臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上字第60號上 訴 人 宋子文訴訟代理人 陳忠勝律師被 上訴人 吳忠雄訴訟代理人 陳贈吉律師訴訟代理人 張名賢律師訴訟代理人 陳怡卉律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
108 年12月30日臺灣高雄地方法院107 年度訴字第1077號第一審判決提起上訴，本院於109 年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人變更之訴及上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款定有明文。上訴人起訴聲明：被上訴人應於上訴人給付5,135,716 元後，向台灣銀行清償貸款餘額4,656,050 元，並將訟爭房地移轉所有權登記予上訴人。嗣於本院變更聲明為：上訴人於向台灣銀行清償貸款餘額4,656,050 元及給付被上訴人479,666 元後，被上訴人應將訟爭房地所有權移轉登記予上訴人（本院卷第18
6 至187 頁）。上訴人之請求之基礎事實同一，程序上應予准許，並由本院逕就變更後之新訴為裁判，合先敍明。
二、本訴部分㈠上訴人起訴主張：上訴人於民國98年初購買坐落高雄市○○
區○○○段○○○○○○○號土地（面積50平方公尺）、1283-11地號土地（面積13平方公尺），及其上同段13214 建號（門牌號碼高雄市○○區○○街○ 巷○○號，總面積105.21平方公尺）建物（合稱訟爭房地），因上訴人信用記錄不佳，難以通過核貸，商得訴外人潘重榮同意，以借名登記方式向合作金庫商業銀行（下稱合庫銀行）申辦貸款，於民國98年1 月20日將房地登記為潘重榮所有。潘重榮嗣因有另行申貸購屋之需，而與上訴人終止借名登記關係，上訴人雖另覓得姪兒宋御豪願意出借名義，然宋御豪又因故不能履行，上訴人遂依代書丁秋月之提議，將房地於102 年6 月14日借名登記於丁秋月配偶即被上訴人名下，並以被上訴人名義向台灣銀行申請貸款，貸款則由上訴人按月繳付，兩造間成立借名登記契約。詎上訴人106 年間因經濟情況不佳延誤繳納貸款，被上訴人竟與訴外人周彥宏製造假債權，由周彥宏以該假債權為名義聲請對房地為強制執行，上訴人以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造借名契約之意思表示，並類推適用民法第54
1 條第1 項規定，求為判命被上訴人應於上訴人給付5,135,
716 元後，向台灣銀行清償貸款餘額4,656,050 元，並將房地移轉所有權登記予上訴人。
㈡被上訴人則以：上訴人因無力承受房地之貸款債務，又欲續
住該處，為此請被上訴人協助，被上訴人購得房地所有權後，再將之出租予上訴人，兩造並約定上訴人於5 年內得以原價580 萬元買回，故本件係附條件之買賣，並非借名登記。
上訴人為避免房地5 年內遭轉賣，要求給予保障，被上訴人才將房地之權狀交付上訴人保管。系爭房地之貸款、房屋稅、地價稅、保險費均由被上訴人支付，並非上訴人所繳納。
至於上訴人給付20萬元，係丁秋月協助尋找買方買受房地之酬金，並非借名登記之報酬。月租金30,500元係以買賣價金
580 萬元之6 ％投資報酬率加上所得稅後取整數計算而得，並非被上訴人每月清償之房貸金額（28,671元至29,342元之間），且上訴人自103 年3 月開始即未按月給付租金，然被上訴人每月持續繳納房貸，上訴人每月給付30,500元非清償貸款等語，資為抗辯。
三、反訴部分㈠被上訴人提起反訴主張：被上訴人購買訟爭房地後，兩造就
