臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度重上字第68號上 訴 人 陳耀楨訴訟代理人 林維毅律師被上訴人 陳鄭玉盞
鄭添池共 同訴訟代理人 蕭能維律師複代理人 龐永昌律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108 年3月28日臺灣高雄地方法院107 年度訴字第530 號第一審判決提起上訴，本院於109 年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應拆除如附圖一所示土地上之A 、B 、C 建物（面積依序為35平方公尺、38平方公尺、22平方公尺），並將坐落高雄市○○區○○○段二六七之三、二六八、二六八之一、二六八之二、二六八之三地號土地上之植栽清除、騰空後，返還上開土地予上訴人。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣伍仟貳佰貳拾伍萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為坐落高雄市○○區○○○段267 之3、268 、268 之1 、268 之2 、268 之3 地號土地（下各稱
267 之3 土地，以下類推，合稱系爭土地）所有權人。兩造就系爭土地自民國39年2 月24日起簽訂耕地租約（原承租人係被上訴人之父鄭清水，其後變更承租人為被上訴人及被上訴人之胞弟即原審共同被告鄭添煌，嗣鄭添煌於原審審理中之107 年5 月10日死亡，因無第一、二順位繼承人，而由被上訴人以第三順位繼承人身分承受鄭添煌之訴訟），最後一次續訂租約期間為104 年1 月1 日至109 年10月31日，約定每年應納地租為新台幣（下同）1 萬元，分兩期給付，於每年6 月、12月各給付5,000 元（下稱系爭租約）。惟被上訴人於租賃期間，在268 之2 土地興建如附圖一（即原判決附圖）所示A 、B 、C 建物（分稱A 建物、B 建物、C 建物，合稱系爭建物），並裝設冷氣、熱水器、洗衣機、冰箱、沙發、爐具、衛浴設備，擺放彈簧床、衣櫥，且鋪設地磚，且將附圖一所示坐落268 土地停車格部分鋪設水泥闢為停車場（下稱系爭停車格）使用，有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1 、2 項規定，系爭租約無效。又系爭土地設有圍籬，上訴人難僅憑系爭建物外觀，窺知建物內部設施非供農舍之使用，自不能僅以上訴人依約收取租金，認上訴人同意被上訴人以系爭建物供居住使用等情。爰依減租條例第16條及民法第767 條第1 項前段、中段規定物上請求權，聲明：（一）被上訴人應拆除系爭建物，並將系爭土地上植栽清除、騰空後，返還系爭土地予上訴人。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物係50年間即已存在之老舊磚造鐵皮建物，供作簡易農耕休息及農具倉儲之用，所占土地面積比例不高，現仍由被上訴人種植香蕉、西施柚、芒果、甘蔗、西印度櫻桃、地瓜葉、黃帝豆及竹子等農作物（下稱系爭作物）。至系爭停車格係遭他人無權占用，被上訴人並無不自任耕作之情形。此外，被上訴人於系爭租約存續期間，均按期繳納租金，上訴人自系爭建物存在之50年間至106 年間均依約收取租金，基於誠信原則，不得再以系爭建物之存在，主張被上訴人不自任耕作等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應拆除系爭建物，將系爭土地上植栽清除、騰空後，返還系爭土地予上訴人。（三）願供擔保，請准予宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）上訴人為系爭土地所有權人，兩造於39年2 月24日就系爭土地簽訂耕地租約，最後一次續訂租約從104 年1 月1 日起至109 年10月31日，約定每年應納地租為1 萬元，分兩期給付，於每年6 月、12月各給付5,000 元。被上訴人於系爭租約存續期間，均按期向上訴人繳納租金。
