臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上字第137號上 訴 人 鄭月盈訴訟代理人 林石猛律師複 代理 人 黃翔彥律師訴訟代理人 胡緣緣律師訴訟代理人 許建成被 上訴 人 侯景祥訴訟代理人 黃建雄律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國109 年
4 月6 日臺灣高雄地方法院108 年度訴字第268 號第一審判決提起上訴，本院於109 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分假執行之聲請，併訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰肆拾萬元，及自民國一○七年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
本判決上訴人勝訴部分，於上訴人以新臺幣捌拾萬元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣貳佰肆拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項但書第3 、6 款定有明文。經查，上訴人於本院主張其已給付之買賣價金新臺幣（下同）300 萬元係屬違約金，應予酌減，核屬新攻擊防禦方法之提出，被上訴人雖不同意上訴人於第二審提出此新攻擊防禦方法（見本院卷第111 頁）。惟上訴人前於原審即已主張其所買受之標的有通行權之瑕疵，有上訴人民事起訴狀在卷可稽（見原審審訴卷第4 頁），上訴人於本院進而以此為由，主張其已給付之買賣價金縱屬違約金，亦應予酌減，應屬對於在第一審已提出之攻擊防禦方法為補充，且無需另行調查其他證據，尚無甚礙於被上訴人之防禦，認如不許上訴人提出，顯有失公平，故上訴人之提出核符前揭規定，應許其提出，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張：上訴人於民國107 年7 月5 日向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），暨其上同段73建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○ 號房屋（與系爭土地合稱系爭房地），價金1,000 萬元，兩造並簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。上訴人已依系爭買賣契約給付價金300 萬元。至於尾款700 萬元部分，依系爭契約第4 條規定，應由被上訴人先將系爭房地移轉過戶後3 日內，上訴人始有給付之義務。嗣上訴人於107 年10月31日完成系爭房地銀行貸款對保手續，並於107 年11月5 日以存證信函通知被上訴人提供過戶之相關文件予代書，俾利完成貸款作業，詎被上訴人竟置之不理，致700 萬元貸款未能撥款，故尾款之遲延給付可歸責於被上訴人，被上訴人於107 年10月30日解除系爭買賣契約自不合法。上訴人復已於107 年11月12日以存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，自得依系爭買賣契約第11條第3 項規定，請求被上訴人返還上訴人已支付價金300 萬元及按上訴人已支付價金支付懲罰性違約金300 萬元等語。況縱認被上訴人解除系爭買賣契約合法，惟系爭土地有通行權之瑕疵，被上訴人沒收上訴人已給付之價金300 萬元性質上為違約金，亦屬過高，應予酌減等語。求為判命：㈠被上訴人應給付上訴人600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭買賣契約第4 條第3 項規定，上訴人不得遲於107 年9 月15日給付買賣價金完畢，兩造並於系爭買賣契約第16條特別約定如上訴人貸款不足，需以現金補足。又銀行實務上須待系爭房地移轉過戶方能核撥借款，故兩造於系爭買賣契約第4 條第2 項，方約定上訴人應於系爭房地移轉過戶後3 日內給付核貸之款項，然上訴人最遲仍需於
107 年9 月15日前給付買賣價金完畢，惟上訴人並未依限給付。被上訴人於107 年10月5 日及同年月18日分別寄發存證信函，訂7 日期限催告上訴人履行價金給付義務，詎上訴人仍未為依限履行，被上訴人於107 年10月30日解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第11條第2 項約定沒收上訴人已給付之價金300 萬元自屬合法，上訴人主張其合法解除系爭買賣契約得請求返返價金，復請求酌減違約金並無理由等語為辯。
