臺灣高等法院高雄分院民事判決110年度上易字第123號上 訴 人 許庭瑄訴訟代理人 桂祥晟律師被 上訴人 顏秀雲上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國110年3月5日臺灣澎湖地方法院109年度訴字第87號第一審判決提起上訴，本院於111年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國105 年間以新臺幣（下同）806萬元向訴外人葉德亮即有德企業行（下稱有德企業行）購買澎湖縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土地），並由被上訴人將系爭土地借名登記為訴外人陳淑萍所有，復以陳淑萍為名義起造人，委託有德企業行在系爭土地上興建澎湖縣○○市○○里000000號房屋（即同地段364建號建物，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）。被上訴人嗣於106年1月23日將系爭房地以988 萬元轉售上訴人（下稱系爭買賣契約）。詎上訴人僅向被上訴人繳納買賣款200 萬元，俟見被上訴人遭遇財務危機，竟逕向有德企業行給付部分買賣款，待獲移轉系爭房地產權後，拒不支付被上訴人尾款，迄今仍積欠被上訴人買賣款220萬元未付，爰依系爭買賣契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人220萬元。
二、上訴人則以：兩造間並無系爭買賣契約存在，被上訴人不過代理有德企業行出售系爭房地，被上訴人猶依系爭買賣契約請求上訴人付款，為無理由。又上訴人已依約陸續匯款或給付現金共2,042,000元予被上訴人，詎被上訴人僅將其中160萬元轉交有德企業行，致生尾款爭議，惟上訴人與有德企業行已合意變更系爭房地買賣總價為8,642,000元，並經上訴人付清餘款660萬元，再無積欠任何買賣款等語置辯。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人1,238,000元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（被上訴人其餘請求經原審判決駁回者，未據提起上訴而告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋買賣係由買受人以自己名義與建商簽定委託興建住
宅工程契約，待建物興建完成後，逕由買受人取得並登記為建物所有權人。
㈡上訴人就系爭房地買賣曾於106 年1 月23日簽立下列書面契約（下稱系爭契據）：
⒈土地預訂買賣契約（下稱土地買賣契據）：
⑴買賣標的：澎湖縣○○市○○段00000 地號代號A3房屋所屬基
地，即分割後澎湖縣○○市○○段00000 地號，面積189.26平方公尺之土地（即系爭土地）。
⑵立約人：買方許庭瑄（即上訴人）；賣方陳淑萍。被上訴人則於賣方代理人欄簽章。
⑶買賣價金：708萬元。
⑷付款方式：
①依通知分期繳納現金共2,042,000 元（其中前7 期匯款
入被上訴人帳戶，後2 期給付現金交由被上訴人收受）。
②貸款5,038,000元。
⒉預售屋暨住宅委託新建工程合約書（下稱房屋買賣契據）：
⑴買賣標的：系爭土地上編號A3房屋1 戶，即106 年8 月9日
辦畢第一次登記，建號為澎湖縣○○市○○段000號，門牌號碼澎湖縣馬公市光華115-17號3層樓透天房屋1 棟（即系爭房屋）。
⑵立約人：買方許庭瑄（即上訴人）；賣方有德企業行，被上訴人則在「乙方代理人」欄簽章。
⑶買賣價金：280萬元。
⑷付款方法：貸款280萬元。
㈢系爭土地於105 年12月30日以買賣為原因，自陳淑萍移轉所
