臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度消上字第1號上 訴 人 許家華上 訴 人 高欽安上列當事人間請求解除買賣契約事件，上訴人對於中華民國108年11月12日臺灣澎湖地方法院107年度消字第1號第一審判決提起上訴，上訴人許家華並為訴之追加，本院於110年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人高欽安給付部分，暨訴訟費用負擔（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人許家華在第一審之訴駁回。
上訴人許家華上訴及追加之訴均駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用均由上訴人許家華負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人許家華主張：被上訴人即上訴人高欽安於民國105 年7 月7 日將其所有坐落澎湖縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上305 建號即門牌號碼澎湖縣○○市○○路○○巷○ 弄○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以新台幣（下同）4,170,000 元之價格出售予許家華，雙方並於當日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎高欽安早於104 年8 月22日即曾就系爭房地並無對外出路向澎湖縣政府陳情，然其於出售系爭房地之過程，竟隱瞞此一無通路可供出入之事實，許家華於締約時雖曾詢問代書即訴外人呂政華關於鄰地即同段429 地號土地（下稱系爭429 地號土地）日後有無出入口，經呂政華回答「蓋房子就有」等語，高欽安在場則閉口不談。嗣系爭42
9 地號土地地主自107 年1 月起築起鐵片圍籬，致含許家華在內共16戶均出入無路，系爭房地既無適宜之通道，已毫無價值，系爭買賣契約之標的物顯有重大瑕疵，許家華自得解除系爭買賣契約，請求高欽安返還價金4,170,000 元。又許家華業已就系爭房地支出壁癌處理費用30,000元、屋內1 樓屋頂防熱塑鋼版、窗戶、門鎖、裝潢、加壓馬達、水管及窗簾、門簾等附加設施共109,500 元、過戶費用1,371 元，並為通行系爭429 地號土地就原法院107 年度訴字第79號袋地通行權事件（下稱另案）支出訴訟費用5,686 元，及因本件所代墊之鑑定費用、規費50,400元，合計4,366,957 元，應得請求高欽安返還及賠償，爰依民法第354 條、第359 條、
360 條之規定提起本件訴訟，並於原審聲明：高欽安應給付許家華4,366,957 元。
二、高欽安則以：高欽安係於70年間即購入系爭房地，當初附近土地一片荒涼，迨80年間農業發展條例公布，附近大興土木，而高欽安與相鄰16戶住戶恐對外通行之權利因鄰地開發受到阻礙，遂共同向澎湖縣政府陳情，澎湖縣政府則建議其等應自行與系爭429 地號土地之地主協調。高欽安於104 年底將系爭房地整理裝潢出售，經許家華數度親自入屋巡視屋況，並親口議定價格，且由其所聘代書呂正華處理簽約及過戶事宜，當時會降價以420 萬元成交，就是臨巷道而非馬路的價格，足見兩造簽訂系爭契約時，許家華已清楚系爭房地之狀況，而於系爭買賣契約已合法成立並辦妥所有權移轉登記完畢後，系爭429 地號土地所有權人突於107 年搭建圍籬，實非高欽安所能預見，自不可歸責於高欽安。又系爭房地周邊尚有同段430 地號土地之消防通道可供通行，且許家華已使用系爭房地2 年餘，始為本件解除契約之請求，其主張顯無理由等語。
三、原審判決高欽安應給付許家華4,310,871 元（買賣價金4,170,000 元＋壁癌費用30,000元＋屋內附加設施109,500 元＋過戶費用1,371 元），並駁回許家華其餘部分之訴。兩造均不服，分別提起上訴，許家華並為訴之追加。許家華上訴及追加聲明：（一）原判決關於駁回許家華請求給付鑑定費50,000元部分廢棄。（二）高欽安應再給付許家華65,000元（除鑑定費50,000元外，另追加請求地政士代辦費12,500元、
