臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上易字第118號上訴人即附帶被上訴人 黃清祥訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師被上訴人即附帶上訴人 蔡秋姝
邱偉欽邱莉雅共 同訴訟代理人 吳建勛律師
梁宗憲律師鍾韻幸律師上列當事人間請求返還訂金等事件，上訴人對於中華民國109 年
1 月31日臺灣屏東地方法院108 年度訴字第662 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，被上訴人則提起附帶上訴，本院於109年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命被上訴人即附帶上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人即附帶被上訴人之上訴及追加之訴均駁回。
第一、二（含追加之訴）審訴訟費用，均由上訴人即附帶被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）於本院追加依民法第
254 條規定解除契約，另依民法第249 條第3 款規定，請求被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）蔡秋姝、邱偉欽、邱莉雅加倍返還定金共新臺幣（下同）60萬元（見本院卷第
194 至196 頁），與其於原審主張依兩造間契約第8 條第2項約定解除契約，並依契約第9 條第2 項約定，請求返還定金30萬元及同額之違約金30萬元，均係本於兩造間關於買受坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地（下分稱1674地號、1675地號土地，合稱系爭土地），及其上同段149 建號即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）之契約關係而為請求，其請求之基礎事實同一，上訴人所為訴之追加應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊於民國107 年12月6 日向被上訴人3 人買受系爭房地，約定買賣價金950 萬元，同日並交付定金30萬元，兩造嗣於108 年2 月20日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。依系爭契約第8 條第2 項約定，系爭土地如遭建管單位建築套繪管制，伊得主張解約退款，被上訴人3 人既擔保系爭土地未遭套繪管制，則出具系爭土地無套繪管制證明（下稱系爭證明），自為其等之從給付義務。惟伊數度以口頭、108 年2 月23日及108 年3 月19日存證信函（下分稱2月23日存證信函、3 月19日存證信函）催告被上訴人3 人提出系爭證明，均未獲置理，其等已違反系爭契約第8 條第2項約定，且陷於給付遲延，伊自得依該約定或民法第254 條規定，解除契約。另系爭契約第9 條第2 項約定，被上訴人
3 人如未履行契約所訂各項義務，即為違約，經伊限期催告，逾期仍不履行，被上訴人3 人除應退還所收價款外，並應給付同額之違約金，伊自得依此約定，請求被上訴人3 人返還定金30萬元及同額違約金，合計60萬元，或依民法第249條第3 款規定，請求加倍返還定金60萬元，被上訴人3 人應平均分擔，各給付伊20萬元。爰提起本件訴訟，並聲明：㈠被上訴人3 人應各給付上訴人20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭契約第8 條第2 項約定，僅係擔保系爭土地未遭套繪管制，並未任何伊等須交付系爭證明，故提供系爭證明並非伊等之從給付義務。又上訴人於簽約後，自10
8 年2 月25日迄同年5 月7 日止，均未催告交付系爭證明，足見提供系爭證明，非伊等之從給付義務，且上訴人亦未曾以伊等未交付系爭證明為由，主張同時履行抗辯拒絕給付價金。再者，系爭土地除作為系爭建物之基地外，並未受其他「農舍」之套繪管制，自未違反系爭契約第8 條第2 項約定，上訴人依該約定主張解約退款，並依系爭契約第9 條第2項約定請求違約金，自不足採。此外，伊等前以108 年3 月14日存證信函（下稱3 月14日存證信函），定期催告上訴人給付屆期之價金，惟上訴人仍拒未給付，伊等再以同年月22日存證信函（下稱3 月22日存證信函），向上訴人表示解除系爭契約，並沒收30萬元定金，是系爭契約業經伊等合法解除，上訴人事後再以108 年6 月6 日存證信函（下稱6 月6日存證信函），要求伊等提出系爭證明，自不足採等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人3 人各應給付上訴人10萬元，及均自108年9 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴並為訴之追加，被上訴人則就其敗訴部分提起附帶上訴。