（二）被上訴人興建如附圖一所示系爭建物，並於系爭建物裝設冷氣、熱水器、洗衣機、冰箱、沙發、爐具、衛浴設備，擺放彈簧床、衣櫥，且鋪設地磚。
（三）如附圖一所示系爭停車格，原鋪設水泥闢為停車場使用。被上訴人以訴外人楊清秀、徐德華（下合稱楊清秀等）鋪設系爭停車格，占用268 土地，向原法院起訴，請求返還土地，經原法院以108 年度雄司調字第115 號民事事件（下稱調解事件）調解成立，楊清秀等同意返還占用土地予被上訴人，並將鋪設水泥地挖除，返還土地予被上訴人。
（四）系爭租約因被上訴人是否自任耕作發生爭執，經高雄市鳳山區耕地租佃委員會（下稱區佃委會）調解及高雄市政府耕地租佃委員會（下稱市府佃委會）調處不成立，由高雄市政府（下稱市府）移送法院審理。
五、兩造協商爭點：（一）被上訴人是否不自任耕作？系爭租約是否因不自任耕作，而歸於無效？（二）上訴人請求被上訴人返還系爭土地，是否屬於權利濫用？（三）上訴人依民法第767 條第1 項物上請求權，請求被上訴人返還系爭土地，是否有據？分述如下：
（一）被上訴人是否不自任耕作？系爭租約是否因不自任耕作，而歸於無效？
１、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。減租條例第26條第1 項定有文。經查，兩造訂有系爭租約，因被上訴人是否自任耕作發生爭執，經區佃委會調解及市府佃委會調處不成立後，由市府移送法院審理乙節，為兩造不爭執，並有市府106 年12月19日高市府地權字第1063343800號函檢附調解、調處資料及租約附卷（見原審卷第3-75頁）可稽，核與前開規定起訴要件相符，合先敘明。
２、次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1 、2 項定有明文。又按減租條例第16條第1 、2 項前段規定，所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者而言（最高法院71年度台上字第4294號裁判要旨參照）；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成減租條例第16條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判決要旨參照）。再按承租耕地上，固允許農舍之存在，惟所謂農舍，乃為便利耕作而設，且確有其必要者為限，倘承租人於承租農地上另增建房屋或設置工作物，以提供住家居住使用，即已變更承租土地之農用目的，非屬自任耕作之範圍。末按減租條例第16條第1 項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定，倘耕地承租人有不自任耕作情事，則在其與出租人所訂同一租約範圍內，依同條例第16條第
2 項前段規定，無待出租人另為終止之意思表示，原租約即當然向後全部失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
３、上訴人主張：被上訴人於租賃期間，在268 之2 土地興建系爭建物，裝設冷氣、熱水器、洗衣機、冰箱、沙發、爐具、衛浴設備（下稱系爭設備），擺放彈簧床、衣櫥，及鋪設地磚；搭建如附圖二所示D 、E 建物（測量時已拆除，下各稱D 建物、E 建物，合稱系爭已拆建物）、F 通道及G 水池。暨將268 土地其中部分土地闢為系爭停車格，供作停車場使用，有不自任耕作之情形，依減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭租約無效等語。被上訴人則予否認，並執前揭情詞置辯云云。經查：
（１）上訴人為系爭土地所有權人，兩造訂有系爭租約，承租人除被上訴人外，尚包括原審共同被告鄭添煌，而鄭添煌於第一審審理中之107 年5 月10日死亡，因無第一、二順位繼承人，遂而由被上訴人以第三順位繼承人身分承受訴訟，暨被上訴人於系爭租約存續期間，均按期向上訴人繳納租金。而被上訴人於268 之2 土地上興建系爭建物，並於系爭建物裝設系爭設備，擺放彈簧床、衣櫥，且鋪設地磚。又系爭停車格原鋪設水泥闢為停車場使用，嗣被上訴人以楊清秀等鋪設系爭停車格，占用268 土地，向原法院起訴，請求返還土地，經原法院以調解事件調解成立，楊清秀等同意返還占用土地予被上訴人，並將鋪設水泥地挖除，返還土地予被上訴人等節，為兩造不爭執，並有土地第一類登記謄本、第一審107 年6 月11日言詞辯論筆錄、聲明承受訴訟狀、戶籍謄本、地租匯款單據、市府佃委會10
