臺灣高等法院高雄分院民事判決109年度重上字第56號上 訴 人 戴志霖
錢耀光（兼阮阿好之承受訴訟人、王燕如承受訴訟人王姵文之承當訴訟人）
林宇康林建威
林建成
黃士豪（即黃水生之承當訴訟人）
林勝吉林源輝周鄭英女周乃家周怡芳
周宏璋
周宏賓
羅敏文羅苑菁羅紫菱上 列16 人訴訟代理人 凌進源律師上 訴 人 袁廖阿鄉訴訟代理人 張啟祥律師複 代理 人 蔡宜真律師上 訴 人 周吉富
周郭芬蘭張鄭月霞上 列 1 人訴訟代理人 張真財上 訴 人 鄭肇東
朱沛瑜王浤瑜（即洪麗雲之承當訴訟人）
周明輝（即周萬傳之承受訴訟人）
黃文和林坤奉魏憲陽
魏憲陸
黃施雲嬌
周宗成
孫鄭心桃上 列 1 人訴訟代理人 孫榮隆上 訴 人 孫黃玉蘭
鄭阿賜周忠利（兼周啟瑞之承受訴訟人）
周再興周再成周景良林清賢
周仁雄上 列 1 人訴訟代理人 周吉富上 訴 人 董韋豐（原名董軒廷、董士薰）
楊蘇金雀王椿量林德榮林得生林得勝嚴振德林政賢周吉雄周振池周義祥周進財林政霆鄭念育簡廷伊董吳秀鳳周淑玲周煌翔周淑敏許銘中許家榮林得祿莊理忠（即王金泉承受訴訟人王俊男之承當訴訟
董傑鳴林素娥（即兼鄭念信承當訴訟人鄭達民之承受訴訟
鄭智元（即兼鄭念信承當訴訟人鄭達民之承受訴訟
鄭伃倫（即兼鄭念信承當訴訟人鄭達民之承受訴訟
陳王阿菜張朝偉
張顏秀綢楊健雄（即高素珍之承受訴訟人）上 列53 人訴訟代理人 蔡涵如律師
吳晉賢律師廖傑驊律師上 訴 人 周文賢（即周天有之承受訴訟人）
周文芳（即周天有之承受訴訟人）
周文星韋文雄上 列 1 人訴訟代理人 陳慧珍上 訴 人 馮春烈訴訟代理人 馮世賢上 訴 人 陳江上
陳溪泉
李尤心柯徐碧雲尤高順薛清智林慶明郭豈鋐王黃梅袁蔚雄葉烈渙陳林美女尤在其金朝宏
金伍傑黃錦鳳鄭欽原（即嚴月嬌之承受訴訟人）
鄭欽隆（即嚴月嬌之承受訴訟人）
鄭欽鴻（即嚴月嬌之承受訴訟人）
鄭梅君（即嚴月嬌之承受訴訟人）
吳碧華財政部國有財產署南區分署即吳豐榮之遺產管理人上 列 1 人法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 魯美菲
許肇麟上 訴 人 嚴彩文
嚴子翔嚴燕玉周秀金
黃世明黃世瑜楊織裳陳炳福林瑞成
林瑞安楊啓清楊舒婷莊慧敏
孫偉倖
羅周素玉羅靜宜陳彥仲孫菁英兼上列5 人訴訟代理人 莊金妹上 訴 人 林允亮
張惠雯黃丹蓉周坤印兼上列1 人訴訟代理人 周坤章上 訴 人 李瑞玫訴訟代理人 王唯任上 訴 人 許來發
洪榮發高玉平上 列 1 人訴訟代理人 涂安傑上 訴 人 尤羅美智
吳秀端周寶治周金傳上 列 1 人訴訟代理人 張秋菊上 訴 人 趙麗秋
蔡文成蔡文凱
蔡美珍
周惠婷
曾妤安（原名曾慧茹）兼上列1 人訴訟代理人 孫麗卿上 訴 人 周秀卿
蔡孟翰上 列 1 人訴訟代理人 孫楨穗上 訴 人 孫偉倫
李世宏董鎧菘董文喜梁宏義董永承陳國安周董靜慧周坤義周裕清周旻勲謝祥熔
許美香嚴彗銀周順忠周順隆周淑娟
周淑菁陳英在陳保亨陳烱同戴詩珊兼上列1 人訴訟代理人 戴豪廷上 列 2 人訴訟代理人 林彥晴上 訴 人 陳茂誠
陳寶薛清拾董瑞程林應久周政宏
周政亨周吉明周秀鳳周秀梅黃家隆黃家盛李周四是周梅莊周貴美陳淑真周貴溪張吳幸上 列 1 人訴訟代理人 張軒睿上 訴 人 吳正福
潘惠萍（即潘郭祥美之承當訴訟人）
楊登榮盧陳雲英
周文貴（即周黃水秀之承受訴訟人）
陳銘灌李玉美
邱文正上 列 1 人訴訟代理人 莊罔市上 訴 人 王力正
董琨天周揚凱周素珠周陳美惠趙董秀蓮王慈堂何月惠
許來成許金樹
常國誠
周曉雄張周秀珍周昭陽周昭良周詩穎周蔡玉環董騏銘吳珮綾吳蘇明楊育顯（即高素珍之承受訴訟人）上 列 1 人訴訟代理人 楊健雄上 訴 人 楊德雄（即高素珍之承受訴訟人）
楊幼雄（即高素珍之承受訴訟人）兼上列2 人訴訟代理人 楊德玉（即高素珍之承受訴訟人）上 訴 人 陳毓惠（即吳蔡金花承受訴訟人吳福明之承受訴訟
吳德明（即吳蔡金花之承受訴訟人）
管志毅（即管鄭春月之承受訴訟人）