房地訂立租約，約定租金每月30,500元，租期自102 年6 月17日起至107 年6 月16日（下稱系爭租約），合計租金183萬元，惟上訴人給付租金僅111 萬元，尚有72萬元迄未給付。上訴人於租期屆滿後，仍無權占有房屋，致被上訴人受有不能使用該屋之損害。爰依該租約及民法第767 條第1 項前段、第179 條等規定，求為判令：⒈上訴人應給付被上訴人72萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉上訴人應將房屋遷讓返還予被上訴人。⒊上訴人應自107 年6 月17日起至遷出房屋之日止，按月給付30,500元。
㈡上訴人則以：兩造間係成立借名登記，上訴人不可能向被上
訴人承租，否則何以上訴人還要支付20萬元之手續費（即俗稱人頭費）？又何以房地所有權狀均由上訴人保管？上該租約係丁秋月為確保上訴人能按時支付貸款，與上訴人通謀虛偽成立之假契約，此觀該約租額為每月30,500元，顯然高於同地區之行情，及上訴人自105 年初起已未按時支付上開約定金額，被上訴人卻迄至訴訟前未向催討租金或請求遷讓房屋自明。租約依民法第87條規定既為無效，被上訴人亦非房地所有人，其反訴請求自無理由等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之本訴；反訴部分則判命上訴人應給付被上訴人72萬元本息及命上訴人應遷讓返還房地予被上訴人，並應自民國107 年6 月17日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人7,132 元，駁回被上訴人逾此金額之請求，並依聲請為附條件之准免假執行宣告。上訴人不服，㈠就本訴部分，聲明請求廢棄原判決，改判於上訴人向台灣銀行清償貸款餘額4,656,050 元及給付被上訴人479,666 元後，被上訴人應將房地所有權移轉登記予上訴人。㈡就反訴部分，求將原判決不利上訴人部分廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請；被上訴人則請求駁回對造之上訴（被上訴人就其第一審反訴請求被駁回部分未據上訴）。
五、不爭執事項：㈠系爭房地於98年登記在潘重榮名下，以潘重榮名義向合庫銀行貸款。
㈡上訴人與其母親宋陳光妹於98年起住居系爭房地，自102 年
2 月26日起設籍該處，使用迄今。㈢房地於102 年6 月14日移轉所有權登記為被上訴人所有，被
上訴人並以該房地向台灣銀行申辦抵押貸款580 萬元，其中5,535,285 元代償前述潘重榮在合作金庫銀行之貸款。
㈣訟爭租賃契約書（原審卷一第90頁至第93頁）上訴人之簽名為真正。
㈤上訴人自102 年8 月15日起迄今，計匯付被上訴人111 萬元
，故若被認定兩造存在租約關係，被上訴人得請求租金數額為72萬元。
六、本院判斷：㈠兩造就訟爭房地是否成立借名登記契約？
按當事人之一方主張與他方有借名登記契約存在，須就雙方間有意思表示互相一致，以及屬於一方之財產以他方名義登記為所有人之事實，負舉證責任。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，即不得為其有利之認定。上訴人主張系爭房地為其投資購買並借名登記於被上訴人名下乙節，為被上訴人所否認，依上說明，應由上訴人就其所主張有借名登記之事實，負舉證之責。
⒈上訴人主張兩造間有成立借名登記契約乙情，固舉證人潘
重榮為證，惟據潘重榮證稱：該房地不是單純借名登記，我出資與上訴人合夥向林振山購買，本來自備款是70萬元，我們二人各出一半，還有一些家具、裝修費用、過戶稅金規費，算一算大約要50萬元，因為當時上訴人手頭不方便，所以上訴人開一張50萬元本票給我（按：影印附於本院卷第239 頁），我沒有兌現，因為他說手頭不方便。印象中向合作金庫貸款680 萬元。有透過辦理土地登記的丁代書幫我們找到買家即被上訴人，我們就辦理過戶。系爭房地賣了580 萬元，當時剛好遇到政府打房，房地產不景氣，而且我兒子要結婚，我要買一間房子，所以我把這間房子處理掉，我不要有房貸壓力。