臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上字第283號上 訴 人 張妍馨（原名張蕎家）被上訴人 武氏玉菁上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年7 月8 日臺灣高雄地方法院108 年度訴字第235 號第一審判決提起上訴，本院於110 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國107 年1 月21日在訴外人鄭志偉仲介下，就上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（權利範圍100 分之9 ）及其上同段6182建號（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○○○ 號、權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）
208 萬元，上訴人並保證房屋不會漏水，且於系爭契約之標的物現況說明書（下稱系爭說明書）勾選無滲漏水情形。伊已依約給付價金，上訴人於107 年2 月2 日移轉系爭房地所有權，並於同月13日交付該房地。詎系爭房屋於107 年5 、
6 月梅雨季及連日大雨期間，竟多處漏水，嚴重影響伊睡眠及生活品質，具重大瑕疵，且伊於107 年8 月13日向高雄市政府工務局申領系爭房屋設計圖，始知屋內二處牆壁遭拆除，嚴重影響結構安全，伊即通知上訴人，表示房地有重大物之瑕疵，並依民法第359 條前段規定解除系爭契約，惟上訴人不解決。又伊因上訴人隱瞞系爭房屋上開重要瑕疵，致伊陷於錯誤而買受該屋，亦得依民法第88條第1 項前段、第92條規定撤銷系爭契約，依民法第259 條或同法第113 條、第
114 條擇一規定，上訴人應返還價金208 萬元。如先位請求無理由，因系爭房屋漏水嚴重，已影響該屋價值甚鉅，伊亦得依民法第359 條規定，請求減少買賣價金150 萬元。爰先位聲明：㈠上訴人應給付被上訴人208 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月5 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠上訴人應給付被上訴人150 萬元，及其利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊居住系爭房屋期間，未曾發生漏水情事，於委託鄭志偉出售時，該屋現狀既無漏水，伊於系爭說明書勾選無滲漏水，自無違反誠實告知義務或隱瞞交易重要資訊之情形。系爭房屋為中古屋，於107 年5 、6 月間因高雄地區之暴雨侵襲發生漏水，屬天然災害之不可抗力所致，伊既未向被上訴人保證系爭房屋不漏水，該屋於點交後始發生漏水，應由被上訴人自負其責。又老公寓拆除隔間牆重新裝潢實屬常見，伊先前僅拆除兩面隔間牆，不影響房屋之結構安全等語置辯。
三、原審判決被上訴人先位聲明部分全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。㈢願供擔保，免為假執行宣告。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於107 年1 月間，委由訴外人永慶不動產仲介農十六加盟店之鄭志偉出售其所有系爭房地。
㈡系爭房地於70年1 月24日建築完成，兩造簽訂系爭契約時，該屋齡已近37年。
㈢上訴人持有系爭房地期間，曾拆除屋內二處牆壁。
㈣上訴人於107 年1 月21日，以208 萬元出售系爭房地予被上訴人，上訴人於系爭說明書勾選無滲漏水。
㈤上訴人於107 年2 月2 日移轉系爭房地所有權，並於同年月13日點交該房地予被上訴人。
㈥被上訴人於107 年7 月5 日提出消費爭議申訴。
五、本件爭點：被上訴人以系爭房屋滲漏水之瑕疵為由，依民法第354 條及第359 條前段等規定解除系爭契約，並依民法第
259 條規定，請求上訴人返還買賣價金，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，為民法第35
4 條第1 項、第373 條定有明文。被上訴人主張上訴人於10
7 年2 月13日所交付系爭房屋有滲漏水瑕疵乙節，上訴人雖執前詞否認。然查：
1.上訴人於107 年1 月間，委由永慶不動產仲介農十六加盟店之鄭志偉出售其所有系爭房地；上訴人於107 年1 月21日，以208 萬元出售系爭房地予被上訴人，於107 年2 月2 日移轉系爭房地所有權，並於同年月13日點交該房地予被上訴人等節，經兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭房屋建物登記第一類謄本（見原審審訴卷第15至18、44頁）可證，堪認屬實。被上訴人既主張於107 年5 、6 月間，系爭房屋出現大量滲漏水現象（見原審審訴卷第5 頁），可見其自107 年2月13日上訴人交付系爭房屋起，至發現該屋漏水止，期間約
