臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上字第118號上 訴 人 唐永祥訴訟代理人 朱世璋律師被上訴人 劉惠民訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國109 年
3 月23日臺灣橋頭地方法院108 年度訴字第603 號第一審判決提起上訴，本院於109 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣玖拾捌萬柒仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之三，其餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊因預作退休準備，規劃購買農地興建農舍，經有巢氏不動產仲介公司博愛明華加盟店（下稱有巢氏公司）仲介媒合，於民國103 年6 月11日向上訴人購買上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號、地目均為田、使用分區及使用地類別均為特定農業區之農牧用地（下分別稱2881、2882地號土地，二者合稱系爭土地），買賣價金共新臺幣（下同）1020萬元（下稱系爭買賣契約），伊已於103 年7 月18日前付清價金，並於103 年7 月22日完成所有權移轉登記。詎伊因生涯規劃更動，於108 年3 月欲銷售系爭土地時，經仲介人員告知2882地號土地之前所有權人曾劉梅貞，於84年間曾提供該土地合併同段2116地號做為興建農舍之用，而有「未經解除套繪管制不得辦理分割，已興建農舍，基地坐落：○○段2116地號」之農地套繪管制記載之註記（下稱系爭套繪管制），2881、2882地號土地面積分別為1,678 、999 平方公尺，合計2,677 平方公尺，超過2,
500 平方公尺，符合農業用地興建農舍辦法（下稱興建農舍辦法）第2 條第1 項第3 款申請興建農舍之規定，原本可供興建農舍使用，但因2882地號土地遭系爭套繪管制，無法申請興建農舍，並連帶影響2881地號土地亦因面積不足無法興建農舍，造成系爭土地通常效用以及價值上之瑕疵減少共計2,291,000 元，且上訴人於兩造簽定系爭買賣契約時，於契約附件之「標的物現狀說明書」項次8 「本土地是否禁建、限建之情形」、項次19「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」等欄位，均勾選「否」，應認上訴人於簽立系爭買賣契約時，已有保證系爭土地均無套繪管制之瑕疵情形。爰依民法第359 條、第179 條等規定，擇一請求上訴人給付。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人2,291,000 元，及自
109 年2 月21日擴張聲明狀送達翌日即109 年2 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：依農業發展條例（下稱農發條例）第3 條第1項第10款、第18條第1 項、興建農舍辦法第2 條第1 項前段等規定可知，農業用地除用以興建農舍外，尚有許多用途，且須具農民身份申請後經主管機關核定方得為之，可知農業用地原則上並不能興建農舍，況被上訴人始終未具農民身分，本不得申請興建農舍，2881、2882地號土地面積分別為1,
678 、999 平方公尺，單獨均不得申請興建農舍，故系爭土地自不因系爭套繪管制存在而有瑕疵。兩造簽定系爭買賣契約時，有巢氏公司仲介人員曾提供系爭土地之第一類登記謄本供兩造閱覽，其上並無系爭套繪管制之記載，伊對於2882地號土地業遭系爭套繪管制並不知情，非故意不告知，被上訴人於簽定系爭買賣契約時並未表明其購買系爭土地係為興建農舍，此為被上訴人內心之動機，伊並不知情，自無可能保證系爭土地可用於興建農舍使用；至伊雖於填寫標的物現況說明書時，於說明書上項次8 、19欄中勾選「否」，然伊僅就所知情形填寫標的物現況，不足以認有保證系爭土地並無系爭套繪管制之意思。系爭套繪管制係兩造買賣後之105年1 月28日始為註記，應認係於危險移轉後方為存在，而不在瑕疵擔保責任範圍內等語置辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人2,291,000 元本息，及諭知附條件准免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人經有巢氏公司仲介媒合，於103 年6 月11日向上訴
人購買上訴人所有系爭土地，買賣價金共1020萬元，並簽訂系爭買賣契約，被上訴人亦已於103 年7 月18日前付清價金，並於103 年7 月22日完成所有權移轉登記。
㈡上訴人於系爭買賣契約附件之「標的物現狀說明書」項次8
「本土地是否禁建、限建之情形」、項次19「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」欄位中勾選「否」。有巢氏公司於仲介系爭買賣時，曾提出系爭土地之登記謄本供兩造閱覽，當時2882地號土地登記謄本之「其他登記事項」，並無系爭套繪管制之記載。系爭土地自被上訴人購買至今均無任何地上物存在。
㈢系爭套繪管制之記載，係高雄市政府地政局美濃地政事務所
