臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度重上更二字第7號上 訴 人 劉慧珍上 訴 人 陳清心上 訴 人 葉雅雯上 訴 人 王士春上 訴 人 劉雪珠上 訴 人 李麗容上 訴 人 林壎南上 訴 人 許靜文上 訴 人 蔡文財前列9人共同訴訟代理人 陳水聰律師被 上訴 人 王崇德訴訟代理人 鍾秀瑋律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國103 年1月28日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1947號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，被上訴人並為訴之變更追加，本院於109 年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；次按，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款、第446 條第1 項分別定有明文。本件被上訴人於本院變更及追加聲明，其中訴之聲明第
1 項變更為：上訴人等應將坐落於高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下一樓（建號高雄市○○區○○段0 ○段○0000號、基地地號高雄市○○區○ ○段○○○○○號）編號與位置分別如本院卷一第74、75頁附表與附圖所示之平面式停車位及其基地騰空返還予被上訴人；追加備位聲明：上訴人等應將坐落於高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下一樓（建號高雄市○○區○○段○ ○段○○○○○號、基地地號高雄市○○區○ ○段○○○○○號）編號與位置分別如鈞院卷第74、75頁附表與附圖所示之平面式停車位及其基地騰空返還予被上訴人及其他共有人全體。其後並撤回前述變更及追加起訴聲明中有關請求將基地騰空返還之部分（見本院卷一第194 頁背面）。經核被上訴人此部分之請求，與起訴時所據以請求者，均係基於同一基礎事實，且為擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 款之規定，應予准許。又被上訴人於本院所為之上開訴之變更，既為合法，則本院爰不再就原起訴時訴之聲明第1 項予以論駁，合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段○0000地號土地應有部分萬分之297 （下稱系爭土地），及其上未辦理建物所有權第一次登記之建物高雄市○○區○○○路○○巷○○號亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）地下一樓、面積2026.61平方公尺（下稱系爭地下室），為訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）所有及出資建築。民國101 年4 月12日經法務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）公開拍賣，由被上訴人與王思云等42人（下稱他拍定人）共同拍定，同年4 月27日取得權利移轉證書。被上訴人與他拍定人就系爭地下室65個停車位於同年5 月30日簽立分管協議（下稱系爭分管協議），由被上訴人取得編號1 、22、23、25、28、34、35、36、39、40、46等11個平面停車位之單獨使用收益權限。詎上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、蔡文財、李麗容、許靜文、王士春依序無權占用編號1 、23、28、34、35、36、40、46號停車位；上訴人葉雅雯占用22號、25號停車位（上開10個停車位，下合稱系爭停車位），致被上訴人無法使用收益，而受有損害。爰依民法第767 條、第
179 條規定提起本訴等語。爰求為判決：㈠先位聲明：上訴人等應將系爭地下室編號與位置分別如本院卷一第74、75頁附表與附圖所示之9 個平面式停車位騰空返還予被上訴人；備位聲明：上訴人等應將系爭地下室編號與位置分別如鈞院卷第74、75頁附表與附圖所示之9 個平面式停車位騰空返還予被上訴人及其他共有人全體；㈡劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、蔡文財、李麗容、許靜文、王士春各自101 年4月27日起至返還停車位及基地之日止，按月給付新臺幣（下同）3000元；㈢葉雅雯自101 年4 月27日起迄騰空返還停車位及其基地之日止，按月給付6000元；㈣願供擔保准予宣告假執行。