管秀梅（即管鄭春月之承受訴訟人）
管曉丹（即管鄭春月之承受訴訟人）
管育輝（即管鄭春月之承受訴訟人）
郭桂鳳（即楊璊之承受訴訟人）
董順福董其秦（即董順民之承受訴訟人）
董映屏（即董順民之承受訴訟人）
林錦花（即董順民之承受訴訟人）
董順憶（即董文世之承受訴訟人）兼上列5 人訴訟代理人 董順隆上 訴 人 鄭念祐（即鄭達國之承受訴訟人）
鄭伃舫（即鄭達國之承受訴訟人）
鄭伃廷（即鄭達國之承受訴訟人）
王國南（即王國興之承受訴訟人）上 列 1 人訴訟代理人 賴治齡上 訴 人 許惠菁（即許來旺之承受訴訟人）
許文建（即許來旺之承受訴訟人）
葉明達（即葉輝雄之承受訴訟人）
葉昭志（即葉輝雄之承受訴訟人）
洪源展（即洪郭素還之承受訴訟人）追 加被 告 嚴元良
嚴元亨嚴秀鈴被 上訴 人 孫榮吉
參 加 人 臺灣銀行股份有限公司法定代理人 施瑪莉訴訟代理人 李怡萱上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國109年1月17日臺灣高雄地方法院104年度重訴字第314號第一審判決提起上訴，本院於114年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於分割坐落高雄市○鎮區○○段○○地號土地部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有坐落高雄市○鎮區○○段○○地號面積一○二九九平方公尺土地，依如附表二各表及附圖二所示之方法分割，並由如附表四「應為補償人」欄所示之人依同表補償同表「應受補償人」列所示之人。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表乙①欄所示之比例負擔（公同共有者，應連帶負擔）；參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被上訴人訴請分割坐落高雄市○鎮區○○段00地號土地（下稱系爭土地），其訴訟標的對於各共有人必須合一確定，則上訴人戴志霖、錢耀光、林宇康、林建威、林建成、黃士豪、林勝吉、林源輝、周鄭英女、周乃家、周怡芳、周宏璋、周宏賓、羅敏文、羅苑菁、羅紫菱（下稱戴志霖等16人）對於原判決提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款前段規定，其上訴效力及於原審其餘共同被告，爰將原審其餘共同被告併列為上訴人。
二、系爭土地原共有人嚴聲輝於本件起訴前之民國90年6月14日死亡，其繼承人為嚴忠營、原上訴人嚴月嬌、嚴慶聲與上訴人嚴振德，嗣嚴忠營於105年12月21日死亡，其繼承人為嚴元良、嚴元亨、嚴秀鈴與上訴人嚴彗銀，並辦畢繼承登記（見原審司雄調卷第117頁，本院卷8第37至69、謄卷第137至139頁），則被上訴人於本院追加原非當事人之嚴元良、嚴元亨、嚴秀鈴為被告（見本院卷10第334頁），合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第5款規定，應予准許。
三、如附表甲㈠①欄所示之原上訴人，其於系爭土地之所有權應有部分已移轉登記予同表②欄所示之上訴人，而非共有人。被上訴人撤回對上開原上訴人之起訴，合於民事訴訟法第262條規定，且無民事訴訟法第56條第1項第2款規定之適用餘地。
四、如附表甲㈡①欄所示之原上訴人，於本件訴訟繫屬中死亡或成年，被上訴人聲明由同表②欄所示之人承受訴訟，合於民事訴訟法第175條規定，應予准許。
五、如附表甲㈢①欄所示之原上訴人，於本件訴訟繫屬中將其於系爭土地之所有權應有部分移轉登記予同表②欄所示之人，後者聲請承當訴訟，已得各該原上訴人及被上訴人同意，即合於民事訴訟法第254條第2項前段規定，應予准許。
六、如附表甲㈣①欄所示之上訴人，於本件訴訟繫屬中將其於系爭土地之所有權應有部分移轉登記予同表②欄所示之人，後者未聲請承當訴訟，依民事訴訟法第254條第1項前段、第401條第1項規定，本件仍應以同表①欄所示之人為當事人，且本判決之效力及於同表②欄所示之人。
