，買賣當時之價金與市價顯不相當，簡珮晴抗辯李欣潔係以顯低於市價之價格購買系爭房地一節為真。又系爭房地於發生該自殺致死事件後，於105年2 月18日之實際價值為687萬7,834 元，則如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。兼衡雖李欣潔承買時未能即時知悉系爭自殺事件，惟系爭自殺事件係101年11月16日發生，距其105年2月18日受讓系爭房地之移轉已逾3年，又系爭房地以往係由簡珮晴隔間出租他人，李欣潔買受系爭房地後仍維持原先出租態樣至今，為兩造所自陳（見本院卷二第26-27、59-61頁），考量系爭房地之使用、收益方式、租客間彼此較不熟悉且易更迭，李欣潔自陳出租房客亦未問過是否為凶宅等語（見本院卷二第99頁），及系爭房地已較老舊，李欣潔已以顯低於市價之價格購買系爭房地等情，認李欣潔此部分之價值損失應以其實際購入系爭房地之金額，扣除系爭房地發生上揭自殺事件後之實際價值，為其所受之損害為適宜，即李欣潔得請求減少之價金為7萬2,166元（6,950,000－6,877,834)，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒋依上，李欣潔就系爭房地因房客自殺致死之物之瑕疵，得請求簡珮晴減少價金7萬2,166元。
六、李欣潔得否依民法第179條及第359 條規定、系爭買賣契約第15條及第9條第7項約定，請求簡珮晴給付漏水之修繕費用？金額為若干部分？㈠關於系爭房地有無漏水、漏水之成因與情形等節，經高雄市
土木技師公會以系爭鑑定報告指出：系爭房屋1 至3 樓及4樓增建部分室內確有漏水；經由內管試水並無壓降下，檢查各樓層均無漏水跡象，足證明漏水痕跡、白華、剝落不是壓力管所產生，而是從屋頂之鐵皮屋頂凸緣及外牆有孔於雨天滲入造成，另外牆磁磚及窗台塞水路之防水不良所造成；由平頂掉下之混凝土塊，經送實驗室檢驗，其水溶性氯離子含量為0.502kg/ cm3，介於0.3~0.6kg/cm3 間，偏屬高氯離子建物，故遇水會生成氫氧化鈣，而排出白色粉末是謂白華，本建物內牆已全棟皆然。除生白華外，當水分滲入碰到鋼筋，會引起鋼筋之鏽蝕，而產生鋼筋膨脹導致混凝土之剝落，如4 樓後段平頂等語，有系爭鑑定報告可參（見系爭鑑定報告第2頁）。系爭鑑定報告係由高雄市土木技師公會所屬之黃朝勇、黃朝強土木技師經現場勘估所作成，該報告並經詳予說明其鑑定作業程序與方式，審酌該鑑定機構具有鑑定方面之專業性，且前揭鑑定結論並無邏輯推論上之謬誤或悖於科學論理法則之情事，其鑑定結果應屬可採，堪認系爭房屋應確有漏水情形。又系爭房屋既具有上開滲漏水之情形，依通常之交易觀念，即欠缺應具備之品質及效用，嚴重影響居住品質並減損房屋之價值，核屬物之瑕疵。簡珮晴空言辯稱：系爭房屋無漏水，且李欣潔既可將系爭房屋出租予房客使用，故上開漏水未影響該屋之效用及收益云云，應屬無稽。㈡簡珮晴雖又辯稱：兩造均明瞭該屋之老舊屋況、壁癌與漏水
等情形，故其方以較低之價金出賣，並於系爭買賣契約第9條第4 款約定現況交屋，李欣潔不得再主張該屋之漏水為瑕疵云云。李欣潔則主張：其因該屋房內出租與他人而無法逐一查看屋況，且屋內已設有裝潢，致其無從確認裝潢後方牆面是否有漏水狀況等語。惟查，⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文。倘當事人就房屋標的物之買賣已約明現況交屋，可認兩造就該屋之屋況已知之甚詳，買方亦已承認該屋之現狀情形，自不得嗣後再主張賣方應負物之瑕疵擔保責任。然所謂現況交屋之「現況」，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，倘須經由專業人員拆除裝潢等固定物始可得知之情況，除非另有契約明白具體列出，當非屬一般就現況交屋之認知，要難認已特約免除瑕疵擔保責任。
⒉證人即仲介翁溱佑（原名淑娟）證述：其隨同李欣潔至現場