三、上訴人則以：系爭地下室設置之停車位係上訴人早於81年間起，即直接或經由前手向大總公司買受系爭停車位永久使用權。行政執行署拍賣系爭土地及系爭地下室時並載明系爭地下室不點交，拍定人應已預見拍定後仍須容忍原占有使用狀態，因系爭地下室為未保存登記建物，上訴人既向大總公司買受停車位者，應可認係基於買賣之約定而取得該停車位之事實上處分權，並據為得占有使用之依據。上訴人非屬無權占有，自無返還不當得利之義務等語置辯。
四、原審判決命：㈠上訴人應分別將系爭地下室如原判決附表所示之停車位及其基地騰空返還予被上訴人。㈡劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、蔡文財、李麗容、許靜文、王士春各自101 年4 月27日起至返還停車位及基地之日止，按月給付2700元。㈢葉雅雯自101 年4 月27日起迄騰空返還停車位及其基地之日止，按月給付5400元，並酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服，經本院前審判決廢棄原審判決，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。被上訴人聲明不服上訴最高法院，經最高法院廢棄本院前審判決，第二次發回更審。上訴人於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行均駁回。被上訴人於本院聲明：上訴駁回【原審駁回被上訴人其餘之訴部分，未據被上訴人不服而告確定】。
五、不爭執事項：㈠系爭土地及系爭地下室原為大總公司所有，因大總公司欠稅
，遭行政執行署公開拍賣，由被上訴人與他拍定人於101 年
4 月12日共同拍定，於同年4 月27日取得權利移轉證書，且於同年5 月4 日辦妥土地所有權移轉登記。嗣拍定人間成立系爭分管協議，由被上訴人取得系爭停車位之使用收益權限。
㈡系爭大廈係70年間由大總公司建設完成，為地上12層及地下
1 層之鋼筋混凝土結構造大廈，1 至12樓規劃為數獨立空間，系爭大樓之地下室之總面積為3071.57 平方公尺，其中87
6.10平方公尺，連同系爭大廈1 至12層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓部分，合計4719.94 平方公尺，編定建號549 號，為系爭大廈公共設施，屬區分所有權人共有。其餘2195.4
7 平方公尺，並未登記為公共設施，自70年10月間起即單獨設立房屋稅籍，並以大總公司為納稅義務人，由大總公司於建築完成時原始取得所有權。又大總公司於85年3 月間將其中158.4 平方公尺移轉予第三人王士春，由王士春為該移轉部分之納稅義務人，所餘2037.07 平方公尺則仍由大總公司為納稅義務人，自70年10月後，即由大總公司設籍繳稅，而非由被上訴人繳納稅款，大總公司不僅為原始起造人，同時亦為納稅義務人。
㈢系爭地下室前因大總公司積欠稅款，而由行政執行署98年度
助執字第3443、3444號執行事件（下稱系爭執行事件），以之為標的物查封、拍賣。其間，該大廈區分所有權人蔡雙瑜、賴丁財以該地下室為系爭大廈共同使用部分，屬全體區分所有人共有，非大總公司所有等事由，兼為區分所有權人利益，向行政執行署聲明異議，並據以提起第三人異議之訴，經原審100 年度訴字第215 號、本院100 年度上易字第254號判決駁回確定。
㈣系爭地下室係未辦保存登記之建物，原由大總公司出資建造
取得所有權，上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容於81年間與大總公司就系爭地下室之停車位，簽立車位使用權利證明書；上訴人葉雅雯、蔡文財、許靜文、王士春則自第三人處買受車位使用權。又系爭地下室可藉由階梯及斜坡車道供出入，並通達至地面層使用，在構造及使用上，同具獨立性。該地下室除供停車使用外，亦規劃為其他商業用途，即大總公司移轉予第三人王士春之158.4 平方公尺空間，係供經營卡拉OK餐廳使用，即除有獨立之空間外，亦具經濟價值及效益。
㈤上訴人蔡文財自向大總公司買受系爭停車位之買受人洪龍雄
