臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上易字第351號上 訴 人 羅莉萍訴訟代理人 李玲玲律師複 代理 人 林若馨律師被 上訴 人 呂季真訴訟代理人 徐仲志律師
林宏耀律師紀柔安律師上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國109 年
8 月25日臺灣高雄地方法院108 年度訴字第1122號第一審判決提起上訴，本院於110年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100 年間購得文化中心皇家大樓（下稱皇家大樓）內坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地（應有部分36/10000）及其上同小段建號17200 號，即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ 號16樓之8 房屋，含共同使用部分之同小段建號17210 號應有部分35/10000。該17
210 號建物，為皇家大樓法定避難空間兼停車空間，屬皇家大樓全體區分所有權人共有，且該權利隨同專有部分之權利而移轉。上訴人於91年已賣出其位於皇家大樓之專有部分，早已非皇家大樓之區分所有權人，其對17210 號建物之權利，於其出售房屋移轉所有權時即隨同移轉，已無權利使用17
210 號建物，上訴人竟無權占用17210 號建物內如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示停車位（下稱系爭停車位），爰依民法第767 條第1 項前段之規定，求為判決：上訴人應將系爭停車位返還被上訴人及其他共有人。
二、上訴人則以：皇家大樓為訴外人福信建設股份有限公司（下稱福信公司）所建造，該大樓地下層（僅一層）經合編為高雄市○○區○○○段○○段○號17208 號建物（下稱17208號建物）及17210 號建物，於福信公司銷售地下層時，前開建號共有人已同意該層由買受汽車停車位者依購買位置範圍各自管領使用，而成立17210 號、17208 號建物合併分管契約。伊於84年間向訴外人涂世福以新臺幣（下同）250 萬元購得系爭停車位，並經移轉取得17208 號建物應有部分1/73及同小段2869地號土地8/10000 ，自具系爭停車位之專用權。伊雖於91年間將位於皇家大樓之房屋賣出，並移轉17210號建物持分，但因伊仍有17208 號建物持分，自得繼續使用位於17210 號建物內之系爭停車位，被上訴人可得而知皇家大樓地下層停車位有分管契約存在，應受其拘束，不得請求伊返還系爭停車位等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應將坐落17210 建號建物上如附圖編號Ａ所示部分返還予全體共有人。上訴人不服，提起上訴求將原判決廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則聲明請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠福信公司於77年6 月27日在高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地建築完成皇家大樓，取得使用執照。
㈡被上訴人於100 年9 月28日購得皇家大樓專有部分，即高雄
市○○區○○○段○○段00000 ○號（門牌高雄市○○區○○街○○○ 號16樓之8 房屋），同時取得2869號土地應有部分36/10000、共用部分即17210 號建物所有權應有部分35/10000。
㈢被上訴人另於104 年4 月8 日借用邱垂鑫名義以76萬8000元
，向法務部行政執行署高雄分署聲明應買福信公司之17208號建物應有部分1/73，經該署於104 年6 月8 日拍定由邱垂鑫買受。邱垂鑫嗣於同年8 月4 日以贈與名義將17208 號建物應有部分1/73移轉登記在被上訴人名下。
㈣上訴人於77年間自福信公司購得皇家大樓專有部分即高雄市
○○區○○○段○○段00000 ○號（門牌為高雄市○○區○○街○○○ 號8 樓之5 房屋（下稱17089 號建物），同時取得2869號土地所有權應有部分51/10000、共用部分即17210 號建物應有部分72/10000，嗣於84年5 月20日復自訴外人涂世福取得17208 號建物應有部分1/73、2869號土地應有部分8/10000 。
㈤上訴人於91年8 月5 日將17089 號建物、17210 號建物應有
部分72/10000、2869號土地應有部分51/10000，以買賣為登記原因，移轉登記予訴外人廖純瑩。
㈥17210 號建物上如附圖編號Ａ所示系爭停車位，屬子母停車
位（編號13A 、B ），現由上訴人占有使用。上訴人目前並非17210 號建物之共有人。
五、本院判斷：㈠皇家大樓地下層停車位是否有分管之約定？⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度台上字第2025號判決要旨參照）。
⒉查依上訴人所提出福信公司於75年間就皇家大樓所簽立之文
化中心皇家預定建物買賣合約書（下稱預售合約）第1 條約定：「訂購房屋標示：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○號內土地上興建文化中心皇家第捌樓編號B1房屋乙戶約伍拾點柒柒延坪（上開坪數包含陽台暨樓梯間、電梯間、屋頂突出物及地下室之機車停車場、電氣室、機械室及共同使用部分之分擔面積在內）」，第4 條約定：「地下室權屬：地下室面積約為一○三六坪，其中產權約七二三坪，係本大樓住戶共同持分。約三一三坪係購買地下室汽車停車位者所共有。除緊急時作為大樓住戶防空避難之用外，平時為購買汽車停車位者依購買位置範圍所使用。」，及該合約書附件㈤地下室權屬同意書載明：「茲同意文化中心皇家地下室面積約為一○三六坪，其中產權約七二三坪，係本大樓住戶共同持分。約三一三坪係購買地下室汽車停車位者所共有。除緊急時作為大樓住戶防空避難之用外，平時為購買汽車停車位者依購買位置範圍所使用」等情（原審審訴卷第289 至