看屋時，因該屋正出租予他人使用，故僅看各樓層走道與公共空間，而有九成的房間未能進入；當時李欣潔僅發現四樓有漏水情形，即向簡珮晴反映應修繕等語（見原審卷三第28頁），足認李欣潔至系爭房屋看屋時，已發現該屋頂樓有漏水情形，但因該屋出租他人使用之故，故李欣潔所稱其僅能約略查看各樓層之走道、公共空間，至於各該房間多未能進入查看，應屬可信，則依前開說明，李欣潔既未充分明瞭該屋各樓層之具體漏水情形，該屋之漏水瑕疵即不在李欣潔認知之範圍內，自非李欣潔同意現況交屋之範疇。且不動產之成交價格，同時受多項因素影響，縱有成交價較低之情事，亦未必係兩造已約定現況交屋所致。況李欣潔已察悉該屋存在漏水情形，僅因當時尚無從逐一確認各該房內之具體狀況，依常理以觀亦難認李欣潔逕同意依現況交屋，而不得再請求簡珮晴就漏水部分負瑕疵擔保之責。是簡珮晴執系爭買賣契約第9 條第4 款主張系爭房地之漏水情形均屬現況交屋之範圍云云，並非有據。
㈢李欣潔主張依系爭買賣契約第9條第7項本文及第15條約定，
簡珮晴對於系爭房屋之漏水負有修繕責任，惟為簡珮晴所否認，辯稱系爭第15條約定內容僅屬李欣潔看屋時指出之四樓漏水處經修繕後，所約定之保固責任，並不及於系爭房屋其他處之漏水云云。查，⒈按乙方（即簡珮晴）依法對甲方（即李欣潔）負有瑕疵擔保
之責；又漏水部分修繕後，賣方（即簡珮晴）保固半年，為系爭買賣契約之7條本文及第15條所明文，有該契約可參（見原審卷一第8頁、第9頁反面）。又據證人即地政士車世昌證述：系爭第15條之內容係伊在兩造簽約時依兩造之協議書寫，非點交時所加註，因買賣契約書有四份，簽約後分別交給兩造、履約保證之僑馥建經公司及伊各留存一份，如在點交時才書寫，沒有辦法其他三份回收新複寫等語（見原審卷三第47頁，本院卷一第409頁），證人車世昌並當庭提出其留存之契約書，其上第15條僅記載「漏水部分修繕後，賣方保固半年」，沒有其他字句，與李欣潔提出之系爭買賣契約書互核相符（見原審卷一第9頁反面），而此亦為兩造所不爭執（見本院卷一第411頁），堪認系爭第15條為兩造於簽約當時經討論後委由地政士車世昌以手寫方式加註。
⒉又證人即李欣潔之簽約代理人李通成證述：伊為李欣潔之兄
，前去看屋一次及代理簽約，伊去看屋時發現四樓漏水明顯，伊有告知仲介翁溱佑，賣方後來有修繕等語（見原審卷第44-45頁）。證人翁溱佑證述：伊陪同李欣潔家人看屋時，李欣潔方看屋後表示頂樓有鋼筋裸露，也有發現有漏水情況，伊向簡珮晴反應是否要修繕，因出租他人，因此有九成沒有進入房間看屋，其他地方看不到，只有發現四樓屋凸有漏水，頂樓部分簽約前有委託伊找師傅去修繕及做防水等語（見原審卷二第41頁、卷三第28頁）。核與證人簡珮晴之母簡廖秀足證述：四樓漏水部分伊透由翁溱佑找人來修繕等語互核相符（見原審卷一第196正反面），堪認李欣潔委由家人在系爭買賣契約簽立前曾先去看屋，並發現四樓屋凸有漏水情況，經仲介告知簡珮晴方後，有先進行修繕。
⒊另就系爭第15條之約定緣由及內容範圍一節，證人李通成證
述：系爭買賣契約書上加上系爭第15條是因為伊先前去看屋時發現四樓漏水明顯，賣方後來有修繕，所以賣方要保固半年，至於還沒有看到的地方，就從買方發現漏水且由賣方修繕後保固半年，內容是雙方共同討論出來的結果等語（見原審卷二第44-45頁，本院卷一第217、219頁）。證人翁溱佑證述：系爭第15條是代書書寫，伊當時在場，因系爭房屋有出租，沒有全部房間都看到，無法全部檢查房屋漏水狀況為何，兩間可看的房間亦因有裝潢也沒有拆看，因很多房間沒看到，反正就是保固，只要這半年有滲漏水狀況，就由賣方負責修繕；一般房屋若有滲漏水必須要修復，當時系爭第15條約定範圍是否限於屋頂，或包含整棟房屋，伊沒有聽清楚，兩造有約定依現況交屋、但有強調若有漏水應該要修復等語（見原審卷二第41-42頁、卷三第29頁）；另又證稱：兩造在討論系爭第15條時，伊有在場，該條之解讀即四樓賣方有修繕部分，要保固半年，日後如其他地方還有漏水狀況，賣方還是要修繕保固，伊沒有印象是誰主動提出、但兩造是有共識的等語（見本院卷一第227頁）。另證人車世昌亦證述：伊依兩造協議書寫系爭第15條時，兩造沒有特別談到是針對四樓屋凸之漏水，如有提到伊就會特別加註等語（見原審卷三第47頁）。上開證人針對簽約時系爭第15條之討論及書寫過程之證述互核大致相符，堪認系爭第15條旨在約定由簡珮晴就系爭房屋漏水部分修繕並保固半年，以予李欣潔在無法逐一看屋之情形下獲得較完足之保障，而未合意侷限於李欣潔已發現之四樓屋凸漏水部分，而排除系爭房屋之其他範圍漏水之瑕疵擔保責任，即系爭第15條旨在約由簡珮晴就系爭房屋之所有漏水負擔修繕義務，尚非僅修繕頂樓部分為已足。簡珮晴辯稱系爭第15條約定之修繕範圍及保固責任，僅限於系爭房屋之頂樓，李欣潔不得請求其修繕頂樓以外之其他漏水部分云云，核無足採。
