臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度重上字第72號上 訴 人 黃清鴦被 上訴 人 蔡育麟訴訟代理人 楊四海律師上當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國108 年5 月8 日臺灣屏東地方法院107 年度重訴字第74號第一審判決提起上訴，經本院於108年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人應將坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示編號A 部分面積六二八一．三八平方公尺上之地上物除去部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（重測○○○鎮○○段○○○ ○號，下稱系爭土地）為伊所有，伊於民國38年間將系爭土地面積6,142 平方公尺出租予上訴人之養父黃安心，並訂有三七五租約（東字第297 號，下稱系爭租約）。嗣後黃安心於91年5 月16日死亡，系爭租約由上訴人繼承而取得承租權。惟黃安心於系爭租約存續中之57年間，在上開承租部分之土地上興建門牌屏東縣○○鎮○○路○○○ ○○ 號房屋，嗣後並分別於該房屋西側及東側增建2 間房屋（以下合稱系爭房屋），作為住家使用，而有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭租約已歸於無效。又系爭租約自黃安心興建系爭房屋時起，既已歸於無效，則上訴人占有使用系爭土地如原審判決附圖（下稱附圖）所示編號A 部分面積6,281.38平方公尺，即無合法權源，伊自得依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人除去上開土地上之地上物並返還土地等情，並聲明：㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積6281.38 平方公尺上之地上物除去，並將土地返還被上訴人；㈡被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋為黃安心所興建，迄伊繼承系爭租約時，已存在長達數十年，其間被上訴人均持續收取租金，未曾指謫黃安心未自任耕作，應認被上訴人已同意黃安心興建系爭房屋，則被上訴人遲至106 年間始以黃安心及伊未自任耕作為由，而主張系爭租約無效，顯然違反誠實信用原則，其權利已失效，而不得再為主張。又縱認系爭租約確因違反耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定而歸於無效，惟被上訴人於黃安心死亡後，仍與伊續訂租約，亦應認兩造間就上開承租部分之土地已另成立民法上之租賃契約，則伊本於兩造間之租賃契約，占有使用上開承租部分之土地，即難謂無合法權源。被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求伊除去地上物並返還土地，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：
㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，及命供擔保而為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，於法定期間內提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，被上訴人與黃安心於38年間訂有系爭租約，出租面積6,142 平方公尺。
㈡黃安心於57年間，在系爭土地上興建系爭房屋，並於屋前鋪設水泥空地，作為住家使用。
㈢黃安心於91年5 月16日死亡，上訴人因繼承而成為系爭租約之承租人。
㈣系爭房屋及屋前水泥空地，業經上訴人於106 年間雇工拆除。
㈤系爭土地如附圖所示編號A 部分面積6,281.38平方公尺，現由上訴人占有使用。
五、本件之爭點為：系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定而無效？被上訴人請求上訴人拆除地上物及返還占用部分土地，有無理由？
六、本院之判斷：㈠就系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定而無效之部分：
⒈查系爭租約原由黃安心與被上訴人於38年間所簽訂，其後迭
經數次續約，91年6 月28日再以黃安心之名義與被上訴人訂定一紙耕地租約書（下稱91年租約書），有系爭租約背續約戳記及91年租約書可稽（原審卷第37、38頁）。雖91年租約書與系爭租約面積略有變動，惟各該租約編號均為東字第29
7 號，參以91年6 月28日簽約時，尚在系爭租約86年6 月1日至92年5 月31日期間之內，足認91年租約書與系爭租約，其土地除部分面積縮減外，應為同一筆耕地，而僅坐落土地地號重編，而無礙其標的物之同一性，可認為同一租約之續訂。
⒉又黃安心雖已於91年5 月16日死亡，有其除戶謄本可憑（原