當初想跟他拆夥，我就叫他去找買家。購買訟爭房屋後的幾年，房屋稅都寄到高雄市○○區○○街○ 巷○○號，因為上訴人住在那邊，我有時候叫他先去繳，我再拿一半的錢給他，有時候是我去繳的，我找到三張單據（庭呈101 年5 月房屋稅「補發」繳費單、101 年11月地價稅繳費單、102 年第5 期房屋稅繳費單「補發」），當初是共同投資購買，基於朋友互相信任，沒有立下書面，貸款是兩人各付一半，大概1 萬7 千元左右（上訴代當庭提出101 年10月11日、同年11月12日、同年12月7 日臺灣銀行無摺存入憑條存根，金額各為3萬6 千元，並提示予證人閱覽），上訴人之前有按照約定繳，但是七、八個月之後他就藉故拖延，我先墊繳三、四個月，我再催他，所以之後他要補繳三、四個月。102 年
6 月中旬以580 萬元賣給被上訴人，我不清楚兩造之間關係如何等語（原審卷二第244 至245 頁、本院卷第222 至
226 頁），即潘重榮證陳其於98年間與上訴人合夥購買訟爭房地，各出資一半，上訴人與潘重榮間雖曾就系爭房地成立借名登記契約（即將上訴人應有部分，登記在潘重榮名下），嗣潘重榮因另有購屋貸款之需求，而與上訴人拆夥時，曾要求上訴人另覓買家，最後透過代書丁秋月出售予被上訴人。依潘重榮所述上情，不能因上訴人與潘重榮間曾有借名登記，據而推論兩造間同亦有成立借名登記契約之意思表示合致。
⒉就上訴人主張訟爭房地以被上訴人名義申請購屋貸款後，
上訴人按月匯款30,500元至被上訴人帳戶內繳付房貸乙情，被上訴人則抗辯：上訴人所匯款項係其依約繳納承租房屋之租金，並提出租約為證（原審卷一第89至93頁）。經查，就該租賃契約書上宋子文簽名之真正，最初為上訴人所否認，經原審法院調取上訴人其他簽名資料予以比對後，上訴人始承認該租約為其所簽署（原審卷二第199 頁）。上訴人租約內容支付房租予被上訴人，與被上訴人向銀行清償房貸，核屬不同之關係，上訴人將租金匯入被上訴人用供清償房貸之台銀帳戶，被上訴人稱是為方便而為，並無悖事理，要難據此推論上訴人係由其自己匯款清償房屋貸款。上訴人雖稱租賃契約係丁秋月為確保上訴人能按時支付房地貸款，始要求上訴人簽訂，兩造並無真實締約之意，租約依民法第87條規定為無效云云。然租約訂立之緣由及過程，證人丁秋月證稱：剛開始是潘先生與上訴人來找我，其等原協議要把房地過戶給上訴人的親戚，可是上訴人的親戚始終沒有拿出個人資料，因此無法辦理過戶及貸款，上訴人就希望我另找他人來買訟爭房地，條件就是要回租給宋先生，因為他母親住在該處；當時租約是講
5 年期間若有正常繳錢，上訴人可以在任何時候向被上訴人買回；之所以沒有記載附買回條件之約定，係因這是租約簽完才說的，上訴人希望給他這個機會，我想假如上訴人沒有買回，我自己住也OK（原審卷二第200 頁至第202頁），觀該租賃契約書有多處手寫增修之約定事項，且經上訴人在各該增修處分別簽名確認（原審卷一第90、92頁），可知兩造曾就租約條件為磋商，與通謀虛偽立約之常情有間，丁秋月所證難認子虛。上訴人再主張兩造如有真實訂立租約之真意，被上訴人先前豈會未曾向其催討租金或請求遷讓房屋，迨至107 年6 月19日臨訟始反訴對其請求云云。就此，據證人林振山證述：幾年前，我忘記確切時間，丁代書曾經來找過我，說被上訴人拜託他，因為我跟上訴人熟悉，她來拜託我跟上訴人講，問上訴人有沒有要買這間房子，如果沒有要買的話，因為上訴人沒有繳租金，請上訴人搬離，因為房子是被上訴人的。當我跟上訴人講這件事情，我不記得上訴人如何回答我，我只記得我有轉達給上訴人，至於他後續的動作怎麼處理我沒有參與（原審卷三第121 頁）。審酌上訴人自承林振山係其認識至少15年之朋友（原審卷三第129 頁），林振山亦係上訴人所聲請訊問之證人，可知林振山與上訴人應無過節仇隙，而丁秋月係林振山業務上認識之朋友，亦據林振山證述（原審卷三第121 頁），衡情林振山當無干冒受偽證罪訴追處罰之風險，刻意迴護丁秋月夫婦之舉，所證應可採信。