106 年度契稅3,936 元，扣除原審勝訴之過戶費用1,371 元後為65,065元，僅就其中65,000元請求）。高欽安上訴聲明：（一）原判決不利於高欽安部分廢棄。（二）上開廢棄部分，許家華於第一審之訴駁回。許家華答辯聲明：高欽安之上訴駁回。高欽安答辯聲明：許家華之上訴及追加之訴均駁回（許家華其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。
四、本院之判斷：
（一）系爭房地是否因無適宜道路對外通行而屬袋地，具買賣標的物之瑕疵？按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。
許家華固主張高欽安於出售系爭房地時，故意隱瞞系爭房地無通路可供出入之事實云云，高欽安則辯以許家華於購買系爭房地前已多次至屋內、屋外詳為勘查，對於系爭房地位於巷弄之內，及鄰地系爭429 地號土地屬第三人私人所有，均屬明知，系爭房地其原本開價480 萬元，就是因為非臨大馬路，才以420 萬元成交等語。經查：
1.許家華及訴外人蔡宏源等五福路61巷6 弄其他土地所有權人共15人（下稱蔡宏源等15人），前以其等所有土地（含系爭土地）與公路無適宜聯絡，須由系爭429 地號土地通行為由，於另案對系爭429 地號土地所有人即訴外人陳信如起訴確認其等有通行權存在，並請求陳信如應容忍其等通行及拆除鐵網圍牆、地上物，該案上訴後經本院以107年度上易字第276 號確認袋地通行權等事件審理，認許家華及蔡宏源等15人之土地，均可藉由五福路61巷、61巷6弄之巷道通連至對外道路，並非袋地，而駁回其等全部請求確定乙節，有該案判決書在卷可稽（見本院卷二第29至37頁），是系爭房地既可藉由五福路61巷、61巷6 弄與公路為聯絡，本不屬袋地，則許家華主張系爭房地並無通路可供出入云云，尚非實在。
2.又許家華於本院自陳其當初購買時，有看過系爭土地之地籍圖及現場狀況，其認為對外出路是在系爭429 地號土地上，當時附近16戶都是從該處出入，關於系爭429 地號土地是否為私人所有，其當場有問代書，代書說只要蓋房子就有通路，高欽安在場則沒有講話等語在卷（見本院卷一第404 至405 頁）；而證人即經手系爭買賣契約之代書呂正華則證稱其沒有去看過現場，當初許家華找其處理時，兩造已經決定要買賣了，只是要找其協助簽約而已，其有提供地籍圖、謄本等資料給許家華，其對於現場土地使用情形並不清楚，而許家華是否曾詢問系爭429 地號土地之通行已無印象，也無法回想高欽安在場如何表示等語在卷（見本院卷一第458 至459 頁），則依證人呂正華之證詞，尚無從推認高欽安有何故意隱瞞系爭房地無道路通行之事實，許家華此部分主張已難採信。且參以卷附地籍圖、空照圖及現場照片（見原審卷第21至25頁、第271 、273、315 頁），系爭429 地號土地整片均為空地，土地形狀方正，面積廣達1368.95 平方公尺（見卷附另案判決及附圖，本院卷一第199 頁），衡以一般土地開發之常情，此種大面積之方正土地必有其規劃或其他用途，本無永久單純供人通行使用之可能，而許家華於購買系爭房地前，除實際勘查房地現況外，並已取得地籍圖可資核對，且其就鄰地系爭429 地號土地是否為私人所有、可否通行等節復曾加以詢問，應堪認其於簽訂系爭買賣契約前，即知悉系爭房地所處位置及周圍可通行之路線，並已慮及系爭429地號土地日後是否得供其通行之用，本可自為相當之調查，則其於決定購買及議定價金時，就此等因素當已有所考量，自不得於事後再以系爭房地無適宜通路為由，而主張存有物之瑕疵。
3.至許家華另以高欽安曾因系爭房地出入無路，於104年8月22日代表附近住戶向澎湖縣政府陳情，竟於出售系爭房地時隱瞞相關函覆內容云云，並提出澎湖縣政府105年2月19日府建管字第1050840495號函文為證（見原審卷第19頁），查上開函文中澎湖縣000000000段000 地號土地之權益，如符合相關建築（含農變建）規定，恐無法禁止其建築申請」、「建議以經原來通行之同段429 地號（但土地所有權人同意通行與否由台端等16戶逕行協調）土地經同段417 、362-4 、354-3 地號土地（交通用地）接至同段183 地號土地（既成道路）處理」等語針對高欽安等住戶之陳情為建議及說明，並未為任何具體處分，於其等原有之權利尚不生任何影響；且系爭房地並非袋地，其現況及周圍可通行路線均為許家華購買時所知悉，業如前述，則高欽安於105 年7 月7 日出售系爭房地時，就當年陳情過程本無重新提起之必要，本院亦無從遽採為其不利之認定。
（二）高欽安是否應就系爭429 地號土地所有權人阻擋通行負瑕疵擔保責任？按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第95