291 頁、331 頁），堪認福信公司於2869、2870地號土地上建築皇家大樓出售時，已規劃大樓地下層之產權，為「大樓住戶共有」及「購買地下室停車位者共有」兩類。則福信公司既與各承購戶分別簽立預售合約，而由福信公司為媒介，傳達各承購人，就皇家大樓地下層產權規劃屬「購買地下室停車位者共有」部分，互為同意「除緊急時作為大樓住戶防空避難之用外，平時為購買汽車停車位者依購買位置範圍所使用」，而獲致意思表示一致，足徵與福信公司簽立預售合約，其中因購買停車位而登記為共有部分之共有人間，就地下層停車位之使用權及其範圍，已合意成立分管契約。
⒊皇家大樓於77年6 月27日建築完成，因當時適用之土地登記
規則第72條第1 項規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第69條第1 項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分人不需使用該共同使用部分者，得予除外。」，皇家大樓「地下層」嗣遂編為17208 號，總面積936.78平方公尺，而17210 號建物為公共設施，其中包含「地下層」部分，面積則有2608.77 平方公尺等情，有建物公務用謄本、高雄市政府地政局新興地政事務所於105 年10月14日複丈成果圖可稽（原審審訴卷第
89、107 頁、原審卷第167 至169 頁）。查福信公司出售皇家大樓建物時之地下層停車位配置圖（原審卷第195 頁）停車位73格，縱與皇家大樓使用執照登記之停車位70格，及皇家大樓地下層平面竣工圖（本院卷二第461 、465 頁、放大圖見原審卷第193 頁）不符，而有被上訴人所稱皇家大樓在取得使用執照後有變更設計之情，然依福信公司出售皇家大樓建物時之地下層停車位配置圖，可知福信公司在皇家大樓地下層規劃汽車停車格及機車停車場，而大部分汽車停車格係位於17210 號建物內（即附圖藍色部分），17208 號建物（即附圖綠色部分）則多為機車停車場，且地下層停車空間車道出入口僅一處，係位於17208 號建物內。被上訴人雖否認該地下層停車位配置圖為真正，然上訴人主張該配置圖係被上訴人前向臺灣高雄地方法院訴請上訴人返還停車位事件（105 年度訴字第683 號，嗣經撤回起訴）起訴時所提出引用之附圖，被上訴人並無爭執，自堪信實，被上訴人於本件訴訟否認其真正，不足為採。參以皇家大樓地下層使用執照記載之用途為「防空避難室兼停車空間」、「停車空間」、「有頂蓋步行專用道」，申請面積依序為2501.21 平方公尺、1036.38 平方公尺、437.58平方公尺（本院卷一第209 頁、卷二第469 頁）。而福信公司建造完成皇家大樓後，地下層僅登記17208 號建物，面積936.78平方公尺（約283 坪），但不足預售合約所約定之停車位坪數，亦不足使用執照所載申請停車空間面積，而登記為公共設施之17210 號建物則包含地下層部分，且17208 號、17210 號建物內均有停車空間，相互連通，並無分隔，均經由設在17208 號建物平面坡道出入口作為唯一出入口，構造及使用上非可獨立，堪認登記取得17208 號、17210 號建物共有權之承購戶，其中購買停車位者，就17208 號、17210 號建物內停車空間應已成立合併分管契約，方符合福信公司與各承購戶分別簽定預售合約，均於第4 條約定地下層停車空間，除緊急時作為大樓住戶防空避難之用外，平時為購買汽車停車位者依購買位置範圍所使用之訂約真意。
㈡上訴人是否無權占有系爭停車位？
上訴人主張：伊於77年間自福信公司購得17089 號建物，同時取得2869號土地所有權應有部分51 /10000 、17210 號建物應有部分72/10000，當時未一併購買停車位，系爭停車位原係涂淑玲向福信公司購買，經輾轉買賣由其於84年間自涂世福受讓並移轉登記取得17208 號建物應有部分1/ 73 及同小段2869地號土地8/ 10000，自具系爭停車位之專用權云云。被上訴人則以：上訴人於91年已賣出其位於皇家大樓之專有部分，早已非大樓區分所有權人，其對17210 號建物之權利，於其出售房屋移轉所有權時即隨同移轉，已無權利使用17210 號建物等語為辯。本件縱認上訴人於84年間自涂世福受讓取得系爭停車位之專用權，惟查：
⒈按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基
地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。又區分所有建物之共有部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記，98年7 月6 日修正前土地登記規則第94條亦有規定（現行條文配合民法第799 條第5 項規定僅修正部分文字）。是區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，無論依土地登記規則或公寓大廈管理條例規定，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的。地下室車位共同使用部分，與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，自不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。
⒉上訴人雖以新興地政事務所109 年11月20日函於說明欄第三
段中稱：「經查旨揭建號為區分所有建物之專有部分，非為同段17089 建號之共有部分，依民法及公寓大廈管理條例之規定，17208 建號得與其基地權利之應有部分併同移轉」（本院卷一第85至86頁），主張17208 號建物屬於皇家大樓之專有部分，非共用部分，得與基地權利應有部分併同移轉云云。然查：
