臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上字第6號上 訴 人 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義訴訟代理人 李明益律師
參 加 人 張東瑞訴訟代理人 陳豐裕律師被上訴人 蔡水明訴訟代理人 翁旭紳律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國108年11月20日臺灣屏東地方法院107年度重訴字第75號第一審判決提起上訴，並擴張及減縮訴之聲明，本院於110年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
被上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖二所示編號1397⑴、1397⑵、1397⑶部分之地上物拆除，並將上開占用土地連同編號1397土地返還給上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾陸萬玖仟貳佰伍拾玖元，及自民國一百零七年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自民國一百零七年二月三日起至返還前項土地之日止，按月給付新臺幣壹萬壹仟貳佰壹拾玖元。
其餘上訴及擴張之訴均駁回。
第一審及第二審（含擴張之訴部分）之訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決第二項所命拆屋還地部分，於上訴人供擔保新臺幣參佰肆拾柒萬元後得為假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟零肆拾壹萬柒仟柒佰柒拾壹元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項命給付金錢部分就已到期之金額，於上訴人以到期金額三分之一金額為被上訴人供擔保後得為假執行。但被上訴人以到期金額之全額為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第3款所明定。此項規定，依同法第446條第1項，於第二審訴訟程序亦有適用。查上訴人臺灣糖業股份有限公司起訴請求被上訴人蔡水明應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（重測前為新北勢段1291-13 地號土地，下稱系爭土地）如附圖一所示編號Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ部分之地上物拆除，並將系爭土地返還上訴人，另請求被上訴人給付新臺幣（下同）317,875 元暨其遲延利息，及自民國107年2 月3 日起至返還土地之日止，按月給付13,245元。嗣因系爭土地重新測量，於本院擴張及減縮聲明請求：被上訴人應將系爭土地如附圖二所示編號1397⑴、1397⑵、1397⑶部分之地上物拆除及回復原狀，並將占用土地連同編號1397土地返還給上訴人，以及應給付307,725 元暨其遲延利息，及自107 年2 月3 日起至交還土地之日止按月給付12,822元、另應給付76,932元本息，暨自107 年2 月3 日起至交還土地之日止按月給付3,206 元（見本院卷二第339 頁至第340 頁）。核其所為係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、上訴人主張：系爭土地為上訴人所有，於95年1 月23日出租給被上訴人，約定租賃期間自95年1 月23日起至105 年1 月22日止，每年租金按系爭土地申報地價年息10％計算，嗣又於105 年1 月11日續訂租賃契約，租賃期間自105 年1 月23日起至115 年1 月22日止（下稱系爭租約）。被上訴人於96、97年間，在系爭土地上興建屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號房屋，亦即如附圖一所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之建物（下稱系爭建物），並於98年10月21日辦畢登記。然被上訴人所有系爭建物於
101 年間經原審法院查封、拍賣，由參加人張東瑞得標，並於105 年2 月2 日領取不動產權利移轉證書，依民法第426條之1 規定，系爭租約已繼續存在於上訴人與參加人間，兩造間已無租賃關係存在。從而，被上訴人既無合法權源，竟在系爭土地上設置附圖一所示編號Ｅ之鋼骨鐵皮屋頂冷凍庫（面積為172 平方公尺）、編號Ｆ之地磅站（面積為74平方公尺）、編號Ｇ之鐵皮屋及水泥地板（面積為430 平方公尺）、編號Ｈ之警衛亭（面積為58平方公尺），並占用Ｉ部分土地（面積為7,544 平方公尺），上訴人得依民法第767 條第1 項之規定，請求被上訴人除去上開地上物，並將占用土地返還於上訴人。又被上訴人無權占有系爭土地如附圖一所示編號Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ部分，獲有相當於租金之利益，上訴人得依不當得利法律關係，按系爭土地申報地價年息8％計算，請求被上訴人給付自105 年2 月3 日至107 年2 月
