臺灣高等法院高雄分院民事判決110年度上易字第255號上 訴 人 林鳳珠訴訟代理人 李俊賢律師複 代理 人 王心甫律師訴訟代理人 劉怡廷律師
李玉雯律師被 上訴 人 黃黍莓訴訟代理人 陳勁宇律師（法扶律師）上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國110年8月20日臺灣高雄地方法院110年度訴字第602號第一審判決提起上訴，本院於111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰壹拾肆萬元本息，及該部分假執行之宣告，併訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔二十分之十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國109年10月22日經由房屋仲介，購買上訴人所有坐落高雄市○○區○○段000000地號土地及其上同段898建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號，下合稱系爭房地），並於同日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），透過第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金履約保證。被上訴人業於109年10月14日給付上訴人斡旋金新臺幣（下同）3萬元轉為簽約金，並於109年10月29日、11月12日分別匯款40萬元、80萬元至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。兩造於系爭契約第12條特約事項約定「貸款不足現金補足，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買方，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」（下稱系爭約款），即以被上訴人無法以系爭房地做為擔保，向金融機構貸得360萬元作為系爭契約之解除條件。而被上訴人於簽約後以系爭房地向多家金融機構辦理貸款均未能貸得360萬元，兩造於遂於109年12月6日另簽立延長點交協議書（下稱系爭延長協議書），並將點交日期延長至109年12月31日，然被上訴人仍無法以系爭房地貸得360萬元，遂於110年1月7日寄發存證信函解除系爭契約，並再以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，請求上訴人返還已支付之買賣價金123萬元。況縱認被上訴人違約，惟上訴人已將系爭房地另以高於本件買賣價金之金額售予第三人，上訴人並未受損害，違約金應酌減至0元等語。聲明求為判命：㈠上訴人應給付被上訴人123萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保准予宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造並未約定以系爭房地做為擔保，向金融機構貸得360萬元作為系爭契約之解除條件，系爭約款並不限於以系爭房地為擔保之房屋貸款。而台中銀行高雄分行可核貸440萬元、高雄區林園農會（下稱林園農會）亦可核貸380萬元，被上訴人主張其無法貸得360萬元，並無所據。又本件係因可歸責被上訴人之事由致系爭契約解除，上訴人自得依系爭契約第8條第2項規定，沒收被上訴人已支付的價金作為違約金等語為辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人1,182,000元，及自110年5月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人對其敗訴部分不服，提起上訴（被上訴人對其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。上訴聲明如下：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於109年10月22日經由台慶不動產高雄中正文化加盟
店瑞邦房屋仲介，購買上訴人所有系爭房地，兩造並於109年10月22日簽立系爭契約，並透過第一建經公司辦理價金履約保證。
㈡被上訴人業於109年10月14日給付上訴人斡旋金3萬元轉為簽
約金、於109年10月29日匯款40萬元、於109年11月12日匯款80萬元至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。
㈢兩造因被上訴人自有現金有限恐無法貸得尾款367萬元而違約，乃於系爭契約第12條特約事項約定系爭約款。
㈣台中銀行高雄分行於109年11月25日同意與被上訴人440萬元
貸款，其中340萬元為以系爭房地擔保之有擔保貸款1.8%機動利率，其餘100萬元為無擔保貸款5.6%機動利率。㈤兩造於109年12月6日簽立系爭延長協議書，載明：「…雙方同
