臺灣高等法院高雄分院民事判決109年度上字第42號上 訴 人 林福川訴訟代理人 林威谷律師
陳慶合律師被 上訴人 高雄財經DC管理委員會法定代理人 曾麗珠訴訟代理人 蘇琬婷律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國108年12月24日臺灣高雄地方法院108年度雄訴字第15號第一審判決提起上訴，本院於111年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將高雄市○○區○○段○○段○○○○○○號如附圖所示編號36、
37、38停車位返還予上訴人及其他全體共有人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決於上訴人以新臺幣伍拾柒萬元供擔保後，得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹佰柒拾壹萬陸仟元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人原由莊月珠擔任法定代理人，在本件訴訟繫屬期間，改由曾麗珠擔任，經被上訴人聲明承受訴訟，有民國110年3月17日高雄市三民區公所備查函、聲明承受訴訟狀為憑（見本院卷㈠第593、591頁），於法並無不合，應予准許。
二、上訴人主張：上訴人於95年3月24日透過原法院93年度執字第43045 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定取得如附表編號1至4所示不動產（以下合稱系爭房地），乃系爭房地所在集合住宅即高雄財經DC大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又系爭大樓地下2層、地下3層之一部分經規劃為停車及防空避難空間，且有獨立建號即高雄市○○區○○段0○段00000○號（下稱系爭建物），其中地下2層如附圖所示編號3
6、37、38停車位（以下合稱系爭停車位）即屬系爭建物之共有人專用，詎被上訴人未經徵得系爭建物全體共有人同意，逕將系爭停車位變更為共用，且自101年起無權占用系爭停車位，將之出租供系爭大樓其他住戶使用，致系爭建物共有人（含上訴人在內）無從使用系爭停車位，其所有權行使已受妨害，爰依民法第821條、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟。並於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭停車位返還予上訴人及系爭建物其他全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：訴外人即上訴人之前手林信男於購入系爭房地時，並未購買停車位，系爭執行事件拍賣公告亦未記載關於系爭停車位之訊息，上訴人主張其有權使用系爭停車位，應由上訴人負舉證責任。又系爭停車位原遭訴外人周孟麟占有，作為儲藏室使用，嗣因發生火災，經被上訴人於101年2月23日召開管理委員會議，決議將系爭停車位出租供系爭大樓住戶使用，該決議已公告周知，並經104年12月18日區分所有權人會議追認通過，被上訴人非無權占有系爭停車位等語置辯。
四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭停車位返還予上訴人及系爭建物其他全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
五、兩造不爭執事項：㈠上訴人於95年3月24日經系爭執行事件拍定取得林信男所有之系爭房地。
㈡系爭大樓為18層商辦大樓，共57戶，其中56戶係供作辦公室
使用，系爭停車位則位在系爭大樓地下2層。㈢系爭建物係由系爭大樓中之52戶區分所有權人分別共有。
㈣依系爭大樓使用執照（即80高市工建築使字第01459號）及平
面圖記載，地下2層面積977.60平方公尺，係停車空間；地下3層面積977.60平方公尺，係防空避難室兼停車空間。
㈤系爭大樓之區分所有權人向建商購入停車位者，會取得建商
及管委會聯名發給之地下室車位證明書，在證明書上載明停車位號碼、房屋門牌號碼，說明欄則附註「本證明享有所有權，永久使用權及財產處理權。上項權利隨同主建物移轉。」等語。
六、本件爭點為：㈠被上訴人將系爭停車位出租，有無合法權源？㈡上訴人本於系爭建物共有人之地位，請求被上訴人將系爭停車位返還予上訴人及系爭建物其他全體共有人，有無理由？茲將本院判斷分述如下：
