臺灣高等法院高雄分院民事判決
109年度重上字第62號上 訴 人 王豐銓 住○○市○○區○○○路00巷00號 訴訟代理人 李玲玲律師
林若馨律師被上訴人 黃啟勝訴訟代理人 張名賢律師
黃羽駿律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，上訴人對於中華民國109年3月13日臺灣橋頭地方法院108年度重訴字第22號第一審判決提起上訴，本院於112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地（權利範圍均為全部，重測前分別為牛食坑段70-26、70-27、70-22地號，均分割自牛食坑段70-1地號土地，下分稱系爭597、598、640土地、合稱系爭土地）原為訴外人陳吳秀蘭所有，前經債權人即訴外人蔣武良、胡采靖（嗣後均撤回）、田秀鳳聲請原審法院以105年度司執字第135753號強制執行事件（下稱系爭執行事件）強制執行，系爭土地經拍賣由伊於民國107年8月14日以新臺幣（下同）13,473,000元拍定。上訴人於同年9月10日以其前於法務部行政執行署高雄分署（下稱高雄行政執行署）90年度房稅執專字第171956號執行事件（下稱系爭行政執行事件）中，於104年拍定取得坐落系爭土地上如原判決附表（下稱附表）所示之建物（下分別以編號稱之，合稱系爭建物），繼受系爭建物前手傑笙育樂事業有限公司（下稱傑笙公司，現停業中）對陳吳秀蘭所有系爭土地之基地租約（下稱系爭租約）關係，對系爭土地有優先購買權為由，表明願意承買。惟系爭租約成立前即已由陳錦鳳興建系爭建物，非屬租地建屋契約，且系爭租約之訂立係為規避公司法第108條第4項準用同法第59條雙方代理禁止規定，屬脫法行為而無效；又系爭租約之租期已逾20年，依民法第449條第1項規定、系爭租約第4條約定，系爭租約因屆期而消滅。再者，系爭土地之使用分區及使用地類別均屬山坡地保育區林業用地，傑笙公司在其上興建戶外公共遊憩設施而供私人營運使用，已違反土地法第82條前段、非都市土地使用管制規則第6條第1項規定，系爭土地不得作為租地建屋契約標的之基地。況且系爭建物未辦保存登記，上訴人因拍定取得系爭建物僅有事實上處分權，並非取得所有權。綜上，上訴人就系爭土地，並無民法第426條之1、第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之適用。然執行法院函知上訴人得優先購買系爭土地，致伊權益有受侵害之虞等情。爰依民事訴訟法第247條第1項規定，聲明：確認上訴人於系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在。
二、上訴人則以：傑笙公司向陳錦鳳承租系爭土地訂有系爭租約，並建有系爭建物，屬租地建屋契約，且系爭租約對傑笙公司有利，參酌經濟部109年2月20日經商字第10902404220號函釋意旨，無公司法第108條第4項準用公司法第59條禁止雙方代表之規定。系爭租約雖約定租期30年，應適用增訂之民法第449條第3項規定，不受20年期限之限制，縱已於20年即99年3月9日屆期，然傑笙公司仍繼續支付原定租金而默示更新為不定期限租賃。伊買受系爭建物，得類推適用民法第426條之1規定繼受系爭租約法律關係。又土地法第82條僅為取締規定，且系爭建物現況並未達不堪使用之程度，仍具經濟價值，雖屬未辦保存登記之建物，然系爭租約屬租地建屋契約本係約定以在土地上有房屋為目的即可。則伊得依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，自得主張優先承買權等語，資為抗辯。
三、原審判准被上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
㈡系爭土地原為陳吳秀蘭所有。
㈢被上訴人於107年8月14日系爭執行事件就系爭土地以總價1,3
,473,000元拍定，上訴人聲明願照拍定之同一價格優先承買且繳清價金在案，惟因被上訴人聲明異議並提起本件訴訟，系爭執行事件乃發還上訴人已繳納之價金。
㈣上訴人於104年1月6日以95萬元拍定取得如附表所示之系爭建
物，同年4月17日經高雄行政執行署核發不動產權利移轉證書。
㈤系爭土地之地目均為林，使用分區為山坡地保育區，使用目的為林業用地。
㈥陳錦鳳前於79年3月10日以登記於陳吳秀蘭名下之系爭土地與