2 日止相當於租金之不當得利317,875 元及其遲延利息，暨自107 年2 月3 日起至返還上開土地之日止，按月給付13,245元等語。請求判決：（一）被上訴人應將系爭土地如附圖一所示編號Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ之地上物拆除，並於回復原狀後，將前開土地返還上訴人。（二）被上訴人應給付上訴人317,875 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107 年5 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自107 年
2 月3 日起至交還前開土地之日止，按月給付上訴人13,245元。
三、被上訴人抗辯：被上訴人向上訴人承租系爭土地之目的，係為便利、輔助農業之產銷，而非用以建築房屋，且耕地本即不得作為居住使用，則系爭建物所有權之移轉，並不適用民法第426條之1之規定，系爭租約仍存在於兩造間。又被上訴人於承租系爭土地後，業經屏東縣政府容許得興建農業設施，除已興建之系爭建物（自有農業品集及包裝使用、自有農產品加工使用）外，被上訴人尚可興建6 項農業設施（自有農機放置使用、作物育苗使用、自有生產管理使用、自有農產品乾燥使用、自有農產品冷藏、冷凍使用及自有農產品供製堆肥使用），則縱認本件適用民法第426 條之1 規定，基於誠信原則及保留地上物之立法目的，參加人應僅繼受系爭建物所坐落之基地部分之租賃權。再者，上訴人於原審拍賣系爭建物時，知悉並表示不同意系爭租約作為執行之標的，且原審民事執行處拍賣公告已載明：本件拍賣標的不包括上訴人對被上訴人之承租權；本件拍賣建物之坐落基地非拍賣範圍，請應買人注意等語，基於誠信原則，上訴人自不得復請求被上訴人拆除地上物並返還占有土地等語。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服而提起上訴，並補充陳述：縱認兩造間之租賃契約並未由參加人全部繼受，然被上訴人在系爭土地上鋪設水泥、設置鐵架、鐵皮屋等違建，將系爭建物供親友居住及設籍，並挖坑排放廢水，已違反系爭租約第9條第1項第3、4、5款約定，被告人以108年12月25日之上訴理由狀終止租賃契約等語。於本院擴張及減縮聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭土地如附圖二所示編號1397⑴、1397⑵、1397⑶部分之地上物拆除及回復原狀，並將上開占用土地連同編號1397土地返還給上訴人。（三）被上訴人應給付307,725 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年5 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自107 年2 月3 日起至交還土地之日止，按月給付上訴人12,822元。（四）被上訴人應給付上訴人76,932元，及自民事聲明上訴狀繕本送達翌日即108 年12月11日至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自107 年2 月
3 日起至交還土地之日止，按月給付上訴人3,206 元。被上訴人則答辯聲明：上訴及擴張之訴均駁回。
五、協商整理兩造不爭執之事項及本件爭點：
（一）兩造不爭執之事項：
1、上訴人於95年1月23日將系爭土地出租予被上訴人，約定租賃期間自95年1月23日起至105年1月22日止，每年租金按系爭土地申報地價年息10％計算，且該租賃契約經民間公證人公證。
2、嗣後系爭建物（即系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示建物）由參加人於101年12月20日拍得，並由原審法院於105年2月2日發給參加人不動產權利移轉證書，參加人亦於105年2月5日辦畢移轉登記。
3、兩造另於105年1月11日就系爭土地訂立租賃契約，約定租賃期間自105年1月23日起至115年1月22日止，且系爭租約經民間公證人公證。
4、被上訴人在系爭土地如附圖二所示編號1397⑴、編號1397
⑵、編號1397⑶土地上興建地上物（依序為鐵架及基樁、鐵皮屋及水泥地板、地磅站），均為被上訴人所有。
（二）本件爭點：
1、上訴人請求被上訴人拆除地上物並返還占用部分土地，有無理由？
2、上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？倘然，其數額應以若干為適當？
六、本院之判斷：
（一）上訴人請求被上訴人拆除地上物並返還占用部分土地，有無理由？