受讓編號35停車位，而上訴人王士春係與他人交換系爭停車位（編號46停車位原向大總公司買受者為訴外人蔡資望，嗣出售讓渡與訴外人李南台，李南台再交換與王士春）；上訴人葉雅雯使用編號22號車位，僅持有大總公司出具予訴外人蕭素蓮之22號車位使用權同意書、93年蕭素蓮出賣該車位使用權予訴外人葉許月裡之讓渡證書；使用之編號25號停車位係持有80年訴外人張建國與大總公司簽訂之車位買賣契約書，及93年張建國出賣該車位予葉許月裡之讓渡證書；上訴人許靜文就其使用之編號40號車位持有訴外人陳茂蘭向大總公司購買車位之車位買賣契約書、統一發票、車位公共管理費收繳憑單及陳茂蘭之子陳大聰之同意書暨身分證影本；劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容於81年間與大總公司就系爭地下室之停車位簽立車位使用權利證明書，並經原審法院公證處認證。
㈥自101 年4 月27日起迄今，系爭停車位各由上訴人占有使用
如附表所示。又每月停車位清潔費300 元，則由上訴人向管理委員會繳交。
六、本件之爭點：㈠被上訴人是否因拍賣而取得系爭地下室所有權？㈡上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容於81年間
與大總公司就系爭地下室之停車位成立車位買賣契約書並取得車位使用權利證明書，是否屬有權占有？若否，則被上訴人得否依民法第767 條規定請求其等返還系爭停車位、依民法第179 條規定請求按月給付不當得利2700元？㈢上訴人葉雅雯、蔡文財、許靜文、王士春自第三人處讓受車
位使用權，是否屬有權占有？若否，則被上訴人得否依民法第767 條規定請求其等返還系爭停車位、依民法第179 條規定請求按月給付不當得利2700元？
七、本院之判斷：㈠就被上訴人是否因拍賣而取得系爭地下室所有權之部分：
⒈按未辦理建物第一次所有權登記建物（下稱未辦保存登記建
物），係由興建人出資興建之事實而原始取得所有，此為最高法院向來見解，即出資興建者取得未保存登記建物所有權，係民法第759 條所稱其他非因法律行為取得所有權。又強制執行法之拍賣，實務上認係以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位出賣標的物予拍定人，性質上屬私法上買賣之一種，屬依法律行為而為。而未辦保存登記建物，既未辦理第一次所有權登記，於地政登記實務上，地政機關無從依申請辦理後續之所有權移轉登記，是買受人僅能取得事實上處分權而非所有權。是第三人以其經受讓而為未保存登記建物所有人，於強制執行程序中主張債權人不得聲請拍賣該未保存登記建物，並提起第三人異議之訴，向來實務見解亦皆認受讓該未保存登記建物之人，未取得所有權，而無強制執行法第15條規定足以排除強制執行之權利，駁回其訴；另未保存登記建物受讓人主張其受讓之未保存登記建物遭他人無權占有，依民法第767 條第1 項規定訴請返還建物時，實務見解向來亦均認定因受讓人未取得該建物所有權，無該條之適用，甚者，基於民法第757 條物權不得創設規定，亦認無類推適用民法第767 條第1 項規定之餘地，此均迭經最高法院裁判認定明確（詳如後述）。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第
1 項定有明文。然此係指所拍賣者為所有權而言，非謂未保存登記建物，一經強制執行拍定後，當然質變為已經登記所有權之建物，而未保存登記建物既因未經登記，出資興建者並無法處分所有權，是所拍賣未辦保存登記之建物，僅係該建物之事實上處分權。
⒉經查，系爭地下室雖為大總公司出資興建，惟既為未辦登記
之建物，其後因大總公司積欠稅款，而由行政執行署以系爭執行事件，包括基地在內為標的物予以查封拍賣，由包括被上訴人及他拍定人在內予以拍定，此皆為兩造所不爭執之事實，則揆諸上開論述，被上訴人等雖取得系爭地下室坐落基地應有部分之所有權，然就系爭地下室部分，揆諸首揭論述，包括被上訴人在內之拍定人，取得者亦僅為系爭地下室之事實上處分權（至其取得事實上處分權得否對抗上訴人等，詳如後述），而非系爭地下室之所有權。佐以系爭地下室經被上訴人等人拍定後，由行政執行署所核發之權利移轉證書亦於附記事項載明：本件未保存登記建物部分，係未保存登記建築物，依法無從向地政機關請求登記為所有權人等情，有法務部行政執行署高雄分署不動產權利移轉證書可認（見原審卷一第10頁），被上訴人於本院審理期間，亦陳：至今系爭地下室尚未辦理登記等語（見本院卷二第24頁），益證被上訴人並未因拍賣之故而於取得行政執行署所核發之權利移轉證書後，即取得系爭地下室之所有權無誤。