三、原審經審理後，判決上訴人全部敗訴。上訴人就原審駁回其請求返還已支付買賣價金300 萬元，及請求被上訴人給付違約金150 萬元部分不服提起上訴（其餘請求被上訴人給付違約金150 萬元遭原審駁回部分，未據上訴人聲明不服，已告確定）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項部分暨該部分假執行之聲請併訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人450 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保准予宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保准予宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於107 年6 月25日就系爭房地給付定金60萬元予被上
訴人。嗣於107 年7 月5 日，兩造正式簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭房地，買賣價金1,000 萬元，兩造約定簽約時給付第1 期款簽約款含訂金60萬元、系爭土地農業使用證明書（下稱農用證明）核發後3 日內給付第2期款備證用印款100 萬元、第3 期款完稅款140 萬元、第4期款尾款700 萬元。
㈡系爭買賣契約第4 條第3 項約定：本件最後點交期限最遲不得逾107 年9 月15日。
㈢被上訴人於107年8月9日取得系爭土地農用證明。
㈣被上訴人於107 年10月5 日以存證信函催告上訴人於函到7
日內給付第3 期款完稅款，上訴人於函到7 日內給付第3 期款完稅款完畢。合計上訴人已給付300 萬元予被上訴人。
㈤上訴人於107 年10月15日請承辦代書蔡秀芬轉告被上訴人要
辦理貸款核撥，需要被上訴人配合辦理系爭房地過戶事宜。㈥被上訴人於107 年10月18日以存證信函催告上訴人於函到7
日內給付第4 期款尾款700 萬元。上訴人於當日收受存證信函。上訴人並未於期限內給付第4 期款尾款700 萬元。
㈦被上訴人於107 年10月30日以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約並沒收價金，上訴人於當日收受該存證信函。
㈧上訴人於107 年10月31日與花蓮第一信用合作社（下稱花蓮一信）完成系爭房地貸款對保手續。
㈨上訴人於107 年11月5 日以存證信函通知被上訴人於函到5日內辦理系爭房地移轉過戶。
㈩上訴人於107 年11月12日以存證信函通知被上訴人解除系爭
買賣契約，並依系爭買賣契約第11條規定，請求被上訴人返還已支付價金300 萬元及支付懲罰性違約金。
五、本件爭點：㈠被上訴人以上訴人遲延給付第4 期款尾款為由，於107 年10
月30日解除系爭買賣契約是否合法？㈡上訴人以被上訴人未辦理系爭房地所有權移轉登記為由，於
107 年11月12日解除系爭買賣契約是否合法？㈢上訴人請求被上訴人返還已給付之買賣價金300 萬元，並請
求被上訴人給付150 萬元懲罰性違約金，有無理由？又如認被上訴人解除系爭買賣契約有理由，上訴人主張已給付之買賣價金300 萬元性質上屬違約金，應予酌減，有無理由？
六、經查：㈠被上訴人以上訴人遲延給付第4 期款尾款為由，於107 年10
月30日解除系爭買賣契約是否合法？①本件上訴人於107 年6 月25日就系爭房地給付定金60萬元予
被上訴人。嗣於107 年7 月5 日，兩造正式簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭房地，買賣價金1,000 萬元，兩造約定簽約時給付第1 期款簽約款含訂金60萬元、農用證明核發後3 日內給付第2 期款備證用印款100 萬元、第
3 期款完稅款140 萬元、第4 期款尾款700 萬元。又兩造於系爭買賣契約第4 條第3 項約定：本件最後點交期限最遲不得逾107 年9 月15日，且被上訴人已於107 年8 月9 日取得系爭土地農用證明等節，為兩造所不爭執（見本院卷第255頁），並有定金收據、系爭不動產買賣契約書、價金履約保證書申請書及系爭土地農業使用證明書等在卷可稽（見原審審訴卷第7 頁至第17頁、第68頁至第69頁）。又上訴人於給付被上訴人第1 、2 期款後，因遲未給付被上訴人第3 期款，經被上訴人於107 年10月5 日以存證信函催告上訴人於函到7 日內給付第3 期款，上訴人旋於函到7 日內給付第3 期款完畢（合計上訴人已給付300 萬元予被上訴人），上訴人並於107 年10月15日請蔡秀芬轉告被上訴人要辦理貸款核撥，需要被上訴人配合辦理系爭房地過戶事宜。惟被上訴人於