⒋至簡珮晴以李欣潔之訴訟代理人李瑞甄就簽約當時李通成是
否曾經講過4樓後面有漏水一節，曾在庭陳稱：當天伊聽到李通成向翁溱佑提及4樓部分有漏水，鋼筋也外露，詢問要如何處理，翁溱佑即至另外一桌向簡珮晴提此問題，後來翁溱佑向伊等表示屋主會修復，這個都有保固半年，後來翁溱佑請代書手寫系爭第15條，伊等都有看過手寫內容，伊不知道為何沒有加寫4樓漏水的用語等語（見本院卷一第195頁），據以抗辯李欣潔已自認系爭第15條保固半年之範圍僅限於李通成提出之「四樓部分漏水」，而不含系爭房屋其他未修繕部分（見本院卷一第443-444頁）；另證人簡廖秀足亦證述：當初會加寫系爭第15條是伊二女兒簡珮伃跟買方表示漏水部分都是保固半年，漏水的部分是指4樓後面的牆壁部分修繕好保固半年等語（見本院卷一第193頁）；證人車世昌亦證述：會寫系爭第15條，是因有提到漏水修繕的部分應該就是現況有漏水，才會這樣約定等語（見原審卷三第47頁），亦可證兩造所認知系爭第15條係針對締約當時現況有漏水之「4樓漏水部分修繕後」作保固云云。惟查，⑴兩造會另以手寫方式加註系爭第15條內容，原即起因於李通
成先前看屋時反應四樓屋凸有漏水，復因系爭房屋內房間大多出租難以逐一查看下，為使李欣潔獲得較完足之保障始加約定系爭第15條，且倘系爭第15條僅要求簡珮晴修繕特定之漏水位置，理應會於條款文義中明白表述，是尚難僅以李欣潔之訴訟代理人李瑞甄上開陳述，即認李欣潔有簡珮晴所述之自認情事。
⑵證人簡廖秀足及車世昌雖曾為上開證述，惟證人簡廖秀足另
證述系爭第15條是仲介翁溱佑所書寫（見本院卷一第191頁），顯與事實不符；而車世昌亦另證述：系爭第15條會如此約定伊並沒有多問，兩造亦未具體指出哪些地方漏水，及特別談到是四樓屋凸漏水等語（見原審卷三第47頁，本院卷一第410頁），足認證人簡廖秀足及車世昌雖都有大略聽到兩造討論先前已發現之4樓屋凸漏水之修繕，惟就兩造詳細討論內容並未明確知悉，亦難僅以二人上開證述，即認系爭第15條係針對「4樓漏水部分修繕後」之保固。
⒌簡珮晴另辯稱：李通成就為何約定系爭第15條一節，另曾證
述：因為怕以後再漏水，因為有看到的地方就是那一段，怕他以後再漏水。沒有看到的地方就沒有辦法處理，及點交時有詢問沒有看到部分以後如有漏水如何處理，簡珮晴口頭上說會幫伊等處理等語（見原審卷二第45頁），及因為賣方有修繕，所以賣方要保固半年（見本院卷一第217頁），並據以主張證人李通成已證述兩造簽訂系爭第15條，僅針對「四樓已修繕部分」為保固云云。惟證人李通成就系爭第15條之簽立，除為上開：四樓賣方有修繕部分，此範圍要保固半年之證述外，並接續陳述：日後如果其他的地方還有漏水的狀況，賣方還是要修繕保固等語已據前述（見本院卷一第217頁），簡珮晴僅以李通成部分之陳述而為上開推論，核屬無據。至證人翁溱佑雖曾另證述：其在原審就系爭契約保固條款約定保固半年通常是指發現之後半年内要處理完，不是說半年過後才發現就不用負責之等語（見原審卷三第29頁），是自己對系爭第15條之解讀或是簽約當場聽到一節，表示「我不清楚」等語（見本院卷一第227頁），惟此係其於本院109年8月3日之補充證述，或因經過數年記憶較模糊，或簽約當時尚須處理兩造相關文件而對細節未予全面了解所為證述，惟此部分並無礙於其上開其他證述之採認。
㈣綜上，系爭房地有上揭漏水之瑕疵，且未經兩造特約免除簡
珮晴之瑕疵擔保責任，簡珮晴復未將系爭房屋之漏水瑕疵全部修復完畢，業如前述，則李欣潔依系爭買賣契約第15條約定，請求簡珮晴給付上揭漏水瑕疵之修繕費用，應屬有據。㈤又關於系爭房屋之上揭漏水究須支出若干之修繕費用，析述如下：