七、上訴人陳炳福前於系爭土地之所有權應有部分（已輾轉由訴外人劉品佑取得），現為參加人設定抵押權，參加人為輔助陳炳福而聲請參加訴訟（見本院卷12第201、239、277頁、卷13第132頁），兩造於此並無異議，則參加人聲請參加訴訟，合於民事訴訟法第58條第1項規定，應予准許。
八、本件除如附表乙當事人維護編號欄標示☆之上訴人外，其餘上訴人均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
九、系爭土地之所有權應有部分經設定抵押權者，均經被上訴人對抵押權人告知訴訟（見附表乙備註欄標示★部分），依民法第824條之1第2項但書、第3項規定，於系爭土地分割後，其抵押權即按原設定權利範圍移存於各該抵押義務人所分得之土地，抵押權人並按原設定權利範圍就各該抵押義務人所得行使之價金分配或金錢補償請求權有權利質權，附此敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表乙①欄所示。系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割方法迄不能協議決定，爰依民法第823條第1項及第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，伊主張將系爭土地全部變賣，倘以原物分配，則應依如附圖三㈠所示方案為分割等語，於原審聲明：兩造共有系爭土地准予分割（被上訴人於原審請求上訴人吳碧華、財政部國有財產署南區分署即吳豐榮之遺產管理人【下稱國產署】就吳嚴月娥所遺系爭土地所有權應有部分辦理繼承登記部分，經原審為被上訴人勝訴之判決，未據上訴人聲明不服，即非本院審理範圍，不予贅述）。
二、如附表三所示之上訴人及參加人所主張之分割方案，即如附表三及附圖三㈡、㈢所示；其餘上訴人未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審判決系爭土地准予變賣，所得價金由兩造依原應有部分比例分配。戴志霖等16人聲明不服，提起上訴，與上訴人袁廖阿鄉、如附表三①欄標示△之上訴人（即委任蔡涵如律師、吳晉賢律師、廖傑驊律師為訴訟代理人之周吉富等53人）、周昭陽、董順隆、參加人均於本院聲明：㈠原判決關於分割土地部分廢棄。㈡上開廢棄部分，系爭土地准予另依適當之方法分割。上訴人陳溪泉、尤高順、周秀金、莊金妹、林允亮、周坤章、吳秀端、孫麗卿、蔡孟翰、許美香、周順隆、周淑娟、許來成、周曉雄、張周秀珍、國產署、郭桂鳳則均聲明：同意原判決之分割方法。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第2項、第3項、第4項分別定有明文。
㈡經查：系爭土地為擴大及變更原高雄市主要計畫區內第五
種住宅區土地，其共有人及應有部分如附表乙所示，依系爭土地之使用目的，並無不能分割之情形，各共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法迄不能協議決定等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地使用分區證明書附卷可稽（見原審卷8第80頁，本院卷13第407至553頁、卷14第113頁），則被上訴人請求裁判分割系爭土地，於法自無不合，應予准許。
五、本件爭點為：系爭土地以何方法分割為適當？
六、本院判斷如下：㈠按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，按共有物
之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，公平決之，且不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號民事判決意旨參照）。次按實施都市計畫地區為建築法之適用地區，為建築法第3條第1項第1款所明定。
