臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上更一字第45號上 訴 人 雷曼麗訴訟代理人 應少凡律師被 上訴人 詹金信訴訟代理人 王正宏律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107年3 月30日臺灣橋頭地方法院105 年度訴字第1265號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於110 年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（確定部分除外）由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國103 年間委由被上訴人詹金信仲介，欲以新臺幣（下同）1,100 萬元買受原審共同被告詹勳安（被上訴人之長子）名下門牌高雄市○○區○○街○○○ 號房屋及坐落土地（下稱系爭房地）。詹金信以該房地有特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）問題，須待105 年1 月31日始能簽約，上訴人乃以貸款880 萬元為條件，自103 年10月17日起至同年12月4 日陸續交付50萬元、150 萬元、100 萬元（下稱系爭款項）與詹金信及其配偶即原審共同被告林素珍，委任其等於105 年1 月31日前完成系爭房地貸款、簽約及過戶交屋。惟詹金信等2 人未完成上開委任事務，經上訴人於10
5 年1 月29日、同年2 月4 日終止該委任契約，詹金信等2人自應返還系爭款項。又詹金信借用其子詹勳安名義登記為系爭房地所有權人，向上訴人詐稱有特種貨物稅問題，致上訴人陷於錯誤交付系爭款項，詹勳安、詹勳利（被上訴人次子）並於105 年1 月31日虛偽填載賣方定金收款憑證，以達侵占該款項目的，為共同侵權行為。爰依委任契約消滅後之返還請求權及侵權行為之法律關係，求為命詹金信給付400萬元本息；林素珍及詹勳安等2 人連帶給付400 萬元本息，如一人為給付，其他人免給付義務之判決。嗣於本院前審審理中，擴張聲明求命詹金信等4 人連帶給付400 萬元本息之判決（本院按：上訴人依共同侵權行為請求詹金信、詹勳安、詹勳利、林素珍連帶賠償損害，及依委任之法律關係請求林素珍返還款項等部分，業經判決確定，不在本件審理範圍）。
二、被上訴人則以：被上訴人經詹勳安授權，於103 年10月7 日以1,100 萬元出售系爭房地與上訴人，並於103 年10月17日、同年12月4 日、同年月8 日出具收據3 紙（依序下稱A 、
B 、C 收據，合稱系爭收據）及將權狀交上訴人保管，上訴人則交付系爭款項作為定金，經被上訴人於105 年1 月31日交付與詹勳安，屬買賣價金之一部分，買賣契約早已成立，上訴人不得請求返還等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請。上訴人不服，上訴請求廢棄原判決，判命被上訴人應給付上訴人400萬元本息；被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事實㈠系爭不動產於103 年1 月8 日登記為詹勳安所有。
㈡上訴人於103 年10月17日、同年月31日、同年11月10日、同
年12月4 日分別交付50萬元、150 萬元、100 萬元、100 萬元。其中103 年11月10日之100 萬元由林素珍收受，其餘3筆款項由被上訴人收受。
㈢林素珍所有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地應有部分28
/45150、同段OOOO地號土地應有部分28/4515 及其上同段2239建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○號12樓，下稱果峰街房地）於103 年12月9 日設定債務人為被上訴人、擔保債權總金額400 萬元之最高限額抵押權予上訴人。㈣被上訴人於103 年10月18日簽署收據（下稱A 收據）交上訴
人收執；嗣兩造合意作廢A 收據，由被上訴人於同年12月4日另簽署收據（下稱B 收據）交上訴人收執；雙方嗣又合意作廢B 收據，於同年12月8 日共同簽署收據（下稱C 收據）。
㈤被上訴人於104 年1 月3 日交付系爭不動產所有權狀予上訴人保管迄今。