㈠被上訴人將系爭停車位出租，有無合法權源？⒈按管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大
廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段分別定有明文。準此，公寓大廈之修繕、管理、維護等工作，雖屬管理委員會之職權，管理委員會得代理全體區分所有權人為此職權內事務之執行，惟參諸同條例第36條對管理委員會職務之例示規定，除第1款「區分所有權人會議決議事項之執行」、第13款「其他依本條例或規約所定事項」外，其餘第2至12款規定之管理委員會職務，均屬一般公寓大廈日常性管理事務，即關於清潔、維護、修繕、一般改良、興革建議、住戶違反應遵守事項之制止及協調、經費之收支保管及運用、文件及印鑑之保管、管理服務人員之委任僱傭及監督、各報告事項之提出及公告、公共安全事項執行之執行，並無類如出租共用部分等攸關全體區分所有權人之權利行使範圍事務。而公寓大廈之共用部分係屬全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9條規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對該共用部分有使用收益權，從而，將共用部分之全部或一部出租，足使區分所有權人之權利行使受限，自應由區分所有權人決定之，始為正當。又系爭大樓區分所有權人訂有規約（下稱系爭規約），依系爭規約第3條第3項第6款約定，約定專用或共用事項應經區分所有權人會議決議，及系爭規約第14條第2項約定，約定專用部分或共用部分之使用償金之金額，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所有權人會議召議未決議時，由管理委員會訂定之（見本院卷㈠第216、219頁）等語，上訴人為系爭大樓之區分所有權人，並願意遵守系爭規約約定，則就系爭大樓共用部分之約定專用事項、使用償金即應經區分所有權人會議決議行之，僅在發生第一次區分所有權人會議召議未決議之情況時，始授權管理委員會訂定使用償金之金額，亦觀之甚明。
⒉次按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，
並就其共用部分按其應有部分有所有權。」；「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」；「約定專用部分：指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」；「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」公寓大廈管理條例第3條第2、3、5、6款定有明文。系爭規約第2條第1項第3款、第4款則規定，所謂「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存；所謂「約定共用部分」，係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。同條第4項復規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」等語（見本院卷㈠第215頁）。查：⑴系爭大樓之建物，除全體住戶之專有部分有各自獨立建號外
，全體住戶共用部分建號為22253號，而地下2、3層停車位則設有獨立建號為22196號（即系爭建物），是以系爭建物乃系爭大樓數建號之一部，且系爭建物設置之停車位旨在供停車使用，有系爭大樓使用執照為憑（參見不爭執事項㈣）。另參諸系爭大樓竣工平面圖記載，欲使用系爭建物設置之停車位者，須在1樓搭乘汽車昇降機始能到達地下2、3層（見本院卷㈠第251頁），而車輛欲進出系爭建物須使用遙控器由系爭大樓電梯進出，遙控器及電梯係由被上訴人管理，系爭建物內之車道進出警衛、維護、清潔等事項係委由被上訴人處理等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈡187頁），可見系爭建物共有人就該建物未分管部分，並未另行委託專人管理，乃自始由被上訴人管理，性質上係屬系爭大樓共用部分之一部，而與公寓大廈管理條例第3條第3款所稱「專有部分」有間。上訴人主張系爭建物全部為系爭大樓之專有部分，容有誤會，為不足採。
⑵又系爭建物共有人與系爭大樓區分所有權人固有部分不一致