有權登記予上訴人，於106 年4 月17日辦畢登記。㈣系爭房屋於106 年7 月11日以第一次登記為原因，登記為上訴人所有，並於106 年8 月9 日辦畢登記。
㈤上訴人以系爭房地共同抵押擔保貸款，並將貸款所得660 萬元交付有德企業行。
五、本件爭點為：㈠兩造就系爭房地有無買賣關係存在？㈡上訴人請求被上訴人給付系爭房地買賣款，有無理由？金額若干？茲將本院判斷分述如下：
㈠兩造就系爭房地有無買賣關係存在？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第1項、第2項定有明文。準此，買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其間成立買賣契約。至於書面契據則非買賣契約成立之要件，只不過係證據方法之一種，倘經調查發現書面契據內容與當事人合意內容不一致，仍應以當事人合意內容認作買賣契約內容。又民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言，其所隱藏之行為僅於表意人與相對人間有其適用，當無及於他人之效力，此觀諸民法第87條第2項文義自明（最高法院79年度台上字第2143號、85年度台上字第308號判決要旨參照）。
⒉被上訴人主張：其以806萬元向有德企業行購入系爭房地（其
中系爭土地借名登記為陳淑萍所有，系爭房屋亦以陳淑萍名義擔任起造人），再將系爭房地以988萬元售予上訴人，其與有德企業行之間、其與上訴人之間就系爭房地乃各別成立買賣契約，其於前者居於買受人地位，於後者居於出賣人地位，兩造就系爭房地有買賣關係存在，不過為配合系爭房地買賣係「農變建」案（見後述理由⒊⑵）之不動產買賣，須由被上訴人提供具特定身分之人（即陳淑萍）為土地所有權人及房屋起造人，以取得興建完成之系爭房地，故其轉賣系爭房地予上訴人時，再借用陳淑萍、有德企業行名義分別擔任系爭土地出賣人及系爭房屋承攬人，與上訴人簽立系爭契據等情。上訴人固不否認曾簽訂系爭契據，惟辯稱：系爭房地出賣人為有德企業行，陳淑萍為有德企業行之人頭，被上訴人則是有德企業行之代理人，系爭買賣契約存在上訴人與有德企業行之間，兩造並無買賣關係存在云云。
⒊經查，上訴人與有德企業行間有系爭房地買賣關係存在：
⑴被上訴人主張其透過訴外人即有德企業行合夥人蕭文勝，以
每戶房地806萬元之代價，一次向有德企業行購入包含系爭房地在內共4戶房地，並以其友人為人頭，辦理土地產權登記及房屋起造事宜等情，有證人蕭文勝在原法院109年度訴字第79號給付買賣價金事件（下稱另案一審）證述：被上訴人找伊購買有德企業行的建案，共買了4戶，被上訴人原購買2戶，底價為每戶826萬元左右，後來因為被上訴人加購2戶，伊遂統一4戶都以每戶底價806萬元賣給被上訴人，並按每戶160萬元（自備款），4戶共向被上訴人收取640萬元票據，被上訴人是拿自己簽發的支票予伊，伊再交給有德企業行兌現，這4戶的起造人都是依被上訴人提供的人辦理登記（見另案一審卷第166、167、168頁）等語為憑，證人葉德亮即有德企業行負責人對於上情亦表同意（見另案一審卷第171頁），應認證人蕭文勝所述實在。
⑵又被上訴人向有德企業行購買系爭房地後，於104年1月14日
自原建築基地分割出系爭房屋用地即531-7地號土地（即系爭土地），並借名登記為陳淑萍所有，再提供陳淑萍名義予有德企業行作為系爭房屋起造人，經澎湖縣政府104年1月6日府財開字第1030068319函核准變更編定，限依澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫，作住宅使用（即「農變建」案）乙節，業據被上訴人陳明在卷（見本院卷第220頁），並有澎湖縣澎湖地政事務所（下稱澎湖地政事務所）函覆土地所有權狀、土地異動索引、土地參考資訊及澎湖縣政府106年1月25日函在卷可稽（見本院卷第
