臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上字第150號上 訴 人 王豐銓訴訟代理人 陳魁元律師被上訴人 黃啓勝訴訟代理人 張名賢律師
黃羽駿律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，上訴人對於中華民國109 年7 月24日臺灣橋頭地方法院108 年度重訴字第121號第一審判決提起上訴，本院於110 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前為牛食坑段70之3 地號土地，下稱系爭土地），前為訴外人陳錦鳳所有，經其債權人高雄市大社區農會（下稱大社農會）聲請強制執行，由原審法院以106 年度司執字第24
028 號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，嗣由其繼承人即訴外人陳吳秀蘭、陳淑娟、陳富金、陳淑珍、陳淑紋（下合稱陳吳秀蘭等5 人）繼承而登記公同共有。伊於民國108年3 月19日以新臺幣（下同）3,100 萬元，在系爭執行事件拍定系爭土地，詎上訴人於108 年4 月3 日（原判決誤繕2日）向原審執行處具狀，以其於104 年1 月17日就法務部高雄行政執行署90年度房稅執專字第171956號執行事件（下稱他案行政執行事件），拍定附表所示建物（下合稱系爭建物，個稱以編號某建物表示），取得不動產權利移轉證書，系爭建物既坐落系爭土地上，且該建物前手傑笙育樂事業有限公司（下稱傑笙公司）對陳吳秀蘭等5 人所有系爭土地具基地租約（下稱系爭租約）關係，依民法第426 條之1 、土地法第104 條第1 項規定，對系爭土地具優先購買權為由，表明願意承買。惟系爭建物未辦保存登記，上訴人亦未與陳吳秀蘭等5 人簽訂土地租約，且縱認傑笙公司之系爭租約屬租地建屋契約，但租期已逾20年，依民法第449 條第1 項規定、系爭租約第4 條約定，系爭租約因屆期消滅，上訴人自無民法第426 條之1 、土地法第104 條第1 項規定之適用。然原審執行處竟以108 年4 月12日函知上訴人得優先購買系爭土地，致伊買受該地之權益受侵害之虞。爰依民事訴訟法第
247 條第1 項規定，提起本訴。並聲明：確認上訴人於系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在。
二、上訴人則以：伊於104 年1 月17日就他案行政執行事件拍定之建物含系爭建物，依民法第759 條規定，已原始取得系爭建物所有權。系爭建物既坐落系爭土地上，且傑笙公司與陳錦鳳就系爭土地訂有系爭租約，租期約定自79年3 月10日起至109 年3 月9 日止，屬基地租賃契約，依民法第426 條之
2 第1 項、土地法第104 條第1 項規定，伊對系爭土地自有優先購買權等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於77年3 月17日以買賣為原因，登記為陳錦鳳所有
；於106 年12月14日以繼承原因，登記為陳吳秀蘭等5 人公同共有。
㈡系爭土地使用地類別為農牧用地，使用分區為山坡地保育區，非屬都市計畫區土地。
㈢上訴人於104 年1 月6 日他案行政執行事件（義務人為傑笙
公司），拍定之建物含系爭建物，於同年月17日取得不動產權利移轉證書。
㈣他案行政執行事件之拍賣公告，記載本件拍賣建物占用陳錦
鳳、陳吳秀蘭之土地，陳錦鳳提出與傑笙公司締結之租約表示土地租約於109 年3 月9 日屆滿等語。
㈤陳錦鳳與傑笙公司所訂系爭租約，租期約定自79年3 月10日起至109 年3 月9 日止。
㈥系爭土地經陳錦鳳債權人大社農會聲請強制執行，由原審法
院以系爭執行事件查封拍賣，被上訴人於108 年3 月19日以3,100 萬元拍定。
㈦上訴人於108 年4 月3 日向原審執行法院具狀聲明願以拍定
之同一價格優先購買系爭土地；該院於108 年4 月12日函知被上訴人，上訴人得以3,100 萬元價金優先承買系爭土地。
㈧附表編號1 建物，屬小木屋。
㈨附表編號2 建物，未坐落系爭土地，係坐落同段595 地號土地。