㈥上訴人委任律師於105 年1 月29日寄發存證信函通知被上訴
人，以：於105 年1 月31日前函覆系爭不動產之貸款申辦事項是否已經完成，是否可簽立買賣契約、進行對保手續，並盡速安排簽約、對保手續等語，被上訴人於翌日收受。
㈦詹勳安、林素珍及詹勳利於105 年1 月31日簽署買方定金收
款憑證，詹勳安、林素珍及詹勳利分別於賣方、受託人、經紀人欄位簽章。
㈧被上訴人於105 年1 月31日函知上訴人，以：其接受上訴人
委任購買系爭不動產，業經房屋所有權人同意出售該不動產總價1100萬元及收受定金400 萬元；請於函到15日內之假日時段（非上班日）擇一時間簽訂不動產契約，麻煩自行擇定欲貸款銀行，以便與該行承辦人員詢問貸款所需資料聯絡事宜等語。
㈨上訴人委任律師於105 年2 月4 日以存證信函通知詹勳安、
被上訴人及林素珍，以：被上訴人並無代理上訴人給付定金與訂立契約之權，否認詹金信代理給付定金之代理行為。當時授權詹金信議價之條件為總價1100萬元、買賣標的物須能貸款至總價金80% ，貸款期限為30年，若台端仍有出售意願，請直接與上訴人確認上開貸款條件確能成就，後續再簽立買賣契約，並請於函至10日內通知本律師等語，該通知經被上訴人於翌日收受。
五、本院判斷：上訴人主張其欲買受系爭不動產，自103 年10月17日起至10
3 年12月4 日止，陸續四次交付共400 萬元委由被上訴人保管，委任期間至105 年1 月31日止，委任契約因期間屆滿或經伊終止而消滅，被上訴人應返還該400 萬元；被上訴人以：其經詹勳安授權代理出售該不動產，與上訴人於103 年10月17日就買賣系爭不動產之價金及交付方式意思表示合致，買賣契約即已成立，上訴人遂而陸續交付定金400 萬元，委由被上訴人交付詹勳安，被上訴人已交付詹勳安，上訴人嗣後終止委任關係請求返還400 萬元，並非有理等語為辯。
㈠按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第345 條、第153 條定有明文。經查，兩造所簽訂之收據前言記載買賣標的為系爭不動產，第1 條明白約定支付價格授權為1100萬元，同條並明定土地增值稅、代書費用、契稅、印花稅及仲介服務費之分擔方式及負擔比例，第3 條約定上訴人自備款400 萬元分4 期給付及給付時期（103 年10月17日、同年月31日、同年11月10日、同年12月4 日），第4 條約定不動產相關過戶貸款交屋作業預計於105 年1 月31日完成，復在第5 條就買賣雙方之違約效果約定如賣方違約不賣，需就收受價金加倍返還，反之，買方違約則已付價金被沒收等具體內容（原審卷二第30頁），即雙方已就買賣契約履行之內容逐一約定記載，就契約之要素已完備，上訴人並已依約依續給付第3 條所指之「自備款」400 萬元，足以認定買賣契約已成立。據上訴人陳述，因系爭不動產有奢侈稅問題，買賣須等到約105 年1 月31日才能進行成交、貸款（原審卷一第4 頁），可知雙方間之買賣契約雖已成立，然為了規避奢侈稅，遂而將交屋、過戶日期約定為105 年1 月31日。上訴人於上該日期分四次交付之400 萬元，在第3 條已明白記載係自備款，而遍觀收據記載內容，均無有關斡旋期間何時屆滿或將來應另訂本約及逾期不訂本約法律效果等約定，是上訴人主張其先後交付40
0 萬元係屬斡旋金性質，只是委由被上訴人保管云云，與事實不符，非可採信。
㈡按在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞
務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅；本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2 年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地，特種貨物及勞務稅條例第1 條、第2 條第1 項第1 款定有明文。系爭不動產於103 年1 月
8 日登記為詹勳安取得，該不動產若要轉讓須於2 年後即10
5 年1 月8 日後為之，始得以不被課徵上該俗稱之奢侈稅。被上訴人陳稱上訴人所提出其分別於103 年10月18日、103年12月4 日簽署後被作廢之2 紙收據，係因算錯奢侈稅課徵期間，故與上訴人重新約定過戶期間而作廢乙情，核該2 紙收據（原審卷二第28至29頁）第4 條原約定過戶貸款交屋作業期間為104 年5 月31日，嗣在系爭收據（同卷第30頁）修改為105 年1 月31日，足可認定被上訴人上該主張為真實。
