臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上易字第32號上 訴 人 戴麒育
高世銘共 同訴訟代理人 蔡建賢律師被上訴人 莊美鳳即答答不動產仲介行
何品蓉共 同訴訟代理人 謝勝合律師上列當事人間請求給付仲介費等事件，上訴人對於中華民國108年12月11日臺灣橋頭地方法院108 年度訴字第552 號第一審判決提起上訴，本院於109 年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人高世銘給付民國108 年4 月28日之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國107 年12月3 日委託被上訴人莊美鳳即答答不動產仲介行（下稱莊美鳳即答答仲介行）居間銷售坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），莊美鳳即答答仲介行、上訴人並於同日簽定「不動產專任委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約）。依系爭銷售契約第4 條約定，上訴人應於買受人簽定不動產買賣契約之同時，以現金一次給付系爭土地之成交總價4%計算之委售勞務報酬予莊美鳳即答答仲介行。嗣莊美鳳即答答仲介行居間訴外人戴安基以新臺幣（下同）2,179 萬元買受系爭土地，戴安基並於107 年12月13日與上訴人簽立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭土地嗣雖經訴外人即系爭土地之共有人邱中坤（下稱共有人邱中坤）依土地法第34條之1規定行使共有人之優先購買權，並經上訴人發函解除系爭買賣契約、系爭銷售契約及代理所有權移轉登記委任契約、終止不動產買賣價金履約保證等契約；然上訴人仍應依系爭銷售契約給付委售勞務報酬87萬1,600 元（計算式：2,179 萬元x4% =87 萬1,600 元）予莊美鳳即答答仲介行。另依系爭買賣契約第4 條第1 款約定，買賣雙方合意委由地政士即被上訴人何品蓉辦理系爭土地買賣簽約、履約保證、退履約保證、簽協議終止等相關事宜；系爭買賣契約第5 條第4 項及附件一第3 條亦約定買賣雙方就地政士（即代書）業務執行費用之負擔（下稱系爭代書費用約定）。而何品蓉已處理事務，上訴人應給付簽約費3,000 元、履約保證費（含存證信函催告）3,000 元、簽協議終止退履約保證費2,000 元，共計8,000 元予何品蓉，惟上訴人迄今均未給付。爰依系爭銷售契約第4 條、民法第565 條、第568 條，及系爭買賣契約第5 條第4 項、附件一第3 條、民法第546 條第1 項、第54
7 條、第548 條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明求為判決：㈠上訴人應給付莊美鳳即答答仲介行87萬1,600 元、何品蓉8,000 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭買賣契約附件一第6 條已特約約定：「若未會同之共有人以書面主張依土地法第34條之1 規定，主張優先購買權並簽立買賣契約或聲請假扣押時，則雙方同意無條件解除買賣契約，已匯入履約帳戶之價金無息返還買方」。上訴人既於107 年12月28日依法通知共有人邱中坤行使系爭土地優先購買權經邱中坤行使後，並與其於107 年12月29日依系爭買賣契約之條件內容簽立協議書，由共有人邱中坤買受系爭土地，則系爭土地因共有人邱中坤行使土地法第34條之1 優先購買權，系爭買賣契約即因解除條件成就而消滅、自始不存在。系爭銷售契約既以上訴人與戴安基間系爭買賣契約有效為前提，應係以完成土地買賣契約及履行完畢，為給付報酬之停止條件，本件條件並未成就，莊美鳳即答答仲介行無權請求報酬。又上訴人與何品蓉間並未明確約定代書費，其間並無契約關係存在，況何品蓉尚未執行代書業務，所稱簽約、催告及契約終止之簽署均係仲介業務而非代書業務，何品蓉此部分之請求亦無理由等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人所請為全部勝訴判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠莊美鳳即答答仲介行與上訴人於107 年12月3 日簽立系爭銷售契約，約定由莊美鳳即答答仲介行居間銷售系爭土地。
㈡系爭銷售契約第4 條約定：「委售勞務報酬依成交總價4%計
算，甲方（即上訴人）應於買方簽訂不動產契約書之同時，以現金壹次給付乙方（即莊美鳳即答答仲介行）」。
㈢莊美鳳即答答仲介行嗣居間仲介戴安基以2,179 萬元買受系
爭土地，戴安基並於107 年12月13日與上訴人簽立系爭買賣契約。
㈣系爭土地買賣契約附件一第1 條約定：「仲介服務費：賣方