審卷121 頁）。惟依91年租約書，其續租賃期間與系爭租約所載最末續租之存續日期相符，均為92年6 月1 日至98年5月31日，及上開歷次之續租均載明係「依照減租條例第二十條. . . 續訂租約」等情，有私有耕地租約2 份在卷（見原審卷第37-39 頁），並上訴人於本院已陳稱：父親（即黃安心）去世後我要繼承，才請代書辦理，但不知代書有沒有變更為我的名字，還是用我父親之名字續約等語；且被上訴人就上訴人此部分之陳述亦無爭執（本院卷第82頁），及其於原審已自承：被上訴人與黃安心間之三七五租約，係由上訴人繼承等語（見原審卷第105 頁），堪認91年6 月28日所訂之租約，應為單純換約，即上訴人係基於繼承之法律關係，於原承租人黃安心死亡後委由代書辦理換約，此亦合於被上訴人向屏東縣耕地租佃委員會申請調處時即以上訴人為承租人（原審卷第15－17頁），及被上訴人起訴主張上訴人繼承黃安心之租賃關係等語相符；佐以耕地租賃屬財產權，為概括繼承之標的，是不因上開誤用已死亡之黃安心名義續訂91年租約，即認系爭耕地租約之承租人黃安心已死亡，承租人主體不存在致租約關係消滅。
⒊按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。又耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其「全部」租約均歸於無效；所謂不自任耕作，係指承租人擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為而言；而所謂原訂租約無效，則係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，縱當事人依耕地三七五減租條例第6 條第1 項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。次按，佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關係之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之情形。最高法院亦著有64年台上字第571 號民事判例可資參照。
⒋經查，黃安心與被上訴人於38年間訂定系爭租約後，即於57
年間在系爭土地上興建系爭房屋供居住之用，並於屋前鋪設水泥空地，作為住家使用等情，為兩造所不爭執，並有屏東縣政府東港鎮公所耕地租佃委員會實地勘查紀錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第23至25頁、第43至46頁、第135 頁）；且由系爭房屋之照片以觀（見原審卷第46頁、第135 頁），其規模已逾為便利耕作而設；參以上訴人於原審亦已陳稱：系爭房屋於黃安心死後，經遺產分割改由黃英足所有等語（見原審卷第102 頁、第107 頁），系爭房屋既非由繼承前述本件系爭租約之上訴人所承繼，堪認黃安心興建系爭房屋，並非為求利於耕作，而係為解決渠等家屬，包括上訴人在內之實際居住問題為目的，顯見黃安心於系爭租約存續中，確有就所承租耕地之一部有未自任耕作之情事。是依前揭論述，系爭租約應自黃安心興建系爭房屋時起，即已全部歸於無效，縱使被上訴人嗣後仍與黃安心續訂租約，並於黃安心死亡後與上訴人續訂租約，亦無從使系爭租約回復其效力。⒌上訴人雖辯稱：系爭房屋為黃安心所興建，伊不曾取得系爭
房屋所有權，自不能認其未自任耕作，而認系爭租約歸於無效云云。惟系爭租約乃上訴人繼承自黃安心，而黃安心生前既因未自任耕作致系爭租約歸於無效，已據前述。無論上訴人繼承後有無自任耕作，均不足使系爭租約回復其效力。況上訴人於原審亦自承：伊於106 年間始雇工拆除系爭房屋及屋前水泥空地，在此之前，系爭房屋坐落之土地未經伊耕作使用等語（見原審卷第104 、169 、170 頁），益見上訴人自91年間繼承系爭租約時起至106 年間拆除系爭房屋為止，系爭土地之一部未自任耕作之情形持續存在，是上訴人上開所辯自難為其有利之認定。
⒍上訴人雖再另稱：被上訴人於106 年間以前，均未曾指謫黃
安心未自任耕作，且持續收取租金，應認為已同意黃安心興建系爭房屋，則其遲至106 年間始以黃安心未自任耕作為由，而主張系爭租約無效，顯然違反誠信原則云云，惟耕地三七五減租條例之立法目的，在於落實政府扶植自耕農之農地使用政策及改良農民生活之基本國策，其立法限制地租、租期，並嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地條件，藉此保護弱勢之自耕農，重新建構耕地承租人與出租人間之農業產業關係，基此，倘耕地承租人承租耕地後未自任耕作，即有違上開立法目的，而無再加以保護之必要，故該條例第16條第1 、2 項規定，租約因承租人未自任耕作而歸於無效，並得由出租人收回自行耕種或另行出租，核其性質屬強制規定，無待出租人為主張。查黃安心於上開承租部分之土地上興建系爭房屋，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2項規定，系爭租約即歸於無效，此乃上開強制規定所生之法律效果，縱使被上訴人遲至106 年間始為此主張，亦僅在告知早已發生之法律效果，難認有何違反誠信原則可言，是上訴人上開所辯，即屬無據。
⒎上訴人雖復稱：系爭房屋於伊繼承系爭租約前，早已存在數