3 個月甚明。
2.關於系爭房屋漏水原因，經原審法院囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱系爭公會）鑑定，認：系爭房屋之嚴重漏水，以「刪除法」探討原因，確定漏水來源為雨水，係雨水排水管接頭滲漏與屋頂防水層邊緣滲漏所致，該現象與建物屋齡有關，即房屋老化造成。漏水發生時點，與建物施工品質有關，系爭房屋為興建於39年前之老舊公寓，型式屬建商大批興建販售之建物，基於成本考量，建築品質可能較差，老化可能提早。據複勘訪談，被告（即上訴人）稱伊買入時為
102 年12月，居住約4 年，經整理並委託房仲再度轉手，原告（即被上訴人）於107 年2 月買入。鑑定建築師以漏水事件時序表指出，系爭房屋因老化所致漏水，如未經徹底修復，完全解決屋頂防水層及雨水排水管接頭鬆脫問題，將由無漏水逐漸演變成嚴重漏水。系爭房屋至少經過3 次換手，被告雖有整修，但未徹底解決上述問題，只能於出售初期表面掩蓋漏水現象，隨時間演進，漏水因素惡化，加速變化時程。此種因老化所致漏水，變化是緩慢的，滲透進程須將水泥砂漿中膠體洗出，使該砂漿防水性喪失，形成「滲水水路」，短短3 個月尚不致造成雨水已滲透達天花板裂縫並大量滴出現象。另從系爭房屋前方房間左上方整修之塗料剝落現象觀察，初勘時，該處所見僅表面油漆略為鼓起，複勘時油漆面已整片剝開，兩次鑑定相隔期間僅約1 個半月，若該處原無滲水情形，依經驗，不可能於短時間惡化如此嚴重；又由所剝開之油漆面呈現氈片狀垂落，推測可能曾多次塗抹，或售屋前整修該處時塗敷有較厚之材料，使其因塗抹厚度及材質而保持較大面積垂落片。綜合上述，依時序表分析，被告持有期間已落入滲水可能發生時期，持有末期應會出現天花板漏水現象，於轉售時可能已有壁癌現象等語（見外放鑑定報告第10至18頁）。審酌上開報告係系爭公會指派具建築專業之建築師所為判斷，並依該房屋所屬公寓整體完工時期、建材、系爭房屋歷次所有權移轉時點，及現場勘驗該屋壁面塗料剝落現象所為綜合、客觀判斷，參以鑑定建築師亦聲明事前不認識兩造或代理律師，鑑定時間除約定時間外，未與兩造為不當聯繫、討論或約定，無足影響公正鑑定立場之情事（見上開報告第39頁），該鑑定當屬客觀可信。上訴人雖稱：該屋漏水係建物老化及管線原始設計因素所致，被上訴人購買時已知屋齡，而房屋漏水可修補，被上訴人解除契約顯失公平云云（見原審卷第77、79頁），然就上訴人持有系爭房屋期間，該屋已出現滲漏水，轉售時已有壁癌現象，既無爭執，顯見兩造於107 年1 月21日簽訂系爭契約時，系爭房屋已存有滲漏水情形，故上訴人辯稱伊居住期間，未發生漏水云云，自不足採。被上訴人主張系爭房屋之滲漏水瑕疵，於上訴人交屋之前即存在之事實，應認屬實。
㈡按買受人於契約成立時，知其物有民法第355 條第1 項所稱
之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有民法第355 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文。上訴人抗辯被上訴人於購屋前已有前來看屋，伊曾告知因資金有限，無法完全整理，並有說前、後面小房間之牆面要重做防水，主臥室前陽台屋頂已開始漏水，下大雨都會漏水，簽約時已口頭告知且註明情況云云。惟查，兩造於107 年1 月21日簽署系爭契約時，上訴人於系爭說明書勾選無滲漏水乙節，為兩造所不爭執，又觀之系爭契約（見原審審訴卷第16、17頁），第9 條第5 項約定「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：‧‧‧或滲漏水‧‧‧）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」；第17條特別約定事項除載明「現況固定物交屋」外，並無其他保留文字；另上訴人於系爭說明書就「建物現狀是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」，均勾選「否」，並經兩造簽名在旁（見原審審訴卷第18頁），是依系爭契約約定，上訴人已保證系爭房屋於交屋前無滲漏水之瑕疵，且依系爭說明書之記載，兩造亦就系爭房屋「無滲漏水」之屋況為確認。然依系爭契約及系爭說明書之內容，並不能知悉上訴人已註明上開系爭房屋需重作防水、會漏水等現狀情況。參以上訴人復陳稱：伊自購入且居住房屋期間，未曾發生漏水，故告知仲介鄭志偉該屋現狀不會漏水，鄭志偉於被上訴人購屋前亦回覆該屋現況無漏水等語（見原審審訴卷第49頁），足徵上訴人於被上訴人簽約買屋前，不曾告知系爭房屋會漏水。至上訴人辯稱簽約時有口頭告知，有錄音、錄影云云（見本院卷第76頁），惟卷內並無事證相佐，自難遽採。另上訴人就被上訴人於簽約時，已知系爭房屋有漏水，或因重大過失而不知該瑕疵之利己事實，既未舉證證明，則上訴人抗辯被上訴人簽約時明知上述房屋瑕疵云云，要無足採。