衡諸上訴人配合被上訴人重新簽發收據，修改其上所載過戶貸款交屋作業期間之行舉，若尚在斡旋階段，當無需就交屋過戶時間予以明確約定，其情更足確信買賣契約已成立。又據證人李和城證稱：我以女兒（李易臻）的名義向被上訴人承租上該不動產，因所有權狀是詹勳安的名字，故以詹勳安名義出租，承租期間5 年，自104 年3 月15日起至109 年3月14日止；我在Line對話對上訴人自稱我是你的房客，因為我當初租房子時，上訴人有參與全程，簽租約時，上訴人也有到場，針對契約條款包含罰則及一些細節，上訴人是以代替她兒子以屋主自居的身份提出她的想法；我簽租約時，上訴人有在場，我有跟上訴人說，請她幫我想一想，所有權狀上的所有權是詹勳安，如果將來詹金信那邊要將房子賣掉或收回，我已經投資下去了，錢怎麼辦，上訴人親口告訴我絕對不會，也跟我說不會調漲租金。我當初是看仲介的招牌後要去租系爭房屋，但後來是上訴人出面，說房子是她兒子的，因為系爭房屋是空屋，所以我在承租過程中要裝潢房屋以及對房屋所有要做的事情，被上訴人都說要問上訴人的意見，上訴人就說要問她兒子；承租期間，被上訴人與上訴人的兒子有來說每月租金調漲7,000 元，所以我就不租，去租其他地方。上訴人或其子鄭守倫有向我表示要調整租金，房子賣給上訴人，但是因為奢侈稅的關係，所有權狀還是登記詹勳安；我有上訴人的電話，就加了她的Line，上訴人跟我說有事情可以找他討論，剛好鄭守倫來過，我就跟上訴人提到不要漲價的事；我在104 年7 月4 日有以Line發訊息給上訴人說，被上訴人打電話給我，約19：30到我店裡，上訴人回我說「好的，我兒子會到場」；我記得承租最後一天，我要把房子交還時，兩造都有到場，上訴人還帶新的人來看房子（原審卷二第134 至140 頁），並提出房屋租賃契約書範本佐證其有承租系爭房屋之事實，（同上卷第144 至147 頁），上情顯示上訴人及其子於104 年間就已參與攸關該屋之出租事宜，承租人就房屋所為裝潢更動，且需徵求上訴人意見，即因買賣不破租賃之規定，使上訴人就該不動產有參與議約之權利，其斯時雖非所有權人，但其情可認兩造確已成立買賣契約，僅待避開被課奢侈稅時間即105 年1 月底屆至，兩造再為書面，據以辦理移轉、交付而已，始會如是。
㈢上訴人雖稱其與詹金信間僅成立斡旋契約，其交付之400 萬
元係斡旋金，並未與詹勳安成立買賣契約云云。惟稱斡旋金者，係指不動產仲介向買方收取款項，據以向賣方議定價格，如賣方承諾，該筆款項轉為買賣契約之定金，如買賣契約不成立，則無息返還買方。經查，上揭收據第3 條約定買方（上訴人）自備款400 萬元依下日期支付：Ａ：103.10.17新台幣50萬元；Ｂ：103.10.31 新台幣150 萬元；Ｃ：103.
11.10 新台幣100 萬元；Ｄ：103.12.04 新台幣100 萬元、第5 條約定，如賣方違約不賣需就收受價金加倍返還之，反之買方違約則已付價金被沒收之（原審卷二第30頁），上訴人已依上該約定先後於103 年10月17日、同年月31日、同年11月10日、同年12月4 日交付各該款項（原審卷一第20至22頁），上訴人所交付者為買賣價金中之「自備款」，並非斡旋金，且現實上之運作，斡旋金亦無跨越一個月半，分四次給付之情，上該400 萬元乃買受人為履行買賣契約依約給付價金之行為，與契約未成立前斡旋階段之斡旋金情節顯不相同。此再徵諸被上訴人已將該不動產之土地、房屋所有權狀交付上訴人，並提供林素珍前揭不爭執事項㈢之房屋、土地為上訴人設定擔保債權400 萬元最高限額抵押權，以擔保上訴人交付之該400 萬元，其情與仲介者為了斡旋，收受買受人交付斡旋金，而開立收據之情形迴然有異，本件情形足認買賣雙方已達成買賣契約合意，始會如是，只不過為了節稅（奢侈稅）遂而將房屋過戶等作業期限訂於105 年1 月31日。上訴人主張該400 萬係斡旋金，僅係伊委由被上訴人保管而已云云，並不足採。
㈣上訴人另以：系爭貸款為契約必要之點，亦為停止條件，如
無法依貸款條件獲得銀行同意核貸，上訴人並未同意成立買賣契約，且契約亦因停止條件未成就尚未生效云云；惟上訴人上該主張為被上訴人所否認。經查，觀諸上訴人提出於10