㈡就上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容於81年
間與大總公司就系爭地下室之停車位成立車位買賣契約書並取得車位使用權利證明書，是否屬有權占有？若否，則被上訴人得否依民法第767 條規定請求其等返還系爭停車位、依民法第179 條規定請求按月給付不當得利2700元之部分：
⒈次按，未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之
事實上處分權，然該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767 條第1 項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103 年度台上字第2241號裁判要旨參照）。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨自明（參照最高法院97年度台上字第1729號裁判要旨）。
特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約內容，係為使之長期占有使用該不動產，復為繼受該不動產者所知悉時，為維持法律秩序之安定性，該債權契約應對繼受者仍繼續存在。
⒉經查上訴人等現占有系爭停車位，係因：
⑴上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容於81年間
與大總公司就系爭地下室之停車位，簽立車位使用權利證明書；上訴人葉雅雯、蔡文財、許靜文、王士春則自第三人處買受車位使用權。亦即蔡文財自向大總公司買受系爭停車位之買受人洪龍雄受讓編號35停車位，而王士春係與他人交換系爭停車位（編號46停車位原向大總公司買受者為訴外人蔡資望，嗣出售讓渡與訴外人李南台，李南台再交換與王士春）；葉雅雯之配偶楊麒霖使用編號22、25號車位，係葉雅雯之兄葉志偉繼承自母親葉許月裡（編號22號車位使用權係蕭素蓮向大總公司買受後售予葉許月裡、編號25號停車位使用權係張建國向向大總公司買受後售予葉許月裡）；許靜文配偶之父自向大總公司買受系爭停車位之買受人陳茂蘭受讓使用編號40號車位（持有訴外人陳茂蘭向大總公司購買車位之車位買賣契約書、統一發票、車位公共管理費收繳憑單及陳茂蘭之子陳大聰之同意書暨身分證影本）；劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容均於81年間自大總公司購得系爭地下室之停車位而持有車位使用權利證明書，並經原審法院公證處認證等節，為兩造所不爭執【見本院104 上更㈠字第25號卷（下稱本院前案卷）㈠第80頁、第126 頁、卷㈡第62頁至第63頁】，復有原審法院公證處車位使用權證明書認證書及車位使用權證明書、車位買賣契約書、車位交換讓渡協議書、車位讓渡契約書可稽（見原審卷㈠第119 頁至第156頁、本院前案卷㈠第116 頁至第121 頁）。而劉慧珍、葉雅雯之兄葉志偉、陳清心之配偶葉雪芬、劉雪珠、蔡文財、李麗容、王士春現均為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人；林壎南、許靜文配偶之父曾為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人，嗣因出售系爭土地應有部分及系爭大廈區分所有權與訴外人陳雅雯、尤希娜，惟買受人未同時購買系爭停車位，仍同意由林壎南、許靜文繼續使用一節，為被上訴人所不爭執（見本院前案卷㈡第62頁、第65頁至第66頁、第136 頁），並有土地建物查詢資料、高雄市建物登記謄本、應納稅額繳款書、認證書、建物暨土地所有權狀、建物登記第二類謄本、證明書在卷可考（見本院前案卷㈠第158 頁至第165 頁、第176 頁至第188 頁、本院前案卷㈡第127 頁至第132 頁）。足認劉慧珍、葉雅雯之兄葉志偉、陳清心之配偶葉雪芬、劉雪珠、蔡文財、李麗容、王士春使用系爭停車位，係因其等與系爭停車位所在之系爭地下室起造人大總公司或其受讓人有契約關係，始經大總公司或其受讓人讓與交付其等占有使用系爭停車位；另林壎南、許靜文配偶之父因未將向大總公司或其受讓人買受之系爭停車位占有使用權再讓與陳雅雯、尤希娜，而經陳雅雯、尤希娜同意林壎南、許靜文繼續使用系爭停車位。是以上訴人使用系爭停車位，係由對系爭地下室有所有權人所授與使用權或經授權者再予以同意使用所致。
⑵而依大總公司與上述車位買受人所訂車位買賣契約書第4 條