上訴人空言主張證人記憶誤差，或稱其與證人感情不太好，指證人有所偏頗云云，自無可取。上情可證上訴人未按期繳租後，被上訴人尚曾透過林振山向其詢問是否買回房地，否則即應遷讓返還，則上訴人主張被上訴人於訴訟前未曾向其催討租金或請求遷讓房屋，並以此反駁租約之真實，要非可採。上訴人又主張：被上訴人曾偕同上訴人要將房地辦理還給上訴人，因此二人共同前往華南銀行東苓分行辦理貸款，被上訴人並曾向該銀行承辦人潘家明坦承訟爭房地實為上訴人所有，並聲請訊問潘家明（本院卷第187 頁）。經訊問潘家明，據其結證：只有上訴人與其姪到場，被上訴人並未到場，印象中因借款人對要辦的事好像一概不知，在此疑慮下，我們銀行就沒有承受該案（本院卷第218 、219 頁），是而上訴人執上情主張，自非可信。此外，上訴人並未舉事證證明租約為兩造通謀虛偽所成立，其主張租約無效云云，自屬無據。
⒊上訴人復以：當時其與丁秋月是朋友，丁秋月口頭說每月
繳30,500元，上訴人沒有再求證，依這個金額繳到104 年要過戶的時候云云。然查，上訴人倘如其所述，而為房地之實質所有人（借名人），依理應知悉貸款每月確切之還款金額，並保管專供清償房貸之台銀存摺，以確保帳戶內之款項不會遭被上訴人提領，惟上訴人並不爭執該台銀存摺係由被上訴人持有（原審卷一第216 頁），且被上訴人為購買房地而向台灣銀行貸款580 萬元，102 年7 月18日至104 年10月19日每月償還本息29,342元，104 年11月18日至105 年1 月18日每月償還本息29,170元，105 年2 月18日至105 年4 月18日每月償還本息29,000元，105 年5月18日至105 年 7 月18日每月償還本息28,834元，105年8 月18日至107 年1 月18日每月償還本息28,671元，有台灣銀行成功分行000000000000帳戶交易明細可稽（原審卷一第180 至184 頁），即貸款每月攤還金額在29,342元至28,671元之間，並非上訴人所繳之月租金30,500元。上訴人再主張每月30 ,500 元租金顯逾市場行情租金，房屋若非是上訴人所有，上訴人實無以高額租金向被上訴人承租之理，租約只是要擔保上訴人會如期繳納房貸而已云云，並提出系爭房地附近之房租比較表、不動產交易實價查詢資料、照片為憑（本院卷第255 至256 、297 至295 頁）。然訟爭房屋屋齡四十餘年，建物面積105.21平方公尺，增建部分72.06 平方公尺，合計177.27平方公尺（即53.624175 坪），有建物所有權狀、高雄地方法院拍賣不動產附表為憑（本院卷第85頁、106 年度司執字第101847號卷第93頁），換算房屋之每坪租金為569 元（計算式：30,500÷53.624175 ＝569 元），對照其所提出之比較表編號1 、2 每坪租金分別為514 元、712 元，其中編號1 之房屋坪數、屋齡等條件亦與訟爭房屋相仿，尚不能認系爭房屋每月租金30,500元即有顯逾市場行情之情，上訴人所云租金高於行情之主張，委無足取。至於比較表編號3 部分，上訴人未提出任何可資比對之證據；比較表編號4 至
6 部分，上訴人僅提出照片，未見租金行情之資料，無從作為與訟爭房屋比較之參考基準。且用租金養房乃民間常見之投資方式，自亦難徒以月租金高於房貸還款金額，執以作為對被上訴人為不利之認定，况，租賃房屋之租金以多少為適當，乃供需雙方就本身之需求及個別條件而定，每個個案亦會有不同，是而不能因個案之租金與通行行情有異，遂而據謂租賃契約為虛偽。又，觀諸該台銀交易明細所示，租約簽立後，上訴人於102 年7 月17日給付2750