107 年10月18日以存證信函催告上訴人於函到7 日內給付第
4 期款尾款700 萬元。上訴人雖於當日即收受存證信函，然並未於期限內給付第4 期款尾款700 萬元，被上訴人即於10
7 年10月30日以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約並沒收上訴人已給付之買賣價金，上訴人則於當日收受該存證信函等節，亦為兩造所不爭執（見本院卷第255 頁），並有被上訴人於107 年10月5 日、同年月18日及同年月30日存證信函影本在卷可稽（見原審審訴卷第82頁至第87頁背面），自均堪信為真實。
②按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
，民法第229 條第1 項定有明文。又兩造於系爭買賣契約第11約定：甲乙一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，本約即發生解約之效力，亦有上述系爭買賣契約為憑。本件上訴人雖主張被上訴人於
107 年10月30日解除系爭買賣契約不合法，惟此為被上訴人所否認。查兩造於系爭買賣契約第4 條第3 項約定：本件最後點交期限最遲不得逾107 年9 月15日，已如前述，而承辦本件買賣之代書蔡秀芬於原審審理時到庭證稱：上開約定係指系爭買賣契約應在107 年9 月15日結案，亦即辦理點交作業，而上訴人必須在該期日前完成系爭房地核貸並取得貸款給付尾款700 萬元，被上訴人則必須在107 年9 月15日前將系爭房地點交予上訴人。107 年8 月中旬，我協助上訴人先向鳳山農會申請貸款，但因上訴人資力之故，無法貸足契約金額，上訴人即改以訴外人許書齋名義向花蓮一信申請貸款，上訴人並於107 年10月15日請我轉告被上訴人配合辦理系爭房地移轉登記以利核撥貸款，但我轉告被上訴人時，因已超過107 年9 月15日之交屋結案期限，被上訴人已經不願意辦理過戶，希望照買賣契約催告第4 期款尾款，而貸款需要先過戶才會下來等語（見原審卷第96頁至第101 頁），故本件依前揭證人之證述，可知系爭買賣契約，包括上訴人給付買賣價金及被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記及點交，均係定有確定之履行期限即107 年9 月15日，且上訴人於上述期限內，因無法貸得款項，嗣經改以許書齋名義向花蓮一信申請貸款，方於107 年10月間獲同意貸款，並於107 年10月15日請蔡秀芬轉告被上訴人配合辦理系爭房地所有權移轉登記以核撥貸款，然遭被上訴人拒絕等節，自堪予認定。
③又兩造於系爭買賣契約第4 條關於第4 期款尾款部分，雖有
約定甲方（即上訴人）若須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3 個工作天內，給付核貸之款項等語，有前述系爭買賣契約可佐，惟兩造另於系爭買賣契約第16條其他約定事項第1 項約定：買方（即上訴人）若貸款不足，須於完稅時補足差額現金匯入履保專戶，兩造並於價金履約保證書申請書第5 條第4 項第四期款（尾款）第6 款約定：甲方（即上訴人）就申請或核准之貸款總額不足支付尾款，或無法申貸、資格未符致拖延者，甲方應於給付第3 期款時或乙方（即被上訴人）催告期限內將差額存匯入專戶等語，有前述系爭買賣契約及價金履約保證書申請書為憑（見原審審訴卷第12頁、第15頁）。由上述兩造另行約定可知，上訴人於107 年9 月15日履行期限前，若無法貸足系爭買賣所需支付之買賣價金，即便被上訴人不願先行辦理系爭房地所有權移轉登記，上訴人仍應於完稅時自行將第4期款尾款匯入履保專戶，至遲應於被上訴人催告期限內匯入。換言之，被上訴人於此時無先行辦理系爭房地所有權移轉登記之義務至明。故被上訴人於107 年9 月15日履行期限屆滿後，拒絕先行辦理系爭房地所有權移轉登記，並催告上訴人於7 日內給付第4 期款尾款，於兩造約定自無不合。詎上訴人仍未於催告期限內給付第4 期款尾款，自可歸責於上訴人，依首揭規定及說明，被上訴人於107 年10月30日以存證信函解除系爭買賣契約自係合法。
㈡上訴人以被上訴人未辦理系爭房地所有權移轉登記為由，於