上訴人聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人3 人各應再給付上訴人10萬元，及自108 年9 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢附帶上訴駁回。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡原判決不利於被上訴人3 人部分均廢棄；㈢前開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項為：㈠上訴人於107 年12月6 日交付定金30萬元，向被上訴人3 人
買受系爭房地，約定買賣價金950 萬元，兩造並於108 年2月20日簽訂系爭契約。
㈡被上訴人3 人以3 月14日存證信函催告上訴人給付價金，嗣
再以3 月22日存證信函通知上訴人解除系爭契約，沒收定金30萬元。
㈢系爭契約第8 條第2 項約定「賣方標的土地如有被建管單位建築套繪管制時，買方得主張解約退款」。
㈣1674地號土地經屏東縣政府核發屏府城管使（竹）字第0000
0 號使用執照。
五、兩造協議簡化之爭點為：㈠依系爭契約第8 條第2 項約定，提供系爭證明是否為被上訴
人3 人之從給付義務？㈡上訴人是否曾以被上訴人3 人不提供系爭證明，為同時履行
抗辯？若是，上訴人為同時履行抗辯有無理由？㈢上訴人以3 月19日存證信函解約，是否合法？㈣被上訴人3 人以3 月22日存證信函解約，是否合法？
六、本院得心證之理由：㈠依系爭契約第8 條第2 項約定，提供系爭證明是否為被上訴
人3 人之從給付義務？⒈按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、
確定、支持及完全履行之主給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現（最高法院100 年度台上字第171 號判決意旨參照）。又從給付義務發生之原因有三，即法定、約定或基於誠信原則及補充契約解釋而來。次按，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。就契約進行補充性之解釋，非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者不得為之，俾尊重當事人自主決定契約內容之權利，並免於任意侵入當事人私法自治之領域及創造當事人原有意思以外之條款（最高法院105 年度台上字第1902號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張：系爭契約第8 條第2 項既約定，系爭土地如遭
建管單位套繪管制時，伊得主張解約退款，則被上訴人3 人提供系爭證明，自屬其等之從給付義務云云，為被上訴人3人所否認，並以前揭情詞置辯。而上訴人主張被上訴人3 人交付系爭證明，既非法律所明定，自應審究是否係基於兩造間約定，或基於誠實信用原則及契約補充解釋而生之從給付義務。經查：
⑴系爭契約第8 條第2 項約定：「賣方標的土地（即系爭土地
）如有被建管單位建築套繪管制時，買方（即上訴人）得主張解約退款。」等語（見原審審訴卷第21頁），依其文義，乃被上訴人3 人擔保系爭土地未遭建築套繪管制，否則上訴人得逕行解約退款，並無任何被上訴人3 人應提供系爭證明之意旨，上訴人主張被上訴人3 人依該約定，負有提供系爭證明之從給付義務云云，已嫌無據。又證人即經手系爭土地買賣事宜之地政士黃健君於原審證稱：上訴人及蔡秋姝於10
7 年12月6 日先來事務所找伊，說要簽訂買賣契約，當天上訴人有交了定金30萬元，嗣後於108 年2 月20日上訴人與被上訴人3 人都有來找伊，當天就簽系爭契約，伊是以現有之定型化契約讓兩造簽約。簽訂系爭契約前，伊有將空白的契約書LINE給雙方看，當天再正式填寫契約之內容。農地買賣有分個案興建跟集村興建，個案興建一定要有0.25公頃，集村興建則是將很多農地集合在一起全部套繪，簽約時不會知道是個案興建或集村興建，因此農地買賣之定型化契約，都會有如同系爭契約第8 條第2 項之約定等語（見原審訴字卷第169 至170 頁），足見兩造於締約前，即已知悉系爭契約約款之大致內容，且於締約過程亦未曾論及被上訴人3 人應提供系爭證明，僅因系爭契約屬農地買賣，始保留由被上訴人3 人承諾擔保系爭土地未遭套繪管制之定型化契約約款，自難認兩造於簽訂系爭契約時，曾就被上訴人3 人應提供系爭證明達成意思表示合致，被上訴人3 人依約自不須提供系爭證明。