支付成交價4%，買方支付成交價2%。」、第4 條第1 款約定：「買賣標的之產權移轉、抵押權之塗銷或設定作業，經甲（即買方）、乙（即賣方）雙方同意共同授權何品蓉地政士（本約稱特約代書，需為與僑馥建經特約辦理不動買賣價金履約保證之地政士）依本約之約定辦理‧‧‧。」、第6 條則約定：「若未會同共有人以書面主張依土地法第34條之1規定，主張優先購買權並簽立買賣契約或聲請假扣押時，則雙方同意無條件解除買賣契約，已匯入履約帳戶之價金無息返還買方。」。
㈤系爭買賣契約之地政士欄位蓋有「何品蓉」之印文，並經上訴人及戴安基簽名於立契約書人欄位。
㈥系爭土地共有人邱中坤於107 年12月29日，依土地法第34條
之1 規定主張優先購買權，經上訴人於108 年1 月8 日委請律師發函解除系爭買賣契約、系爭銷售契約及代理所有權移轉登記委任契約、終止不動產買賣價金履約保證。
㈦如認上訴人應給付報酬予莊美鳳即答答仲介行，依系爭銷售
契約之約定，應為87萬1,600 元（計算式：2,179 萬×4%＝87萬1,600 元）；另認上訴人如應給付代書費用與何品蓉，數額應為8,000 元。
五、本件之爭點：㈠莊美鳳即答答仲介行依據系爭銷售契約第4 條約定，及民法
第565 條、第568 條規定，請求上訴人給付居間報酬87萬1,
600 元，有無理由？㈡何品蓉依據系爭買賣契約第5 條第4 項、附件一第3 條約定
，及民法第546 條第1 項、第547 條、第548 條第2 項規定，請求上訴人給付代書費用8,000 元，有無理由？
六、莊美鳳即答答仲介行依據系爭銷售契約第4 條約定，及民法第565 條、第568 條規定，請求上訴人給付居間報酬87萬1,
600 元，有無理由？㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。
㈡本件莊美鳳即答答仲介行與上訴人於107 年12月3 日簽立系
爭銷售契約，約定由莊美鳳即答答仲介行居間銷售系爭土地，嗣莊美鳳即答答仲介行居間戴安基以2,179 萬元向上訴人買受系爭土地，並於107 年12月13日與上訴人簽立系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭銷售契約、系爭買賣契約（含附件）在卷可稽（見原審審訴卷第17至32頁），顯認上訴人確因莊美鳳即答答仲介行為締約之媒介，而就系爭土地與戴安基簽訂系爭買賣契約，莊美鳳即答答仲介行已完成居間義務。
㈢系爭土地雖經共有人邱中坤於107 年12月29日依土地法第34
條之1 規定主張優先購買權，而依據系爭買賣契約附件一第
6 條：「若未會同共有人以書面主張依土地法第34條之1 規定，主張優先購買權並簽立買賣契約或聲請假扣押時，則雙方同意無條件解除買賣契約，已匯入履約帳戶之價金無息返還買方。」之約定（見原審審訴卷第31頁），系爭買賣契約之買賣雙方即上訴人及戴安基須同意無條件解除系爭買賣契約，故上訴人乃於108 年1 月8 日委請律師發函解除系爭買賣契約，併同解除系爭銷售契約及代理所有權移轉登記委任契約、終止不動產買賣價金履約保證，有律師函附卷可佐（見原審審訴卷第47至61頁）。然系爭銷售契約乃獨立於系爭買賣契約，為莊美鳳即答答仲介行與上訴人另行合意簽署，且細繹系爭買賣契約附件一第6 條之約定，顯然針對系爭土地之買賣契約所為約定，所解除範圍當無包括系爭銷售契約。況且，土地法第34條之1 所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，若共有人與第三人間之買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生。是以，共有人邱中坤之所以得就系爭土地行使優先購買權，實源自於莊美鳳即答答仲介行先行居間仲介戴安基以2,179 萬元買受系爭土地，戴安基並於107 年12月13日與上訴人簽立系爭買賣契約，方有後續共有人邱中坤依據土地法第34條之1 規定，行使優先購買權。揆諸上開說明，莊美鳳即答答仲介行既已完成居間義務，上訴人自應給付報酬，不因共有人邱中坤嗣主張優先購買權而受影響，故縱上訴人於
108 年1 月8 日委請律師發函解除系爭銷售契約，然不影響其因莊美鳳即答答仲介行居間而得以上開價金出售系爭土地，莊美鳳即答答仲介行仍得請求居間報酬。
㈣又依據系爭買賣契約附件一第1 條就仲介服務費已約定由賣
方（即上訴人）支付成交價4%等語明確（見原審審訴卷第31頁）；且依系爭銷售契約第4 條復約定：「委售勞務報酬依成交總價4%計算，甲方（即上訴人）應於買方簽訂不動產契約書之同時，以現金壹次給付乙方（即答答仲介行）。」（見原審審訴卷第17頁），並均經上訴人簽名、用印確認。又系爭土地之成交價為2,179 萬元，亦為兩造所不爭執，則莊美鳳即答答仲介行依系爭銷售契約之約定，請求上訴人給付居間服務報酬87萬1,600 元，核屬有據。
㈤從而，莊美鳳即答答仲介行依據系爭銷售契約第4 條約定及
民法第565 條、第568 條規定，請求上訴人給付居間報酬87萬1,600 元，為有理由，應予准許。