傑笙公司（法定代理人為陳吳秀蘭）訂立系爭租約，未經公證，約定租期自79年3月10日至109年3月9日，租金自88年9月份起收取，每月給付10萬元。嗣依陳錦鳳與傑笙公司（法定代理人為陳富金）陸續於88年8月1日、94年8月29日、95年12月31日簽訂之協議書，約定88年9月至94年8月份止不收租金，自94年9月1日起租金調降為4萬元，再自96年1月1日租金調降為2萬元。
㈦上訴人買受系爭建物後，未曾支付租金予陳錦鳳之繼承人或系爭土地所有權人陳吳秀蘭。
五、兩造之爭點：上訴人依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，對系爭土地是否有優先承買權？
六、本院之判斷：㈠系爭租約是否為民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項
之租地建屋契約？⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。89年5月5日施行之增訂民法第426條之2第1項定有明文。次按租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項亦有明文。再按基地承租人，在基地上有為房屋之建築者，即足當之（最高法院100年度台上字第663號判決意旨參照）。又按基地承租人，係指在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問（最高法院108年度台上字第2009號判決意旨參照）。
⒉查系爭597、598、640地號土地重測前地號分別為高雄市○○區
○○○段00000○00000○00000地號，為牛食坑段70-1地號土地於84年間分割登記而來，有系爭土地登記謄本、高雄市政府地政局仁武地政事務所（下稱仁武地政）108年3月22日高市地仁測字第10870206000號函附土地登記簿在卷可稽（審重訴卷第68至97頁、原審卷㈠第50至55頁）。又系爭建物分別坐落如附表所示地號之土地上，均未辦理建物所有權第一次登記，亦有系爭建物登記第二類謄本、建物測量成果圖、原審勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖附卷可稽（系爭執行事件卷㈡第5至22頁、原審卷㈡第109至141、155頁）。
⒊其次，觀諸系爭租約，記載立契約人陳錦鳳（即甲方）、傑
笙公司（代表人陳吳秀蘭，即乙方）「雙方租賃事宜，同意簽訂本契約條件：㈠甲方所有坐落大樹鄉姑婆寮段‧‧‧等5筆土地，面積共計13.9933公頃之土地及該地上物‧‧‧等出租予乙方經營，甲方同意乙方在土地上設置與遊樂有關之設施及建物。㈡甲方所有坐落大社鄉牛食坑段70-1地號等10筆土地（含系爭土地），面積共計20.6623公頃之土地（‧‧‧）及該地上物‧‧‧等出租予乙方經營，甲方同意乙方在土地上設置與遊樂有關之設施及建物。租賃期間：‧‧‧自79年3月10日起至109年3月9日止」等語，有系爭租約在卷可參（見原審卷㈠第193至195頁）；另依傑笙公司變更登記表所示（見原審卷㈡第343至344頁），該公司登記之所營事業含滑雪器材等運動用品、兒童遊樂車等買賣出租業務；兒童遊樂園、天然風景區、網球場等業務經營，是傑笙公司係以經營大型、戶外育樂活動為主要營業項目，又其與陳錦鳳所訂系爭租約，承租土地計15筆，面積逾34公頃，且用途係在該等土地設置與遊樂有關之「設施及建物」，租期長達30年，參以一般戶外遊樂園往往具備占地面積廣、園區硬體設施散佈各處之型態，方能吸引、滿足遊客賞玩欲望，非有相當之租期，不能達永續經營之目的，又佐以傑笙公司領有森林遊樂區開發執照等問題，其涉及非都市土地使用變更之開發計畫曾經內政部以86年2月22日台（86）內營字第8672265號函核發開發同意乙情，業有內政部營建署101年11月20日營署綜字第1012926242號函在卷可參（見系爭行政執行事件卷㈢第113至114頁），是核其雙方締約真意，應係由出租人提供系爭土地予傑笙公司基於經營遊樂園所需，得隨時視實際需要情形於系爭土地設置、增建與遊樂有關之一切設施及建物，係以承租人有特定房屋而使用其基地為目的，則依上開說明，並參酌系爭租約承租標的、用途與租期以觀，應屬租用基地建屋契約。⒋被上訴人雖主張：系爭租約第1條第2項租賃標的包括系爭土