意延長點交約定，買方應於109年12月31日前完成對保（若因貸款銀行程序而造成不及於前段期日完成，最多應於七日內為限完成對保），剩餘程序交由地政士按程序辦理移轉設定案件，並交付貸款銀行撥款。買方若未於約定期日前完成對保，賣方毋須另行催告，得依規定解除合約。買方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元正予賣方，其中壹萬元正為現金紅包，另肆萬捌仟元正為抵銷方原補貼買方之裝修費，雙方不另補貼。雙方不另追究對方之違約責任，並以前段所訂之金額為違約金，今於蔡志杰地政士事務所達成協議，訂定協議書以茲遵守」等語。
㈥林園農會於109年12月24日同意以系爭房地為擔保貸與被上訴人349萬元，並給予房屋貸款優惠利率。
㈦被上訴人於109年12月29日向上訴人送達林園郵局131號存證
信函請求上訴人於109年12月31日前與被上訴人協商，逾期被上訴人依系爭契約第12條約定解除系爭契約，並請求上訴人返還已付價金123萬元。
㈧被上訴人已經給付延長協議書所載五萬八千元貼補費用之其中一萬元給上訴人。
㈨被上訴人以本件起訴狀送達向上訴人為解除系爭契約並請求
返還已付價金123萬元之意思表示，而本件起訴狀業於110年5月27日送達上訴人。
五、本件爭點：被上訴人解除系爭契約請求上訴人返還已付價金1,182,000 元，有無理由？
六、經查：㈠本件被上訴人於109年10月22日經由台慶不動產高雄中正文化
加盟店瑞邦房屋仲介，購買上訴人所有系爭房地，兩造並於109年10月22日簽立系爭契約。被上訴人業於109年10月14日給付上訴人斡旋金3萬元轉為簽約金、於109年10月29日匯款40萬元、於109年11月12日匯款80萬元至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。兩造於系爭契約第12條特約事項約定系爭條款。台中銀行高雄分行於109年11月25日同意與被上訴人440萬元貸款，其中340萬元為以系爭房地擔保之有擔保貸款1.8%機動利率，其餘100萬元為無擔保貸款5.6%機動利率。兩造嗣於109年12月6日簽立系爭延長協議書，林園區農會則於109年12月24日同意以系爭房地為擔保貸與被上訴人349萬元，並給予房屋貸款優惠利率等節，為兩造所不爭執（見本院卷第286頁至第287頁），並有系爭契約、匯款單、系爭延長協議書、台中銀行高雄分行、林園農會貸款申請書、林園農會110年6月10日函、台中銀行高雄分行110年7月6日函及批覆書等在卷可稽（見原審卷一第19頁至第45頁、第61頁、卷二第51頁、第65頁至第73頁），自堪信為真實。㈡按當事人於準備程序經受命法官整理協議之不爭執事項，係
在受命法官前積極而明確的表示不爭執，性質上屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認（最高法院109年度台上字第2587號判決意旨參照）。而當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院109年度台上十子第2811號判決意旨參照）。查兩造於原審對系爭約款係以系爭房地向金融機構貸得360萬元作為解除系爭契約之條件不爭執（見原審卷二第85頁），則上開不爭執事項之內容，性質上即屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認。上訴人於本院審理時，主張系爭約款並不限於以系爭房地為擔保之房屋貸款，並請求撤銷自認等語，雖為被上訴人所不同意，惟系爭契約之見證人即地政士蔡志杰於本院審理時到庭證稱：系爭契約是由我經手，通常在簽約時，我們在解釋貸款或是有特別條款約定的時候，我們都會特別說明貸款因為銀行可貸金額比較高，所以銀行有可能會做裝修貸款或其他名目的貸款，來滿足貸款需求，但這個貸款需求都是以房價為依據，我們都會特別說明這一塊，如果本件只限於房貸，我就會限定的更仔細，比如說寫明房貸不包括其餘銀行的其他名目貸款。本件當時有特別說明，才沒有限制，所以不限於房貸，看銀行怎麼貸這筆款項，用什麼名目來貸款都可以。貸款銀行審核的條件會是兩個部分，其一是房子的價值，其二就是借款人本身的信用狀況，如果房子的價值有到，但是借款人的信用狀況不良或是負債比過高，導致銀行不願意借錢，買方就應該補足價金。系爭約款的文字是我擬的，也有跟兩造說明過。印象中兩造應該見過五次面，我在場四次，第一次是在現場確認屋況，而後再針對房子的瑕疵再討論屋況的補貼情形，這部分兩造有簽立瑕疵擔保排除協議書，由賣方折價48,500元給買方，請買方自行修繕，折價金額是根據工程修繕估價單而來的。第二次已經快到表定的結案日109年12月4日，這個時間點來不及，所以兩造又約定到我的事務所協調延長點交時間，最終在109年12月6日簽立系爭延長協議書，把原訂109年12月4日點交時間延長到同年12月31日，多出來將近一個月時間，讓買方去另外找利率比較低的銀行貸款，多出來的時間雙方互不追究違約賠償，就以協議書裡面的58,000元為這段時間的補貼，後來買方沒有在109年12月31日完成。