七、何品蓉依據系爭買賣契約第5 條第4 項、附件一第3 條約定，及民法第546 條第1 項、第547 條、第548 條第2 項規定，請求上訴人給付代書費用8,000 元，有無理由？㈠次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約，民法第528 條定有明文。復按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息；報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬；委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部分，請求報酬，亦為同法第546 條第
1 項、第547 條、第548 條第2 項分有明文。㈡依上訴人與戴安基所簽立之系爭買賣契約第4 條第1 款約明
：「買賣標的之產權移轉、抵押權之塗銷或設定作業，經甲（即買方）、乙（即賣方）雙方同意共同授權何品蓉地政士（本約稱特約代書，需為與僑馥建經特約辦理不動買賣價金履約保證之地政士）依本約之約定辦理‧‧‧。」。上訴人、戴安基確依該約定，合意委託何品蓉辦理系爭土地買賣業務業務，系爭買賣契約地政士欄位並蓋有「何品蓉」之印文，再由上訴人及戴安基簽名於立契約書人欄位，莊美鳳即答答仲介行蓋印於經紀人欄位（見原審審訴卷第21頁、第26頁），為兩造所不爭執，堪認何品蓉於上訴人簽訂系爭買賣契約時，已獲上訴人委任辦理系爭土地買賣相關業務。
㈢又依系爭買賣契約第5 條第4 款及附件一第3 條約定，系爭
土地買賣雙方需負擔代書業務執行費用、簽約費、代書費等費用（見原審審訴卷第22頁、第31頁）。而何品蓉業已完成系爭土地買賣之簽約、履約保證（含存證信函通知共有人邱中坤）及因共有人邱中坤主張優先購買權，上訴人簽協議終止退履約保證等相關事宜，有卷附系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書、協議書及存證信函足憑（見原審審訴卷第17至45頁、第89至97頁）。上訴人對於何品蓉所完成事項，所得請求報酬數額依序為簽約費3,000 元、履約保證費（含存證信函催告）3,000 元、簽協議終止退履約保證費2,000 元，共計8,000 元乙情，亦不爭執（見本院卷第67頁），則何品蓉受上訴人委任，並完成前述已執行事務，自得依上開規定與約定，請求上訴人給付8,000 元。
㈣據此，何品蓉依據系爭買賣契約第5 條第4 項、附件一第3
條約定及民法第546 條第1 項、第547 條、第548 條第2 項規定，請求上訴人給付代書費用8,000 元，為有理由，應予准許。
八、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，為民法第229 條第2 項規定。查本件起訴狀繕本係於108 年4 月18日以寄存送達方式送達與高世銘（見原審審訴卷第83頁）。而按寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第138條第2 項定有明文，該寄存送達應自108 年4 月28日發生效力，高世銘應自108 年4 月29日發生遲延責任，自該日加計法定遲延利息。另戴麒育係於108 年4 月16日收受起訴狀繕本（見原審審訴卷第81頁）。從而，莊美鳳即答答仲介行本於系爭銷售契約第4 條約定及民法第565 條、第568 條規定，請求上訴人給付87萬1,600 元；何品蓉依系爭買賣契約第
5 條第4 項、附件一第3 條約定及民法第546 條第1 項、第
547 條、第548 條第2 項規定，請求上訴人給付8,000 元，另戴麒育自108 年4 月17日起、高世銘自108 年4 月29日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許
九、綜上所述，莊美鳳即答答仲介行本於系爭銷售契約第4 條、民法第565 條、第568 條請求上訴人給付87萬1,600 元；另何品蓉依系爭買賣契約第5 條第4 項、附件一第3 條、民法第546 條第1 項、第547 條、第548 條第2 項規定，請求上訴人給付8,000 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即戴麒育自108 年4 月17日起；另高世銘自108 年4 月29日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。超逾上開部分之請求，非屬正當，不應准許。原審就超過上開應予准許部分即命高世銘給付108 年4 月28日之利息部分，為高世銘敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽；高世銘上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依聲請為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 羅培毓法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
書記官 梁雅華