⒈系爭房屋漏水瑕疵之修繕方式與費用，經原審囑託高雄市土
木技師工會鑑定結果略以：本件漏水之修繕方法，外牆噴透明防水劑，內牆則將原有之粉刷層打除，再以1 ：2 防水粉刷，後回復原有牆面之塑膠漆或壁紙；剝落之平頂須先將裸露之鋼筋去鏽、防鏽，再以1 ：2 防水粉刷，油漆後裝釘天花板；天花板、櫥櫃受水破壞者照原樣式修復；鐵皮屋頂凸緣及外牆有孔於雨天滲入部分，僅處理凸緣、螺絲及牆板孔之除鏽及防水；依據鑑定會勘、技師之經驗、專業研判及丈量數量估算漏水所造成損失，其修復費用為1,481,327元等語，有該鑑定報告可稽（見本院卷外放之鑑定報告第2 頁、第3 頁）。而上開鑑定報告係高雄市土木技師工會至現場勘查後，依照系爭房屋實際滲漏水情形，評估所須修繕範圍、數量及修繕方式，並依此修補方法評估修繕費用，審酌其指明之修繕方式應有助於漏水之修補，且費用亦無顯然不合理之處，是本院認本件漏水瑕疵所需修補費用應以上開鑑定報告之鑑估金額1,481,327 元為適當。至簡珮晴抗辯：該鑑定報告附件六所附修復費用計算表項次5 「內牆打除原有粉刷層」、項次7 「內牆1 ：2 防水粉刷」、項次8 「內牆油漆、壁紙修復」、項次9 「內部磁磚修復」，均無修繕必要性云云，其除未具體陳明其抗辯之依憑，且經本院就其抗辯內容送請高雄市土木技師工會為補充函詢，簡珮晴嗣表明無意願負擔該部分補充函詢與鑑定之費用，有高雄市土木技師公會函文與簡珮晴書狀為憑（見原審卷三第67頁、第97頁），則其此部分抗辯，即乏所據。
⒉李欣潔主張：系爭鑑定報告附件六之修復費用計算表【材料
】（見系爭鑑定報告第6-2 頁），更新材料部分固應扣除折舊，惟項次1、4、7部分係針對防水進行修繕，僅將房屋回復為不會漏水狀態，不會增加整體房屋使用年限及價值，不應予折舊，又其他修繕項目，均屬建築物裝潢之修繕，參考「臺灣地區住宅類建築工程造價參考表」，建築裝潢之耐用年數為10年，惟折舊率過50%者，以50%為限等語（見本院卷一第25頁、卷二第24-25、99頁）。簡珮晴則以：項次1、4、7、8、17項目為必要之修繕，除漏水之修繕，亦包含牆體由外而內整理修復，施工範圍非局部修整，係拆除後重新施工之全新牆體，對於牆體之使用年限確有增加，自應扣除折舊。又「臺灣地區住宅類建築工程造價參考表」為中華民國保險商業同業公會所編製，作為保險標的發生火災、地震、颱風等保險事故之賠償給付依據，具有保險分擔風險、保障居家安全及發揮穩定家庭經濟之保險保障，而從寬認定保險金給付數額，存有公共利益性質，與本件李欣潔請求漏水維修不同，不得援引作為折舊之計算標準等語置辯（見本院卷一第130-131頁）。
⒊按請求賠償毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準，
但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年度第9 次民庭會議決議可參）。觀諸上開鑑定報告附件六之修復費用計算表【材料】（見系爭鑑定報告第6-2頁），系爭房屋之漏水必要修繕費用包括工資、材料，修理材料以新品換舊品部分，如有使物之整體價值增加部分固應予折舊，惟關於該表項次1「外牆磁磚噴透明防水劑」5萬100元、項次4「鐵皮防水處理」4萬6,600元及項次7「內牆1：2防水粉刷」9萬9,198元部分，係回復系爭房屋至不會漏水狀態，屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，且系爭房屋原施設之防水劑、防水處理所用物料，依常情、事理係屬耗材，以系爭房屋之屋齡約20餘年，縱有殘留物亦已不具防水功能，無從再利用，而失其價值，自無計算折舊殘值之必要。至其他項次部分，既以新材料更換舊材料，關於更新材料部分之請求，應以扣除折舊後之費用為限，此部分兩造亦未予爭執，茲分述如下：
⑴關於該表項次8「內牆油漆、壁紙修復」：
