臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上易字第149號上 訴 人 劉國強被上訴人 以勒房屋仲介有限公司兼 上法定代理人 邱瀞葵被上訴人 周碧玲
劉豪俊上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109 年3月18日臺灣橋頭地方法院108 年度訴字第967 號第一審判決提起上訴，本院於109 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國106 年9 月23日，經由被上訴人以勒房屋仲介有限公司（下稱以勒公司）營業員即被上訴人周碧玲、劉豪俊居間仲介，與訴外人張有林簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人以新臺幣（下同）390 萬元購買張有林所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），上訴人並已給付第一期簽約款80萬元。然以勒公司負責人即被上訴人邱瀞葵與周碧玲、劉豪俊等人（下合稱周碧玲等3 人），未告知系爭土地不得興建農舍，且於廣告中誤導系爭土地得興建農舍，復隱瞞系爭土地有不當開挖及未做好水土保持造成鄰損，致上訴人於簽約後至系爭土地查看時，遭鄰近住家抗議。上訴人經透過以勒公司要求張有林修補瑕疵，未獲置理，乃以原審107 年度訴字第197 號返還價款等事件（下稱原審第
197 號事件），訴請張有林返還第一期簽約款80萬元，原審第197 號判決認定上訴人應賠償張有林違約金46萬8,000 元確定，顯見周碧玲等3 人未盡民法第567 條所規定居間人據實報告及調查義務。另周碧玲等3 人所提出不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），就其中項次9 「是否有供公眾通行之私有道路」、項次10「是否有出入或臨接道路」、項次11「對外通行之道路目前是否有通行之糾紛或需給付通行費之情形」及項次37「重要設施」等，均為不實記載，致上訴人陷於錯誤購買系爭土地，進受有違約金46萬8,000 元、裁判費5,220 元及代書費4,000 元等損害。上訴人得依民法第184 條、第185 條、第188 條規定，請求被上訴人連帶給付47萬7,220 元（計算式：46萬8,000 元＋5,
220 元＋4,000 元＝47萬7,220 元）；另依消費者保護法（下稱消保法）第51條規定，請求以勒公司賠付懲罰性損害賠償金12萬元等情，求為命被上訴人連帶給付上訴人47萬7,22
0 元、以勒公司給付上訴人12萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。原審駁回上訴人全部請求，上訴人不服提起上訴，並於本院聲明求為廢棄原判決，改判准如上開請求。
二、被上訴人則以：以勒公司就系爭土地銷售廣告雖有誤植，然於簽約前已更正，亦詳實告知上訴人系爭土地不得興建農舍；邱瀞葵甚表明上訴人可不簽約，全數退還斡旋金，並無上訴人所稱劉豪俊要求簽約，否則須賠付違約金一情；上訴人於簽約前既知悉系爭土地不能建築農舍，自無認知錯誤。況張有林所委託銷售系爭土地之價格原為590 萬元，上訴人知悉系爭土地不能蓋農舍後，乃委請被上訴人協助降低售價，經被上訴人議價後，上訴人、張有林以390 萬元成交。依原審第197 號判決亦明確認定系爭土地並無上訴人所指上開瑕疵存在；且以勒公司前訴請上訴人給付系爭土地之仲介服務費，經原審以108 年度橋小字第543 號、108 年度小上字第37號等事件（下稱原審第543 號、第37號事件）審理並獲勝訴判決確定，被上訴人已善盡仲介之義務。再系爭現況說明書均以現況填載，無漏未記載之重要設施，被上訴人並無上訴人所稱隱瞞瑕疵、違反不動產經紀業管理條例第24條情事，上訴人請求被上訴人連帶給付及以勒公司賠付懲罰性賠償金，均屬無據等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於106 年9 月23日透過以勒公司營業員即周碧玲等3
人居間仲介，與張有林簽立系爭買賣契約，由上訴人以390萬元向張有林購買系爭土地；上訴人並已給付第一期簽約款80萬元予張有林及支付代書費4,000 元。
㈡上訴人後認系爭土地有因土地開挖造成土質鬆動，下雨即造
成土石流灌入鄰近房屋內之糾紛，寄發存證信函與張有林，主張系爭買賣契約無效，要求張有林退回第一期簽約款80萬元；並對張有林訴請返還價款，經原審第197 號事件審理後，認上訴人主張解除契約為無理由，張有林以上訴人給付遲延解除契約為有理由，張有林得向上訴人請求違約金，惟經酌減違約金金額以46萬8,000 元為限，判命張有林返還買賣價金33萬2,000 元（計算式：80萬元－46萬8,000 元＝33萬2,000 元）確定，上訴人並已支出裁判費5,220 元。