0 元，同年8 月15日、同年9 月16日、同年10月15日各給付30,500元，102 年11月27日給付38,000元，103 年1 月15日、同年2 月14日各給付30,500元，嗣後上訴人經常性逾期未繳或繳納不足額租金，被上訴人則每月仍如期繳納房貸（原審卷一第180 至184 頁），迄租約屆滿，上訴人僅匯付被上訴人111 萬元，積欠之金額為72萬元（不爭執事項㈤），若貸款係由上訴人所繳納，五年租約期間，上訴人約有25期貸款未償，卻長期不顧可能遭銀行拍賣之窘境，該情亦難信上訴人為其所主張之房地所有人。上訴人雖稱其有支付借名登記之報酬20萬元云云。然依潘重榮與丁秋月之委任授權狀第2 條約定「潘重榮同意付給丁秋月服務費用為20萬元，買賣完成後支付」；附註：「賣方須負擔土地、房屋過戶所有費用稅金及服務費」（本院卷第
313 頁）。佐以潘重榮所證：我有跟被上訴人議價，被上訴人主張要付清580 萬元不支付其他費用。我的要求是把我在銀行的房貸付清塗銷，買賣過戶的費用、代書酬勞20萬元都是我賣方支付。我跟上訴人共同投資處理系爭房地，但登記在我名下（原審卷二第294 頁），丁秋月證稱：
上訴人跟我先生（即被上訴人）是買賣關係，我只是幫上訴人賣給我先生，就算我把房屋賣給其他人，上訴人也要給付我20萬元酬金，只是我剛好認為房屋可以自己取用，所以才叫我先生買下來（原審卷二第225 頁），即該20萬元為丁秋月仲介買賣服務等之報酬，並非因被上訴人出名而獲得該借名之報酬。上訴人上揭主張，自無可採。
⒋兩造既就訟爭房地成立租賃，該租約所訂期限為5 年，與
被上訴人抗辯附買回之期限相符，益見被上訴人抗辯其係以580 萬元購買，約定上訴人可於5 年內以原價買回，並非無稽。上訴人雖以：被上訴人代償潘重榮貸款及稅金之款項，均係向銀行貸款而來，未曾出資分文，何能向上訴人收取20萬元之人頭費及每月高達30,500元之租金，且5年後還能保證以580 萬元賣出，顯見所稱附條件買回契約不合常理云云。然被上訴人之購屋資金係以自己名義向台灣銀行申貸而來，被上訴人即負有清償借款債務，上訴人主張被上訴人分文未出，已非的論。又上訴人既主張其因有信用瑕疵借名潘重榮，嗣於102 年間，上訴人雖曾覓其姪願意出借名義以續，然又因故未成，上訴人始求助於代書丁秋月等情，可知當時若無被上訴人承接，以上訴人信用及資力狀況，自無力承接及繳付以潘重榮名義向合庫銀行所借5 百多萬元之貸款餘額，則房地即面臨遭銀行強制執行，是上訴人為與其母得以續居原所，自非無應允出售後再回租之可能，尤以保留讓上訴人5 年內以原價買回之權利，使上訴人得以經濟狀況好轉或另覓他人願意配合借名及貸款後，仍有取回房地所有權之機會，是而被上訴人抗辯係與上訴人成立附條件買回契約，要非無憑。衡諸丁秋月夫婦與上訴人並非親屬，自無無償幫助上訴人之必要，則在商言商，被上訴人因允以上訴人保留5 年內原價買回之權利，自己可能喪失該不動產價格上漲之利益，則被上訴人縱可另獲20萬元之報酬，並得按月向上訴人母子收取其等使用房地之對價（租金），亦無顯不相當或顯失衡平之情，上訴人徒以上情空言主張被上訴人附條件買賣之說，不合常理云云，自無可採。
⒌末按不動產權狀除由所有權人持有外，實際上亦可能為擔
保之目的而交予第三人保管，故不能僅因持有權狀之客觀事實，即予推認所有權之歸屬。訟爭房地所有權狀於該房地移轉登記予被上訴人後，仍由上訴人所保管乙情，為兩造不爭執。丁秋月證稱：當時契約是講5 年內，期間內若繳錢正常，上訴人可以在任何時候向我買回，他也害怕我不履行契約，要我給他有一個保障，我就把權狀給他保管（原審卷二第207 頁），是而被上訴人辯陳本件為附買回條件之買賣，因上訴人擔心房地遭被上訴人變賣而要求保管上開權狀，亦無悖於常理，不能以房地權狀係由上訴人持有，據而認上訴人主張為真實。上訴人雖又以房地於10