1、按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1 定有明文。觀其立法說明謂：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479 號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例參照）。爰參酌上開判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。
2、經查，上訴人於95年1 月23日將系爭土地出租予被上訴人，約定租賃期間自95年1 月23日起至105 年1 月22日止，嗣後系爭建物（即如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示建物）由參加人於101 年12月20日拍得，並由原審法院於10
5 年2 月2 日核發不動產權利移轉證書。又兩造另於105年1 月11日就系爭土地訂立租賃契約，約定租賃期間自10
5 年1 月23日起至115 年1 月22日止等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第341 頁至第342 頁）。又系爭契約第2條載明系爭土地之租賃用途，係由被上訴人自行申請縣市政府核准容許作農業設施之自產農產品加工設施、農業產銷設施、作物栽培及培養設施或休閒農業設施使用等語（見原審卷第30頁）；兩造於95年1 月23日訂立租賃契約後，被上訴人於96年間經上訴人同意，向屏東縣政府申請系爭土地容許作農業設施使用，預計興建農業設施之面積合計4,651.2 平方公尺，業經屏東縣政府核發同意書在案，嗣後被上訴人已興建系爭建物（集貨及包裝處理場、農產品加工室）面積1,647 平方公尺等情，有屏東縣內埔鄉非都市計畫農業用地容許作農業設施使用同意書及系爭建物第二類謄本在卷可稽（見原審卷第103 頁至第104 頁），足認被上訴人確係租用系爭土地建築農業設施等建物使用。又民法第426 條之1 規定之「租用基地建築房屋」，並未限制租用基地之土地類別，且不論使用土地之類別，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人均有請求拆屋收回基地之可能，故被上訴人抗辯稱：民法第426 條之1 規定應限縮指「建築用地」云云，為不足採。另承前說明，民法第426 條之1 規定，乃在保護房屋受讓人，而賦予其繼續占有使用基地之正當權源，並保障系爭合法建物不致於發生因土地權利不明而導致遭拆除或變成非法建物之可能，基於房屋與土地之使用不可分之原則，應認為基地租賃權隨同房屋所有權一併讓與，故本件參加人既因法院拍賣程序而取得系爭土地上之系爭建物，依民法第426 條之1之規定，即繼受被上訴人就系爭土地與上訴人於105 年1月11日所訂定土地租賃契約書之承租人身分。換言之，被上訴人已脫離系爭土地之租賃關係，已非系爭土地承租人，上訴人取得系爭土地上開租賃契約（土地範圍全部）之承租人身份。而本件參加人前以上訴人為被告，曾向臺灣臺南地方法院提起確認土地租賃關係存在之訴，亦經臺灣臺南地方法院以106 年度訴字第418 號判決認定參加人已經繼受被上訴人就系爭土地與上訴人於105 年1 月11日所訂定土地租賃契約書之承租人身分（見原審卷第35頁至第37頁）。
3、被上訴人雖抗辯稱：參加人僅繼受系爭租約中關於系爭建物所坐落之基地、法定空地及聯外必要之道路部分，系爭租約其餘部分則仍存在於兩造間等語。然按民法第426 條之1 規定所謂「其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，乃指在房屋受讓人取得房屋所有權時，基於房屋所生之基地租賃契約即依法當然移轉至受讓人，有關租賃契約之條件均與原租賃契約相同，無從由法院事後依職權予以調整租賃契約之內容。且租賃契約之內容包括租賃標的、範圍、使用目的、租金、付款方式、履約保證金、稅捐及規費負擔等條件，並非僅有關土地之面積範圍大小，亦不宜在法律無明文規定之情形下，由法院逕依土地使用面積認定租賃契約之範圍或切割成兩份租賃契約，徒增法律關係之複雜或當事人之困擾。另被上訴人在系爭土地如附圖二所示編號1397⑴上之地上物僅為鐵架及基樁、編號1397⑶土地上為地磅，至於編號1397⑵之鐵皮屋及水泥地板，則非被上訴人依據租賃契約申請且得到同意設置之合法農業設施，且係以貨櫃及鋼架搭建的鐵皮屋，況且被上訴人原經核定之容許同意書已逾申請期限，已失申請建築執照之效力，亦有屏東縣政府函文可憑（見原審卷第27
0 頁暨其背面），故以現在占有使用及上開建物無重大價值或容易拆卸等情形，尚難認定被上訴人有何優先保護之利益，且如由本院強制上訴人必須分割租賃契約或分割土地出租，亦有礙出租人整筆土地出租之經濟效益，又容易肇生爭議，並使得土地所有權人就其土地之出租關係複雜化，對出租人亦不公平。從而，被上訴人上開所辯，尚不可採。
4、被上訴人另抗辯稱：上訴人於原審拍賣系爭建物時表示不同意系爭租約作為執行之標的，且原審民事執行處拍賣公告已載明：本件拍賣標的不包括上訴人對被上訴人之承租權；本件拍賣建物之坐落基地非拍賣範圍，請應買人注意等語，基於誠信原則，上訴人自不得復請求被上訴人拆除地上物並返還占有土地云云。然上訴人表示不同意系爭租約作為執行之標的及民事執行處拍賣公告之記載，僅係有關執行拍賣範圍之問題，不影響民法第426 條之1 規定之適用，且在參加人依民法第426 條之1 之規定繼受承租人身分後，上訴人依約即須交付系爭土地供參加人使用收益，亦不得事後擅自變更其與參加人間之租賃契約內容，故尚難認上訴人請求被上訴人拆屋還地有何違反誠信原則之情形。