㈢以勒公司前訴請上訴人給付仲介服務費，經原審橋頭簡易庭
以第543 號事件審理後，認定上訴人抗辯以勒公司廣告不實、隱瞞系爭土地有不當開挖、未做好水土保持之瑕疵等節，均非可採，判命上訴人應給付以勒公司仲介服務費7 萬8,00
0 元，上訴人不服提起上訴，經原審以第37號判決駁回上訴確定，以勒公司並已取得仲介服務費7 萬8,000 元。
㈣系爭土地確實不得興建農舍。
四、兩造爭執之事項：㈠上訴人依民法第184 條、第185 條、第188 條規定，請求被
上訴人連帶給付47萬7,220 元，是否有據？㈡上訴人依消保法第51條規定，請求以勒公司賠付懲罰性賠償
金12萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠上訴人依民法第184 條、第185 條、第188 條規定，請求被
上訴人連帶給付47萬7,220 元，是否有據？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民法上侵權行為必具有因故意或過失，不法侵害他人權利或加損害於他人之行為存在為要件。本件上訴人主張周碧玲等3 人並未告知系爭土地不得興建農舍，於廣告中誤導系爭土地得興建農舍，復隱瞞系爭土地有不當開挖及未做好水土保持造成鄰損，並於系爭現況說明書之項次9 、10、11、37為不實記載，未盡民法第567 條規定居間人據實報告及調查義務而侵害其權利，應與以勒公司負連帶賠償責任等情，既為被上訴人所否認，揆諸前引說明，應由上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。⒉上訴人主張周碧玲等3 人並未告知系爭土地不得興建農舍，
且於廣告中誤導，違反據實報告及調查義務云云，固提出以勒公司廣告截圖及高雄市政府地政局以以勒公司刊登不實廣告違反不動產經紀業管理條例予以裁罰之函文為證（見原審審訴卷第13頁、第45頁）。依上揭以勒公司廣告截圖雖載有「立即可建農舍」等文字，以勒公司並因刊登不實廣告違反不動產經紀業管理條例，遭高雄市政府地政局予以裁處在案。然參諸張有林於原審第197 號事件所提出上訴人不爭執其真正之周碧玲等3 人與上訴人於106 年9 月23日簽約前談話之錄音譯文，依該錄音譯文略為：劉豪俊先告知系爭土地為裡地；周碧玲繼向上訴人表明已刪除原廣告關於系爭土地可蓋農舍之記載；邱瀞葵進再明確告知上訴人系爭土地為裡地，因未臨路，不可以蓋農舍等語，上訴人則回稱周碧玲已告知系爭土地不能蓋農舍，希望地主能降價等語（見原審第19
7 號民事卷第21至22頁）。上訴人於原審審理時亦當庭自承：「簽約當下有告知我不能蓋農舍，這部分我不主張詐欺。」等語可明（見原審第197 號民事卷第79頁），堪認被上訴人所稱確有告知上訴人系爭土地不能興建農舍一情，應為屬實，上訴人主張周碧玲等3 人未告知系爭土地不能興建農舍云云，顯與事實相悖，委無足取。至於上訴人所稱劉豪俊曾告知若不簽約，斡旋金不能退還云云，就此並無法提出相關舉證，復為被上訴人所否認，亦難為有利上訴人之認定。
⒊再者，上訴人主張周碧玲等3 人未告知系爭土地有不當開挖
及未做好水土保持造成鄰損，違反據實報告及調查義務云云，雖提出系爭土地鄰近住家反映書為證（見原審審訴卷第19至25頁）。依上開反映書固載有：「張有林先生之土地前曾開挖整地，至近年每遇大雨，鄰接地住戶既遭上方土地之雨水及土石流灌入，造成住家損害‧‧‧」等文字，然觀諸該反映書均為電腦打字列印，其格式、內容均相同，顯係事先打好備妥再交由鄰戶簽名，是否確能真實呈明該反映書所載之情況，自有疑義。而參諸反映書之具名人方有福、葉朝麗於原審第197 號事件到庭或陳證：「我不了解系爭土地是否曾經有挖過或開發過。」等語（為方有福所述，見原審第19
7 號民事卷第39頁），抑或證稱：「土石流我沒有看過，我不清楚，我知道我公公有處理，我沒有處理，我不知道。」等語（為葉昭麗所證述，見原審第197 號民事卷第71至73頁），依其等證述內容，可認方有福、葉朝麗均未親身經歷反映書所稱「系爭土地前曾開挖整地」、「每遇大雨，鄰接地住戶既遭上方土地之雨水及土石流灌入，造成住家損害‧」之情形，是依彼等證言實無法認定系爭土地確有上訴人所稱有不當開挖、未做好水土保持，致有損鄰糾紛。至於反映書另一具名人即證人陳榮光於原審第197 號事件之107 年8 月
7 日言詞辯論期日雖證稱：「系爭土地本來有種植龍眼樹，後來有怪手去挖，嗣後大雨水流沖下來，曾有土石流沖壞我的擋土牆，大概5 、6 年前的事情了。」等語（見原審第19
7 號民事卷第66頁），惟依卷附系爭土地登記謄本所載（見原審第197 號民事審訴卷第9 頁、第16頁），張有林係於10