2 年至104 年間之地價稅、房屋稅及投保火災及地震險均由其繳納，並以現金交付被上訴人，故無法以被上訴人之存摺曾有代扣保費，遽認被上訴人為系爭房地之所有人，並提出保險期間為102 年6 月18日起至107 年6 月18日止之兆豐產物住宅火災及地震基本保險單及保費收據為證（原審卷一第224 至225 頁、本院卷第125 至135 頁）。惟上開保險單之要保人均為被上訴人，保險費並自被上訴人之台銀帳戶內自動轉帳扣款，有台灣銀行成功分行帳號000000000000帳戶交易明細可考（原審卷一第180 至183 頁），觀諸上訴人提出之保單及保費收據，其中102 年6 月18日至105 年6 月18日之保單通訊地址、收費地址均為訟爭房地之門牌號碼（按：上訴人提出之保單雖遮蔽「通訊地址」之記載，惟對照原審卷一第114 頁之保單格式，可推知係通訊地址），105 年6 月起之保單變動地址為高雄市○○區○○街○○巷○ 號，故被上訴人於其台銀帳戶自動扣繳火災及地震險之保險費後，102 年6 月18日至105 年
6 月18日之保單及收據依通訊地址之記載而寄往系爭房屋所在，上訴人因此取得該期間之保單及收據，惟實際繳費者仍為被上訴人，自難認保險費係由上訴人所支出，並進而認上訴人所為借名登記之主張為真。又上訴人在本院雖提出地址變動後之105 年6 月18日至107 年6 月18日火災及地震險之保單，然與被上訴人在原審所提出同一期間之保單及保險費收據內容一致（原審卷一第109 至114 頁），足見係上訴人影印後再行提出，仍難認為其繳納。是被上訴人抗辯上開保險費為其繳納為可信，上訴人主張保險費係其所繳，則非有據，其執上情主張，亦無足採。又，上訴人原主張房屋稅、地價稅都是我付的，從我102 年買的時候到106 年都是我支付的。我都去五福一路34號2 樓找證人，有時候我是直接給現金，沒有收據（原審卷二第
227 頁），嗣於本院改稱房地移轉予被上訴人起之地價稅、房屋稅均由上訴人併在房屋貸款匯予被上訴人帳戶，提出102 年至107 年地價稅繳款書、103 至107 年房屋稅繳款書為憑（本院卷第95至123 頁），其就如何支付一節，前後說詞已有矛盾，且上訴人在本院所提上開繳款書影本，核與被上訴人在原審業已提出之地價稅、房屋稅等文件（原審卷一第94至108 頁）完全相同，上訴人未能提出繳款書原本，足見上訴人僅係將被上訴人原審提出之證物影印後再行提出。況，地價稅之課稅清單，除系爭土地以外，尚包含被上訴人名下之高雄市○○區○○段○○段000地號○○區○○段OOOO地號土地，衡情難以想像上訴人有替被上訴人繳納訟爭土地以外之2 筆地價稅之可能。上訴人主張為其繳納，不足採信（况，究係何人繳納稅捐，其實與待證之因果無涉）。
⒍綜上，上訴人並未舉證證明兩造成立借名登記契約，則其
主張上情，並類推適用民法第541 條第1 項規定，請求判准上訴人於向台灣銀行清償貸款餘額4,656,050 元及給付被上訴人479,666 元後，被上訴人應將房地移轉所有權登記予上訴人，自屬無據，不應准許。
㈡兩造間是否存在租約法律關係？被上訴人反訴請求上訴人給
付欠租72萬元及法定遲延利息，有無理由？⒈承租人應依約定日期，支付租金（民法第439 條第1 項前
段）。兩造就訟爭房屋有成立租約之事實，已認定如前。又上訴人對兩造間如被認定存在租約關係，租金數額為72萬元，並不爭執，則被上訴人依租賃契約，請求上訴人給付欠租72萬元，自屬有據。
⒉按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。被上訴人以書狀請求上訴人給付租金720,000 元（原審卷一第71頁），於107 年6 月20日送達上訴人（原審卷二第139 、
141 頁），則被上訴人就上該金額請求自訴狀送達翌日即
107 年6 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算法定遲延利息，亦應准許。
㈢被上訴人請求上訴人應遷出及給付相當於租金之不當得利，