⑵上訴人簽訂系爭契約之目的僅為買受取得系爭房地所有權，
此觀之系爭契約僅就系爭土地之出售及移轉等相關事宜所有約定，即甚顯明。被上訴人3 人是否提供系爭證明，均無礙於上訴人取得系爭房地目的之達成，被上訴人3 人不交付系爭證明，自無違誠實信用原則，且亦非上訴人無法完滿達成契約目的之契約漏洞。是以，不論基於誠實信用原則或系爭契約之補充解釋，均難認被上訴人3 人有交付系爭證明之從給付義務。
⑶綜上所述，被上訴人3 人依系爭契約第8 條第2 項約定，並無交付系爭證明之從給付義務。
㈡上訴人是否曾以被上訴人3 人不提供系爭證明，為同時履行
抗辯？若是，上訴人為同時履行抗辯有無理由？⒈上訴人主張：伊於被上訴人3 人以3 月22日存證信函解約前
，即曾數度以口頭、2 月23日存證信函及3 月19日存證信函，催告被上訴人3 人提出系爭證明，惟未獲置理，其已行使民法第264 條之同時履行抗辯，伊拒絕給付買賣價金，自非遲延云云（見本院卷第172 頁、第198 頁）。然此為被上訴人所否認，辯稱：伊等未收受2 月23日存證信函，且上訴人於伊等合法解約前，未曾主張同時履行抗辯等語。
⒉經查：被上訴人3 人並無提供系爭證明之從給付義務，業如
前述，則上訴人主張其給付買賣價金義務，與被上訴人3 人提供系爭證明之從給付義務，為對待給付，其得以被上訴人
3 人未提供系爭證明為由，主張同時履行抗辯拒絕給付買賣價金云云，自非可採。又上訴人主張其曾以口頭、寄發2 月23日存證信函，催告被上訴人3 人給付系爭證明，並為同時履行抗辯乙節，為被上訴人3 人所否認，且上訴人就此亦未能提出證據加以證明，自難採信。另上訴人寄發之3 月19日存證信函內容為：「一、答復蔡秋姝、邱偉欽、邱莉雅三月十四日74號存證信函。二、…雙方（即兩造）簽訂買賣契約書（即系爭契約）乙式。第二天買方經審問查閱內容該土地標的（即系爭土地），有瑕疵抵觸合約第八條第二項、第四項之規定。三、買方歉難履行，得主張解約退款，特此聲明」等語。而系爭契約第8 條第2 項之約定，已如前述，同條第4 項則約定：「有關本買賣標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，有該存證信函及系爭契約在卷可憑（見原審訴字卷第161 頁、原審審訴卷第21頁），依上開3 月19日存證信函之內容，上訴人顯係以系爭土地有遭建築套繪管制之瑕疵為由，逕依系爭契約第8 條第2 項、第4 項約定主張解約，並無行使同時履行抗辯拒絕給付價金之意，上訴人主張此為同時履行抗辯之行使云云，自不可採。故應認上訴人係於108 年5 月21日本院審理時，始主張同時履行抗辯權（見本院卷第139 頁），而系爭契約業經被上訴人3 人以3 月22日存證信函於109 年3 月25日合法解除（理由詳下列㈣所述），上訴人即無於解約後再行使同時履行抗辯之餘地。
㈢上訴人以3 月19日存證信函解約，是否合法？⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第254 條、第249 條第3 款固分別定有明文。又系爭契約第9 條第2 項約定：「賣方（即被上訴人3 人）如不履行契約所定各項義務者，即為違約，買方（即上訴人）得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得行解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金」，有系爭契約足憑（見原審審訴卷第21頁）。
⒉上訴人主張其業以3 月19日存證信函，依系爭契約第8 條第
2 項約定、民法第254 條規定解除系爭契約，並得依系爭契約第9 條第2 項約定、民法第249 條第3 款規定，請求被上訴人3 人共給付60萬元云云，被上訴人3 人則辯稱上訴人解約並不合法等語。經查：
⑴被上訴人3 人係於108 年3 月20日收受3 月19日存證信函乙
節，有該存證信函回執影本在卷可憑（見本院卷第143 頁），固堪認定。然觀諸3 月19日存證信函之內容，上訴人係以系爭土地遭建築套繪管制之瑕疵為由，逕依系爭契約第8 條第2 項、第4 項約定主張解約，業如前述，而1675地號土地並無申辦建築執照相關資料，1674地號土地上之系爭建物為農業設施，提供農業設施之土地，並無套繪管制之規定等情，亦有屏東縣竹田鄉公所108 年10月4 日竹鄉建字第10831162200 號函、屏東縣政府108 年10月24日屏府城管字第10879352200 號函、109 年4 月14日屏府城管字第10912742800號函在卷可憑（見原審審訴卷第41至47頁、原審訴字卷第49頁及第139 頁），堪認系爭土地並無系爭契約第8 條第2 項約定所指遭建築套繪管制之情事，且上訴人亦未舉證證明系爭土地另有其他瑕疵，自不能認被上訴人3 人違反系爭契約第8 條第2 項、第4 項之約定。準此，被上訴人3 人既未違約，則上訴人以3 月19日存證信函，逕行解約，並依系爭契約第9 條第2 項約定，請求被上訴人3 人返還定金30萬元，及再給付同額違約金30萬元，自不可採。