地及其地上物，自網頁可知傑笙遊樂園於系爭租約簽立前之78年間即已落成並對外營業，可知系爭建物應屬系爭租約所稱之「地上物」，而為陳錦鳳所有，並與系爭土地一併交付傑笙公司占有使用，非傑笙公司於系爭租約成立後始行起造，則系爭租約非屬租地建屋契約云云，固提出網頁資料為證（見原審卷㈡第335頁）。惟參酌陳錦鳳、陳吳秀蘭於系爭行政執行事件均稱系爭建物屬傑笙公司所有（見原審卷㈠第102頁），並佐以系爭執行事件即以傑笙公司為系爭建物出賣人，拍賣所得價金用以清償傑笙公司所負債務，且無第三人出面主張權利，自難僅以上開網頁之內容即逕認系爭建物為陳錦鳳所有。至於被上訴人主張：以坐落於同為系爭租約租賃標的之大樹區姑婆寮段7-251地號土地上之房屋、工寮、棚
子、廁所等地上物，經另案臺灣高雄地方法院104年度重訴字第15號拆屋還地事件（下稱另案）確定判決認定係由陳錦鳳於系爭租約簽立前之78年間已建築完成，故同一份租賃契約應為相同之認定，故系爭建物為系爭租約簽立前之78年間已建築完成云云，固提出另案確定判決為參（見原審卷㈠第144至149頁）。惟系爭租約租賃標的多達15筆土地，而系爭土地位於高雄市大社區水哮段，另案拆屋還地事件之訟爭土地則位於大樹區姑婆寮段，分屬不同區之不同地號，相距甚遠；此外，被上訴人並未舉證證明系爭建物於系爭租約成立前即已存在且由陳錦鳳所起造一節，縱系爭建物於建築完成後始承租系爭土地，然按以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，於承受前手之房屋後始租用該基地之情形，仍應解為租地建屋契約（最高法院74年度台上字第2562號判決意旨參照），故仍無礙租地建屋之本質，自無從僅以位於姑婆寮段7-251地號土地上之建物經另案判決認定非屬傑笙公司於系爭租約成立後所起造，即遽以推論系爭建物亦均於系爭租約成立前即已由陳錦鳳建築完成，而認非屬租地建屋契約。則被上訴人此部分主張，委無可採。
⒌被上訴人復主張：系爭土地之使用分區及使用地類別為山坡
地保育區林業用地（地目林之登記，業據主管機關公告自106年1月1日起廢止），依土地法第82條前段「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」及非都市土地使用管制規則第6條「附表一：各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，應依其使用分區所容許及許可使用項目為利用，故認系爭租約以建築不符使用分區建物為目的而簽立，亦不成立租地建屋契約云云。惟依非都市土地使用管制規則第6條規定：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。但中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫所需之臨時性設施，經徵得使用地之中央主管機關及有關機關同意後，得核准為臨時使用。中央目的事業主管機關於核准時，應函請直轄市或縣（市）政府將臨時使用用途及期限等資料，依相關規定程序登錄於土地參考資訊檔。中央目的事業主管機關及直轄市、縣（市）政府應負責監督確實依核定計畫使用及依限拆除恢復原狀。前項容許使用及臨時性設施，其他法律或依本法公告實施之區域計畫有禁止或限制使用之規定者，依其規定。海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一；海域用地容許使用項目及區位許可使用細目如附表一之一。非都市土地容許使用執行要點，由內政部定之。目的事業主管機關為辦理容許使用案件，得視實際需要，訂定審查作業要點。」，可知系爭土地既為非都市土地，經劃定使用分區為山坡地保育區並編定使用地類別為林業用地，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。而依該條「附表一」「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」所列：「六、林業用地之容許使用項目有..㈨戶外公共遊憩設施..休閒農業設施..農舍..」（見原審卷㈠第188、189、192頁），其中「戶外公共遊憩設施」需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用（見原審卷㈠第184頁），其細目為：1.人行步道、涼亭、公廁設施；2.解說標示設施；3.遊客服務設施，「農舍」部分則為民宿，而附表編號1建物為鐵皮平房（儲藏室）、編號2建物為加強磚造平房（公廁）、編號3建物為鋼鐵造二層建物（更衣室、廁所、儲藏室等），編號4為木造平房（小木屋）、編號5為木造二層房屋（小木屋）、編號6為木造平房（小木屋），有建物外觀照片及系爭行政執行事件拍賣公告所附不動產附表存卷可參（審重訴卷第158、188頁），是系爭建物均屬傑笙公司經營遊樂園之設施及建物，且經內政部核發非都市土地使用變更開發許可在案，已如前述，且依前揭說明，土地法第104條第1項所規定之優先承買權，於基地承租人在基地上有為房屋之建築者，即足當之，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問。是被上訴人此部分主張，亦不足採。