㈡經查：系爭土地之都市計畫於44年5月19日即發布實施，其
四周面臨之道路，自南側起按順時針方向依序為：高雄市前鎮區復興三路（計畫道路）、中華五路1332巷（現有巷道）、中山二路55巷（現有巷道）、復興三路97巷（現有巷道），並曾據以指定建築線，其地上建物之明細及坐落位置，如附表一及附圖一所示（建物逕以A1等編號稱之）等情，除有建物登記謄本、高雄市政府工務局（下稱工務局）105年9月29日高市工務建字第10536540200號函及所附法定空地相關資料、高雄市稅捐稽徵處前鎮分處112年5月22日高市稽前房字第1128854718號函及所附房屋稅課稅明細表、112年12月20日高市稽前房字第1128807877號函及所附房屋稅課稅明細表、高雄市政府地政局前鎮地政事務所（下稱前鎮地政）109年1月8日高市地鎖測字第10970020300號函所附更正後門牌編號對照表、113年8月8日高市地鎮○○○00000000000號函、高雄○○○○○○○○112年11月8日高市鎮○○○00000000000號函及所附門牌改編資料、高雄市政府都市發展局113年1月23日高市都發開字第11330342000號函、航測圖、照片附卷可稽外（見原審司雄調卷第177至192頁、原審卷8第186至187頁及證物袋內資料、卷12第248至251頁，本院謄卷第179至391頁、稅卷第39至337頁、本院卷10第362至365頁、卷11第130至135、240頁、卷12第393至403、411、429至440頁、卷13第407至553頁；另見附表一卷證頁碼欄），並經本院及原審會同前鎮地政測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見原審現場履勘卷1、卷2、卷10第181頁、卷12第248至251頁，本院卷12第385至391頁），合先認定。
㈢系爭土地以依如附表二各表及附圖二所示之方法分割為適當（分割後之土地逕以子1等編號稱之）：
⒈原物分配部分：
⑴分配於各共有人部分：
酉部分土地為高雄市前鎮區中山二路55巷45弄所行經，而為系爭土地上之現有巷道等情，有工務局112年6月30日高市工務建字第11236259000號函及所附電子套繪圖圖例、同日第00000000000號函所附使用執照圖說、112年11月6日高市工務建字第11240549600號函及所附套繪管制圖附卷可稽（見本院卷9第249至25
5、335頁、卷10第356至360頁），堪認酉部分土地多數已供公眾通行使用；又上開巷道為單向出口，且有所轉折，復為附圖一編號C12、C13、E14、E15、I1、I6、I7、I8至10等合法建物之對外通聯道路，基於交通順暢及消防安全之考量，其全線寬度應一致劃設為6公尺。酉部分土地既為公眾通行所需，即不應僅分歸部分共有人取得，而有由全體共有人按原應有部分比例繼續維持共有，以共同負擔容忍他人通行義務之必要。是以，酉部分土地於分割後仍維持共有，即屬符合民法第824條第4項規定，亦符合民法第824條第2項第2款後段所定「原物之一部分分配於各共有人」此一分割方法之限制。
⑵分配於部分共有人部分：
①子1至子7、丑6、丑8至丑10、寅6至寅10、寅12、寅
13、卯3至卯9、辰1、辰6、辰9至辰15、巳1至巳14、申1、申7、申8至申10部分土地（以下合稱建物基地部分），均已供建築使用，且大多數建物領有建造或使用執照，或辦畢保存登記（即所有權第一次登記），自應將建物之基地（包括法定空地之約略位置），分歸相對應之系爭土地共有人單獨取得，或配合建物所有權狀態（包括因共同申請建造執照而共用法定空地之情形）及當事人意願而維持共有；至於其中子1、寅6、寅10、卯3至卯7、巳1、巳4、巳7至巳13部分，其上建物雖未領有建造或使用執照，亦未經辦理保存登記，然該等部分土地均直接面臨計畫道路或現有巷道，復無礙於後方未臨路部分土地之通行，則該等部分土地以原物分配予相對應之系爭土地共有人取得或維持共有，本無困難，復得使土地及建物之權利歸屬狀態趨於一致，有助於法律關係單純化，以盡經濟上之效用。是以，於建物基地部分，自不得逕以變賣方式為分割。