①17208 號建物固單獨登記一個建號，但皇家大樓地下層登記
二個建號建物內之停車空間、防空避難室兼停車空間，構造及使用上非可獨立，已如前述，自與具使用上獨立性之專有部分不同。且依皇家大樓建築完成當時所適用之前述土地登記規則第72條第1 項規定：「區分所有建物之共同使用部分，．．得另編建號，單獨登記，．．：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」足見17208 號建物乃屬於皇家大樓之共同使用部分，依前揭說明，自不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。
②至新興地政事務所109 年11月20日函所引用之「建物所有權
第一次登記法令補充規定第10點」，係於81年5 月30日訂定發布（本院卷一第125 頁），而17208 號建物則係於77年8月22日登記（原審審訴字卷第307 頁），顯然17208 號建物於地政事務所登記時，並無適用建物所有權第一次登記法令補充規定第10點之可能。且「建物所有權第一次登記法令補充規定」屬於較早期行政規則，發布時間早於84年6 月28日公布之公寓大廈管理條例，所規定之文字用詞自非如公寓大廈管理條例之嚴謹。上開補充規定第10點固規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分，其屬內政部中華民國80年9 月18日台內營字第80713337號函釋前請領建造執照建築完成，經起造人或承受該所有權之人全體依法約定為專有部分，並領有戶政機關核發之所在地址證明者，得依土地登記規則第79條規定辦理建物所有權第一次登記。」，然公寓大廈管理條例第3 條就該條例用辭定義規定如下：「．．三、專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。．．．」。是上開補充規定第10點規定所指「共有部分．．約定為專有部分」等詞，依公寓大廈管理條例第3 條規定，應解為「『共用部分』約定為『約定專用部分』」，故17208 號建物性質至多僅能認為屬「約定專用部分」之「共用部分」，並非「專有部分」。再所謂專有部分，乃指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，亦即在使用上能與共有部分分割使用。本件登記為地下層之17208 號建物與部分屬地下層之1721
0 建號建物，就地下層部分，兩者相互連通，並無分隔，且共用同一出入口，構造及使用上非可獨立，已如前述，足認17208 號建物不具使用上之獨立性。況倘認17208 號建物屬於專有部分，得獨立移轉分割，供特定人專用，則豈非得由該特定人將位於17208 建號建物之出入口納為己用，禁止他人通行，而斷絕位於17210 號建物地下層停車空間所有車輛之出入，甚不合理。是17208 號建物與皇家大樓整體使用上並無分割之可能，屬於皇家大樓之共用部分。應堪認定。新興地政事務所109 年11月20日函引用「建物所有權第一次登記法令補充規定第10點」及內政部72年6 月24日台內地字第165127號函，認定17208 號建物為皇家大樓之專有部分，應屬誤解，不足採為有利於上訴人之認定。
③上訴人雖主張皇家大樓建於75年間，無公寓大廈管理條例之
適用云云。查公寓大廈管理條例固公布施行於84年間，然微論75年間土地登記規則即已有「區分所有建物之共同使用部分，未能依第69條第1 項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，且共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」（規則第72條）之規定，何況上訴人係於91年8 月5 日出賣移轉其位於皇家大樓之專有部分即17089 建號建物，已在公寓大廈管理條例實施7 年後，自無不適用該條例規定之理。本件系爭停車位在皇家大樓地下層，屬於該大樓共用部分，上訴人於77年購得專有部分即17089 建號建物（含共有部分），縱因其於84年間復自涂世福買受並移轉取得17208 號建物應有部分1/73，而基於區分所有權人間之分管協議，就系爭停車位有專用權，然依公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，上訴人不得保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人。是上訴人於91年8月5 日將其專有部分17089 建號建物出售移轉予他人之同時，雖保留17208 號建物未一併移轉，但無仍保留該建號應有部分所表徵系爭停車位之使用權。
㈢被上訴人得否請求上訴人將系爭停車位返還予全體共有人？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。上訴人於91年8 月5 日將其專有部分17089 建號建物出售移轉予他人之同時，雖保留17208 號建物未一併移轉，但無仍保留該建號應有部分所表徵系爭停車位之使用權，已如前述，上訴人自無從依分管契約占有使用系爭停車位，其復未能提出其他占有使用系爭停車位之正當源權，從而被上訴人主張其為1720
8 號建物及17210 號建物共有人，得依所有權之法律關係，請求上訴人向全體共有人返還系爭停車位，核屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於共有物返還請求權，請求上訴人應將如附圖編號Ａ所示停車位返還予全體共有人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已明確，被上訴人聲請本院勘驗現場，核無必要。兩造其餘攻防及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 何悅芳法 官 徐文祥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 王居珉