臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上字第41號上 訴 人 劉得樂
劉得機劉得良共 同訴訟代理人 黃勇雄律師被上訴人 陳耀炳
陳美玲陳耀楨陳耀昌共 同訴訟代理人 林維毅律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108 年12月30日臺灣高雄地方法院107 年度訴字第496 號第一審判決提起上訴，本院於110年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣重測前高雄市○○區○○○段00○0 ○○段00○0 地號土地原為訴外人陳林瑞嬌所有，陳林瑞嬌與訴外人劉邦鐘於民國39年3 月24日就上述2 土地成立耕地三七五減租條例（下稱本條例）所規範之租約關係，由劉邦鐘向陳林瑞嬌承租上述2 土地，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於59年9 月11日以贈與為原因將上述39之2 地號土地登記為陳耀楨所有，並將該土地出租人變更為陳耀楨。後劉邦鐘死亡，上訴人為繼承人，並由劉得樂代表上訴人與陳林瑞嬌、陳耀楨續訂租約。嗣於66年5 月20日，上述39之1 及39之2地號土地經重測分別變更為高雄市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○號土地，其中266 地號土地再經分割增加266 之1 地號土地，267 地號土地則分割增加267 之1 、267 之2 地號土地，亦經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於102 年9 月21日死亡，其繼承人為陳耀炳、陳美玲、陳耀昌（下稱陳耀炳3 人），兩造就上述266 、266 之1 、267 、267 之1 、267 之2地號土地（下合稱系爭土地）於104 年4 月13日續約，並約定租賃期間自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止（下稱系爭租約）。上述266 、266 之1 地號土地則於104 年10月15日以繼承為原因登記為陳耀炳3 人所有，並於105 年4 月11日為變更出租人之登記。詎上訴人先於82年間在系爭土地搭建如原判決附圖B 、B1所示鐵皮建物、D 所示之鐵製大門，再於95年間購買如原判決附圖A 所示之貨櫃放置在系爭土地，並舖設如原判決附圖C 、C1所示水泥路面連接外側道路。上述鐵皮建物內有完整瓦斯廚具、廚櫃、大理石桌、電冰箱、熱水器、冷氣機、抽水馬桶水槽、洗水間、鐵門與鐵製棚架之停車位，並舖設水泥路面連接外側道路，與貨櫃及鐵製大門均顯已超出放置農具、農餘休憩等使用所需，已屬非自任耕作，依本條例第16條規定，應認兩造間就系爭土地依本條例所成立之系爭租約已失其效力，雖原判決附圖C 、C1所示水泥路面業經上訴人於審理期間拆除回復原狀，惟上訴人於系爭土地上共同搭蓋如原判決附圖A 、B 、B-1 、D 所示之地上物（以下合稱系爭地上物），屬無權占用系爭土地，被上訴人自得依民法第455 條、第767 條第1 項規定，擇一請求上訴人拆除或清除騰空系爭地上物，將系爭土地返還被上訴人等語。求為判命：㈠上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示系爭地上物拆除或清除騰空，並將系爭土地返還予被上訴人。㈡願供擔保准予宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人等早於82年間即因放置農具、休憩及夜宿守護農產果物等需要，在系爭土地上搭建鐵皮建物供做農舍使用，再於95年間購置貨櫃屋並在其上架設蓄水箱，用以便利引水灌灑農田及放置農具與肥料，貨櫃屋內亦供放置農機具及肥料，鐵皮建物內所放置電冰箱、冷氣機等物品，則皆屬為便利農耕生活及門戶安全而設，鋪設之水泥路面係供曬稻谷使用，鐵製大門則係供進出系爭土地而設，均屬自任耕作合理使用之範圍。又除原判決附圖所示系爭地上物外，系爭土地其餘部分上訴人均有耕作，並無被上訴人所指未自任耕作情事，而兩造陸續更換租約，亦未見已知上情之被上訴人有何異議，被上訴人以上訴人違反系爭租約為由欲收回系爭土地，係屬權利濫用及違反誠信原則，其請求自無理由等語為辯。