179、197、207、169頁），佐以被上訴人陳稱：「當初4戶人頭是由我找來交給有德企業行，再送澎湖縣政府辦開工」、「然後我每人付10萬給他們」等語（見本院卷第219頁），核與證人蕭文勝證述起造人都是依被上訴人提供的人辦理登記乙節相符，堪信被上訴人主張係由其借用陳淑萍名義登記為系爭土地所有權人，並提供陳淑萍名義予有德企業行擔任「農變建」案之起造人，以興建系爭房屋等情尚屬非虛。⑶承前所述，被上訴人先向有德企業行購買預售屋（即尚未興
建完成之系爭房屋），並提供陳淑萍名義予有德企業行作為系爭房屋起造人，俾申請建造執照，興建系爭房屋，其間固存在承攬契約之形式外觀，惟據被上訴人陳稱：伊向有德企業行購入系爭房地後，無論日後有無找到買家，伊每戶都要支付806萬元予有德企業行，至於伊要賣多少錢給買家，就看當時興建土木程度蓋到哪裡，系爭房屋興建快2年的風險及全部事項，都由伊承受（見本院卷第289頁）等語，及證人蕭文勝證稱：被上訴人開的票到了第5、6期發生退票，後續價款沒有繳，伊詢問被上訴人系爭房屋是要退屋或解約（見另案一審卷第167頁）等情，可知被上訴人乃實際承擔系爭房屋興建期間付款風險之人，亦為有德企業行預告行使解約權之對象等一切情事，足認被上訴人係借用陳淑萍名義向有德企業行購買系爭房地，被上訴人與有德企業行間就系爭房地成立買賣關係，而非承攬關係。
⒋次查，被上訴人借用陳淑萍、有德企業行名義分別擔任系爭
土地出賣人、系爭房屋承攬人，與上訴人訂定系爭契據，將系爭房地售予上訴人，兩造間有系爭買賣契約存在：
⑴上訴人為買受系爭房地而簽立系爭契據之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），但查：
①被上訴人借用陳淑萍名義向有德企業行購入系爭房地，業
經本院審認如前，是以土地買賣契據所載出賣人「陳淑萍」即為被上訴人之出名人，系爭土地實際出賣人為被上訴人，應堪認定。
②又房屋買賣契據雖名為「預售屋暨住宅委託新建工程合約
」，惟內文首行明文揭示係為「預定房屋買賣事宜」而締約（見原審卷第104頁），已表明該法律行為旨在使買受人（即上訴人）於支付對價後，取得系爭房屋所有權，參諸系爭房屋原起造人乃被上訴人借用陳淑萍名義任之，已如前述，及被上訴人於出售系爭房屋予上訴人之同時，向澎湖縣政府申請將系爭房屋起造人由陳淑萍變更為上訴人，俾使上訴人得於系爭房屋興建完成後，取得系爭房屋所有權，有澎湖縣政府106年1月25日函為憑（見本院卷第169頁），可見系爭房屋實際出賣人為被上訴人，且兩造簽立「預售屋暨住宅委託新建工程合約」旨在使上訴人取得興建完成後之系爭房屋所有權，非側重於使上訴人繼受承攬契約之定作人地位等一切情事，足認兩造就系爭房屋有買賣關係存在。
③從而，系爭契據雖記載：系爭土地出賣人為陳淑萍，系爭
房屋承攬人（賣方）為有德企業行，被上訴人為有德企業行之代理人，實則隱藏上訴人與被上訴人間之系爭房地買賣行為甚明，尚不能僅憑被上訴人在房屋買賣契據之賣方代理人欄簽名，逕予否定兩造間之真實買賣行為。
⑵再依系爭契據記載，系爭房地約定買賣總價為988萬元（見不
爭執事項㈡⒈⑶⒉⑶），而上訴人於簽立系爭契據後，分別於105年4月12日、同年月13日、同年月14日、同年月27日及105年5月6日、5月18日、6月14日匯付第1至第7期款入被上訴人設於澎湖第二信用合作社，帳號0000000000000000帳戶（下稱系爭帳戶），並以交付現金繳納第8、9期款予被上訴人，合計被上訴人已收取買賣價金2,042,000元，上訴人另以系爭房地共同抵押擔保貸款660萬元，將得款交付有德企業行之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡⒈⑷①、㈤），參諸被上訴人與有德企業行約定系爭房地買賣總價為806萬元，經葉德亮向被上訴人收取每戶自備款160萬元之支票，被上訴人卻未遵期如數付款，業據證人蕭文勝證述：被上訴人按每戶160萬元簽發自己支票，透過伊轉交有德企業行，惟第5、6期發生退票，後續價款未繳（見另案一審卷第167頁）等語如前，而被上訴人委託蕭文勝居中協調其與有德企業行間後續買賣價款清償事宜，則據證人葉德亮證稱：「（原告問：當初我債務危機，是否有請蕭文勝跟你協調？）