於105 年1 月28日始依高雄市政府工務局之囑託為註記。原因係2882地號土地之前所有權人曾劉梅貞，於84年間提供2882地號土地合併同段2116地號做為興建農舍之用（起造人為曾劉梅貞、建造執照字號（84）美鎮建字第5304號、使用執照字號（84）美鎮建字第6105號）。
㈣被上訴人於108 年4 月12日以高雄地方法院郵局1424號存證
信函通知上訴人依民法第359 條、第360 條請求減少價金、損害賠償，上訴人於108 年4 月18日收受。
㈤2881、2882地號土地均為特定農業區之農牧用地，面積分別為1,678、999 平方公尺，合計2,677 平方公尺。
㈥被上訴人於簽訂系爭買賣契約至今，均不具農業發展條例第18條、興建農舍辦法第2 條得以申請興建農舍之農民資格。
五、本院之判斷：㈠2882地號土地因經系爭套繪管制而依法無法再為申請興建農舍使用，自有效用及價值欠缺之物之瑕疵存在：
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照。又按「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354 條第1 項之規定，自負有擔保其物依第373 條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359 條、第259 條第1 款、第2 款之所許」，最高法院49年台上字第376 號判決意旨參照。⒉又按「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應
由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之」、「非都市土地得劃定為下列各種使用區：①特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。②一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。」，而農牧用地係指供農牧生產及其設施使用者而言，區域計畫法第15條第1 項、區域計畫法施行細則第11條第1、2 款、第13條第1 項第5 款分別定有明文。內政部依區域計畫法第15條第1 項規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3 條規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」，第6 條第3 項前段規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」，復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等。再者，農發條例89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。而關於興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關制定興建農舍辦法，亦經農發條例第18條第1 項、第5 項以及興建農舍辦法第1 條揭櫫明確。可見編訂為農業區之農牧用地，在符合一定資格與條件下，得經直轄市或縣（市）主管機關核定，申請在其上興建農舍。
⒊經查，2882地號土地所在之使用分區為「特定農業區」，使
用地類別為「農牧用地」，面積999 平方公尺，有土地登記謄本可稽（見原審卷第244 頁）。依前揭規定，2882地號土地如未有其他因特定農業區及農牧用地所受之限制外，本得依法申請後作為興建農舍及農舍附屬設施等使用，此為特定農業區之農牧用地所應具有之通常效用。惟2882地號土地之前所有權人曾劉梅貞，於84年間曾提供2882地號土地合併同段2116地號做為興建農舍之用（起造人為曾劉梅貞、建造執照字號（84）美鎮建字第5304號、使用執照字號（84）美鎮建字第6105號），兩造並無爭執，並有高雄市政府工務局所附申請農舍相關資料在卷可證（見原審卷第59-83 頁）。顯見2882地號土地於84年間已作為曾劉梅貞起造之其他農舍的配合耕地，依農發條例第18條第4 項後段：「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」之規定，即不得再作為申請建築農舍基地使用。足認2882地號土地欠缺特定農業區農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用顯有欠缺，自屬有瑕疵。
⒋上訴人固主張被上訴人始終未具農民身分，本不得申請興建
農舍，且2882地號土地面積為999 方公尺，未達0.25公頃，單獨不得申請興建農舍，自不因系爭套繪管制存在而有瑕疵云云。惟查，2882地號土地因已作為曾劉梅貞起造之農舍的配合耕地，依法即不得再作為申請建築其他農舍基地使用，而欠缺特定農業區農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其土地本身欠缺應具備之價值，自屬物有瑕疵，自不因其所有權人是否具備農民身分、現實上有無申請興建農舍而影響其瑕疵與否之認定。另按申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限，興建農舍辦法第2 條第1 項第