㈩附表編號3 建物，係廁所。
上訴人拍定系爭建物後，未與陳吳秀蘭等5 人就系爭土地簽訂租約，亦無支付租金予陳吳秀蘭等5 人。
五、本件爭點：上訴人依土地法第104 條第1 項規定，對系爭土地是否具優先購買權？本院判斷：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。次按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之（最高法院105 年度台上字第1200號判決意旨參照）。亦即租地建屋之租約，必有相當之期限，始能達成該契約目的，且於租地建屋之契約關係存續中，基地出售時，承租人依上開規定，對房屋所在土地具有依同樣條件之優先購買權甚明。
㈡又按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地
租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之
1 亦有明文。又所謂基地承租人，係指在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問（最高法院108 年度台上字第2009號判決意旨參照）。
再者，按民法第66條第1 項所稱不動產之土地定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。準此，已為不動產之建物，如其屋頂尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在。而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院108 年度台上字第2241號亦有判決意旨參照）。準此，土地法第10
3 條所謂之租用基地建築房屋，此之所謂房屋，縱不限於住居，供營業用之房屋亦包括在內，然此房屋必係上有屋頂，四週有牆，足蔽風雨者始足當之。必如此之「房屋」，方有其相當之經濟價值，以合於該條規定限制出租人收回基地之目的。
㈢被上訴人雖主張系爭建物未辦保存登記，且傑笙公司之系爭
租約因租期屆至而消滅，縱上訴人拍定系爭建物，對系爭土地亦無優先購買權云云，然上訴人則以前詞置辯。查：
1.系爭土地於77年3 月17日以買賣為原因，登記為陳錦鳳所有；於106 年12月14日以繼承原因，登記為陳吳秀蘭等5 人公同共有；陳錦鳳與傑笙公司就系爭土地所訂系爭租約，租期約定自79年3 月10日起至109 年3 月9 日止等節，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、系爭租約可憑（見第171956號行政執行影卷四第166 頁、系爭執行事件影卷二第95頁處、本院卷第191 至196 頁），堪信屬實。
2.其次，稽之系爭租約，記載立契約人陳錦鳳（即甲方）、傑笙公司（代表人陳吳秀蘭，即乙方）雙方租賃事宜，同意簽訂本契約條件：㈠甲方所有坐○○○鄉○○○段‧‧‧等
5 筆土地，面積共計13.9933 公頃之土地及該地上物‧‧‧等出租予乙方經營，甲方同意乙方在土地上設置與遊樂有關之設施及建物。㈡甲方所有坐○○○鄉○○○段○○○○○號等10筆土地（含系爭土地），面積共計20.6623 公頃之土地（‧‧‧）及該地上物‧‧‧等出租予乙方經營，甲方同意乙方在土地上設置與遊樂有關之設施及建物。租賃期間：‧‧‧自79年3 月10日起至109 年3 月9 日止等語；另依傑笙公司變更登記表所示（見系爭執行事件影卷一第256 至258頁），該公司登記之所營事業含滑雪器材等運動用品、兒童遊樂車等買賣出租業務；兒童遊樂園、天然風景區、網球場等業務經營，是傑笙公司係以經營大型、戶外育樂活動為主要營業項目，又其與陳錦鳳所訂系爭租約，承租土地計15筆，面積逾34公頃，且用途係在該等土地設置與遊樂有關之「設施及建物」，租期長達30年，參以一般戶外遊樂園往往具備占地面積廣、園區硬體設施散佈各處之型態，方能吸引、滿足遊客賞玩欲望，非有相當之租期，不能達永續經營之目的，則依上開說明，並參酌系爭租約承租標的、用途與租期以觀，該租約應屬「租地建屋契約」。系爭土地既屬系爭租約出租標的之一，傑笙公司就系爭土地與陳錦鳳所成立租約之性質，當屬租地建屋契約至明。