該表項次8 「內牆油漆、壁紙修復」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第143 頁），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為5,010 元【計算式：55,110元÷（10＋1 ）＝5,010 元】。
⑵關於該表項次9「內部磁磚修復面積」：
該表項次9 「內部磁磚修復面積」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第143 頁），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為4,810 元【計算式：52,910元÷（10＋1）＝4,810 元】。
⑶關於該表項次10「櫥櫃拆除、修復」：
該表項次10「櫥櫃拆除、修復」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為3,564 元【計算式：39,208元÷（10＋1 ）＝3,564 元，小數點以下四捨五入】。
⑷關於該表項次11「木地板面積」：
該表項次11「木地板面積」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為1,202 元【計算式：13,224元÷（10＋1 ）＝1,202 元，小數點以下四捨五入】。
⑸關於該表項次12「窗框塞水路重做」：
該表項次12「窗框塞水路重做」之耐用年限為15年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為2,814 元【計算式：45,026.4元÷（15＋1 ）＝2,814 元，小數點以下四捨五入】。
⑹關於該表項次13「天花板拆除重做（一般型）」：
該表項次13「天花板拆除重做（一般型）」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：
取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為565
元【計算式：6,209.8 元÷（10＋1 ）＝565 元，小數點以下四捨五入】。
⑺關於該表項次14「天花板拆除重做（裝潢型）」：
該表項次14「天花板拆除重做（裝潢型）」之耐用年限為10年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第142 頁反面），則該項次已逾使用年限，是以採用「平均法」計算其最後1 年折舊後之殘值作為該項次之殘餘價值【計算式：
取得價格÷（耐用年限＋1 ）＝殘值】，是折舊後之金額為1,9
93 元【計算式：21,924元÷（10＋1 ）＝1,993 元，小數點以下四捨五入】。
⑻關於該表項次17「平頂滲水剝落之修復」：
該表項次17「平頂滲水剝落之修復」之耐用年限為35年，使用年數為27年，為兩造所不爭（見原審卷三第142 頁反面），據此依平均法計算折舊，折舊後之金額為5,042 元【計算式：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即20,166÷( 35+1) ≒5
60 （小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝( 取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即( 20,166－560)×1/35×（27+0/12 ）≒15,124（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即20,166－15,124＝5,042元】。
⑼至李欣潔主張應依「臺灣地區住宅類建築工程造價參考表」