⑵又被上訴人3 人依系爭契約第8 條第2 項約定，並無提供系
爭證明之從給付義務，自不因未提供而陷於給付遲延，故上訴人主張被上訴人3 人因未提供系爭證明，已陷於給付遲延云云，並非可採。況上訴人無法證明其於寄發3 月19日存證信函前，曾以口頭或2 月23日存證信函催告被上訴人3 人提供系爭證明，亦堪認上訴人未曾行合法催告程序。是以，被上訴人3 人既未陷於給付遲延，則上訴人追加主張依民法第
254 條規定，以3 月19日存證信函解除系爭契約，自不足採。
⑶系爭土地未無遭套繪管制，且被上訴人3 人不負提供系爭證
明之從給付義務，系爭房地自無因可歸責被上訴人3 人之事由致不能履行。上訴人追加依民法第249 條第3 款約定，請求被上訴人3 人加倍返還定金，亦屬無據。
㈣被上訴人3 人以3 月22日存證信函解約，是否合法？⒈按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，
仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院97年度台上字第675 號判決意旨參照）⒉被上訴人3 人辯稱：伊等業以3 月22日存證信函合法解除系
爭契約，上訴人則主張：系爭契約前經伊以3 月19日存證信函合法解除等語。經查：上訴人主張以3 月19日存證信函解除系爭契約，並不足採，業如前述。又系爭契約第3 條約定，上訴人應於108 年2 月25日支付第一期簽約款70萬元、於
109 年1 月15日支付第二期用印款400 萬元、於109 年2 月10日支付第三期款400 萬元、於109 年2 月18日支付尾款50萬元；第9 條第1 項則約定，上訴人不依約履行付款，即屬違約，被上訴人3 人得限期催告履行，逾期不履行，被上訴人3 人得逕行解除契約，並將已收之價款全數沒收，此有系爭契約可證（見原審審訴卷第19至21頁）。而被上訴人3 人因上訴人於支付定金30萬元後，遲未依約付款，遂寄發3 月14日存證信函，催告上訴人應於文到7 日內繳納第一期款70萬元，逾期將依系爭契約第9 條第1 項沒收已給付定金30萬元，經上訴人於同年月15日收受等情，有該存證信函及掛號收件回執在卷可憑（見原審審訴卷第83至84頁、原審訴字卷第81頁）。嗣被上訴人3 人再於同年月22日以上訴人仍未依限付款為由，寄發3 月22日存證信函，向上訴人為解除系爭契約之意思表示，經上訴人於同年月25日收受等情，有上開存證信函及國內普通函件郵遞時效表在卷可憑（見原審審訴卷第87至89頁、本院卷第117 頁），且為上訴人所不爭執，均堪認定。是以，上訴人依約本應於108 年2 月25日支付70萬元，然屆期未付，經被上訴人3 人以3 月14日存證信函限期催告後，逾期仍未支付，則被上訴人3 人依系爭契約第9條第1 項約定，以3 月22日存證信函解除系爭契約，並沒收上訴人給付之定金30萬元，即屬有據，上訴人自不得請求返還。
⒊系爭契約既經被上訴人3 人以3 月22日存證信函，於同年3
月25日送達而合法解除，上訴人事後即無從再為解除。則上訴人主張其寄發6 月6 日存證信函催告被上訴人3 人配合申請系爭證明未果後，得依系爭契約第9 條第2 項約定，為解除系爭契約之意思表示，並請求被上訴人3 人返還定金30萬元，及同額之違約金30萬元，共60萬元云云，自不足採。
七、綜上所述，上訴人依系爭契約第8 條第2 項及第9 條第2 項約定，解除系爭契約，並請求被上訴人3 人應各給付上訴人20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即108 年9 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命被上訴人3 人各給付上訴人10萬元本息，並為假執行之宣告，自有未洽。附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。至其餘部分，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人追加依民法第254 條規定解除契約、依民法第249 條第3 款規定請求被上訴人3 人給付60萬元本息部分，亦無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 洪培睿法 官 李育信以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日
書記官 賴梅琴