6 年10月27日土地現場會勘照片、區佃委會106 年6 月23日土地現場會勘照片、上訴人提出現區佃委會106 年6 月23日土地現場照片、原審勘驗筆錄及照片、高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）107 年8 月2 日高市地鳳測字第10770800000 號函檢附複丈成果圖（即附圖一）、調解程序筆錄及停車格拆除照片；租約附卷（見原審卷第97-101、107-110 、192-209 、19-22 、40-41 、122-125 、127-133 、216-221 頁；本院卷第36-38 、51-53 頁）可稽，堪可認定。其次，268 之2 土地上除興建系爭建物外，另搭建如附圖二所示D 、E 建物（即系爭拆除建物，面積依序為10平方公尺、9 平方公尺）、F 通道（面積34平方公尺）及G 水池（面積3 平方公尺），暨系爭建物外觀、室內及週邊景觀乙節，其中系爭拆除建物於市府佃委會在106 年10月27日現場勘驗前即已拆除，且勘驗時仍餘留拆除後痕跡乙節，有市府佃委會106 年10月27日現場會勘紀錄所附照片附卷（見原審卷第19頁）可稽；復據本院依聲請會同兩造、鳳山地政現場勘驗測量屬實，有本院勘驗筆錄、現場照片、鳳山地政109 年1 月15日高市地鳳測字第10970050200 號函檢附複丈成果圖附卷（見本院卷第209-224 、232-234 頁）可憑，同堪認定。
（２）其次，承租耕地上，固允許農舍之存在，惟所謂農舍，乃為便利耕作而設，且確有其必要者為限，倘耕地承租人於承租農地上另增建房屋或設置工作物，以提供住家居住使用，即已變更承租土地之農用目的，非屬自任耕作之範圍。本件被上訴人興建系爭建物，於系爭建物裝設冷氣、熱水器、洗衣機、冰箱、沙發、爐具、衛浴設備，擺放彈簧床、衣櫥，鋪設地磚乙節，為兩造不爭執，如前所述；另系爭建物除裝設、擺放上開物品外，尚擺設電視、設置開放式廚房，且冰箱有大、小型兩台；暨A 建物內另鋪設木質地板、擺設黑色長桌、設置大型木質衣櫥乙節，有照片附卷（見原審卷第41頁、18頁顯示影像圖編號4 及第21頁顯示背面編號4 磚造鐵皮屋）可稽，亦堪認定。審酌系爭建物屬於磚造鐵皮屋、鋪設地磚、A 建物內另鋪設木質地板、擺設黑色長桌、設置大型木質衣櫥，且於建物內除裝設分離式冷氣、熱水器、闢設衛浴設備、擺放彈簧床、沙發、衣櫥，以供睡眠、起居、淋浴、更衣、調解溫度等適於住宿外，更於屋內放置洗衣機，以供洗衣；擺設大、小兩台冰箱，以供日常生活飲食；放置電視，以供娛樂；設置開放式廚房及爐具，以供煮食等情，足見系爭建物可供一般人食、宿、衣、樂等長期居住生活之使用，自非屬僅為便利耕作所設置之簡單農舍。是被上訴人抗辯系爭建物僅係為便利耕作所設置之簡單農舍云云；暨證人即陳鄭玉盞子女陳俐蓉、陳義忠於本院到庭證述：系爭建物僅供農忙之餘，於屋內臨時性休息及放置農具之用（見本院卷第
322 、325 頁）云云，均不足採。從而，上訴人主張被上訴人搭建之系爭建物，係供長期居住使用，非屬農舍等語，即屬有據。又系爭停車格原鋪設水泥闢為停車場使用，其後，經被上訴人以楊清秀等鋪設系爭停車格，占用268土地，向原法院起訴，請求返還土地，經以調解事件調解成立，楊清秀等同意返還占用土地予被上訴人，並將鋪設水泥地挖除，返還土地予被上訴人乙節，如前所述，並有原審法官現場勘驗照片附卷（見原審卷第131 頁背面）可稽，且有上訴人提出勘驗同日拍攝照片在卷（見本院卷第82頁正背面）可憑，堪認268 土地係經鋪設水泥而供停車場使用。倘參酌被上訴人抗辯：因268 土地與268 之2 土地間有馬路隔開，造成被上訴人從不知尚有承租268 土地可供耕作，致遭他人長期占用及闢為停車場使用（見本院卷第92頁背面）等語相互以觀，足認被上訴人客觀上確有長期未於268 土地上耕作之事實。至被上訴人辯稱係因不知承租268 土地，始未於該土地上耕作等語，縱然屬實，仍無解於被上訴人長期未於268 土地上耕作之事實，自無從資為有利於被上訴人之認定。