1 年9 、10月購買系爭土地並受移轉該地所有權，陳榮光證稱遭土石流沖壞其擋土牆之時間點，乃張有林取得系爭土地所有權後不久，於此之前縱有怪手開挖，應為張有林買受之前，難以認定張有林確有不當開挖行為。陳榮光復陳證：我向張有林反應上情後，張有林已擺放擋土沙包及設置排水涵管以為改善，此後未再有土石流沖壞擋土牆等情事等語（見原審第197 號民事卷第66頁、第69頁）。且查系爭土地近3年確實未有違反水土保持法之裁處紀錄，有高雄市政府水利局公函在卷足稽（見原審第197 號民事卷第17頁），堪認張有林於買受系爭土地之後，確有改善系爭土地水土，此情復經原審第197 號判決認定無訛。是此，上訴人所稱系爭土地遭張有林不當開挖及未做好水土保持造成鄰損，為周碧玲等
3 人知悉而隱瞞，違反據實報告及調查義務云云，亦非可取。
⒋上訴人另主張周碧玲等3 人所提出系爭現況說明書，就其中
項次9 「是否有供公眾通行之私有道路」、項次10「是否有出入或臨接道路」、項次11「對外通行之道路目前是否有通行之糾紛或需給付通行費之情形」及項次37「重要設施」等，均為不實記載云云。但查，上訴人對於前開項次均係張有林所填寫、勾選，且上訴人、張有林就項次9 、10、11逐項簽名、蓋印（見原審審訴卷第17頁），可認上揭項次係經雙方親自確認無誤；又依系爭現況說明書所載，於項次37「重要設施」復加註「300 公尺內」等文字，而依系爭土地現況，並未存有符合該項次所稱300 公尺內之寺廟、公墓等嫌惡設施【見原審卷第53、55頁電子地圖；至上訴人所提電子地圖（見本院卷第101 、103 頁）並無從看出係自上訴人所主張高雄市○○區○○巷00巷00號後山坡為測量起點，則上訴人主張系爭土地距同區第5 公墓為293.81公尺，而在300 公尺內云云，無以為採】。另上訴人於106 年9 月23日購買系爭土地前，曾於106 年3 月、9 月中旬前往察看等情，均不爭執（見本院卷第82至84頁），顯認上訴人當知系爭土地現況，是上開項次若存有與系爭土地現況不符之記載，應為上訴人知悉，衡諸常情上訴人當無購買之理。從而，上訴人主張周碧玲等3 人就系爭現況說明書中項次9 、10、11、37項為不實記載，影響其對購買系爭土地意願，難以憑採。
⒌綜上，上訴人既未能證明周碧玲等3 人就系爭土地得否興建
農舍事項有何未告知或誤導行為；亦未能證明系爭土地有不當開挖及未做好水土保持情形；復未能證明其等於系爭現況說明書中為不實記載，難認周碧玲等3 人有違反民法第567條所規定居間人據實報告及調查義務之情事。上訴人既未能證明周碧玲等3 人違反居間人之據實報告及調查義務，自無從認定渠等有侵害其權利，進亦無從認定以勒公司有何侵權行為可言。從而，上訴人依民法第184 條、第185 條、第18
8 條規定，請求被上訴人連帶給付47萬7,220 元，洵屬無據，不應准許。
㈡上訴人依消保法第51條規定，請求以勒公司賠付懲罰性賠償
金12萬元，有無理由？⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於
提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第7 條定有明文。又依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5 倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求3 倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，亦為消保法第51條所明定。
⒉經查，上訴人既未能舉證證明周碧玲等3 人有未告知系爭土
地不得興建農舍，且於廣告中誤導系爭土地得興建農舍；並隱瞞系爭土地有不當開挖及未做好水土保持造成鄰損；復於系爭現況說明書之項次9 、10、11、37均為不實記載，自無從認定周碧玲等3 人有何侵害其權利，進以認定以勒公司不負民法第188 條之連帶損害賠償責任，已如前論。則上訴人主張以勒公司提供之居間仲介服務不符合其買受系爭土地時之科技或專業水準可合理期待之安全性，或具有危害其財產之可能，致生損害於其，並無可取；其依消保法第51條規定，請求以勒公司賠付懲罰性賠償金12萬元，為無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第184 條、第185 條、第188 條規定，請求被上訴人連帶給付47萬7,220 元；另依消保法第51條規定，請求以勒公司給付12萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 羅培毓法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
書記官 梁雅華