1 號判決意旨參照）。許家華雖復以系爭429 地號土地地主突自107 年1 月起築起鐵片圍籬，致含許家華在內共16戶均出入無路，系爭房地既無適宜之通道，已毫無價值，自屬瑕疵云云，然系爭房地本可通行五福路61巷、61巷6弄與公路聯絡，並非袋地，且許家華於購買前業已至現場勘查，知悉系爭房地所處位置及可通行之路線，而當時系爭429 地號尚未受阻等節已如上述，又許家華係於106 年
1 月18日取得系爭房地之所有權，兩造並約定於106 年1月25日辦理點交，此有卷附建物、土地所有權狀及契約變更協議書可憑（見原審卷第309 至311 頁、第31頁），則系爭429 地號土地地主於嗣後始築起鐵片圍籬阻擋通行，此一情事顯係於危險移轉後始行發生，依前開說明，自非出賣人高欽安應負瑕疵擔保責任之範疇，許家華亦不得以此主張物之瑕疵，應可認定。
（三）高欽安就系爭房屋之壁癌情形，是否應負瑕疵擔保責任？許家華另主張系爭房屋內有多處壁癌，然高欽安未於系爭買賣契約告知，就其為修復壁癌所支出之費用30,000元，自應負瑕疵賠償責任云云。然查，兩造原於系爭買賣契約書第18條第2 項約明「因二樓樓梯間旁南邊牆面有油漆剝落問題，賣方同意補貼買1 萬元正後由買方自行修繕，並自尾款中扣除。自此對於此項瑕疵，賣方不再負擔保責任」等語，嗣於105 年7 月28日兩造另簽訂第二次契約變更協議書約定「1.因買方陸續發現有油漆剝落及壁癌等瑕疵，現買賣雙方協議，原第18條特別約定事項第2 項，有關賣方補貼1 萬元一事應挪到105 年8 月1 日支付，賣方另追加補貼修繕費2 萬元整，合計3 萬元整，同樣於105 年
8 月1 日支付，上列款項得自二期款扣除。因本項賣方之補貼修繕，賣方對上列之房屋瑕疵，得自此免除瑕疵擔保責任。2.以上協議事項如與買賣契約本文及第一次契約變更協議書相抵觸者，應以本協議書條款為準，本協議事項為買賣條款之一部分」等語明確（見原審卷第43頁、第33頁），且證人呂正華亦證稱兩造依系爭買賣契約之約定，由高欽安補貼30,000元之修繕費，並直接自價金中扣除等語在卷（見本院卷一第460 頁），是兩造於買賣系爭房地時，既已就系爭房屋內之油漆剝落、壁癌之瑕疵，約定由高欽安補貼30,000元之修繕款後，免除該部分之瑕疵擔保責任，並已自許應負之價金4,200,000 元中直接扣抵完畢，則許家華事後再就此部分請求高欽安負瑕疵擔保責任，自屬無憑。
（四）許家華得否主張解除系爭買賣契約？本件系爭房地並非袋地，而其通行狀況已為許家華於購買前所知悉，且許家華就鄰地系爭429 地號土地地主嗣後築起鐵片圍籬禁止通行，及系爭房屋內之油漆剝落、壁癌情形，亦均不得主張高欽安負瑕疵擔保責任，是其依民法第
359 條主張解除系爭買賣契約，並依同法第354 條、第36
0 條之規定，於原審請求高欽安返還買賣價金4,170,000元，及賠償其壁癌處理費用30,000元、屋內附加設施109,
500 元、過戶費用1,371 元、另案訴訟費用5,686 元、本件鑑定費用及規費50,400元，暨於本院追加請求地政士代辦費12,500元、106 年度契稅3,936 元等損害，即均無理由。
（五）許家華解除契約並請求返還上開各項費用之主張既無理由，則高欽安所為不當得利抵銷抗辯，暨許家華就該抵銷抗辯所為請求返還5年法定遲延利息等節，均無審究必要。
五、綜上所述，高欽安就系爭房地之通行及壁癌問題，均無須對許家華負物之瑕疵擔保責任，許家華依民法第359條、第354條、第360 條之規定，主張解除系爭買賣契約，並請求高欽安返還買賣價金並賠償其所受損害共4,310,871 元，均無理由，不應准許。原審命高欽安給付，自有未合。高欽安上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。許家華於本院上訴及追加請求高欽安給付65,000元部分，則無理由，均應予駁回。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
六、據上論結，本件高欽安之上訴為有理由，許家華之上訴及追加之訴均無理由，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 郭宜芳法 官 謝雨真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 蕭家玲附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。