約定：「本買賣地下室停車位，因無產權登記（只寫使用權買賣），甲方（指買受人）承買後，乙方（指大總公司）嗣後不得再有任何之要求或主張該產權所有之權利，並同意放棄辦理保存登記，但如因法令變更能取得地下室所有權時，甲方無條件取得登記所買該車位之產權」；第5 條約定：「本件停車位使用權甲方同意僅得讓售與本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權一併讓售，不得單獨讓售、質押、出租或以其他方式供本大樓所有權權人以外之第三人使用」等語，有被上訴人不爭執其真正之車位買賣契約書影本在卷可考（見本院前案卷㈠第73頁、第78頁、原審卷㈠第144頁）。足認大總公司與車位買受人約定得繼續使用系爭地下室停車，且得讓與停車位與系爭大廈之區分所有權人。因劉慧珍、葉雅雯之兄葉志偉、陳清心之配偶葉雪芬、劉雪珠、蔡文財、李麗容、王士春現均為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人，又林壎南、許靜文配偶之父則未將大總公司所讓與系爭停車位使用權再讓與陳雅雯、尤希娜，且經陳雅雯、尤希娜同意使用系爭停車位，業如前述，堪認上訴人占有使用系爭地下室之系爭停車位，均經有所有權之大總公司讓與系爭地下室中系爭停車位之占有使用權。大總公司既為系爭地下室之所有權人，將客觀上非不得作為交易標的、位於系爭地下室之停車位占有使用權作為交易標的，直接讓與或再輾轉讓與上訴人或其親屬，自屬合法。
⒊被上訴人主張其與他拍定人拍定系爭地下室之事實上處分權
，及所坐落之基地，並於土地所有權移轉登記後，渠等間即就系爭地下室之使用收益成立系爭分管協議，由被上訴人取得系爭停車位之使用收益權限等節，固為兩造所不爭執【見本院前案卷㈠第78頁至第79頁、第126 頁；本院卷二第24頁】，並有行政執行署不動產權利移轉證書、土地所有權狀、高雄市西區稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、停車位使用位置分管協議書、高雄市政府工務局使用執照、複丈成果圖等可稽（見原審卷㈠第10頁至第21頁、本院103 年度上字第86號卷第151 頁、第152 頁）。然查：
⑴因被上訴人所取得之事實上處分權，究難認為具有物權之效
力，已如前述，又與他拍定人所簽訂之系爭分管協議，因未有任何公示程序，而應僅單純被上訴人與他拍定人之協議，而無前述「債權物權化」法理之適用。反觀系爭地下室由行政執行署查封拍賣之際，拍賣公告上已載明：「查封時，現供停車場使用，據管委會表示，有許多住戶向義務人（即大總公司）購買車位的永久使用權，目前有許多住戶向高雄地方法院提起第三人異議之訴，現正審理中。是以拍定後，仍有被撤銷的可能，如嗣後拍定被撤銷，與本處權責無關，已繳的價金無息返還，應買人請注意並自行查證。拍定後不點交，亦不影響原占有的法律關係」等語，為兩造所不爭執（見本院前案卷㈠第72頁至第73頁），並有行政執行署行政執行事件不動產附表影本在卷可參（見原審卷㈠第168 頁至第
169 頁）；佐以被上訴人亦為系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人，有土地建物查詢資料在卷可據（見本院前案卷㈠第163 頁背面），且被上訴人於本院審理期間，亦自承：
曾在80年9 月間買停車位，是45萬元，是買受人個別和大總公司簽約，我那時候也有簽車位買賣契約書，有給我車位使用權證明書，從80年大總公司開放出賣停車位之後，一直到拍賣為止，亞洲仁愛大廈地下室停車位之使用狀況，我的部分就停我的車，之前是我們大樓的一個住戶拿出使用權的相關文件說如果要停，就是要跟大總公司買停車位的使用權，我在標到停車位後，才賣掉自己的車位，賣給同一棟大樓的，也在這個地下室等語（見本院卷一第165 頁背面；本院卷二第11頁），足認包括被上訴人在內之系爭土地共有人及系爭大廈區分所有權人均早已知悉系爭地下物為未辦保存登記之建物，其起造人大總公司已將系爭地下室規劃為停車位，復將停車位使用權併系爭土地及大廈出售與買受人，且自大總公司銷售系爭土地應有部分及系爭大廈區分所有權時起長期並未變更，以及系爭停車位確由系爭大廈區分所有權人或其親屬如上訴人等占有使用中等事實。又系爭大廈管理委員會復對系爭停車位收取車位清潔費乙情，有原審法院公證處車位使用權證明書認證書及車位使用權證明書、車位買賣契約書、車位交換讓渡協議書、車位讓渡契約書、車位清潔費收據等影本在卷可稽（見原審卷㈠第119 頁至第156 頁、第
148 頁至第150 頁、本院前案卷㈠第116 頁至第121 頁、第