（見不爭執事項㈢），其中系爭建物共有人即訴外人蔡雅陽、李世民目前並非系爭大樓主建物之區分所有權人乙節，有建物登記謄本及異動索引在卷可稽（見原審卷第229、235頁，本院卷㈠第301頁，本院卷㈡第105至123頁），但經比對系爭大樓主建物謄本及異動登記索引顯示，蔡雅陽、李世民原為系爭大樓區分所有權人之一，而蔡雅陽所擁有之系爭大樓主建物（即建號22204號）於84年8月4日因拍賣而移轉予訴外人蔡陳秋花，嗣於95年11月17日因買賣而移轉予訴外人薛慧貞；李世民所擁有之系爭大樓主建物（即建號22221號）於87年9月17日因拍賣而移轉予訴外人林秋花，嗣於106年8月28日因買賣而移轉予訴外人徐子閔，惟蔡雅陽、李世民所擁有系爭建物應有部分10萬分之310、10萬分之293卻未隨同主建物辦理移轉登記（見本院卷㈡105至111、113至123頁），固堪認系爭建物有獨立所有權，其共有人未必與系爭大樓住戶相同，惟系爭建物既為構成系爭大樓數建號建物之一部分，且停車位使用人均依系爭規約約定繳納管理費，上訴人亦引用系爭規約之約定主張其權利，可見系爭建物之共有人均同意受系爭規約之拘束，則就系爭建物未分管之共用部分如何管理、使用、收益，自應依系爭規約行之。
⑶再由證人謝延讀（即系爭大樓區分所有權人之一）證稱：伊
購買地下3層編號35號停車位，經取得系爭建物所有權狀及建堃公司發給之停車位證明書（見本院卷㈠第603至606頁）等語，及兩造不爭執真正之停車位證明書（見本院卷㈠第617頁），可知系爭大樓建築業者（即建堃公司）於買賣區分所有建物時，已與系爭建物全體買受人約定停車位之分管，換言之，系爭建物共有人就系爭建物規劃之停車位「經」建堃公司發給停車位證明書者，已成立分管契約，自應受其拘束；就系爭建物規劃之停車位「未經」建堃公司發給停車位證明書者，按其性質仍屬系爭建物之共用部分，非得由任一共有人專用，應堪是認。而系爭停車位原遭訴外人周孟麟占有，作為儲藏室使用，於100年6月23日因儲藏室內之抽風扇馬達電源線短路之火花掉落，引發火災（下稱系爭火災），經原法院刑事庭102年度簡字第2163號、103年度簡上字第131號判決周孟麟觸犯失火罪確定在案，有卷附刑事判決為憑（見原審卷第363、364、369頁），惟周孟麟於系爭火災發生後，始終未能提出建堃公司發給之停車位證明書，有兩造不爭執真正之101年2月23日管理委員會臨時會議紀錄為憑（見原審卷第377頁），足見系爭停車位雖經規劃為停車位，惟未經建堃公司發給停車位證明書，核其性質亦屬共用部分。依前引系爭規約第3條第3項第6款約定，關於系爭停車位之出租事宜即應依系爭大樓區分所有權人會議決議行之。
⒊按總會之決議，乃多數社員基於平行與協同之意思表示相互
合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定人數以上之社員出席，此一定人數以上之社員出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，總會決議即屬不成立，有最高法院105年度台上字第393號判決要旨可資參照。而系爭建物共用部分依系爭規約第3條第3項第6款前段約定，就其約定專用事項應經區分所有權人會議決議。同條第9項則約定：區分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之（見本院卷㈠第216頁）。經查：
⑴依系爭規約第3條第9項所定除外事項，關於系爭大樓區分所
有權人會議討論事項，應優先適用公寓大廈管理條例第31條規定，該條例第31條則規定：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。是就系爭大樓約定專用事項應適用之區分所有權人會議出席及決議額數，即應依公寓大廈管理條例第31條定之，倘所為決議欠缺公寓大廈管理條例第31條規定一定人數以上之區分所有權人出席，及以出席人數一定比例以上之人數區分所有權比例之額數同意行之，該決議即因欠缺法定要件，而不成立。
⑵又系爭停車位出租及管理事項，應屬系爭大樓共用部分約定
專用事項，經被上訴人就上開事項於109年11月2日召開109年度第一次臨時區分所有權人會議作成決議（下稱系爭決議），依該次會議紀錄記載，當日已出席區分所有權人數計39人，占全體區分所有權人數66%，已出席區分所有權比例共萬分之8003，占全體區分所有權比例80%（見本院卷㈠第325頁），其中出席區分所有權人數未達公寓大廈管理條例第31條前段規定「應有區分所有權人3分之2」以上（即66.67%以上）之要件；再依前開會議紀錄記載，當日作成決議之額數僅2分之1（見本院卷㈠第325頁），亦未達公寓大廈管理條例第31條後段規定「以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意」之要件，依前引規定及說明，該決議為不成立，自不生效力。
⑶從而，被上訴人憑以出租系爭停車位之系爭決議，既未有效