⒍綜上所述，傑笙公司與陳錦鳳成立系爭租約，係以在土地上
建築遊樂園設施及建物經營遊樂園為目的，其性質屬租地建屋契約，應堪認定。㈡系爭租約是否有公司法第108條第4項準用同法第59條規定之
適用而無效？被上訴人主張：陳吳秀蘭雖同意其配偶陳錦鳳擔任系爭租約之出租人，將系爭土地出租予傑笙公司，目的係為規避公司法第108條第4項準用同法第59條規定，屬脫法行為，依民法第71條規定，系爭租約應屬無效。縱系爭土地實為陳錦鳳所有，僅係借名登記在陳吳秀蘭名下，然因傑笙公司之實際負責人為陳錦鳳，系爭租約亦屬違反公司法第59條雙方代表禁止規定而無效云云。上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
⒈按「代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣、借貸
或其他法律行為時，不得同時為公司之代表。但向公司清償債務時，不在此限」，公司法第59條定有明文，上開規定依公司法第108條第4項於有限公司之董事並準用之。此規定係為防範代表公司之股東為自己或他人之利益，致損害公司利益而設。亦即公司法對於董事與公司間為法律行為時設有上開規定限制，意在保護公司股東與其債權人，並且避免利益衝突之情形。該條所為「雙方代表禁止原則」，應係於性質不相牴觸之範圍內適用，尚非完全適用。是否有「雙方代表禁止原則」之適用，仍應視是否與公司間有利益衝突之情形而定，即依個案具體衡量，倘未減損公司財產、無損及公司債權人債權之擔保或有保護公益之情形，似得認無須準用公司法第59條規定之雙方代表禁止原則（經濟部109年2月20日經商字第10902404220號函參照）。末按當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所許，自屬無效（最高法院87年度台上字第2834號民事判決參照）。
⒉查，陳錦鳳前於79年3月10日以登記於陳吳秀蘭名下之系爭土
地與傑笙公司（法定代理人為陳吳秀蘭）訂立系爭租約乙節，為兩造不爭執，並有系爭租約在卷可稽（見原審卷㈠第193至195頁）可稽。其次，陳錦鳳雖於系爭行政執行事件陳稱其係代理陳吳秀蘭出租系爭土地等語（原審卷㈠第108頁正面、第109頁正面），惟觀諸系爭租約出租人記載為陳錦鳳，復參以陳吳秀蘭於系爭行政執行事件陳稱：系爭土地因為是伊先生陳錦鳳出錢用伊名義購買，所以他要租給傑笙公司開發遊樂區，伊完全同意由他以他的名義租給傑笙公司；伊與傑笙公司之租賃關係都是依79年間陳錦鳳與傑笙公司所簽的租約（即系爭租約）來履行；陳錦鳳要簽租約前，已有得到伊的同意等語（見原審卷㈠第106頁、第108頁背面、109頁正面）。則依陳吳秀蘭所述同意由陳錦鳳名義與傑笙公司簽訂系爭租約等語以觀，足見陳吳秀蘭係同意陳錦鳳全權管理系爭土地；再審酌系爭租約並未載明代理意旨，且第1條第2項記載：陳錦鳳所有坐落大社鄉牛食坑段70-1地號（含系爭土地）等10筆土地出租予傑笙公司經營等語（見原審卷㈠第193頁），可知出租人陳錦鳳逕稱系爭土地為其所有等情以觀，系爭租約當事人應為陳錦鳳與傑笙公司。
⒊再參以傑笙公司於77年10月18日設立登記，設有董事一人即
陳吳秀蘭，股東為陳錦鳳及其子女陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟，屬家族企業，此有傑笙公司設立登記事項卡及戶籍謄本在卷可稽（見原審卷㈡第343至347頁），系爭土地既為陳吳秀蘭所有，並同意由陳錦鳳將系爭土地出租予家族企業之傑笙公司，因而訂立系爭租約，衡諸常情自當無以損害公司之目的而為，自難認有損害公司利益，此外，亦無證據證明系爭租約有損害傑笙公司利益之情事，則依前述說明，公司法第59條為防範代表公司之股東為自己或他人之利益，致損害公司利益而設，自難認系爭租約之訂立係有意以迂迴方式規避公司法第59條規定之適用，因而損害傑笙公司之利益，非屬脫法行為。則被上訴人主張系爭租約係有意規避公司法第59條規定，屬脫法行為而無效云云，應屬無據。