107 年11月12日解除系爭買賣契約是否合法？本件上訴人雖主張僅倘被上訴人於107 年10月15日配合辦理系爭房地所有權移轉登記至許書齋名下，申請之貸款即可核撥下來，並於107 年11月5 日通知被上訴人於5 日內辦理系爭房地所有權移轉登記，因被上訴人未配合，遂再於107 年11月12日以被上訴人未辦理系爭房地所有權移轉登記為由，通知被上訴人解除系爭買賣契約等語。惟被上訴人於系爭買賣契約約定之107 年9 月15日履行期限屆滿後，拒絕先行辦理系爭房地所有權移轉登記，並催告上訴人於7 日內給付第
4 期款尾款，於兩造之約定並無不合，被上訴人復於上訴人未於限期內給付第4 期款尾款後，始於107 年10月30日以存證信函解除系爭買賣契約，亦為合法等節，業經本院審認如前述。被上訴人既合法解除系爭買賣契約在先，且上訴人以被上訴人未辦理系爭房地所有權移轉登記為由，解除系爭買賣契約，於兩造約定亦不相符，則上訴人於107 年11月12日解除系爭買賣契約，自難認合法有憑。
㈢上訴人請求被上訴人返還已給付之買賣價金300 萬元，並請
求被上訴人給付150 萬元懲罰性違約金，有無理由？又如認被上訴人解除系爭買賣契約有理由，上訴人主張已給付之買賣價金300 萬元性質上屬違約金，應予酌減，有無理由？①查本件兩造固於系爭買賣契約第11條第3 項約定，倘被上訴
人有違約情事致上訴人解除系爭買賣契約時，上訴人得向被上訴人請求支付懲罰性違約金，有系爭買賣契約在卷可按（見原審審訴卷第11頁），然上訴人解除系爭買賣契約並不合法乙節，業詳如前述，則上訴人依上述約定，請求被上訴人給付150 萬元懲罰性違約金，自無所據。
②又兩造於系爭買賣契約第11條第2 項約定：上訴人若有違約
情事致被上訴人解除系爭買賣契約時，應對被上訴人負損害賠償責任，並同意被上訴人得沒收上訴人已給付之價金等語，有系爭買賣契約在卷可按（見原審審訴卷第11頁），由上開約定可知，於上訴人違反系爭買賣契約致被上訴人解除系爭買賣契約時，兩造係約定將上訴人已給付之買賣價金充做預定之損害賠償，則上訴人已給付之買賣價金300 萬元，性質上自屬預定性違約金，當無疑義。
③惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，最高法院93年度台上字第909 號民事裁判意旨可供參酌。
④本件被上訴人雖主張因系爭買賣契約解除，迄今受有土地鑑
界費、申請農用證明費、使用執照費、代書費、拆除圍牆費、仲介費、原貸款銀行利息及相關代辦費用之損害，合計783,013 元，並提出相關收據、收費標準、報價單及合庫銀行放款資料等附卷佐證（見本院卷第211 頁至第232 頁），惟其中代辦費、仲介費、代書費，合計431,000 元均尚未發生，貸款銀行利息則仍持續產生等節，業經被上訴人陳明在卷（見本院卷第205 頁至第207 頁）。又上訴人主張系爭土地有通行權之瑕疵乙節，雖為被上訴人否認，惟此與前述上訴人違約之原因無涉，自無從做為本件違約金是否應予酌減之原因，上訴人請求調閱鑑界資料、調閱航空照片圖並到場履勘，核無必要。然參酌本件兩造於簽訂系爭買契約前，上訴人即給付60萬元定金予被上訴人，被上訴人則簽立定金收據予上訴人，兩造於收據第6 條前段約定倘買方逾時不買，訂金沒收等語，有定金收據乙紙在卷可稽（見原審審訴卷第68頁），則本件應認兩造就上訴人違約時，另有將定金60萬元充做違約金之協議，而此金額亦與被上訴人主張其現在或將來可能受有之損害總額相距不遠，應屬可採，則本件被上訴人得沒收上訴人已給付之買賣價金，應以60萬元為限。上訴人請求被上訴人返還其餘240 萬元，自屬可採。
七、綜上所述，本件上訴人聲明求為判命被上訴給付240 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月21日（見原審審訴卷第42頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開命被上訴人給付部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至上訴人請求不應准許部分，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
民事第一庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 洪能超法 官 劉傑民以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
書記官 吳璧娟附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。