三、原審依民法第767 條第1 項規定為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於本訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則更正其請求權基礎，先位依民法第455 條規定請求如原判決主文第1 項所示，備位依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人應將坐落266 地號土地如原判決附圖A 所示之地上物拆除或清除騰空，連同266 之1 地號土地返還予陳耀炳、陳美玲、陳耀昌，上訴人另應將坐落267 地號土地、267 之1地號土地如原判決附圖B 、B-1 、D 所示之地上物拆除或清除騰空，連同267 之2 地號土地返還予陳耀楨。並答辯聲明：如主文所示。（上訴人於原審所提反訴，業經原判決駁回，並未據上訴人聲明不服，已告確定，茲不贅敘。）
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於重測分割前原為陳林瑞嬌所有，陳林瑞嬌與劉邦
鐘於39年3 月24日就系爭土地成立本條例所規範之租約關係，由劉邦鐘向陳林瑞嬌承租系爭土地，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於59年9 月11日以贈與為原因將39之2 地號土地登記為陳耀楨所有，並將上述土地出租人變更為陳耀楨。後劉邦鐘死亡，其繼承人為上訴人，並由劉得樂代表與陳林瑞嬌、陳耀楨繼續土地租約，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於102 年9 月21日死亡，其繼承人為陳耀炳3 人，兩造就系爭土地於104 年4 月13日續約，約定租賃期間自104 年1 月
1 日起至109 年12月31日止。而266 、266 之1 地號土地則於104 年10月15日以繼承為原因登記為陳耀炳3 人所有，並於105 年4 月11日為變更出租人之登記。
㈡系爭266、267、267之2地號土地於62年9月1日之都市計畫始
劃設為「住宅區」，續於105 年5 月6 日之都市計畫變更為「第三之一種住宅區」；系爭266 之1 、267 之1 地號土地於62年9 月1 日之都市計畫始劃設為「人行步道」、「部分人行步道、部分道路用地」，續於94年10月31日之都市計畫變更為「道路用地」。
㈢系爭租約係兩造以單一契約約定承租範圍。
㈣系爭土地於102 年至106 年間之狀況，如原審卷三第156 頁至第173 頁拍攝照片所示。
㈤系爭租約因上訴人是否自任耕作發生爭執，經高雄市政府鳳
山區耕地租佃委員會調解及高雄市政府耕地租佃委員會調處不成立，由高雄市政府移送審理。
㈥原判決附圖C 、C-1 所示部分，於審理期間已經回復原狀。
㈦原判決附圖A 、B 、B-1 、D 所示系爭地上物，A 部分為95
年購置之貨櫃，B 及B-1 為82年間搭蓋之鐵皮建物、D 為82年間搭造之鐵製大門。
㈧系爭土地除原判決附圖標示部分（即A 、B 、B-1 、C 、C1
、D ）以外之其餘部分，上訴人曾先後種植水稻、果樹、蔬菜等作物。
五、本件爭點：㈠上訴人是否有不自任耕作之情形？系爭租約是否無效？㈡上訴人是否無權占用系爭土地？被上訴人請求上訴人將系爭
土地上地上物拆除或清除騰空並返還予被上訴人，是否有據？
六、經查：㈠上訴人是否有不自任耕作之情形？系爭租約是否無效？⒈本件系爭土地於重測分割前原為陳林瑞嬌所有，陳林瑞嬌與
劉邦鐘於39年3 月24日就系爭土地成立本條例所規範之租約關係，由劉邦鐘向陳林瑞嬌承租系爭土地，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於59年9 月11日以贈與為原因將39之2 地號土地登記為陳耀楨所有，並將上述土地出租人變更為陳耀楨。後劉邦鐘死亡，其繼承人為上訴人，並由劉得樂代表與陳林瑞嬌、陳耀楨繼續土地租約，並經雙方歷次續約。嗣陳林瑞嬌於102 年9 月21日死亡，其繼承人為陳耀炳3 人，兩造就系爭土地於104 年4 月13日續約，約定租賃期間自104 年