3.上訴人雖辯稱拍定系爭建物後，依民法第759 條規定，已取得該建物所有權云云。而上訴人於104 年1 月6 日他案行政執行事件（義務人為傑笙公司），拍定之建物含系爭建物，於同年月17日取得不動產權利移轉證書乙節，除兩造所不爭執外，亦經本院調閱他案行政執行事件全卷核閱無誤，固認屬實。惟依前揭不動產權利移轉證書所示（見原審卷一第77至82頁），系爭建物均屬未辦保存登記建物，參諸最高法院41年台上字第1039號「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列」之判例意旨，其所有權人恆為原始起造（建築）之人，其雖得為繼承之標的，然繼承人因繼承所取得者，並非該不動產之「所有權」本身，而僅為該棟建物之「事實上之處分權」而已（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決議、69年度台上字第1204號判決意旨參照），既稱「事實上處分權」，自非前揭列舉之不動產物權，即「事實上處分權」之本質，雖屬所有權權能之集合，得為讓與之標的，並具有財產權之性質，然其不能與「不動產物權」等同視之，既非「不動產物權」，自無民法第759 條「應經登記，始得處分其『物權』」規定適用，故上訴人上開所辯，尚無可採。
4.被上訴人固主張上訴人未取得系爭建物所有權，無民法第42
6 條之1 適用餘地云云。惟參諸民法第426 條之1 於88年4月21日增訂之立法理由，敘明「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在」等語，而承前述，系爭建物雖屬未辦保存登記建物，然已具所有權權能之集合，且得為讓與之標的，並具有財產權之性質，審酌租地建屋契約，於建物所有權移轉時，該租賃權之移轉既有特殊立法目的之考量，此於「未辦保存登記建物」之情形，並無二致，則關於系爭建物「事實上處分權」如有移轉時，應認得類推適用民法第426 條之1 規定，方符該條立法意旨。
上訴人因拍定系爭建物而繼受事實上處分權，既如前論，依上開說明，上訴人自得類推適用民法第426 條之1 規定，被上訴人上開主張，容有誤會。
5.附表編號1 建物，屬小木屋；附表編號2 建物，未坐落系爭土地，係坐落同段595 地號土地；附表編號3 建物，係廁所等節，為兩造所不爭執，並有原審於109 年4 月24日勘驗筆錄、建物現狀照片、高雄市政府地政局仁武地政事務所109年6 月1 日函所附複丈成果圖（見原審卷二第161 至165 、
167 至171 、173 、239 至245 頁）可佐，依現況照片所示，附表編號3 建物，外型屬RC造，附著於系爭土地，不易移動，且屋頂、四面牆壁完好，結構足以避風雨；另觀之上訴人提出之不動產權利移轉證書（見原審卷一第77至81頁），該建物拍定價格為19萬2,000 元，顯見具經濟上價值，依上開說明，附表編號3 建物自合於「房屋」之要件。被上訴人雖稱：該建物屬廁所，非房屋云云。然附表編號3 建物之用途固屬廁所，惟承前述，傑笙公司承租系爭土地之目的既在經營遊樂園使用，又戶外遊樂園之建築、營運模式，係將園區之硬體設施散佈設置各處，縱附表編號3 建物之用途係暫供廁所使用，此僅基於遊樂園場所對地上建物之特殊需求所致，並無礙於該建物整體已合於前揭「房屋」要件之認定，故被上訴人主張附表編號3 建物非房屋，委無可採。至附表編號1 之小木屋，依現況照片（見原審卷二第165 頁），迄至109 年4 月時已倒塌；附表編號2 建物既未坐落系爭土地，上訴人就該等建物已欠缺承租客體，就系爭土地要無從主張土地法第104 條第1 項之權利，附此敘明。
6.傑笙公司依系爭租約，就系爭土地之承租期限係至109 年3月9 日止，且系爭土地所屬租約為租地建屋契約，又上訴人自104 年1 月17日起，繼受取得附表編號3 建物之事實上處分權等節，均如前述，是上訴人類推適用民法第426 條之1規定，自104 年1 月17日起至109 年3 月9 日止，繼受傑笙公司就系爭土地對陳錦鳳所訂之系爭租約，固認屬實。