3 款定有明文；且依102 年7 月1 日修正施行前之興建農舍辦法第3 條第1 項第3 款規定該宗農業用地面積不得小於0.25公頃，就「該宗」農業用地如何認定及合併計算問題，行政院農業委員會（下稱農委會）前於95年8 月16日邀集內政部等相關單位研商，確認所稱「該宗」農業用地係指土地登記之單1 筆地號農業用地而言；若有毗連2 筆地號以上農業用地因單筆地號面積不符最小申請規模者，仍應依現行法令如「地籍測量實施規則」規定辦理合併為單筆地號，使其面積達0.25公頃以上，以符申請興建農舍之條件，上開決議之原則，為利農地管理及兼顧合理性，不論農發條例修正前後，均應適用（農委會105 年1 月20日農授水保字第1050200914號函釋參照）。再如所有權人所有之農地分散各處，或分屬不同區廓之2 筆農業用地，未能合併為一宗農業用地，且單獨一宗農業用地無法達0.25公頃以上，依上開辦法規定不得合併計算面積申請興建農舍者，若農地所有權人實有申請興建農舍之需要，仍得依102 年7 月1 日修正前興建農舍辦法第8 條（現為第11條）申請集村興建農舍（農委會96年8月1 日農授水保字第0970141736號、97年2 月4 日農授水保字第0971843083號函釋參照）。顯見即使2882地號土地面積僅999 平方公尺，不符最小申請規模而不得單獨申請興建農舍，但仍得應依地籍測量實施規則規定與毗連農地辦理合併為單筆地號，使其面積達0.25公頃以上而申請之，或係依興建農舍辦法第11條之規定，與分屬不同區廓之農業用地申請集村興建農舍。上訴人主張2882地號土地面積單獨不得申請興建農舍，不因系爭套繪管制存在而有瑕疵，自無可採。
⒌上訴人固主張系爭套繪管制之記載，係高雄市政府地政局美
濃地政事務所於105 年1 月28日始依高雄市政府工務局之囑託為註記，屬系爭買賣契約簽訂以及危險移轉後所發生之瑕疵，故非在瑕疵擔保責任範圍內云云。惟有關89年農發條例修正前已取得使用執照之農舍註記套繪管制業務，始自內政部102 年10月30日內授中辦地字第1026652059號令各直轄市主管建築機關應加速「清查已核准興建農舍之農業用地」，並造具清冊囑託地政機關辦理註記登記，2882地號土地經美濃區公所造冊於104 年12月3 日高市美區經字第1043176050
0 號函送高雄市政府工務局，該局104 年12月9 日高市工務建字第10439599000 號函轉囑託美濃地政事務所辦理農舍註記，有相關函釋在卷可證（見原審卷第47-48 頁），2882地號土地係早在84年間，因曾劉梅貞申請興建農舍，提供建蔽率給另筆2116地號農地使用，即2882地號土地已作為提供興建農舍之配合耕地，是而2882地號土地之瑕疵為「建蔽率被使用致不得重複申請為興建其他農舍之用」，而非套繪管制登記此一行政行為，套繪管制登記僅是政府機關為了管理「建蔽率被使用」之情形，所採取之公示措施，該原因於84年間就已發生。是而上訴人指該地瑕疵係因套繪管制登記而生，屬系爭買賣契約簽訂以及危險移轉後所發生之瑕疵，故非在瑕疵擔保責任範圍內云云為辯，自屬誤解。
㈡2882地號土地在未經解除系爭套繪管制前，不得再申請興建
自用農舍之效用與價值上瑕疵，所減少之價值為987,400 元：
⒈就2882地號土地因前所有權人曾劉梅貞，於84年間提供合併
同段2116地號土地做為興建農舍之用，故在未經解除系爭套繪管制前，2882地號土地不得再申請興建自用農舍之效用與價值上瑕疵，所減少之價值為何，經原審囑託博誠不動產估價師聯合事務所鑑價，該事務所認：經最有效使用分析，2882地號土地如未經套繪管制而得興建農舍時，可達成客觀上最有效使用，但如經套繪管制而不得興建農舍，則僅能作為中、低度農業使用；且經檢討後，以先估計套繪管制「不得興建農舍」之地價減價率，再乘以勘估標的2882地號土地「得興建農舍」之價格，後推算土地價值差異總價作為步驟，並考慮市場供需及交易慣例，決定採比較法及土地開發分析法而為估價方法。且高雄市美濃地政機關於105 年起始陸續於土地登記簿上為套繪管制註記，經過數年實例仍非常缺乏，故經交叉比對僅蒐集到二筆提供興建農舍之套繪管制實例（分別為106 年及107 年各一筆），而經比較調整後，該二筆套繪管制農地之減價率分別為26.234% 及25.791% ，誤差率僅1.7%，最後用以推定美濃地區土地因套繪管制「不得興建農舍」之地價減價率為26.01%；另依比較法評估「得興建農舍」之比較價格為一平方公尺3,760 元，經土地開發分析法評估「得興建農舍」之土地開發分析價格為一平方公尺3,
881 元，本案係評估勘估標的之市場正常合理價值，經視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，由於比較價格所蒐集實例均位於勘估標的之近鄰地區且較符合農業用地應作農業使用原則，故決定賦予比較價格較高權重70% 、土地開發分析價格較低權重30 %，求得勘估標的「得興建農舍」之價格為一平方公尺3,800 元（計算式：3,760 ×70% +3,881×30%=3,796 ≒3,
800 ），再乘以2882地號土地面積後，2882地號土地「得興建農舍」之價格為3,796,200 元（計算式：3,800 ×999=3,796,200 ），故而2882地號土地因系爭套繪管制而不得興建農舍之地價減價總額為987,000 元（計算式：3,796,200 ×