（３）又系爭建物所使用之電表電號為00-00-0000-00-0 （下稱系爭電表），自104 年1 、2 月間起至107 年4 、5 月止，每兩個月之度數，自341 度至966 度不等，其中104 年、105 年、106 年全年平均度數依序為312 度、285 度、
306 度乙節，業據上訴人陳明（見本院卷第187-188 、19
3 之1 頁），並有台灣電力股份有限公司（下稱台電）鳳山區營業處108 年11月25日鳳山字第108162386 號函附用電資料表附卷（見本院卷第181-182 頁）可稽，且為被上訴人不爭執（見本院卷第247 頁），堪可認定。而台電10
4 年、105 年、106 年平均每戶家庭每月用電量依序為29
1 度、303 度、300 度乙節，亦據上訴人陳明（見本院第
188 頁），有台電公布平均每戶家庭每月用電量表在卷（見本院第193 之1 頁）可稽，且為被上訴人不爭執（見本院卷第247 頁），堪認系爭建物自104 年至106 年間平均每月用電量，約與台電公布平均每戶家庭每月用電量表大致相符，尤見系爭建物確供人長期居住使用無訛。至被上訴人固抗辯：被上訴人與鄭添煌自104 年起至106 年，每日均會於系爭土地上使用農用機具進行農耕作業，而農用機具須用電，且用電量遠高於一般電器。此外，於系爭建物內如廁、煮食、用餐、盥洗、歇息，均須用電，被上訴人與鄭添煌日出而作、日落而息，幾近全年無休，故系爭電表平均每月用電度數與台電統計之平均每戶家庭每月用電量相差無幾，並無特殊之處，足見系爭建物非供居住使用（見本院卷第247 頁）云云。惟所謂於系爭土地上有使用系爭電表供電之農用機具，未見被上訴人舉證以實其說，尚難為其有利之認定。況依市府佃委會於106 年10月27日前往系爭土地現場勘驗結果，該土地上種植之系爭作物種類，固包括香蕉、西施柚、芒果、甘蔗、西印度櫻桃、地瓜葉、黃帝豆及竹子等農作物（見原審卷第17頁），然包括香蕉、西施柚、芒果、西印度櫻桃、竹子等樹種，均屬多年生作物，並有照片附卷（見原審卷第22頁正、背面）可稽，衡情，並無經常使用農用機具耕作之必要。此外，依現場照片（見原審卷第22頁正、背面）所示，系爭土地上種植甘蔗、地瓜葉、黃帝豆等作物面積不大，縱有使用農用機具，其使用頻率亦不高，足見系爭土地上縱有使用農用機具耕作之必要，其用電量亦相當低，益難為有利於被上訴人之認定。其次，依陳俐蓉證述：被上訴人或鄭添煌於農忙之際，會在系爭建物內臨時休息一下（見本院卷第322 、356 頁）等語觀之，衡之常情，系爭電表自10
4 年起至106 年止之每月平均用電量，應不可能出現與台電統計之平均每戶家庭每月用電量相差無幾之情形，足見被上訴人上開辯稱云云，係臨訟之詞，難予採信。此外，被上訴人又抗辯：依行政院農業委員會（下稱農委會）之統計，104 年度灌溉水利農戶共計14,658戶，用電度數共計108,840,000 度，即平均每一灌溉水利農戶之每月用電度數為618.77度（計算式：【108,840,000 ÷14,658】÷12＝618.77度，四捨五入），鄭添煌在世時，被上訴人與鄭添煌既係灌溉水利農戶，而104 年至106 年間，依系爭電表所示平均每月用電度數分別為312 度、285 度、306度，尚低於灌溉水利農戶之平均用電度數，足見系爭電表每月平均用電量，係供耕作灌溉之用（見本院卷第352 頁）云云，且援引農委會全球資訊網下載之農業動力用電申請及節能設施輔導現況文件（下稱系爭文件）為據（見本院卷第360 頁）。惟所謂104 年度灌溉水利農戶共計14,658戶，其所指水利農戶之定義為何？所提用電度數共計108,840,000 度，計算基礎為何？俱未見說明，尚難遽以系爭文件記載上開資料，資為判斷系爭電表用電量是否均使用於農耕灌溉之用。況依系爭土地種植農作物之情形觀之，並無經常用農用機具耕作之必要，如前所述。據此，亦難遽指系爭土地上之農作物，有大量使用電力抽取水源，以供灌溉作物之必要。是被上訴人抗辯系爭電表所示上開年度每月平均用電量，多用於農作灌溉之用云云，亦屬臨訟之詞，委難採信。