1 月1 日起至109 年12月31日止。而266 、266 之1 地號土地則於104 年10月15日以繼承為原因登記為陳耀炳3 人所有，並於105 年4 月11日為變更出租人之登記。又系爭租約係兩造以單一契約約定承租範圍，兩造因上訴人是否自任耕作發生爭執，經高雄市政府鳳山區耕地租佃委員會調解及高雄市政府耕地租佃委員會調處不成立，由高雄市政府移送審理等節，為兩造所不爭執（見本院卷第316 頁至第317 頁），並有高雄市政府106 年12月8 日高市府地權字第1063332200
0 號函暨所附資料、系爭土地重劃分割登記謄本等在卷可稽（見原審卷一第3 頁至第110 頁、原審卷三第60頁至第86頁），自堪信為真實。
⒉按農業為國家生產力之根本基礎，然從事農業活動之人口階
層，往往為社會上、經濟上較弱勢之族群，故為保障農業之存續與發展，我國則有以法律強行規範之方式予以特別保護，其中於40年6 月7 日所制訂公布之本條例即為加強對耕地承租人及農業活動之保障。又本條例第1 條所謂耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地而言。所謂耕地，則指現供耕作之土地，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃。而耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，本條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。亦即，租約期滿時對於承租人有相當大之保護，除出租人依本條例收回自耕外，只要承租人繼續承租，出租人即不得拒絕，而法律直接強制出租人必須與承租人續訂租約，是本條例為保護承租人，某程度已對出租人限制權利之行使，故承租人是以自任耕作為目的承租使用他人土地，至為重要。
⒊又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，本條例第16條第1 項及第2 項定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，且不以全部不自任耕作為限，縱僅一部不自任耕作，全部租約仍歸於無效（最高法院84年度台上字第2102號判決、90年度台上字第2164號判決意旨參照）。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2959號判決意旨參照）。另基於現今農業產銷流程之改變，耕作人除種植農作物外，同時負擔儲存、加工及銷售工作者，並非少見，如當事人主要仍係以耕地從事耕作，僅為便利農業活動順利進行，而於耕地上設置之附屬建物，例如農舍、建物、加工場等，核其性質上並未違反農地農業之立法政策，又無使耕地承租人藉由轉租耕地從中漁利之弊，應認其仍符合自任耕作之標準。申言之，本條例制訂公布迄今已逾60年，縱現今農業活動或農業型態已非立法當時所能預見，在為保障農業之存續與發展及保護承租人，並兼衡耕地出租人土地使用權利遭法律強制限制，倘設置之農舍、建物或加工廠等已與長期娛樂、觀賞或遊憩等設施相當者，自與耕作之目的相悖，而屬不自任耕作。
⒋查上訴人對系爭土地於102 年至106 年間之狀況，如原審卷
三第156 頁至第173 頁拍攝照片所示乙節，並不爭執（見本院卷第317 頁）。依該等照片所示，高雄市鳳山區調解委員會於106 年6 月23日至系爭土地現場會勘時，緊鄰原判決附圖B 、B-1 所示鐵皮建物旁尚有其他鐵皮建物及停車棚，周圍有柏油水泥鋪地，鐵皮建物內有雙人床、大型電視、吸塵器、櫃子、休閒椅、烤肉架、各式鞋子、冷氣機、立體音響喇叭，用餐區及廚房部分設置有大理石桌、椅子、櫥櫃、直立式雙門冰箱、流理台、水槽、大小桶瓦斯、洗衣機、爐灶、炒菜鍋、各式各樣餐具，浴室部分為磚造結構、浴廁設施齊全，並有裝置熱水器。嗣高雄市鳳山區調解委員會於同年10月27日會勘時，已有部分鐵皮建物及車棚自行拆除等節，除有上述照片佐證外，復有高雄市鳳山區調解委員會106 年