關於建築物裝潢之折舊為計算折舊之標準云云。惟該表乃中華民國保險商業同業公會所編製，用以估算建築物造價，進而決定投保金額之參考表，有其核算保險給付之目的，又本件漏水之上開修復項目亦非均屬裝潢之修繕，兩造對於上開計算折舊之耐用年數亦均不爭執（見原審卷三第142背面、143頁），及上開以平均法計算亦屬實務上計算提列折舊常見方法之一，李欣潔對此亦無意見，表示折舊之計算由本院審酌等語（見本院卷二第27頁），則李欣潔上開應變更計算折舊之標準，尚不足採。
⒋另關於系爭鑑定報告附件六之修復費用計算表【材料】（見
系爭鑑定報告第6-2頁）之其他應列入費用：即「其他6%」2萬6,981元、「廢料清理運什費3%」1萬4,300元及「管理費8%」3萬9,276元，合計8萬557元部分，為依系爭鑑定報告附件六之修復費用計算表（見系爭鑑定報告第6-2 頁）其他項次金額加總之百分比數計算一節，有高雄市土地技師公會111年3月11日函附卷可參（見本院卷二第5-7頁），亦合乎一般工程費用之估列，簡珮晴對上開回函形式上亦不爭執（見本院卷二第96頁），而應予計入修復費用計算。
⒌依上，系爭房屋漏水之修復費用，材料表部分扣除部分應折
舊項目後之金額合計為30萬1,455元（計算式：50,100＋46,600＋99,198＋5,010＋4,810＋3,564＋1,202＋2,814＋565＋1,993＋5,042＋80,557＝301,455），另加計毋庸折舊之工資95萬1,093元（即系爭鑑定報告附件六表三，見系爭鑑定報告第6-3 頁），合計李欣潔請求簡珮晴賠償125萬2,548元【計算式：301,455＋951,093＝1,252,548】，核屬有據，逾此範圍之請求，應予駁回。
七、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359 條前段、第179 條分別定有明文。次按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨可參）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。查李欣潔因系爭房地有上揭房客自殺致死事件及漏水瑕疵，分得請求減少價金與給付修繕費用，業如前述，則李欣潔其以起訴狀繕本送達簡珮晴為該意思表示後，簡珮晴就上開金額即無價金請求權存在，則李欣潔依民法第179 條規定、系爭買賣契約第15條約定，請求簡珮晴返還132萬4,714元【計算式：
溢付買賣價金72,166元＋漏水修繕費用1,252,548元＝1,324,714元】，自屬有據，逾此範圍之請求，應予駁回。
八、綜上所述，李欣潔依民法第359 條、第179條規定與系爭買賣契約第15條約定，請求簡珮晴給付132萬4,714元，及自10
5 年6 月14日起（見不爭執事項㈣）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，就其中25萬7,202元（1,324,714－1,067,512）本息為李欣潔敗訴之判決，容有未洽，李欣潔指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至其餘應准許、不應准許部分，原審各為簡珮晴、李欣潔敗訴之判決，尚無違誤，兩造各執陳詞求為廢棄改判，均非有理，應予駁回。又本判決命為給付部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不符，爰酌定如主文第6項所示相當之擔保金額，併准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，李欣潔之上訴為一部有理由、一部無理由，簡珮晴之上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
民事第一庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 何悅芳法 官 林雅莉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官 林宛玲附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。