４、末者，比對69年6 月9 日就系爭土地拍攝之空拍圖、附圖一即107 年7 月27日複丈成果圖（見原審卷第116 、133頁），就69年6 月9 日空拍前存在之建物所占面積、位置，核與附圖一測繪之系爭建物面積及位置相近，堪認系爭建物至遲於69年6 月9 日時，即已建造完成而存在於系爭土地之上。是被上訴人陳稱：系爭建物於50年間，即已建造完成而存在於系爭土地（見原審卷第127 頁背面）等語，應堪採信。本件被上訴人於承租之系爭土地，或以系爭建物供居住使用，擅自將一部分耕地變更為耕作以外之用途（即268 之2 土地部分）；或始終未供耕作之用（即26
8 土地），均屬未自任耕作，依首揭規定及說明，系爭租約於搭建系爭建物非供農用，而未自任耕作之時起，即當然向後全部失其效力。
（二）上訴人請求被上訴人返還系爭土地，是否屬於權利濫用？
１、按承租人違反減租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金及補貼之地價稅，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6 條第1 項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院104 年度台上字第1777號判決意旨參照）。
２、被上訴人抗辯：系爭建物早於50年間即已存在，欲由外進入系爭土地，係屬輕而易舉，足見上訴人知悉系爭建物之存在與狀態，其既知悉，卻無異議，並始終向被上訴人收取租金，且續換租約，應認上訴人提起本件訴訟，係屬權利濫用（見本院卷第55背面至56頁、93頁）云云。惟上訴人予以否認，並主張前詞以對。經查，兩造間原訂系爭租約因被上訴人未自任耕作而無效，如前所述。而兩造復未另成立其他基地租約，揆諸前揭說明，即無權利失效原則適用，亦不因上訴人嗣後繼續收取租金，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依減租條例第6 條第1 項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。從而，被上訴人執前揭情詞，抗辯上訴人請求返還土地，係屬權利濫用或有違誠信云云，均不足採。
（三）上訴人依民法第767 條第1 項物上請求權，請求被上訴人返還系爭土地，是否有據？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第
1 項前段、中段定有明文。
２、經查，系爭租約因被上訴人未自任耕作，而當然向後全部失其效力，經本院認定如前所述。其次，被上訴人於系爭租約失效後，即已喪失占有使用系爭土地之合法權源，且妨害上訴人對於土地所有權之行使。從而，上訴人依前開民法規定，請求被上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地上植栽清除、騰空後，返還系爭土地予上訴人，即屬有據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767 條規定，請求被上訴人拆除系爭建物，將系爭土地上植栽清除、騰空後，返還系爭土地予上訴人，為有理由，應予准許。上訴人聲明願供擔保，請准假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
原審為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2 、3 項所示。又本件係屬租佃爭議事件，雖無裁判費繳納問題，然因有測量相關訴訟費用之支出，自有併諭知訴訟費用負擔之必要，附予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463 條、第
390 條第2項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 李昭彥
法 官 郭慧珊法 官 王 琁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
書記官 呂姿儀附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。