6 月23日、同年10月27日會勘紀錄暨會勘照片在卷足憑（見原審卷一第16頁至第21頁、第66頁至第68頁）。本院審酌上訴人於系爭土地上搭建停車棚並鋪設水泥，顯與耕作或便利耕作之目的不符，另由鐵皮建物內之擺備物品及備有用餐區及廚房、浴室等建築結構以觀，已與一般住家無異，顯非單純供堆置農具、肥料或臨時休息之用，依上述說明，亦已逾自任耕作合理使用之範圍，而與耕作之目的相悖。至兩造雖不爭執系爭土地除原判決附圖標示部分（即A 、B 、B-1 、
C 、C1、D ）以外之其餘部分，上訴人曾先後種植水稻、果樹、蔬菜等作物（見本院卷第317 頁），證人陳永壽、陳鄭玉盞、許振來、劉李來春、吳富雄等人，亦到院分別證稱看過上訴人在系爭土地上耕作及購買農藥等語（見本院卷第16
9 頁至第185 頁），惟系爭土地既有如上述之一部分非供自任耕作使用，依前述說明，全部租約仍歸於無效，自無從為有利上訴人之認定。
⒌又按承租人違反本條例第16條規定不自任耕作時，原定租約
無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金及補貼之地價稅，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第
6 條第1 項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院104 年台上字第1777號判決意指參照）。上訴人雖另主張兩造陸續更換租約，亦未見已知上情之被上訴人有何異議，被上訴人以上訴人違反系爭租約為由欲收回系爭土地，係屬權利濫用及違反誠信原則云云，惟本條例於租約期滿時除出租人依本條例收回自耕外，只要承租人繼續承租，出租人即不得拒絕，業如前述。系爭土地係陳林瑞嬌於
102 年9 月21日死亡，其繼承人為陳耀炳等3 人，因上訴人請求繼續承租，兩造就系爭土地於104 年4 月13日始為續約，然於106 年間經高雄市鳳山區調解委員會現場履勘時發現有上述上訴人一部土地未自任耕作情事，系爭租約即因上訴人不自任耕作而無效，自不因被上訴人收取租金而使系爭契約恢復其效力，上訴人上揭抗辯，自難認有據。
⒍至上訴人雖引用最高法院95年度台上字第1666號判決意旨，
主張不排除農舍得兼供佃農居住，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，自不便於耕作云云，然本件上訴人劉得樂、劉得機所居住之高雄○○○區○○路○ 號住處至系爭土地步行僅約10分鐘即可到達（見原審卷四第65頁），證人許振來亦證稱從鳳北路騎車約5 、6 分鐘即可達系爭土地（見本院卷第180 頁），足見本件上訴人並無耕作時因需兩地奔波而有居住於系爭土地之必要，上訴人此情所指，亦屬無據。
㈡上訴人是否無權占用系爭土地？被上訴人請求上訴人將系爭
土地上地上物拆除或清除騰空並返還予被上訴人，是否有據？按承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，本條例第16條第2 項定有明文。查系爭租約為兩造以單一契約約定並訂承租範圍乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第317 頁），且系爭土地有如上述之一部分非供自任耕作使用，而使全部租約歸於無效，業經審認如前述，則被上訴人先位依民法第455 條規定，請求上訴人拆除或清除騰空系爭地上物，將系爭土地返還被上訴人，自有所據，亦無庸就被上訴人所主張之備位部分再予審究，併予敘明。
七、綜上所述，本件被上訴人依民法第455 條規定，請求上訴人拆除或清除騰空系爭地上物，將系爭土地返還被上訴人，為有理由。原審雖依民法第767 條第1 項之規定判決被上訴人勝訴如原判決主文第1 項所示，亦即理由雖有不同，但結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並駁回被上訴人之請求，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
民事第一庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 邱泰錄法 官 劉傑民以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 林家煜附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。