185 頁至第186 頁），足認大總公司與上訴人間關於系爭停車位約定使用契約，對系爭大廈區分所有權人而言，已具有相當公示性。
⑵被上訴人買受系爭地下室時，原所有權人大總公司既已將其
中之系爭停車位讓與上訴人占有使用，且為被上訴人所明知，其猶願意受讓系爭地下室。從而被上訴人主張：因系爭地下室為未辦保存登記建物而無法藉由公示方式知悉上訴人已向大總公司取得合法使用權利；又被上訴人擔任系爭地下室自救會會長期間，上訴人未曾向被上訴人表明其曾向大總公司買受使用權，嗣被上訴人亦不知行政執行署至系爭地下室勘查經過，被上訴人並無明知或可得而知，被上訴人應受善意保障云云，顯與事實不符，而無足採。
⑶上訴人占有系爭停車位，既係與所有權人大總公司訂立車位
買賣契約、輾轉締約或取得授權得以持續占有使用，已如前述，且此部分之事實亦應為被上訴人所明知，縱未經以登記為公示方法，因已具備使被上訴人知悉該狀態之公示作用，依上揭論述，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，而有債權物權化法理之適用。被上訴人縱係經由公開拍賣程序與他拍定人取得系爭地下室之事實上處分權，容亦存在某程度公示之效果，然事實上處分權，並不適用或類推適用民法第767 條第1 項物上請求權規定之處，已詳前所述，復因拍賣公告之前述記載，已足使被上訴人及系爭大廈之其他區分所有權人知悉其縱拍定系爭地下室之事實上處分權，亦不應影響已占有系爭停車位之上訴人占有權利。再佐以被上訴人既係經由相當於買賣之拍賣程序，自大總公司取得系爭地下室之事實上處分權，在已知悉上訴人等與大總公司間存有得以合法占有系爭停車位之法律關係情形下，應繼受該法律關係，上訴人自得本於與大總公司之法律關係或其他法律行為所成立之占有連鎖，繼續占有系爭停車位，並據以對抗被上訴人。
⒋被上訴人雖又主張：其經公開拍賣程序依民法第759 條規定
已取得系爭地下室之所有權，大總公司既未移轉任何物權性質之權利與上訴人，大總公司與上訴人間僅為債之關係，亦不宜以單純之占有為公示方法，進而對抗已取得系爭地下室所有權之被上訴人。況縱上訴人取得系爭地下室停車位之事實上處分權，依最高法院103 年度台上字第2241號判決要旨，與物權性質不同，不得類推適用民法第767 條第1 項等語。惟查：
⑴被上訴人經前述拍賣程序，並未取得系爭地下室之所有權，
而僅取得事實上處分權，且大總公司與上訴人間關於系爭停車位約定使用契約，對系爭大廈區分所有權人而言，應已有公示性，而可適用債權物權化法理，均業經本院詳述如前，是被上訴人所稱已取得系爭地下室所有權，以及被上訴人占有系爭停車位不足以作為公示方法云云，即無足採。
⑵查公示之方式，僅需足以使不特定或特定多數人知悉為已足
，除法律另有規定外，非必有特定之方式。大總公司雖未變更納稅義務人名義，亦未移轉系爭地下室坐落基地所有權應有部分與上訴人，然因系爭地下室為未保存登記建物，無從讓與所有權與上訴人，而僅讓與設於系爭地下室之系爭停車位占有使用權與車位買受人如上訴人等人，業如上述，既渠等間之法律行為，係以系爭地下室之停車位使用權為交易標的，供取得者占有使用停車位，均限於系爭大廈之區分所有權人。足認該等車位買賣契約顯係特定當事人間以不動產即系爭地下室停車位之使用權為標的，所訂立之債權契約，且依其內容，係為使買受人如上訴人等人得長期繼續占有使用系爭地下室。因此，縱大總公司無移轉任何物權性質之權利、或變更納稅義務人與上訴人，且大總公司與上訴人間僅為債之關係。惟大總公司或其受讓人與上訴人間之買賣系爭停車位占有使用權利之契約，已具備使第三人即同為系爭大廈區分所有權人所知悉該狀態之公示作用，業如前述，在本件所示情形，因別無法律有特別規定，故公示方式自未必以變更納稅義務人，或移轉基地所有權為必要，被上訴人此部分之主張，尚難謂有據。是以依上揭論述，佐以為維持法律秩序之安定性，該大總公司與車位使用權買受人間之債權契約自應對被上訴人繼續存在。亦即被上訴人應繼受大總公司與上訴人間就系爭停車位約定之拘束。從而被上訴人主張：債權物權化係債之相對性之例外，應從嚴解釋，上訴人不得以其與大總公司間就系爭停車位約定對抗已取得系爭地下室所有權之被上訴人等語，尚非可採。
⒌按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害