5、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
查被上訴人已脫離系爭土地之租賃關係，已非系爭土地之承租人，被上訴人占有系爭土地之合法權源亦隨之而消滅，從而上訴人主張被上訴人之地上物無權占有系爭土地，依民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將系爭土地如附圖二所示編號1397⑴、1397⑵、1397⑶部分之地上物拆除及回復原狀，並將上開占用土地連同編號1397土地返還給上訴人，核屬有據，應予准許。
（二）上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額應以若干為適當？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。查被上訴人之地上物無權占用上訴人所有之系爭土地，業如前述，是被上訴人因此獲得占有使用之利益，致上訴人受有無法使用系爭土地之損害，依上開說明，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
2、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦定有明文。該條項所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價。土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號民事裁判意旨參照）。查系爭土地位於屏東縣內埔鄉，鄰近麟洛國中，位處省道台一線旁，被上訴人係承租作為農業設施使用，約定之每年租金係按申報地價10％計算（見原審卷第28頁至第33頁），本院審酌系爭土地位置之交通十分便利，被上訴人係租地建造農業設施，作為經營農業使用，然主要經營使用之系爭建物現已經由參加人占有使用等情，認系爭土地應以申報地價年息7 ％計算相當於租金之不當得利，方為允當，上訴人主張依土地公告現值10％計息，尚屬過高。又系爭土地於105 年1 月及107 年1 月之申報地價均為每平方公尺240 元，有系爭土地登記謄本在卷可參（見原審卷第22-1頁至第23頁），而系爭土地如附圖二所示編號1397⑴、1397⑵、1397⑶部分之地上物，連同編號1397之空地現均為被上訴人所占有乙節，並為兩造所不爭執（見本院卷二第113 頁），且經囑託測量占用面積共計8,013.67平方公尺（見本院卷二第147 頁至第149 頁）。則依此計算，上訴人得請求被上訴人給付自105 年2 月3 日起至
107 年2 月2 日止相當於租金之不當得利269,259 元（8,
01 3.67x240x7 ％x 2 ＝269,259 元，小數點以下4 捨5入），暨自107 年2 月3 日起至返還上開土地之日止，按月給付11,219元（8,013.67 x240x7 ％÷12＝11,219元，小數點以下4 捨5 入）。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將系爭土地如附圖二所示編號1397⑴、1397⑵、1397⑶部分之地上物拆除，並將上開占用土地連同編號1397土地返還給上訴人，暨依民法第179 條規定，請求被上訴人給付上訴人269,259 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年5 月16日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自107 年2月3 日起至交還前開土地之日止，按月給付上訴人11,219元部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 、3 項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另上訴人所提擴張之訴，主張之不當得利數額，尚非有據，不應准許，亦應予駁回。又上訴人陳明願供擔保宣告准假執行，就上訴人勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，擴張之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 1 日
民事第一庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 洪能超法 官 邱泰錄以上正本證明與原本無異。
被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 1 日
書記官 林芊蕙附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。