㈢按買賣因物有瑕疵，出賣人依民法第354 條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。所謂顯失公平，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。且依民法第359 條規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人本有權選擇解除契約或請求減少價金，惟例外因解除契約將造成出賣人重大損失而顯失公平者，方限制買受人僅得請求減少價金，是解除契約對出賣人有顯失公平情形，自應由出賣人負舉證之責。查：
1.系爭房屋於上訴人出售時，存有滲漏水之瑕疵，已如前述，又依系爭報告所示，關於解決雨水排水管鬆脫產生縫隙部份，以目前工程檢測技術並無方法可檢測出，幾無可能尋出並修補縫隙；若要修復屋頂防水層邊緣滲漏，需挖除上層水泥砂漿保護層，並去除原防水層後，重新施作新防水，而系爭房屋屬連棟式公寓，屋頂防水層係連成一體，無法局部更換，該公寓未成立管理委員會，如要全體住戶同意分攤更換屋頂防水層，實有困難，且該公寓鄰房屋頂搭有鐵厝，更無法進行更換。系爭房屋如以治本方式，更換屋頂防水層及雨水排水管，實際上無法進行，只能以「高壓灌注工法」之治標方式修補裂縫，費用約319,710 元（見同上報告第18至20頁、附件16）。足徵系爭房屋之滲漏水瑕疵，依目前工程技術甚難一勞永逸終局性解決，僅得採「高壓灌注工法」暫時封堵漏水，所需修補次數、花費總額難以估算，且滲漏水處極易引發成潮濕壁癌，滲漏水之周圍亦可能導致家具受潮發霉，勢必對被上訴人心理與居住品質產生相當壓力，實難認此屬對被上訴人損害輕微之瑕疵。而上訴人既自102 年12月購入該屋，於持有4 年期間出現滲漏水問題，迄至107 年1 月轉售被上訴人時，已漸次惡化為壁癌現象，可見上訴人對系爭房屋之屋況演變，相對於被上訴人，應更加熟悉，縱採治標方式修補系爭房屋之裂縫，當更清楚主要滲漏處所，日後將房屋瑕疵為相當修繕後可再轉賣，或明確告知其他願承受上開瑕疵者再為出售，並無滯礙。又解除契約，對上訴人而言，或可能須再另行借貸以返還價金，但此為解除契約雙方所需負回復原狀之義務，自不得以此主張對其有何不利益之情形。何況，上訴人除片面抗辯解除契約顯失公平外，並無任何舉證以實其說，自不能認定解除契約對上訴人有顯失公平之虞。經兩相比較，如不許被上訴人解除契約，其非但須承受與預期不符之房屋，且有需再花費難以估算之整修費用之風險，及生活使用之不便與困擾，對被上訴人自非公允。
2.此外，被上訴人購屋前，既透過鄭志偉向上訴人洽詢系爭房屋有無漏水現況，於簽約買屋時，就系爭說明書關於系爭房屋是否滲漏水等現狀，再度經兩造簽名確認，顯見兩造於簽約時，系爭房屋有無滲漏水之瑕疵，屬被上訴人極度重視之事。且上訴人依系爭契約即應負擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵之義務，惟系爭房屋既有多處滲漏水之瑕疵，上訴人迄今尚未提出無瑕疵之物予被上訴人，衡情足使被上訴人不能接受，依法本有拒絕受領該屋之權利。佐以上訴人亦自承：107年6 月底，被上訴人與伊洽談房屋漏水之事，即要求解除契約等語（見本院卷第75頁），是被上訴人於同年5 、6 月發現有應由上訴人負擔保責任之漏水瑕疵時，已立即通知上訴人，並馬上為解除契約之意思，已合於民法第355 條、第36
5 條規定，被上訴人所為解除契約之意思表示自未逾除斥期間，則被上訴人依上開規定解除系爭契約，自屬有據。
㈣按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款及第2 款有明文。查，上訴人於107 年1 月21日，既以208 萬元出售系爭房地予被上訴人，且上訴人自承以現金收訖價金（見本院卷第76頁）。然承前述，被上訴人既已合法解除系爭契約，則其依上開規定，請求上訴人返還已付價金208 萬元，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人先位之訴，依民法第359 條前段、第25
9 條規定，請求上訴人返還買賣價金208 萬元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決上開判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。次按預備訴之合併，係以當事人先位之訴無理由，為備位之訴裁判之停止條件。而本件被上訴人先位之訴既有理由，則就備位之訴，即無審究之必要，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄法 官 何佩陵以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書記官 林佳蓉附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。