㈢上訴人是否因拍賣取得系爭建物，而繼受系爭租約之法律關
係？於系爭土地拍賣時，得否以承租人地位主張優先承買權？⒈被上訴人主張：系爭租約之租期已逾20年，依民法第449條第
1項規定、系爭租約第4條約定，系爭租約應於99年3月9日因屆期而消滅云云。
⑴按89年5月5日施行之增訂民法第426條之1規定：「租用基地
建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」；第449條第3項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定。」，而第449條第1、2項規定：「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。前項期限，當事人得更新之。」，前開民法第426條之1、第449條第3項規定，民法債編施行法未明定有溯及既往效力，在修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第1條規定，原則上固不適用修正施行後之規定。惟租用基地建築房屋之契約，非有相當之期限不能達承租人建屋之目的，而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，故使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限，乃有民法第449條第3項規定之增訂（立法理由參照）。準此，於民法第449條第3項規定增訂前成立之租地建屋契約，締約未逾20年，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效自應適用該規定（最高法院111年度台上字第111號判決意旨參照）。
⑵承上所述，傑笙公司與陳錦鳳於上開民法修正前成立系爭租
約，係以在土地上建築遊樂園設施及建物經營遊樂園為目的，其性質屬租地建屋契約，約定租期自79年3月10日起至109年3月9日止，民法第449條第3項規定生效施行時，系爭租約仍在有效期間，應適用該規定之法律效果，亦即租賃期限無20年之限制。故被上訴人主張系爭租約應於99年3月9日因屆期而消滅云云，委無可採。至於被上訴人主張倘系爭租約並未於99年3月9日因屆期而消滅，亦無民法第451條之適用（即並未因承租人繼續繳租、使用，出租人不即為反對而更新為不定期繼續契約），以及倘系爭租約有民法第451條之適用，亦因系爭建物已達不堪使用之程度而歸於消滅，上訴人自無從繼受系爭租約法律關係云云；惟系爭租約應適用民法第449條第3項規定之法律效果，租期應至109年3月9日，並未於99年3月9日因屆期而消滅，業經本院認定如前，則本院就系爭租約是否有民法第451條更新為不定期繼續契約規定之適用，以及倘適用民法第451條之規定，是否因系爭建物已達不堪使用之程度而使系爭租約歸於消滅之情事，即無庸審酌，附此敘明。
⒉被上訴人雖主張：系爭建物均屬未保存登記之違章建築，上
訴人所取得者僅事實上處分權，與優先承買權使基地與其上房屋合歸一人所有之立法意旨不符，不得主張優先購買權云云。惟按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得（最高法院111年度台上字第111號民事判決意旨參照）。查上訴人於104年1月6日以95萬元拍定取得如附表所示之系爭建物，同年4月17日經高雄行政執行署核發不動產權利移轉證書，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），依前揭說明，則上訴人已受讓取得系爭建物之所有權，依民法第426條之1規定，傑笙公司就系爭土地之租地建屋契約，對於上訴人仍繼續存在。⒊至於被上訴人固主張：上訴人行使優先購買權時，系爭建物
並非完好存在，系爭建物於拍賣有荒廢、破爛甚至毀損、塌坍，依社會一般人客觀觀念，在安全、市容、衛生各方面早已不堪使用云云，並援引高雄市建築師公會出具系爭建物鑑估報告、第三次拍賣公告及高雄市東區稅捐稽徵處102年10月18日以高市東稅管字第1020216300號函為據（見原審卷㈠第61至65頁、67至79背面、第120頁）。為上訴人否認，並抗辯：系爭建物於拍賣時及上訴人行使優購權仍具有一定經濟價值等語。
⑴按土地法第104條第1項規定之優先購買權，其權利之有無，