成立，即難謂被上訴人出租系爭停車位已具合法權源，被上訴人猶執此抗辯其有權出租系爭停車位，為不足採。⒋至於上訴人主張：關於系爭停車位出租，非經事先徵得系爭
建物共有人書面同意，依系爭規約第3條第4項規定，不得成為議案云云。查系爭建物未經分管部分，應屬系爭大樓共用部分之一部，業經本院審認如前，是就系爭停車位出租議案，性質上核與系爭規約第3條第4項所稱「專有部分之約定共用事項」及公寓大廈管理條例第33條第1款所稱「約定共用部分」有間，是就該議案之提案、表決，自無事先取得系爭建物之共有人書面同意之必要。此外，民法第820條第1項固規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」，惟系爭建物之共有人均同意遵守系爭規約之約定，已如前述，系爭規約性質上即屬民法第820條第1項所稱「契約另有約定」，自無從另依系爭建物共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
⒌綜上所述，被上訴人出租系爭停車位欠缺合法權源，上訴人主張被上訴人無權出租系爭停車位，係屬可採。
㈡上訴人本於系爭建物共有人之地位，請求被上訴人將系爭停
車位返還予上訴人及系爭建物其他全體共有人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條定有明文。
⒉查上訴人於95年3月24日登記為系爭建物共人之一，有建物登
記謄本在卷可稽（見原審卷第16頁），惟被上訴人憑以出租系爭停車位之系爭決議，因欠缺法定要件而不成立，被上訴人出租系爭停車位尚乏合法權源，已如前述，則上訴人因系爭停車位遭被上訴人出租供他人使用，致其所有權遭妨害，依前引規定，上訴人本於系爭建物共有人之地位，請求被上訴人將系爭停車位返還予上訴人及系爭建物其他共有人，即屬有據，其請求為有理由。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人返還系爭停車位予上訴人及系爭建物其他全體共有人，為有理由，應予准許。又上訴人勝訴部分，經兩造陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審判決上訴人敗訴，並駁回其假執行之聲請，於法尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、4項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 郭慧珊法 官 賴文姍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
書記官 許珈綺附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表編號 不動產標示 應有部分 所有權人 備註 1 高雄市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭土地，重劃前為大港段794-4、212-2地號） 10萬分之1056 林福川 （即上訴人） ①見原審卷第16頁土地登記謄本。 ②林福川於95年3月6日因拍賣之原因取得左列土地，並於95年3月24日辦畢所有權移轉登記（見原審卷第16頁）。 2 高雄市○○區○○段0○段00000○號，即門牌號碼為：高雄市○○區○○○路000○0號7樓房屋（下稱系爭房屋）。 全部 林福川 ①見原審卷第49頁建物登記謄本、本院卷㈠第419頁建物異動索引。 ②依建物謄本記載，左列建物之共有部分為表列編號3所示建物，至於表列編號4所示建物則未見登錄其中（見原審卷第49頁）。 3 同上地段22253建號 10萬分之1056 林福川 ①見原審卷第49頁建物登記謄本、本院卷㈠第285頁建物登記謄本。 ②依土地登記謄本記載，左列建物為高雄市○○區○○○路000號等公共設施，總面積為2658.85平方公尺，含第1層至第18層、屋頂突出物、騎樓、地下1層、地下2層、地下3層，其中地下2層為196.29平方公尺，地下3層為201.50平方公尺（見本院卷㈠第285頁）。 ③22211建號（即系爭房屋）及22196建號（即停車空間）均為左列建物附屬之主建物之一（見本院卷㈠第285、287頁）。 4 同上地段22196建號，門牌號碼為：高市○○○路000號地下2層。 10萬分之607 林福川 ①見原審卷第239、101至117頁建物登記謄本、本院卷㈠第427頁以下異動索引。 ②依建物登記謄本記載，左列建物總面積為1656.56平方公尺，包括：地下2層830.89平方公尺，地下3層825.67平方公尺。