3 年10月18日、同年12月4 日及同年月8 日簽發之3 紙收據，在第2 點均記載「買方預定貸款價款70~80 ％，貸款期限20~30 年，且願支付相關費用」，並無擔保或保證買方可貸得成交金額之80％，利率2 ％、貸款年限30年之約定，其內容亦未見有若未能達成上訴人所主張之系爭貸款條件，則交易不成立或作廢等旨之約定。是而上訴人能否覓得貸款銀行，係上訴人給付買賣價金資金來源之一部分，非屬買賣契約之要素，上揭文書內容復未約定以此作為條件，自與買賣契約之成立生效無涉。系爭買賣契約已成立生效，上訴人且已依約履行給付自備款之義務，業經審認如前，上訴人所指，既為被上訴人所否認，且與上揭文書記載之內載不合，其執此主張，自非可取。上訴人雖另指：被上訴人在建物標示部之文件左側書寫「700 萬2 ％30年≒2.6 萬」「800 萬2 ％30年≒3 萬％」、「880 萬2 ％30年≒3.3 萬」等計算式，可見被上訴人曾就貸款條件為保證云云。就此，被上訴人固不爭執上該文件上之文字為其所書寫，惟稱其用意僅在算列貸款金額。觀諸上該手寫文字內容，有700 萬元、770 萬元及880 萬元之貸款金額，並據以計算每月繳納金額，上該記載其情至多僅得以認定被上訴人曾為上訴人試算及說明各種貸款金額之月繳金額，並不能執此證明被上訴人係向上訴人保證得以系爭貸款條件向銀行申請核貸，並以之為契約必要之點，或以之為買賣之條件。上訴人雖以證人彭秀麗證明被上訴人保證可貸得系爭貸款條件云云。經查，據彭秀麗證稱：上訴人要購買系爭不動產的事，是上訴人在電話中跟我分享，收據是上訴人跟我提到保單時才給我看的資料，上訴人給我看有跟我說過程；105 年1 月23日晚上有跟被上訴人說只要找到880 萬元、2 ％、30年的銀行，我們會和鄭守倫（上訴人兒子）帶資料去對保，詹金信的回應，因為時間有點久我忘了，忘了詹金信有沒有答應這個條件；有關880 萬元的貸款條件是上訴人跟我說的，我僅有在105 年1 月23日參與討論，之前的情形都是上訴人跟我說的；我記得我先生在
10 5年1 月23日向被上訴人提出上開貸款條件，我記得被上訴人說好（原審卷二第21至24頁）。本院衡諸彭秀麗就105年1 月23日當天被上訴人曾否同意系爭貸款條件，其所為陳述先後不一，於應被上訴人詢問被上訴人是否有答應系爭貸款條件時，答稱我真的忘了，嗣卻又謂其記得被上訴人答應該貸款條件，衡諸事理及其與上訴人係好友關係各情，後者顯係迴護上訴人之詞，不足採信。彭秀麗對兩造間在105 年
1 月23日前之往來，係事後經由上訴人片面告知，彭秀麗並未親自聽聞兩造間有關系爭不動產買賣交易之磋商，是而不能據彭秀麗所述，認被上訴人與上訴人間有約定或保證系爭貸款之買賣條件。
㈤綜合上揭事證以觀，上訴人與被上訴人簽署系爭收據，除了
表示有收取款項外，尚且就買賣之價金、費用等及給付時期為約定，又為了要規避奢侈稅，乃約定於105 年1 月31日時就過戶貸款、交屋完成作業。（按：奢侈稅依特種貨物及勞務稅條例課徵時間點是以「買賣契約之簽約日」為準，而非「不動產移轉登記日」為準，故而特意約定於105 年1 月31日完成作業，形式上以供不被課徵奢移稅，但買賣契約先前即早已成立），且為擔保上訴人已交付之400 萬元，而另以林素珍所有之上揭不動產為上訴人設定最高限額抵押權，並將系爭不動產所有權狀交付上訴人保管，佐以李和城上揭所證，足以認定上訴人與詹勳安間之買賣契約早已成立生效。上訴人先後4 次交付之系爭400 萬元，乃買賣價金之自備款，出賣人詹勳安亦已收到該400 萬元，亦據詹勳安陳述無訛（原審卷二第11、12頁）。上訴人主張該400 萬元只是上訴人委任被上訴人代為保管而已（本院前審卷第194 、199 頁、本院更審卷第77頁）屬斡旋金，進而主張兩造間委任契約已因期限屆滿或經上訴人為終止委任之表示而終止，被上訴人應返還該受託保管400 萬元，自屬無據。
六、上該400 萬元乃買賣價金之一部分，並非上訴人委由被上訴人保管之斡旋金，是而上訴人以其與被上訴人間之委任契約已經終止為由，請求被上訴人返還該400 萬元及本此而生之法定遲延利息，於法無據，不應准許。原審因而駁回其訴及假執行聲請，核無違誤。上訴意旨仍執上詞指摘判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。兩造其餘之陳述及所提資料，經核無礙判決之結果，爰不一一論敘，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川法 官 李怡諄法 官 許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日
書 記 官 林昭吟附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。