應依行使權利時之狀態認定之。倘基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋具有一定之經濟價值，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買之權，不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意（最高法院111年度台上字第111號民事判決意旨參照）。次按民法第66條第1項所稱不動產之土地定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。準此，已為不動產之建物，如其屋頂尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在（最高法院108年度台上字第2241號判決意旨參照）。
⑵系爭行政執行事件中，高雄市建築師公會於100年9月20日出
具系爭建物鑑估報告謂「鑑定建築物位於雜草叢生之廢棄遊樂園內，無人使用維護且房舍損壞甚嚴重，不適居住」等語（見原審卷㈠第61至65頁），另第三拍賣公告載有：部分建號建物外觀破舊，甚有部分破損坍塌之情等語（見原審卷㈠第69頁）。而原審於108 年9 月3日勘驗時，附表編號1 建物，為鋼鐵造地上一層（鐵皮造平房），原為儲藏室，現況略為老舊但尚堪用。編號2 建物，為加強磚造地上一層，為廁所，現況略為老舊但尚堪用。編號3建物為鋼鐵造地上二層，作為更衣室、廁所、儲藏室等，現況老舊但尚堪用。編號4 為木造地上一層小木屋，倒塌。編號5 為木造地上二層小木屋，雖外觀已有腐蝕不堪使用，但未倒塌。編號6 現已腐蝕倒塌，然據在場兩造稱：原為木造地上二層小木屋等節，為兩造所不爭執，並有原審108 年9 月3日勘驗筆錄、建物現況照片及仁武地政108年9 月9 日函附複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈡第111至141、第155頁）。準此，編號1、2、3建物均附著於系爭土地，不易移動，屋頂、四面牆壁尚稱完好，結構上應足以避風雨，合於前揭「房屋」之要件。至於被上訴人雖稱：編號2 建物屬廁所，非房屋云云。然該建物之用途固屬廁所，惟承前述，傑笙公司承租系爭土地之目的既在經營遊樂園使用，用途供廁所使用，僅基於遊樂園場所之需求所致，並無礙於該建物整體已合於前揭房屋要件之認定。而編號4、5、6（小木屋），迄至108 年9 月3日時已倒塌或不堪用，依前揭說明，難認已得遮風避雨合於前揭「房屋」之要件，非屬建物，上訴人就此部分已欠缺承租客體，然傑笙公司承租系爭土地之目的既在經營遊樂園使用，戶外遊樂園之建築、營運模式，係將園區之硬體設施散佈設置，而編號1、2、3建物為更衣室、廁所、儲藏室之用途，係供經營遊樂園使用，已如前述，而編號4、5、6雖已欠缺作為承租之客體，然因與編號1、2、3建物均係整體供作系爭租約標的（含系爭土地）上遊樂園經營之用，核屬同一租地建屋契約範圍，則傑笙公司就系爭土地之租地建屋契約對上訴人仍繼續存在，上訴人就系爭土地仍得主張前述優先購買權。
⒋綜上，上訴人於系爭行政執行事件拍定傑笙公司建造之系爭
建物，已領得104年1月17日核發之不動產權利移轉證書，則上訴人已受讓取得系爭建物所有權，雖附表編號4、5、6現已倒塌或不堪用，而非屬建物，然與編號1至3建物均係整體供作系爭租約土地上遊樂園經營之用，屬同一租地建屋契約，則依民法第426條之1規定，傑笙公司就系爭土地之租地建屋契約，對於上訴人仍繼續存在，於系爭土地出售時，依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，上訴人有依同樣條件優先購買之權。系爭執行事件中，被上訴人於107年8月14日以13,473,000元拍定系爭土地，上訴人於同年9月10日具狀聲明願以同一價格購買系爭土地，行使優先購買權，不因附表編號4、5、6嗣後倒塌或不堪用，影響上訴人已取得之優先購買權，則上訴人對系爭土地具優先購買權。
七、從而，被上訴人訴請確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 黃悅璇法 官 郭慧珊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 馬蕙梅附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。