②按分割共有物係以消滅共有關係為目的，故法院於
裁判分割共有土地時，除因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有外，不應創設新的共有關係。所謂共有人之利益，例如共有人表明願維持共有關係，或為分割後土地有與公路聯絡之必要，需保留部分土地供為通行道路之用是。如僅為部分共有人之建築利用考量，自仍應審酌該部分共有人之意願，否則強令不願維持共有關係之共有人與他共有人維持共有，該共有人日後勢再就該共有部分請求分割，顯失裁判分割共有物之意義。查卯6、卯7部分，及巳12、巳13部分土地，其地上之建物於使用上及構造上各自獨立，建物之所有權人或使用人亦互異，則各建物之基地原無合併為同一筆土地，而由各建物之所有權人維持共有之必要；況上訴人陳江上主張卯6、卯7部分土地由其與陳王阿菜維持共有，袁廖阿鄉主張巳12、巳13部分土地由其與上訴人黃家隆、黃家盛維持共有，並未得陳王阿菜、黃家隆、黃家盛之同意，則陳江上、袁廖阿鄉此部分主張之分割方法，即無可採。
③另按建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於
分割後合於左列各款規定者不得為之：每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。建築基地法定空地分割辦法（下稱法空分割辦法）第3條第2款定有明文。查法空分割辦法係於75年1月31日始訂定發布，而系爭土地上領有建造執照之建物，均於法空分割辦法發布前即已領得建造執照，有工務局112年6月30日高市工務建字第11236259000號函所附資料附卷可稽（見本院卷9第249至253頁，另見附表一①欄），則依法空分割辦法第3條第2款但書規定，系爭土地於法定空地部分之分割，即不受該辦法第3條第2款本文「每一建築基地之建蔽率應合於規定」之限制。
又因工務局前函所檢附之圖說未臻清晰，本院遂就系爭土地上領有建造執照之建物，再向工務局函詢各建物所留設之法定空地面積為何，工務局則表示「（建造）執照係以基地面積計算法定空地面積，尚難認定各建物所占法定空地面積及範圍」等語，有本院函稿、工務局112年11月6日高市工務建字第11240549600號函附卷可稽（見本院卷10第340至34
3、346、356、357頁），益徵系爭土地內之法定空地位置實難精確劃定，則本院所採之分割方法，自難謂有不符法空分割辦法之情事。
④至於部分共有人未受建物基地部分之分配，或未按
其應有部分受分配者，則由受超額分配之共有人以相當之金錢為補償（詳下述⒊），則系爭土地於建物基地部分以如附表二各表及附圖二所示之方法為分割，應屬公平適當。
⒉變賣並分配價金部分：
⑴子8、子9、丑1、卯1、辰5、辰7部分土地（以下合稱
變賣部分），雖大部分供建築使用，然其地上之建物均屬未經辦理保存登記之違章建築，是否符合建築法規關於防火、耐震之規範，非無疑慮。又於子8、子9、丑1、卯1、辰7部分土地，其地上建物中未面臨計畫道路或現有巷道者，於建物間之通路狹小曲折，一旦發生災害，逃生、搶救均有困難，且其基地均未與建築線相連接，並因現況通路之寬度不足，而無從於不變更建物現況之前提下，劃設符合建築技術規則建築設計施工編所規定之私設通路，倘按該等建物之基地位置為原物分配，則各土地均無從再申請合法建築使用；其餘面臨計畫道路或現有巷道之建物部分，倘按其基地位置為原物分配，則其後方未臨路部分土地之通行即受有妨礙，甚而遭阻絕。是以，子8、子9、丑1、卯1、辰7部分土地如以原物分配，將降低土地整體價值及效用，不利日後建築規劃，相鄰關係趨於複雜，亦即以原物分配顯有困難。至於辰5部分土地，其上建物之房屋稅納稅義務人並非系爭土地之共有人，亦無當事人表示願受該部分土地之分配，則此部分土地以原物分配，亦顯有困難。爰就變賣部分劃分區塊予以變賣，並將價金按原應有部分比例分配於各共有人，以期促進都市土地之開發利用，發揮土地最大經濟效益。