蕭文勝有跟我提過，我說我不管，我就是照合約價錢拿到錢就好。」等語（見另案一審卷第171頁），復證述：被上訴人在系爭房屋興建過程中，沒有按期繳款，伊就與客戶協調，由伊繼續把房屋蓋完，蓋完後拿到使用執照，才去貸款，由銀行核貸後，轉到各個客戶，再轉給伊，該建案所有款項都已結清（見另案一審卷第170頁）等語明確，並有證人蕭文勝證稱：
被上訴人未繳後續價款，客戶提議由有德企業行拿錢把工程做完，客戶後續再貸款清償，後來也到代書那裡簽約，載明每戶都要去貸款清償，客戶也都把款項繳清給有德企業行，抵押權後續也都塗銷，當初被上訴人與伊談的底價是每戶806萬元，伊拿到該拿的就好，兩造約定價金超過部分與伊無關，伊不知道兩造約定系爭房地買賣總價為988萬元（見另案卷第166、167、169頁）等語為憑，上情亦與地籍異動索引及建物登記謄本記載，被上訴人於106年4月17日將系爭土地由出名人陳淑萍移轉登記為上訴人所有，同日葉德亮隨即在系爭土地上設定抵押權，迨上訴人於106年9月21日持系爭房地向保證責任澎湖縣第一信用合作社（下稱澎湖第一信用合作社）辦理抵押貸款後，葉德亮於106年10月30日塗銷抵押權登記（見本院卷第201、203頁）乙節相符，可見有德企業行對被上訴人之後續價款債權，於其收取上訴人貸款清償660萬元後，已獲滿足，堪信葉德亮所稱「照合約價錢拿到錢」係指被上訴人須按其與有德企業行約定之買賣總價付款，至於被上訴人另以若干價錢將系爭房地轉售上訴人，其間差價則不在蕭文勝、葉德亮與上訴人協商範圍內，有德企業行亦無請求給付之權利。從而，被上訴人將系爭房地轉售予上訴人後，因被上訴人無力清償應給付有德企業行之買賣價金，經被上訴人授權蕭文勝居中協調，於徵得有德企業行及上訴人同意後，由上訴人貸款逕向有德企業行清償，而有民法第311條規定所稱第三人清償情事存在，尚不能僅憑上訴人向有德企業行給付後續尾款，遽謂系爭買賣契約存在於上訴人與有德企業行之間。
⑶上訴人固辯稱：被上訴人在本院110年度上字第115號請求給
付價金事件（下稱另案二審）就同一建案中，其與客戶、與有德企業行間之關係，具狀自承：「我是代理人」、「是我介紹買賣房屋」、「是要證明給有德企業行看，確定4戶已經出售，所以我代表跟客戶一起簽約」、「難道我不是中間及代理人嗎？」等語，應認被上訴人乃代理有德企業行與上訴人簽立系爭買賣契約，被上訴人非真實出賣人云云。但查被上訴人前開陳詞（見另案二審卷第310、311頁）僅在說明系爭契據記載其為代理人，及其在購入及轉售系爭房地過程中之角色，亦即被上訴人對有德企業行而言係買受人，對上訴人而言則為出賣人，故被上訴人稱自己為中間人。被上訴人既非嫻熟法律之人，就其主觀片面陳述之事實究應適用何法律關係以定其與有德企業行之間、其與上訴人之間的權利義務，即應由法院依其主張按調查所得之事實適用法律，自不受被上訴人所用「代理」、「代表」、「仲介」、「中間人」等字詞之拘束，上訴人前開辯解尚非可採。
⑷上訴人另引用另案一審109年11月30日準備程序筆錄，辯稱：
原法院受命法官曾向葉德亮闡明「雙方代理」意義後，經葉德亮當庭同意被上訴人一方面代理其售屋，一方面又代理上訴人買屋，被上訴人乃雙方代理人（見本院卷第299頁）云云。惟經本院勘驗另案一審109年11月30日準備程序錄音內容，查無受命法官向證人闡明「雙方代理」意涵一情，依勘験結果顯示，受命法官在該準備程序期日僅曉諭上訴人之訴訟代理人應使用一般人較容易理解之方式，詢問證人葉德亮究有無授權被上訴人賣屋，葉德亮始答稱「有」，有卷附錄音譯文足佐（見本院卷第225頁），對照前述被上訴人使用「代理人」、「中間人」等字詞不過在表達其面對客戶、面對有德企業行之不同角色轉換，然而前開字詞實則隱藏上訴人與被上訴人間之系爭房地買賣行為，業經本院審認如前，自難執此遽謂被上訴人同時代理上訴人與有德企業行締結買賣契約。⑸至於上訴人請求調取有德企業行之稅務資料，以證明有德企