109年12月6日買方有指定貸款銀行，說他的親屬在林園農會，利率比較低，用這段時間來完成林園農會貸款，109年12月31日買方沒有完成林園農會貸款並補足差額，109年12月4日之前台中商銀有通知買方對保，但買方一直都沒有去，買方說台中商銀的利率比較高，想要找利率比較低的銀行貸款，所以才會簽立109年12月6日系爭延長協議書。109年12月6日只有提到需要給買方時間去找利率比較低的銀行等語（見本院卷第198頁至第201頁），與系爭約款文字上僅記載「貸款不足現金補足，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買方，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」，並未限定貸款僅限於以系爭房地做為擔保之房屋貸款乙節，互核相符。再參酌台中銀行高雄分行於109年11月25日同意與被上訴人440萬元貸款，其中340萬元為以系爭房地擔保之有擔保貸款，其餘100萬元為無擔保貸款後，兩造於109年12月6日簽立系爭延長協議書，被上訴人並以現金紅包1萬元補貼上訴人等節，為兩造所不爭，倘系爭約款限於以系爭房地做為擔保之房屋貸款，被上訴人實無補貼給付上訴人現金紅包1萬元之必要，堪認上訴人已舉證證明其於原審所為之上述自認與事實不符，上訴人於本院撤銷上述自認，並無不合。系爭約款並不限於以系爭房地為擔保之房屋貸款。被上訴人主張系爭約款係限於以系爭房地為擔保之房屋貸款云云，並不足採。至被上訴人雖抗辯上訴人向證人蔡志杰借款，其證詞會影響上訴人的償債能力云云，惟上訴人已陳明該筆款項係做為被上訴人聲請假扣押之反擔保金所用，且於110年3月1日即已清償，並有借款契約書在卷可稽（見本院卷第119頁），另被上訴人於事後經由通訊軟體向證人蔡志杰及林園農會人員質疑、詢問，與兩造簽訂系爭契約時，就系爭約款如何約定無涉，均無從為有利被上訴人之認定，併予敘明。
㈢按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債
務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院109年度台上字第1795號裁判意旨參照）。
①查兩造於系爭契約第8條第2項約定，如可歸責於被上訴人之
事由致本契約解除時，除同意上訴人得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，有系爭契約在卷可稽（見原審卷一第19頁至第44頁），堪認上述違約金係損害賠償總額預定性質之違約金無訛。又系爭約款並不限於以系爭房地為擔保之房屋貸款，業經本院審認如前，兩造另於109年12月6日簽立系爭延長協議書，載明：「雙方同意延長點交約定，買方應於109年12月31日前完成對保（若因貸款銀行程序而造成不及於前段期日完成，最多應於七日內為限完成對保），剩餘程序交由地政士按程序辦理移轉設定案件，並交付貸款銀行撥款。買方若未於約定期日前完成對保，賣方毋須另行催告，得依規定解除合約」等語，有系爭延長協議書在卷可稽（見原審卷一第61頁）。
而台中商銀高雄分行已同意貸與被上訴人440萬元貸款，超過系爭約款之金額，惟被上訴人迄未辦理貸款亦未以現金補足，為被上訴人所不爭，且上訴人亦於本院審理時同意被上訴人解除系爭契約（見本院卷第225頁），堪認上訴人亦已為解除系爭契約之意思表示，則本件自係因可歸責被上訴人之事由致系爭契約解除，上訴人依系爭契約第8條第2項約定，請求被上訴人給付違約金，自無不合。
②又上訴人主張其因系爭契約解除，實際上受有之直接損害僅
因被上訴人聲請假扣押，其提供反擔保金所支出之利息約25,000元，此金額為被上訴人所不爭（見本院卷第226頁），且上訴人對被上訴人主張其已將系爭房地另以高於本件買賣價金之金額售予第三人乙節，並不爭執（見本院卷第115頁），另上訴人主張其因而需租屋居住支出租金部分，則與本件無涉。本院斟酌上情，並參酌被上訴人另於系爭延長協議書已同意給付48,000元違約金，認上訴人因本件所受之積極與消極損害，合計應不超逾10萬元，扣除被上訴人前已給付上訴人屬違約金一部之現金紅包1萬元，則上訴人請求被上訴人再給付違約金，應以9萬元為限。而被上訴人業已支付上訴人123萬元，此為兩造不爭執如前述，則被上訴人請求上訴人返還其餘114萬元（計算式：123-9=114），即有所據。
七、綜上所述，被上訴人求為判命上訴人給付114萬元，及自110年5月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無不合，仍應予維持。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 郭宜芳法 官 劉傑民以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
書記官 林家煜