7.而系爭租約第4 條雖約定：「租期屆滿時‧‧‧，租賃關係當然消滅‧‧‧」等語（見本院卷第1 頁第193 頁），然承前述，系爭租約既屬租地建屋契約，依民法第449 條第3 項規定，本不適用同條第1 項租期限制之規定，何況，陳錦鳳（即出租人）與傑笙公司之陳吳秀蘭（即承租人）於101 年
6 月19日他案行政執行事件，經詢問「系爭租約於109 年到期後，有無續租？」乙節，均陳稱「有續租」等語明確（見原審法院108 年度重訴字第22號民事案卷一第73、74頁），是系爭租約雖約定至109 年3 月9 日租期屆滿時消滅，然陳錦鳳與傑笙公司於101 年6 月19日租期屆至前，業合意就原訂租約屆期消滅後，另自109 年3 月10日起，依原承租條件與陳錦鳳及其繼承人成立不定期限之新租賃契約，此參傑笙公司於109 年4 月30日、109 年5 月30日、109 年6 月29日均以代出租人繳付土地稅款為支付租金之方式，且未經出租人反對可徵（見本院卷第77至81頁之郵政匯款申請書）。又陳錦鳳、傑笙公司於101 年6 月19日就新租約之租期雖未明定期限，然依租地建屋契約目的，探求當事人之真意，依上開說明，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故被上訴人主張原租約之租期逾20年部份，因屆期消滅云云，即無可採。上訴人既得類推適用民法第426 條之1 規定，自10
4 年1 月17日起繼受傑笙公司就系爭土地之租約，亦應併繼受傑笙公司自109 年3 月10日起，依原承租條件與基地所有人（即陳錦鳳暨其繼承人）所成立至附表編號3 之房屋不堪使用時止之新租約，亦可認定。
8.依上所述，既認上訴人就附表編號3 之房屋，對系爭土地之租地建屋契約關係仍屬存續，則上訴人辯稱系爭土地出售時，依土地法第104 條第1 項規定，對該地有優先購買權，自屬有據。
㈣系爭土地經陳錦鳳債權人大社農會聲請強制執行，由原審法
院以系爭執行事件查封拍賣，被上訴人於108 年3 月19日以3,100 萬元拍定；上訴人於108 年4 月3 日向原審執行法院具狀聲明願以拍定之同一價格優先購買系爭土地；該院於10
8 年4 月12日函知被上訴人，上訴人得以3,100 萬元價金優先承買系爭土地等節，為兩造所不爭執，並經本院職權調閱系爭執行事件核閱無誤，而上訴人對系爭土地得行使土地法第104 條第1 項規定之優先購買權，既如前述，故被上訴人請求確認上訴人於系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在云云，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人對系爭土地具優先購買權。從而，被上訴人訴請確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2 項所示。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 李怡諄法 官 何佩陵以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日
書記官 林佳蓉附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表┌──┬──────┬──────┬──────────┐│編號│ 建物建號 │ 建物門牌 │ 備註 │├──┼──────┼──────┼──────────┤│1 │高雄市大社區│水哮巷2-10號│小木屋，已倒塌 ││ │牛食坑段618 │ │未辦保存登記 ││ │建號 │ │ │├──┼──────┼──────┼──────────┤│2 │高雄市大社區│水哮巷2-10號│此建物坐落同段595 地││ │牛食坑段619 │ │號土地，非坐落系爭土││ │建號 │ │地 ││ │ │ │未辦保存登記 │├──┼──────┼──────┼──────────┤│3 │高雄市大社區│無 │廁所 ││ │牛食坑段638 │ │未辦保存登記 ││ │-1建號 │ │ │└──┴──────┴──────┴──────────┘