臺灣高等法院高雄分院民事裁定 108年度抗字第281號抗 告 人 吳俐潔
吳慶分上列抗告人就債權人陽信商業銀行股份有限公司與債務人陽裕食品有限公司、林正一、吳保連間清償票款強制執行聲明異議事件，對於民國108 年9 月9 日臺灣高雄地方法院108 年度執事聲字第50號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：
（一）抗告人吳慶分主張：原法院執行處受理債權人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）與債務人陽裕食品有限公司（下稱陽裕公司）、林正一、吳保連間清償票款強制執行事件（民國107 年度司執字第19967 號，下稱系爭執行事件），於108 年7 月4 日除去抗告人吳慶分與顏恒德間之租賃權。然系爭執行事件進行第一次拍賣價格為新臺幣（下同）154,755,000 元，與債權人之債權85,480,000元，尚有69,275,000元之差距，實無致債權人之抵押權所擔保之債權不能受滿足之情。又高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地上尚有守衛室及平房之未辦保存登記建物，高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地上之建物亦為未辦保存登記建物，均有獨立之出入口，均非在抵押權範圍內，原法院執行處查封時，將上開建物全部合併於同段建號4038號建物之增建建物內，一併排除租賃權，顯有不當。
（二）抗告人吳俐潔主張：系爭執行事件於108 年7 月4 日除去抗告人吳俐潔與吳保連間就高雄市○○區○○○段○○○○○○○號設定之地上權。然系爭執行事件進行第一次拍賣價格為154,755,000 元，與債權人之債權85,480,000元，尚有69,275,000元之差距，實無致債權人之抵押權所擔保之債權不能受滿足之情。又依系爭執行事件債權人之債權與拍賣價之比率，高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地占全部拍賣價格28.432％，再乘以債權人債權85,480,000元，等於24,303,705元，而拍賣底價44,000,000元，遠高於影響抵押權之金額，亦無致債權人之抵押權所擔保之債權不能受滿足之情。
（三）原裁定駁回異議，尚有違誤，爰提起抗告，求為廢棄原裁定，原審法院於108 年7 月4 日所為除去租賃權及地上權設定之執行命令，應予撤銷等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 項、第2 項分別定有明文。又所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官釋字第304 號解釋理由書參照）。是所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。
三、經查：
（一）債權人陽信銀行持原審法院106 年度司票字第5769號裁定及確定證明書為執行名義，聲請強制執行債務人陽裕公司、林正一、吳保連所有位於高雄市○○區○○○段OOOOOO、OOOOOO、OOOOOO、OOOOOO、OOOOOOO 、OOOOOOO 地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段OOOO建號、門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號建物（下稱系爭建物；合稱系爭房地）；而債務人吳保連於102 年12月10日以其所有系爭土地中OOOOOO地號土地（下稱系爭OOOOOO地號土地）設定最高限額抵押權予債權人陽信銀行，於106 年12月25日設定地上權予抗告人吳俐潔（下稱系爭地上權）；又債務人陽裕公司則於102 年12月10日將其所有系爭建物設定最高限額抵押權予債權人陽信銀行（此與前述土地最高限額抵押權合稱系爭抵押權）；另抗告人吳慶分與承租人顏恒德另於107 年7 月1 日簽訂系爭建物租賃契約（下稱系爭租賃權），租賃期間自107 年7 月1 日起至112 年6 月30日等情，有系爭土地暨建物登記謄本、系爭建物租賃契約在卷可參（見執行卷第73頁至第76頁、第274 頁至第290 頁；見107 年度雄金職字第116 號卷），堪認系爭地上權、系爭租賃權均在債務人吳保連、陽裕公司設定系爭抵押權予債權人陽信銀行之後設定。
（二）又系爭執行事件分別於108 年5 月8 日、108 年6 月26日拍賣系爭土地暨系爭建物（含未經保存登記建物），而前開二次程序之拍賣公告均註記系爭地上權、系爭租賃權存在，系爭建物拍定後不點交等語，有拍賣公告附卷可佐（見雄金職卷）。而點交乃係執行法院解除拍定物之占有，將拍定物交付拍定人占有之程序，不點交一事將發生應買人預期於拍定後無法立即占有使用之情形，執行法院此項拍賣條件，因將使應買人於拍定後無法自由就系爭土地暨建物使用收益，衡情自足以影響一般人投標買受之意願；且系爭土地暨建物先後經第一次拍賣定底價154,755,000元，第二次拍賣再次減價定底價123,084,000 元，均無人應買乙節，亦有前揭各次拍賣公告、拍賣不動產筆錄在卷足查（見雄金職卷），則以上開二次拍賣均無人應買之事實，亦可徵系爭地上權、系爭租賃權已對債權人陽信銀行實行系爭抵押權產生影響。況依系爭執行事件之債權總額加計違約金、稅金後，其金額非低，因此系爭地上權、系爭租賃關係繼續存在勢將更加降低系爭土地暨建物之價值，而系爭土地暨建物如果再為第三次甚或第四次減價拍賣，顯將會使本件債權人之債權有未足額清償之虞，從而原法院司法事務官認系爭地上權、系爭租賃權影響系爭抵押權之實行因而除去，核與法相符。又依首揭說明，所謂抵押權受影響，並不以拍賣底價應低於抵押權人之抵押債權額，方謂抗告人之租賃權或地上權影響抵押權之實行，發生無人應買亦屬之，是抗告人上開主張拍賣底價仍高於抵押權人之抵押債權額，不影響債權人之抵押債權云云，尚難採認。
（三）次按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣（最高法院86年度台抗字第588 號判例意旨參照）。又得聲請除去之租賃關係，包括抵押物所有人或其同意之第三人與承租人間，就抵押物成立之租賃關係。經查，執行法院於107 年12月11日現場查封高雄市○○區○○○段○○○○○ ○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地，暨其上同段4038建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號建物，因土地上有未辦保存登記之增建物，遂囑託高雄市政府地政局鳳山地政事務所進行測量，並辦理查封登記（暫編建號為同段5405建號）等情，有當日查封筆錄、建物登記謄本及測量成果圖在卷可稽（見執行卷第191 頁至第193 頁、第215 頁至第218 頁）。則位於抵押土地即高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之未辦保存登記建物，不論是屬於系爭建物所有權之擴張或抵押權效力所及之附屬物或從物，或是土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造之建築物，並同意第三人將該建築物出租於第三人之情形，依上開說明，抵押權人均得聲請除去該租賃權。從而，抗告人吳慶分主張高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上尚有未辦保存登記建物，均非在抵押權範圍內，不得聲請除去租賃權云云，自不足採。
四、綜上，原法院民事執行處司法事務官裁定駁回抗告人異議，於法既無違誤，原法院因之裁定駁回抗告人之異議，於法亦無不合，抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，求為廢棄云云，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
民事第五庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 洪能超法 官 邱泰錄以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000 元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。
如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
書記官 洪以珊附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。