⑵被上訴人主張變賣部分應連同地上建物一併點交云云
，惟變賣部分之土地是否點交，原與法院依民法第824條第2項所應決定之分割方法無涉。又關於分割共有物之裁判，執行法院固得依強制執行法第131條第1項前段規定，將各共有人分得部分點交之，惟此乃強制執行法為配合民法第824條第2項及第3項規定，以減輕訟累所為之規定，關於交付土地部分，因非分割共有物訴訟之標的，且未經裁判，自無既判力可言；倘依法應點交之共有人對於得依法請求點交之共有人，有妨礙點交之實體法上法律關係存在，執行法院原不得單憑該分割共有物之判決，解除共有人之占有，將土地交付分得土地之共有人。而共有人以變賣共有土地之確定終局判決為執行名義者，執行法院係依強制執行法第131條第2項規定，準用拍賣不動產之程序規定辦理，該待變賣土地上之建物，既非分割共有物事件之訴訟標的物，即非該判決之客觀效力所及，亦無依法得與土地併付拍賣之情形，倘聲請強制執行之共有人對於該部分建物並未另行取得執行名義，即無從排除建物所有權人對土地之占有，遑論逕將建物或土地之點交設為土地之拍賣條件。是以，被上訴人此部分之主張，要無可採。
⑶另按共有物變價分割之判決，係賦予各共有人有變賣
共有物，並分配價金予各共有人之權利，於共有物變賣由第三人取得所有權之前，各共有人就共有物之所有權尚未喪失，共有關係仍未消滅。基此，系爭土地於變賣部分上之建物，其所有權人如有占用土地之合法權源，且得對抗第三人者，其權利尚不因土地之變賣而受影響；如無占用土地之合法權源者，依前揭說明（即貳六㈢⒉⑵），其占有狀態之排除，亦非經由本件分割共有物判決即可得達成。此外，系爭土地共有人於變賣部分擁有建物者，於變賣部分之拍賣程序中，仍得視斯時建物、土地之使用狀況及自身之經濟能力，再決定是否參加競標，或於拍定後行使優先承買權，以保留其建物。是以，系爭土地於變賣部分所採之分割方法，對於其上建物所有權人之適足住房權，尚難謂有所侵害（況經濟社會文化權利國際公約所指之適足住房權，係課予國家機關採取適當步驟以實現人民此項權利之義務，並非指國家機關得於因財產權相爭之民事訴訟事件中壓抑一造人民之權利，以滿足另一造人民之所需），附此敘明。
⒊價金補償部分：
⑴系爭土地分割後，就變賣部分及酉部分（面積合計5,1
50平方公尺），係按共有人原應有部分比例維持共有或分配價金，自不生金錢補償之問題；惟建物基地部分則因共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配之情形，即應依民法第824條第3項規定，由共有人以金錢互相補償，始為公平。基此，於計算共有人於分割前之應有部分價值時，自僅得以建物基地部分之總面積即5,149平方公尺為基礎。又系爭土地業經劃分為123、121地價區段，前者為南側面臨復興三路、縱深18公尺部分（面積2,290.5平方公尺），後者為其餘部分（面積8,008.5平方公尺），二者於112年度之公告現值分別為新台幣（下同）137,000元、75,000元等情，有前鎮地政112年12月21日高市地價字第11270938500號函、地價區段圖附卷可稽（見本院卷10第212頁、卷11第136頁），則計算共有人於分割後取得之土地價值時，並應視其受分配土地位於何地價區段，而予以差別評價。
⑵①本院就系爭土地於123、121地價區段之通常價額，囑