十年之久，被上訴人尚不得諉為不知，其長期不主張權利請求收回土地，依權利失效之法理，應不得再主張系爭租約無效，請求伊除去地上物並返還土地云云。惟按權利失效係源於誠信原則，應以權利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會之通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當之，且權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下，始有其適用。查黃安心興建系爭房屋，未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之強制規定，揆諸前述，縱使被上訴人知悉黃安心興建系爭房屋，亦不能認為有權利失效原則之適用，否則無異使上開強制規定得因被上訴人是否怠於行使權利而異其效力，而失其強制規範之作用，殊非妥適。是上訴人此部分所辯亦不足為其有利認定之處。從而，系爭租約及其後之全部續約，皆已因黃安心違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，歸於無效，堪予認定。
㈡就被上訴人請求上訴人返還占用部分土地，有無理由之部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任。
⒉經查，上訴人雖於原審辯稱：系爭租約縱因違反耕地三七五
減租條例第16條第1 項規定而歸於無效，惟被上訴人於黃安心死亡後，仍與伊續訂租約，並收取租金持續數十年之久，未主張契約無效，對黃安心在所承租之土地上興建房屋作為住家亦無異議，應認兩造間依民法第112 條之規定，就上開承租部分之土地另成立民法上之租賃關係；並於本院審理時，再稱：因時間已經過很久，故應已有其他耕地租賃存在云云。然上訴人於黃安心死亡後與被上訴人所簽訂之租約，均係本於黃安心之繼承人而續訂租約，業據本院認定如前；且民法所訂之租賃契約與耕地三七五減租條例所定耕地三七五租約不論於立法目的、要件及法律效果，均有差異，而上訴人既係繼承黃安心就系爭租約之承租權，在上訴人亦無法證明被上訴人有另欲與其就系爭土地，成立民法上之租賃關係，或兩造間曾就系爭土地成立新之耕地三七五租約之情形下，自難僅以被上訴人於近數十年來均有持續收取上訴人所繳納之租金，而逕認兩造間另成立民法上租賃契約之意思或另締結耕地三七五條例所定之耕地三七五租約。參以上訴人於屏東縣政府耕地租佃委員會調處時，均未曾提及兩造間除系爭租約外，尚有其他租賃契約存在（見原審卷第15至17頁），是上訴人此部分之主張，即不足採信。
⒊綜上，系爭租約既因黃安心違反耕地三七五減租條例第16條
第1 項規定歸於無效，此外，上訴人就其有何占有使用上開承租土地，即如附圖所示編號A 部分中面積6,142 平方公尺部分之合法權源，未能提出其他證據加以證實；另上訴人就如附圖所示編號A 部分超過上開承租部分土地外之占有部分，復表示並無占有之合法權源，願意返還等語（見原審卷第
234 頁），則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖所示編號A 部分面積6,281.38平方公尺，自堪信為實在。從而，被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人將上開土地返還予被上訴人，於法即屬有據。
⒋然附圖所示編號A 部分面積6,281.38平方公尺之土地，因系
爭房屋及屋前水泥空地，業經上訴人於106 年間雇工拆除，此為兩造所不爭執；又原審於108 年1 月4 日至現場履勘時，系爭土地上雖上訴人仍有種植紅豆（見原審卷第215 頁），惟於本院審理時，被上訴人所提出之現場照片，僅有部分水稻成長，別無其他地上物存在（見本院卷第87、88頁），據上訴人陳述，系爭土地現已休耕等語，被上訴人復就此部分不予爭執（見本院卷第82頁），本院復觀被上訴人於本院所提出之照片，雖有部分水稻，惟伴隨大量雜草生長，且與原審至現場履勘時上訴人係種植紅豆（見原審卷219-221 頁），明顯有異，在系爭土地現已休耕為兩造所不爭執之情形下，堪認系爭土地上現生長之水稻，應係休耕期間自然成長，而非上訴人所種植。既係自然生長之水稻，應認非屬上訴人所有而已成為土地之成分，而無除去之必要。
七、綜上所述，本件被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人將系爭土地中如附圖所示編號A 部分面積6,281.38平方公尺之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求（即除去地上物部分），為無理由而應予以駁回。原審就上開被上訴人請求除去地上物部分，判決上訴人敗訴，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第2 項所示。至於原審就被上訴人請求返還土地之部分，為上訴人敗訴之判決，則無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及其餘攻、防方法，本院認均與判決之結果無影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 黃宏欽法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 梁美姿附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。