業行財力雄厚，足以支付被上訴人仲介佣金，被上訴人自無代位有德企業行請求上訴人付款（見本院卷第95頁）云云，因本件經審認兩造間存在系爭買賣契約，被上訴人乃本於買賣之法律關係，請求上訴人支付買賣價金，無涉代位求償，自無調查有德企業行財力之必要，附此敘明。⒌綜上，兩造就系爭房地有買賣關係存在，並約定買賣總價為9
88萬元，被上訴人已履行交付系爭房地之義務完畢等情，應堪認定。
㈡上訴人請求被上訴人給付系爭房地買賣款，有無理由？金額
若干？⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
。民法第367條定有明文。又買賣契約當事人就價金為約定後，本於契約自由原則，固非不得於事後約定變更，惟一方如欲變更原約定內容之一部，倘未經他方合意，自不生變更效力。依民事訴訟法第277條前段規定，關於兩造合意變更契約內容之積極事實，即應由主張該積極事實存在之當事人負舉證責任。而被上訴人主張：上訴人依約應給付買賣款988萬元，卻於支付2,042,000元，及代伊向有德企業行清償660萬元後，拒不給付餘款等情，上訴人否認之，並辯稱：其與有德企業行已合意變更系爭房地買賣總價為8,642,000元，並經上訴人全數付清（見本院卷第267、268頁）云云。依前引規定及說明，即應由上訴人就合意變更買賣總價及清償等有利於己之積極事實，負舉證證明之責。
⒉上訴人辯稱系爭買賣契約已合意變更總價為8,642,000元，無
非以：其支付被上訴人2,042,000元轉交有德企業行，再貸款660萬元支付有德企業行後，已獲移轉系爭房地產權，辦理點交，為其論據。但查：
⑴被上訴人向有德企業行購入系爭房地後，在系爭房屋興建期
間，再將系爭房地轉售上訴人之事實，業經本院審認如前，是就系爭買賣契約總價有無變更，即應以上訴人與被上訴人間有無變更買賣價金之合意為斷，不能倒果為因，僅憑上訴人已獲移轉系爭房地產權之結果，遽謂上訴人已付清買賣價款。
⑵又上訴人已支付系爭房地買賣價款2,042,000元，由被上訴人
受領之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡⒈⑷①），而被上訴人授權蕭文勝協調其與上訴人、有德企業行間之後續付款事宜，經有德企業行同意由上訴人貸款660萬元為被上訴人清償後續價款，亦經本院審認如前，堪認被上訴人同意上訴人在代其清償積欠有德企業行後續價款（即660萬元）範圍內，生債之消滅效力，惟上訴人就不足差價仍負給付義務，上訴人復未提出其他積極證據證明雙方合意變更系爭房地買賣總價，其辯解即難採信。
⒊從而，上訴人依系爭買賣契約應給付被上訴人988萬元，經扣
除上訴人已給付2,042,000元及貸款6,600,000後，仍有 買賣款1,238,000元未付（計算式：9,880,000-2,042,000-6,600,000=1,238,000）。被上訴人依系爭買賣契約請求上訴人給付1,238,000元，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付1,238,000元，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 郭慧珊法 官 賴文姍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
書記官 許珈綺