26.01% =987,392 ≒987,000 ，按估價報告第56頁誤載為987,400 元）等情，有不動產估價報告書在卷可證（見原審卷第165 頁、第167 頁、第183 頁、第194 頁、第203 頁）。
該估價報告係經不動產估價師實地進行現況勘察，蒐集資料，並調查、整理、比較及分析系爭土地個別條件及區域環境內容，且於現場實際訪查交易、收益及成本資訊，依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄而整理所得，客觀可採，也符合一般就農地上可建農舍與不可再建農舍二者確有效用及價值差異之通念，自堪採取。
⒉上訴人雖主張因其前於101 年4 月間向訴外人陳麗芳購買系
爭土地之價款共計為850 萬元，相較其依系爭買賣契約出售予被上訴人之價金，僅漲價170 萬元，故縱認2882地號土地因系爭套繪管制而有價值減損，亦應以面積比例折算170 萬元為限云云（見本院卷第81頁）。按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，最高法院107 年度台上字第2295號裁判意旨參照參考，是就2882地號土地減少價金之計算方式，應就買賣時該土地有瑕疵與無瑕疵之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，上訴人逕以其自己出售系爭土地之獲利價差，作為判斷減少價金之依據，自有未洽。
㈢2881地號土地本身並無物之瑕疵存在，被上訴人請求減少該部份之價金，為無理由：
⒈按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，最高法院94年度台上字第1112號裁判意旨參照。經查，2881地號土地未曾提供與他筆土地合併做為興建農舍之用，而類如2882地號土地有「未經解除套繪管制不得辦理分割，已興建農舍」之農地套繪管制記載之註記，此有土地登記謄本、高雄市政府工務局函附農舍註記登記清冊在卷可證（見原審審訴卷第33頁、第49-55 頁）。是認2881地號土地自身並無「建蔽率被使用致不得重複申請為興建其他農舍之用」之效用與價值上瑕疵。
⒉雖被上訴人主張2881、2882地號土地面積分別為1,678 、99
9 平方公尺，合計2,677 平方公尺，超過2,500 平方公尺，符合興建農舍辦法第2 條第1 項第3 款申請興建農舍之規定，原本可供興建農舍使用，因2882土地遭系爭套繪管制，無法興建農舍，「連帶影響」2881地號土地亦因面積不足無法興建農舍云云。然上開主張係以2881地號土地「必須連同」2882地號土地合併申請興建農舍為前提，並非以2881地號土地自身是否應具備之價值、效用或品質而不具備而有物之瑕疵作為論斷，揆諸法文以及前揭見解關於物之瑕疵之定義，自無所據。
⒊另雖不動產估價報告書認2881地號土地減價率為20.45%，土
地價值差異為1,304,000 元（見原審卷第139 頁）。但其認價值減低之原因係因2882地號土地經套繪管制，連帶影響被上訴人當時一併購買之2881地號土地無法與2882地號土地面積合併而依法申請興建農舍；且勘估2881地號土地減價總額評估過程，係先判斷農地面積達0.25公頃「得興建農舍」之價格為一平方公尺3,800 元，再判斷農地面積未達0.25公頃「不得興建農舍」之價格為一平方公尺3,023 元，故而認定農地面積未達0.25公頃因面積不足「不得興建農舍」之地價減價率為20.45%【計算式：（3,800 －3,023 ）÷3,800=20.45%】，又依2881地號土地「得興建農舍」之價格為6,376,
400 元（計算式：3,800 ×1,678 ）之標準，計算其「不得興建農舍」之地價減價為1,304,000 元（計算式：6,376,40
0 ×20.45%=1,303,974≒1,304,000 ），此有不動產估價報告書在卷可佐（見原審卷第139 頁、第205 頁、第202 頁），可見估價報告認2881地號土地應減價為1,304,000 元者，亦係基於因2882地號土地經套繪管制，連帶影響被上訴人當時一併購買之2881地號土地無法與2882地號土地面積合併而依法申請興建農舍之前提，並非2881地號土地本身有價值或效用上之瑕疵。至2881地號土地之面積固未達0.25公頃，惟非不得與其他毗鄰農地辦理合併以達0.25公頃，或依興建農舍辦法第11條規定，與分屬不同區廓之農業用地申請興建集村農舍，尚無從因被上訴人原擬合併之2882地號土地受套繪管制，遽認2881地號土地無其他供作農舍建築之可能性，或進謂2881地號土地有價值或效用上之瑕疵。故被上訴人請求減少2881地號土地之價金1,304,000 元，不予准許。
六、綜上所述，2882地號土地因建蔽率業被使用，無法再為申請興建農舍，致有減少其通常效用、價值之瑕疵，被上訴人依民法第359 條但書規定請求減少客觀上所減損之價金987,00
0 元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。
至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 何悅芳法 官 羅培毓以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 陳雅芳