是否有據？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450 條第1 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。被上訴人係以附買回條件方式購買訟爭房地（業如前述），該房地於102 年6 月14日辦理所有權移轉登記予被上訴人乙情，並有房地登記謄本可考（原審卷一第50至54頁），被上訴人為所有權人，兩造所訂租約約定自102 年
6 月17日起承租5 年（原審卷一第90頁），該租賃之租期已於107 年6 月16日屆滿。上訴人未能證明其於租期屆滿後尚有占有房地之正當權源，則其於107 年6 月16日租期屆滿後猶占用該房地，自無法律上原因，被上訴人依民法第767 條第1 項前段規定，對無權占有之上訴人請求返還，自屬有據。
⒉按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，訟爭房地於本件買賣後，雖仍由上訴人繼續占用，惟上訴人既與被上訴人另立租約承租該屋，已如前述，被上訴人係本於該租約以占有改定之方式，受讓取得該房地。而上訴人自
107 年6 月16日後，並無占有使用房地之合法權源，被上訴人依民法第179 條不當得利之規定，請求上訴人返還所受相當於租金之利益，自屬有據。訟爭房屋所坐落土地面積為50平方公尺，該地107 年1 月之申報地價為每平方公尺12,800元，房屋課稅現值為429,800 元等情，有土地登記謄本、房屋之房屋稅籍證明書可稽（原審卷一第17、31頁），審酌該房屋面臨6 米寬之尚仁街5 巷，附近有信義國小及五福國中等學校，並有市場、量販百貨可供日常採買，及有民族路、七賢路等主要道路對外聯絡，並有公車及捷運可供利用，房屋係62年3 月5 日建築完成之加強磚造地上3 層樓建物，迄今使用逾45年等情，有房屋謄本及不動產估價（鑑定）報告可憑（原審卷一第21頁、106 年度司執字第101847號卷第63至73頁），認其金額以土地申報總價及房屋課稅現值之年息8 ％計算為適當，據此計算上訴人占用房地而每月所應給付被上訴人之金額為7,132元【計算式：（50平方公尺×12,800元＋429,800 元）×
8 ％÷12＝7,132 元】。是被上訴人請求上訴人自107 年
6 月17日起至返還房地之日止按月給付7,132 元，即屬有據。
㈣綜上，上訴人主張兩造間有成立存在借名登記契約，既未經
其舉證證明真實，其以該契約經其終止，類推適用民法第54
1 條第1 項規定，請求判決於上訴人向台灣銀行清償貸款餘額4,656,050 元及給付被上訴人479,666 元後，被上訴人應將房地移轉所有權登記予上訴人，於法無據，不應准許。而被上訴人依租約法律關係（反訴）請求上訴人給付欠租72萬元及自107 年6 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；依民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權及第
179 條前段不當得利返還請求權，請求上訴人自房地遷讓返還予被上訴人，及自107 年6 月17日起至返還之日止按月給付7,132 元，洵屬有據，應予准許。原審就反訴部分，命上訴人遷讓並為上揭之給付，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件攸關爭點之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一贅論，附此敘明。
據上論結，本件上訴人變更之訴（本訴部分）及上訴（反訴部分）均為無理由，應依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 李怡諄法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
書 記 官 林昭吟附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。