為其成立要件，是苟占有人有合法占有不動產之權源，其占有不動產，即與無法律上之原因而受利益之情形有別，不生不當得利之問題。依前所述，上訴人既得以與大總公司之法律關係或其他法律行為所成立之占有連鎖，繼續占有系爭停車位並得對抗被上訴人，上訴人占有使用系爭停車位，自非無權占有，且未受有相當於租金之不當得利，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人各給付所占有系爭停車位可獲相當租金之不當得利，即無理由。又被上訴人既僅取得本件系爭停車位之事實上處分權，亦不因此得適用或類推適用民法第767 條之規定，俱如前述，則被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人應騰空返還系爭停車位，亦乏依據。
八、綜上所述，被上訴人依民法第767 條、第179 條之規定，請求上訴人各將占用之停車位騰空返還予被上訴人，或所追加請求應將上開車位返還予被上訴人及全體共有人；劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、蔡文財、李麗容、許靜文、王士春各自101 年4 月27日起至返還停車位及基地之日止，按月給付3000元；葉雅雯自101 年4 月27日起迄騰空返還停車位及其基地之日止，按月給付6000元，均為無理由，不應准許。原審判命上訴人應將占用之停車位及其基地騰空返還予被上訴人及按月給付不當得利，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第2 項所示，並於主文第3 項駁回被上訴人所為前述追加之訴。
九、本件事證已明，兩造其餘攻、防方法及證明，核與本院前述心證不生影響，爰不再一一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 黃宏欽法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
書記官 郭蘭蕙附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌─┬───┬─────────┬───────────┐│ │占用停│ 土地共有人 │ 建物區分所有權人 ││ │車位編│ │ ││ │號 │ │ │├─┼───┼─────────┼───────────┤│⒈│劉慧珍│是（本院前案卷㈠第│是（本院前案卷㈠第196 ││ │停車位│162 頁、第200 頁、│頁、第198 頁、第200 頁││ │編號1 │第204 頁） │） │├─┼───┼─────────┼───────────┤│⒉│葉雅雯│是（本院前案卷㈠第│是（本院前案卷㈠第183 ││ │停車位│184 頁葉雅雯之兄葉│頁葉雅雯之兄葉志偉） ││ │編號22│志偉） │ ││ │、25 ├─────────┴───────────┤│ │ │本院前案卷㈠第185 頁葉雅雯繳納車位清潔費證││ │ │明 │├─┼───┼─────────────────────┤│⒊│林壎南│將所有權移轉與第三人陳雅雯（本院前案卷㈠第││ │停車位│187 頁、卷㈡第127 頁至第124 頁、第132 頁）││ │編號23│ │├─┼───┼─────────┬───────────┤│⒋│陳清心│ │是（本院前案卷㈠第176 ││ │停車位│ │頁、第177 頁陳清心之配││ │編號28│ │偶葉雪芬） │├─┼───┼─────────┼───────────┤│⒌│劉雪珠│是（本院前案㈠卷第│是（本院前案卷㈠第202 ││ │停車位│161 頁、第205 頁）│頁、第204 頁） ││ │編號34│ │ │├─┼───┼─────────┼───────────┤│⒍│蔡文財│是（本院前案卷㈠第│是（本院前案卷㈠第207 ││ │停車位│160 頁、第210 頁）│頁、第208 頁） ││ │編號35│ │ │├─┼───┼─────────┼───────────┤│⒎│李麗容│是（本院前案卷㈠第│是（本院前案卷㈠第211 ││ │停車位│159 頁、第225 頁）│頁、第213 頁、第214 頁││ │編號36│ │） │├─┼───┼─────────┴───────────┤│⒏│許靜文│土地及建物為其公公所有，於公公過世後已移轉││ │停車位│與第三人尤希娜（本院前案卷㈡第127 頁至第 ││ │編號40│131 頁） │├─┼───┼─────────┬───────────┤│⒐│王士春│是（本院前案卷㈠第│是（本院前案卷㈠第227 ││ │停車位│158 頁、第230 頁）│頁、第228 頁） ││ │編號46│ │ │└─┴───┴─────────┴───────────┘