託百辰不動產估價師事務所鑑定，經估價師依系爭土地之使用分區、建蔽率、容積率，先認系爭土地以開發興建作為店面住宅大樓使用，可達成客觀上之最有效使用，而據此進行估價，並將123、121地價區段整合為一宗可開發之土地，以比較法及土地開發分析法評估其正常價格，末依不動產估價技術規則第84條進行各筆土地合併前後價值分算，結果認123、121地價區段土地於113年4月15日之單價分別為每平方公尺404,000元、338,000元等情，有百辰不動產估價師事務所113年5月9日（113)百辰估字第015號函所附百辰估字第00000000號不動產估價報告書存卷可參（見本院卷12第73頁）。
②本院審酌上開報告書係領有不動產估價師證書之專
業人士，經分析一般因素（包括政策、國內外經濟情勢等）、不動產市場概況（包括價格水準）、區域因素（包括近鄰地區之土地及建物利用情形、公共及服務性設施概況、交通運輸概況等）及土地個別因素（包括法定管制事項等），並前往現場勘查後所作成，並就其估價所運用之方法、估算過程及價格決定理由詳細說明，其所為之價格評估應屬合理客觀，符合市場行情，復無證據證明上開鑑價程序或結果存有瑕疵或錯誤，且上訴人對於以該鑑價結果作為共有人間互相補償之基準，亦多表示同意或無意見（見本院卷12第264至265頁），則其鑑定結果應屬可以採信；被上訴人徒以上開鑑定結果與
123、121地價區段公告現值間之比率差異過大，而主張123、121地價區段應分別改以每平方公尺450,000元、330,000元計價云云（見本院卷12第281、341頁、卷13第73頁），尚無可採。
③又建物基地部分中之子1至子7、巳1至巳14部分土地
，或直接面臨復興三路，或其地上建物朝向復興三路，則不問其是否全部位於123地價區段內，均應按123地價區段之鑑價結果即每平方公尺404,000元計價（兩造對此均無意見，見本院卷12第266頁），其餘部分則均以每平方公尺338,000元計價。基此，建物基地部分之總價值即為1,846,028,000元（計算式見附表二-總表②欄），各共有人於此部分之原應有部分價值，即如附表乙②欄所示，合計如附表乙X欄所示（按各共有人於分割前對建物基地部分所享之權利，係抽象存在於建物基地部分之任何部分，亦即同時存在於123、121地價區段，故計算原應有部分價值時，即逕以建物基地部分之總價值乘以原應有部分之方式計價，而不以折算面積乘以單價之方式計價）；至於系爭土地分割後，共有人於建物基地部分受分配之土地價值，則如附表二Y欄所示（分割後各共有人受分配之土地，已可特定其所屬地價區段，故計算受分配土地價值時，改以折算面積乘以單價之方式計價），合計如附表乙Z欄所示。而附表乙Z欄（受分配土地價值合計）與X欄（原應有部分價值合計）間之差額，即為各共有人應為補償（Z－X＞0時）或應受補償（Z－X＜0時）之總金額基數（如附表乙③欄所示），爰據此計算各共有人應相互補償之金額，即如附表四所示。
⑶末共有人中就系爭土地所有權應有部分為公同共有者
，其補償金債權或債務即屬於公同共有債權或公同共有債務，且其公同共有關係均係因繼承而成立，則依民法第828條第3項、第1153條第1項規定，其等如係應受補償之人，受領補償金即應共同為之，如係應為補償之人，即應負連帶給付責任，附此敘明。
七、綜上所述，本件被上訴人依民法第823條第1項規定，請求判決分割系爭土地，應以依如附表二各表及附圖二所示之方法分割，並由兩造按附表四互相補償為適當。原判決率爾將系爭土地全部以變賣方式為分割，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第2、3項所示。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 14 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 郭慧珊法 官 李珮妤以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 14 日
書記官 黃月瞳附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。