臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上易字第193號上 訴 人 高榮和
高秀霞高秀菊唐高秀鑾高美惠高于閔高于翔兼前列2人共同法定代理人 梅清碧泉上 訴 人 高英嘉
高翠蓮高瑛鎂上 訴 人 高響廷兼法定代理人 洪琬淳上 訴 人 高秀珠
高英輝高黃昭美高揚為前列17人共同訴訟代理人 洪國欽律師
李倬銘律師被 上訴 人 屏東縣東港鎮公所法定代理人 徐志雄訴訟代理人 楊櫻花律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國110年3月29日臺灣屏東地方法院109年度訴字第271號第一審判決提起上訴，本院於民國110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人高來生與被上訴人間，就被上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地）中面積15,002平方公尺土地部分，訂有耕地375 減租條例（下稱375條例）之租約（下稱系爭租約），其中包含如原審卷第139頁所示編號102及106兩區域土地（下分別稱102土地及106土地）。嗣高來生於民國00年0月0日過世後，系爭租約即由上訴人全體繼承。惟因歷經多年且繼承人人數眾多，於歷次換約時均未鑑界，上訴人均僅依父輩口頭說明之約略位置而分管各自耕作部分，上訴人現已不知系爭租約中非自己耕作部分之確切位置。嗣繼承人之一之上訴人高榮和因不諳法律，擅自於99年間將其分管耕作之106土地部分面積約1,108平方公尺土地，轉租與訴外人國統國際股份有限公司（下稱國統公司）作為放置鋼管及設置天車等物之用，惟其餘上訴人對此均不知情，亦未曾同意該租約內容，而系爭租約之承租權既為上訴人公同共有，高榮和未經其他公同共有人同意單獨出租其分管部分，該轉租契約對其餘上訴人全體自屬無效。故被上訴人以上訴人高榮和將系爭租約之承租權其中一部份轉讓承租權與訴外人國統公司為由，主張上訴人有違反
375 條例第16條規定，系爭租約已不存在，應無理由等語，並聲明：確認上訴人等與被上訴人間就系爭土地有375 條例之租賃關係存在。
二、被上訴人則以：伊為配合屏東縣政府辦理「設置平價產業園區補助方案- 新園產業園區開發計畫」，自106年6月起5次函請上訴人至被上訴人處辦理續訂租約，但上訴人迄今未辦理。被上訴人嗣於107年間委請屏東縣東港地政事務所協助測量，發現高來生承租之土地遭訴外人國統公司占用，且實地觀測後，發現102土地違法違約興建農舍、鴨舍鐵皮屋、養殖、養鴨；106土地違法違約堆置鑄鐵（水泥）管等大型鋼管及天車等物，已經變更地形地貌，亦未經被上訴人同意變更為養殖、養鴨使用。故上訴人除不自任耕作外，確實有將租賃權轉讓給訴外人國統公司，則依375 條例第16條第1、2項及相關實務判決、內政部函示意旨，本件契約於上訴人不自任耕作時早已無效等語。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人與被上訴人間就系爭土地有耕地375減租條例之租賃關係存在。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，土地總面積為48,249.39平方公尺
，被上訴人前依375條例規定出租其中15,002平方公尺面積與高來生，並劃分承租範圍如原審卷第139頁地籍圖所示之編號102、106兩區域，雙方約定承租地目為「旱養田」，承租人每期應繳交之佃租為甘薯3,248公斤或代金。
㈡高來生於00年間過世後，系爭租約由繼承人即上訴人全體繼
受而為承租人，系爭土地並由上訴人全體繼續占有使用迄今。
㈢原審法院108 年度重訴字第81號民事案件（下稱前案）為已
確定之判決；另前案勘驗測量筆錄（原審卷第217-227 頁）為真正。
五、本件爭點：系爭租約是否因上訴人未自任耕作而無效？茲分述本院之判斷如下：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。375條例第16條第1項、第2項定有明文。次按，375條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年台再字第15號判決先例參照）。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，亦包括承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用在內（最高法院63年台上字第599號民事判決先例、70年台上字第4637號民事判決先例參照）。且按所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效。蓋375條例係為保護佃農，調整業佃間權利義務所設，既已訂定諸多保護佃農之措施，包括租額之限制、歉收減免租處理、不得預收地租及收取押租等，故為達農地充分用於農用之目的，兼以平衡業佃間之權利義務關係，課予佃農較高、較嚴格之自任耕作義務，以及不自任耕作之法律責任，乃為當然。
㈡經查，高榮和前於99年3月17日以自己名義，將系爭租約承租
面積之15,002平方公尺土地，出租與國統公司並與之締約（下稱轉租契約），供該公司作為放置天車及鐵鑄水泥管等非農業使用，嗣被上訴人發現上情後即向原審法院提起民事訴訟請求國統公司應返還系爭土地，經原法院以前案判決國統公司應返還上開土地與被上訴人確定，有前案判決及勘驗測量筆錄、高榮和與國統公司承租權讓與合約書可憑（見原審卷第201-213頁、第217-227頁、第189-191頁），並經本院調取前案卷宗核閱無訛。又除高榮和以外之上訴人，亦於原審就屬系爭租約承租標的之106土地部分，確實有天車及提供予國統公司使用之事實不予爭執（見原審卷第182頁、第326頁），高榮和亦於本院自承確實曾將所管理之承租部分系爭土地出租予國統公司之事實（見本院卷第289頁），是此部分之事實，已堪認定。
㈢上訴人雖稱系爭租約為上訴人公同共有，高榮和在未得其他
共有人同意，與國統公司所簽訂之轉租契約應對其他上訴人無效，被上訴人自不得以此主張依375條例第16條之規定主張系爭租約無效云云。然查，出租並非處分行為，故公同共有人中之一人未得其他公同共有人之同意，出租部分公同共有物之契約，基於債之相對性，其效力對其他公同共有人不生效力，然在租賃契約當事人間，非不受其拘束。而高榮和既將系爭租約內之部分土地（即106土地）與國統公司締結轉租契約，並交付予國統公司供放置天車及鐵鑄水泥管等作為非農業使用，已認定如上，足認上訴人所承租之土地上確有一部分土地不自任耕作之事實。因兩造間就系爭租約為單一契約，承租標的包括102土地及106土地均不爭執（見本院卷第289頁），揆諸前開論述，縱僅交付予國統公司之部分承租土地（即106土地）未自任耕作，亦已使系爭契約全部歸於無效。
㈣綜上，系爭契約既因其中部分土地（106土地）上訴人未自任耕作，依375 條例第1、2項，系爭租約即全部歸於無效。
六、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就系爭土地有375條例之租賃關係存在，為無理由，而應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，因於斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵法 官 李怡諄以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
書記官 郭蘭蕙